《名流置业：2009年18亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《名流置业：2009年18亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告.PDF（28页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 ? 2009年18亿元公司债券 2013年跟踪信用评级报告 2 正面：正面： ? 公司在建项目充足，项目布局较为合理，具备一定的抗风险能力； ? 公司通过城中村改造项目获得良好的资源储备，可持续发展能力得到进一步提升； ? 抵押资产置换后， 担保资产价值对本期债券本息的覆盖倍数较高， 为本期债券的偿还提供了较好保障。 关注：关注： ? 公司房地产结算面积和结算金额有所下滑，待售项目集中在二、三线城市，能否抵御房地产市场大幅波动的影响，尚有待考察； ? 公司开发的城中村改造项目，易受政策和拆迁等不确定性因素的影响； ? 部分城中村改造项目为一二级联动开发，可能会影响项目的周转速度； ? 公司房
2、地产项目的后续开发投资资金需求较大，面临一定的资金压力； ? 公司项目建设及产品销售计划能否顺利实现，尚存一定的不确定性； ? 公司应收账款和往来款增加较多，影响资金的使用效率； ? 公司的投资收益对利润贡献较大，但不具备可持续性； ? 公司加大了房地产开发业务支出，经营活动现金流出额大幅增加； ? 公司有息债务规模增加， 资产负债率逐年提高， 短期内信托借款的偿还期限较为集中，偿债压力较大； ? 公司存在对外担保金额较大，存在一定的或有负债风险。 分析师分析师姓名：徐扬彪 付洁 电话：010-66216006 邮箱： 3一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用
3、情况 2009 年 8 月 17 日，经中国证券监督管理委员会关于核准名流置业集团股份有限公司公开发行公司债券的批复 （证监许可2009784 号） ，公司公开发行 18 亿元公司债券，募集资金总额 18 亿元，发行利率为 7.05%，扣除发行费用后，募集资金净额 17.85 亿元。 本期债券的起息日为 2009 年 11 月 3 日，采用单利按年计息，自 2010 年起每年 11 月 3日为上一计息年度付息日， 本金的兑付日为 2014 年 11 月 3 日。 本期债券附公司在存续期的第 3 年末调整票面利率选择权及投资者回售选择权，2012 年 10 月，公司发布公告上调本期债券后 2 年
4、的票面利率 95 个基点至 8.00%，并按人民币 100 元/张的价格由投资者行使回售选择权， 根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据， 本期债券的回售数量为 70 张，回售金额为 7,000 元（不含利息）。截至 2013 年 3 月 31 日，本期债券本息兑付情况见表 1。 表表 1 截至截至 2013 年年 3 月月 31 日债券本息累计兑付情况（单位：万元）日债券本息累计兑付情况（单位：万元） 本息兑付日期 本息兑付日期 期初本金余额期初本金余额本金兑付本金兑付/回回售金额售金额 利息支付 利息支付 期末本金余额期末本金余额2010年11月3日 180,000.0001
5、2,690.00 180,000.002011年11月3日 180,000.00012,690.00 180,000.002012年11月3日 180,000.000.7012,690.00 179,999.30合计合计 -0.7038,070.00 -资料来源：公司提供 截至 2013 年 3 月 31 日， 公司实际累计使用募集资金 18 亿元 （其中： 偿还银行借款 1.62亿元，补充流动资金 16.38 亿元） ，募集资金余额为 0，与募集资金使用计划一致，不存在募集资金用途变更情况。 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，根据公司 2012 年度第一次临时股东大会决议通过的名流
6、置业集团股份有限公司限制性股票激励计划（修订稿） 及 2012 年 7 月 13 日第六届董事会第二十一次会议通过的关于调整公司限制性股票激励计划首次授予激励对象的议案 ，公司以定向发行新股的方式，向 54 名激励对象授予限制性人民币普通股 2,029 万股，授予价格为 1.15 元/股，本次定向发行后， 公司注册资本变更为人民币 257,988.23 万元； 公司控股股东和实际控制人未发生变动。 4跟踪期内，公司通过收购和新设的方式，增加了 6 家纳入报表合并范围的子公司，其中新设子公司 5 家；公司出售 3 家子公司，注销 2 家子公司。跟踪期内，公司向控股股东名流投资集团有限公司转让全资
7、子公司中工建设有限公司全部股权1，转让价款为人民币 12,900万元；公司的全资子公司陕西名流置业有限公司向保利房地产（集团）股份有限公司转让西安欣荣佳房地产开发有限公司 100%股权，转让价款为人民币 13,046 万元，同时约定由保利地产经向陕西名流置业有限公司偿还债务人民币 43,292 万元。 截至 2012 年 12 月 31 日，公司总资产为 1,304,326.97 万元，归属于母公司股东的所有者权益为 540,315.36 万元， 资产负债率为 57.06%。 2012 年度， 公司实现营业收入 177,237.17万元， 实现净利润 16,358.69 万元， 经营活动产生的
8、现金流净流出 188,460.12 万元。 截至 2013年3月31日， 公司总资产为1,397,567.00万元， 归属于母公司股东的所有者权益为541,837.10万元，资产负债率为 59.84%。2013 年第一季度，公司实现营业收入 38,337.45 万元，实现净利润 1,221.89 万元，经营活动产生的现金流净流出 50,075.83 万元。 三、经营与竞争三、经营与竞争 跟踪期内，房地产业务仍然是公司收入和利润的主要来源。受地产调控政策影响，公司商品房结算面积和结算金额有所下滑， 同时项目配套的车位结算金额同比减少， 房地产销售收入同比下滑 2.18%；毛利率方面，房地产和物业
9、服务的毛利率都有所下滑，其中物业服务受人工成本和物业维护投入增加，以及芜湖红星美凯龙家具商场招租困难，2012 年未投入经营，当年物业服务毛利率较 2011 年下滑较多，近年来公司主营业务收入及毛利率情况见下表。 表表 2 近年来公司主营业务收入及毛利率情况（单位：万元）近年来公司主营业务收入及毛利率情况（单位：万元） 2012 年年 2011 年年 2010 年年 项目项目 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 房地产 173,081.58 31.32%176,929.3733.77%192,101.87 29.27%物业服务 1,906.82 3.39%1
10、,969.8028.67%387.40 26.58%合计合计 174,988.40 31.01%178,899.1633.71%192,489.28 29.26%资料来源：公司提供 受房地产调控政策及大力发展保障房建设的影响，受房地产调控政策及大力发展保障房建设的影响，2012 年公司商品房结算面积和结算金额略有下滑，但公司待售项目布局较为合理，具备一定的抗风险能力年公司商品房结算面积和结算金额略有下滑，但公司待售项目布局较为合理，具备一定的抗风险能力 1 此次转让构成关联交易，但未构成上市公司重大资产重组管理办法规定的重大资产重组。 52012 年，国务院及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧
11、取向：首先，多个地方政府为支持合理自住需求， 提高购置首套房贷款额度， 信贷环境整体趋好一定程度上缓解了此前资金紧张的局面；其次，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位；再者，国家继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房的土地供应量及相应资金支持力度， 以增加市场有效供给。 根据国家统计局的数据显示，2012 年，全国房地产投资和开工增速从高位回落，房地产开发投资 71,804亿元，比 2011 年名义增长 16.2%，但增速比 2011 年回落 11.9 个百分点；商品房销量增速回落，全年商品房销售面积 111,304 万平方米
12、，比 2011 年增长 1.8%，但增速比上年回落 2.6个百分点；房地产开发企业融资压力进一步加大，全年到位资金 96,538 亿元，比 2011 年增长 12.7%，增速比 2011 年回落 4.8 个百分点。2013 年 2 月，国务院常务会议确定了会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、 加强市场监管五项政策措施， 房地产市场将面临着新一轮调控政策的影响。 2012 年，公司针对房地产市场的状况，结合自身情况，先后实施“以价换量”和“保价走量”的销售策略，销售面积和销售金额增加较多，所结算的项目集中在武汉、惠州、芜
13、湖、沈阳和合肥等城市。随着公司项目的销售结算，2012 年房地产销售收入主要来自武汉“名流人和天地” 、惠州“名流印象” 、重庆“名流公馆”和沈阳“名流印象”等项目。2012年，公司累计竣工面积较 2011 年增加 37.65 万平方米，但受房地产行业政策调控的影响，公司房地产收入同比减少 7.90%，主要体现在：其一、公司商品房结算面积和结算金额有所减少， 实现结算面积 26.44 万平米， 较上年减少 0.92 万平方米， 结算金额为 172,254.84 万元，较上年减少 1,914.65 万元；其二，2012 年公司惠州“名流印象” 、惠州“名流公馆”和沈阳“名流印象”等项目的配套车位
14、结算金额较 2011 年减少 2,063.77 万元。截至 2012 年底，公司尚有 22.22 万平米楼盘未结算，按照 2012 年公司的楼盘销售均价和 30%的毛利率估算，未来可实现收入 134,131.62 万元、毛利 40,239.49 万元。 表表 3 2012 年公司楼盘结算情况年公司楼盘结算情况 项目名称项目名称 所在所在地区地区 累计竣工面累计竣工面积（万平米）积（万平米）累计结算面累计结算面积 （万平米）积 （万平米）当年结算面当年结算面积（万平米）积（万平米） 结算金额结算金额（万元）（万元）武汉“名流人和天地” 武汉 25.1722.977.65 38,062.59惠州“
15、名流印象” 惠州 19.8718.756.26 36,282.93惠州“名流公馆” 惠州 1.421.250.19 1,497.22芜湖“名流印象” 芜湖 21.7213.610.35 2,417.06 6重庆“名流公馆” 重庆 9.534.584.58 40,030.58沈阳“名流印象” 沈阳 21.4820.385.19 33,738.77沈阳“名流公馆” 沈阳 6.212.062.06 18,151.91合肥“名流高尔夫庄园” 合肥 2.952.530.06 520.47北京“未来假日花园”项目 北京 -0.10 1,553.30合计合计 - 108.3586.1326.44 172,2
16、54.84注：北京“未来假日花园”项目大部分已结算完毕，2012 年的结算面积的为尾盘面积。 资料来源：公司提供 从公司楼盘的销售价格看，2012 年公司销售的各楼盘均价较 2011 年都有不同程度的下降，当年楼盘销售均价较 2011 年下滑 0.62%，其中惠州“名流印象” 、沈阳“名流印象” 、合肥“高尔夫庄园”和重庆“名流公馆”项目的降价幅度均超过 5%。2012 年，公司商品房销售面积和销售金额明显增加，公司实现销售面积 38.20 万平方米，较上年增加 10.69 万平方米，实现销售金额 24.15 亿元，较上年增长 39.73%。 表表 4 2012 年公司楼盘销售情况年公司楼盘销
17、售情况 项目名称项目名称 所在所在地区地区 销售面积（万平米）销售面积（万平米）销售金额 （万元）销售金额 （万元） 销售均价销售均价 （元（元/平米）平米） 武汉“名流人和天地” 武汉 11.4253,257 4,663惠州“名流印象” 惠州 5.9133,361 5,645惠州“名流公馆” 惠州 0.181,522 8,456东莞“名流印象” 东莞 3.0324,833 8,196沈阳“名流印象” 沈阳 9.3962,130 6,617沈阳“名流公馆” 沈阳 2.8323,357 8,253芜湖“名流印象” 芜湖 1.5110,311 6,828合肥“高尔夫庄园” 合肥 0.06526 8
18、,767重庆“名流公馆” 重庆 3.8732,182 8,316合计合计 - 38.20241,479 6,321注：表中的销售金额系根据销售合同所确认。 资料来源：公司提供 目前，从公司的产品结构看，主要以分布在城市边缘、有规模效应、定位中档的印象系列产品为主，其次有部分位于市中心、规模较小、定位较高端的公馆系列产品，另有少量位于风景区、定位高端的庄园系列产品。公司待售项目主要分布于武汉、芜湖、重庆和沈阳等地，项目布局较为合理，一定程度上能抵御单一区域房地产市场大幅波动的风险。公司产品定位明确，产品的市场接受程度较高、需求量大，有助于公司产品去库存。从产品结构、产品布局和产品特点看，结合 2
19、012 年公司楼盘的销售情况，目前公司业务具备一定的抗风险能力。但公司待售项目主要集中在二、三线城市，如若这些城市房地产市场出现大幅波动， 7能否有效抵御市场调整的风险，尚有待考察。 公司通过开发城中村项目，土地储备有所增加，可持续发展能力得到进一步提升；但城中村改造项目易受政策和拆迁等不确定性因素的影响， 同时部分项目为一二级联动开发公司通过开发城中村项目，土地储备有所增加，可持续发展能力得到进一步提升；但城中村改造项目易受政策和拆迁等不确定性因素的影响， 同时部分项目为一二级联动开发2，影响项目的周转速度，影响项目的周转速度 武汉的城中村改造分为三个阶段： 第一个阶段对武汉市二环内的 56
20、 个城中村进行改造，截至 2012 年底，56 个村已经全部完成挂牌交易；第二阶段的改造范围为二环外、三环内的80 多个城中村，也是未来城中村地块集中推出的区域；第三阶段，是指三环外的城中村改造。 公司参与的武汉城中村改造项目是指通过前期介入一级开发， 包括土地征用相关手续办理、拆迁户还建、同时协助村集体进行经济改制以及村民改身份，土地经过整理后进行挂牌交易的过程。公司开发城中村改造项目的优势在于： （1）可获得较大规模、位置较为集中的土地面积； （2）在城中村改造成本中，村集体的收益、拆迁成本和还建成本是大的支出，而还建房建设则为逐步支出，周期较长，且城中村改造项目采取滚动开发的模式，可部分
21、缓解项目投资支出的资金压力； （3）与“招拍挂”方式相比，公司通过先期介入城中村的土地整理，成本较低且可控程度较高。 目前，公司已与武汉市土地储备中心（以下简称“土地中心” ） 、邓甲村、长丰街、新湖村、建和村等相关单位签订了土地拆迁及“城中村”改造项目合作协议；与鹦鹉村集体改制企业武汉鹦鹉沣盛投资有限公司（以下简称“鹦鹉沣盛” ）签订意向性协议，由公司与鹦鹉沣盛共同合作开发鹦鹉村 “城中村” 改造项目。 公司开发的城中村改造项目预计总投资 259.38亿元，截至 2013 年 3 月底，尚需投资 229.72 亿元，虽然多以滚动开发的模式缓解部分资金需求，但投资金额较大，公司仍面临一定的筹资
22、压力。 截至 2013 年 3 月底， “邓甲村”城中村改造项目拆迁工作已完成，公司全资子公司名流置业武汉有限公司以总价 142,860 万元（含城中村综合改造费用） ，通过挂牌方式竞得邓甲村编号为 P（2011）057 号地块（由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6 及 NK7 共七个地块组成）的国有土地使用权，项目楼盘也已进入建设后期；2013 年 3 月 12 日，公司全资子公司武汉名流公馆置业有限公司以总价 38,400 万元通过挂牌方式竞得新湖村编号为 P（2013）022 号地块（由 K1、K2 及 K3 共三个地块组成）的国有土地使用权。 “长丰村”和“建和村”的拆迁
23、工作正在进行中，项目用地预计可于 2013 年上半年摘牌。 表表 5 截至截至 2013 年年 3 月底公司参与的城中村项目情况月底公司参与的城中村项目情况 2 此处一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事房地产开发的企业通过一定的方式参与土地一级开发。 8项目名称项目名称 占地面积占地面积 （万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米）土地是土地是否摘牌否摘牌预计总投预计总投资（亿元）资（亿元） 已投资已投资 （亿元）（亿元）“邓甲村”城中村改造项目 20.42 75.05 是 34.94 12.44 “长丰村”城中村改造项目 57.00 240.00 否 1
24、56.40 13.79“新湖村”城中村改造项目 6.67 20.00 是 14.00 0.95 “建和村”城中村改造项目 27.11 95.00 否 54.04 2.48 合计合计 122.46 470.10 -259.38 29.66资料来源：公司提供 我们关注到， 城中村改造项目易受当地政府城中村政策和城市规划调整， 且政府审批环节复杂和拆迁进度也会导致项目开发计划延后、 土地成本增加等风险； 公司参与的城中村改造项目多为一二级联动开发项目，导致项目的开发周期较长，进而影响项目的周转速度。 公司除积极开展城中村改造项目获取土地外， 在土地二级市场， 继续加大土地储备的力度， 截至 2012
25、 年 12 月 31 日， 公司土地储备面积为 797.63 万平方米， 较 2011 年末的 615.19万平方米增加 29.55%，当年新增土地储备的平均成本为 1,506.70 元/平方米。目前，公司的土地储备较为充裕，土地主要位于武汉、沈阳、合肥和重庆等地区，基本能够保证未来 3年项目开发所需的土地储备，特别是武汉地区具有一定可持续性发展能力。 表表 6 截至截至 2012 年底，公司的土地储备情况年底，公司的土地储备情况 地区地区 土地储备面积（万平方米）土地储备面积（万平方米）已取得土地证的建筑面积（万平方米）已取得土地证的建筑面积（万平方米） 西安 30.5011.37重庆 41
26、.304.95东莞 37.5537.55惠州 6.406.40博罗 24.737.09合肥 42.8742.87芜湖 22.5522.55武汉 503.2945.69沈阳 88.4488.44合计合计 797.63266.91资料来源：公司提供 公司后续项目开发投资资金需求较大，面临较大的资金压力公司后续项目开发投资资金需求较大，面临较大的资金压力 截至 2012 年 12 月 31 日，公司在建、拟建项目中已取得建设用地使用权证的建筑面积为 335.65 万平方米，拟将取得建设用地使用权证的建筑面积为 503.17 万平方米，已签订获取土地合同但尚未支付的款项共计人民币13.15亿元。 公司
27、在建及拟建项目主要分布在武汉、沈阳、 惠州、 合肥和西安等城市。 从公司的项目储备来看， 目前公司项目投资额度仍然较高， 9后续开发投资仍需 353.02 亿元，面临较大的资金压力。 表表 7 截至截至 2012 年年 12 月月 31 日公司在建日公司在建、拟建商品房项目拟建商品房项目 项目名称 项目名称 用地面积用地面积（万平方（万平方米） 米） 建筑面积 （万建筑面积 （万方平米） 方平米） 后续开发投后续开发投资（亿元）资（亿元）资金来资金来源 源 目前状目前状态 态 武汉“名流人和天地”沁和园 10.6324.291.84自筹 部分竣工惠州“名流印象” 12.8824.980.52自
28、筹 部分竣工罗浮山“名流幸福庄园”一期 49.707.095.33自筹 部分竣工芜湖“名流印象” 8.7036.162.54自筹 部分竣工武汉“名流人和天地”风和园 13.0237.9410.25自筹 在建 沈阳“名流印象” 25.8196.8215.69自筹 在建 沈阳“名流公馆” 7.0714.052.22自筹 部分竣工合肥“名流高尔夫庄园” 200.0045.4019.20自筹 在建 武汉“邓甲村”城中村改造项目 20.4275.0523.89自筹 部分竣工东莞“名流印象” 12.8737.555.27自筹 拟建 重庆蔡家项目 16.9836.3512.17自筹 拟建 罗浮山“名流幸福庄
29、园”后期 110.2617.6431.53自筹 拟建 西安“曲江项目” 8.7230.512.67自筹 拟建 武汉“长丰村”城中村改造项目 57.00240.00145.01自筹 拟建 武汉“建和村”城中村改造项目 27.1195.0051.85自筹 拟建 武汉“新湖村”城中村改造项目 6.67 20.00 13.05自筹 拟建 合计 合计 587.84838.82353.02- - - - 资料来源：公司提供 10图图 1 截至截至 2012 年底公司在建拟建项目区域分布图（按建筑面积占比进行统计）年底公司在建拟建项目区域分布图（按建筑面积占比进行统计） 资料来源：公司提供 根据公司 201
30、3 年初制定的经营计划， 2013 年公司项目预计总施工面积约 222.96 万平方米，与 2012 年实际施工面积 149.08 万平方米相比，增加 49.56%，开发规模明显扩大。但考虑到房地产调控政策的持续性， 公司项目建设及产品销售计划能否顺利实现， 尚存一定的不确定性。 表表 8 2012-2013 年公司开工面积情况（单位：万平米）年公司开工面积情况（单位：万平米） 2013 年年 2012 年年 预计施工面积预计施工面积 预计新开工面积预计新开工面积 预计复工面积预计复工面积预计竣工面积预计竣工面积实际施工面积实际施工面积 实际新开工面积实际新开工面积实际复实际复工工222.96
31、 109.24 113.7256.28149.08 47.451数据来源：公司提供 四、财务分析四、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 本部分的财务数据来源于公司提供的2010年、2011年及2012年的合并范围财务报告及2013年一季度财务报表， 中审亚太会计师事务所有限公司对公司2010年、 2011年及2012年的审计报告出具了标准无保留意见的审计报告，2013年一季度财务报表未经审计。 2012年报表合并范围变化如下：通过收购和新设的方式增加了6家子公司，通过出售和注销的方式减少了6家子公司。 11表表 9 2012 年公司报表合并范围内子公司变化情况年公司报表合并范围内子公司
32、变化情况 名称名称 子公司类型子公司类型注册资本注册资本（万元）（万元）经营范围经营范围 备注备注 博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 全资子公司824农业及旅游 收购 西安富明置业有限公司 全资子公司2,000房地产 新设 武汉名流时代置业有限公司 全资子公司5,000房地产 新设 武汉兴盛达置业有限公司 全资子公司5,000房地产 新设 武汉园博园置业有限公司 全资子公司5,000物业服务 新设 东莞市名流幸福物业服务有限公司 全资子公司500物业服务 新设 中工建设有限公司 全资子公司10,000房屋建筑工程施工 出售 芜湖中工建设有限公司 全资子公司200建筑 出售 沈阳中工建设有限公司
33、 全资子公司2,600建筑 出售 西安欣荣佳房地产开发有限公司 全资子公司2,000房地产 出售 北京名流未来置业有限公司 全资子公司5,000房地产 注销 北京名流幸福置业有限公司 全资子公司5,000房地产 注销 资料来源：公司提供 财务分析财务分析 公司资产规模稳定增加，资产以流动资产为主；公司收入和利润有所下滑；公司有息债务规模较大，资产负债率逐年提高，后续所需投入资金较多，特别是短期内信托借款的偿还期限较为集中，存在一定的资金和债务压力公司资产规模稳定增加，资产以流动资产为主；公司收入和利润有所下滑；公司有息债务规模较大，资产负债率逐年提高，后续所需投入资金较多，特别是短期内信托借款
34、的偿还期限较为集中，存在一定的资金和债务压力 跟踪期内，随着公司商品房项目建设的推进，资产规模稳定增长，截至 2012 年底，公司总资产规模为 1,304,326.97 万元，较 2011 年末增加 19.78%，公司资产以流动资产为主，流动资产在总资产中占比为 91.63%。2013 年一季度，资产规模继续增长，截至 2013 年 3月末，公司总资产规模达 1,397,567.00 万元。 表表 10 近年来公司主要资产构成情况（单位：万元）近年来公司主要资产构成情况（单位：万元） 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 项目项目 金额金额 比重比重 金额金
35、额 比重比重 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重 货币资金 146,113.90 10.45%149,104.5511.43%216,699.0519.90% 191,259.1519.88%应收账款 10,880.08 0.78%14,085.091.08%6,002.220.55% 21,718.092.26%预付款项 93,722.65 6.71%95,741.007.34%165,937.5915.24% 124,561.7112.94%其他应收款 32,347.41 2.31%14,767.451.13%8,359.550.77% 48,549.835.05%存货 989,294
36、.67 70.79%909,284.5669.71%584,426.0553.67% 472,573.2049.11%流动资产合计流动资产合计 1,288,490.17 92.20%1,195,186.4191.63%989,430.9590.86% 865,031.3489.89%投资性房地产 40,100.32 2.87%40,417.823.10%37,514.483.44% 35,885.643.73%固定资产 40,643.40 2.91%41,058.423.15%26,339.322.42% 28,369.822.95% 12非流动资产合计非流动资产合计 109,076.83 7
37、.80%109,140.568.37%99,526.199.14% 97,270.8710.11%资产总计资产总计 1,397,567.00 100.00%1,304,326.97100.00%1,088,957.14100.00% 962,302.22100.00%资料来源：公司提供 2012 年末， 公司货币资金较上年末减少 31.19%， 主要系房地产开发项目支出增加所致，期末货币资金中使用受限的账面价值为 11,442.90 万元，主要系商品房承购人按揭贷款提供阶段性保证的保证金和用于借款质押价款的定期存单；应收账款较上年末增加 134.66%，主要系应收房款增加较多，其中账龄在 1
38、年以内的应收账款占比为 87.08%；预付款项较 2011年末减少 42.30%， 主要原因是预付的土地款和工程款转入存货核算所致； 其他应收款较 2011年末增加 76.65%，主要是往来款增加较多，其中前五名应收对象的款项占其他应收款余额的 67.83%， 应收博罗县粤富实业开发公司开发项目转让款 735.61 万元已全额计提坏账准备；存货中用于抵押担保的存货占期末余额的 29.47%，开发成本在存货中占 90.11%，开发成本较上年末增加较多，主要是“长丰村”城中村改造项目、 “邓甲村”城中村改造项目和东莞“名流印象”等项目投入增加较多所致；固定资产同比增长 55.88%，主要是合肥维景
39、酒店及独立客房项目建成投入使用，由在建工程转入所致；无形资产较 2011 年末增加 36.33%，主要系公司新增的土地使用权；其他流动资产同比增加 52.42%，主要原因是预交土地增值税、营业税和企业所得税增加。2012 年 3 月末，公司支付的往来款项增加较多，其他应收款较 2012 年末增加 119.05%。公司资产规模稳定增长，资产以流动资产为主，但部分货币资金、存货、长期股权投资、投资性房地产和固定资产的所有权受限，2012 年末所有权受限资产的账面价值占总资产的比重为 25.96%，整体资产流动性一般。 收入方面，受房地产调控政策持续深入的影响，房地产企业景气指数下滑，2012 年公
40、司实现房地产销售收入 173,081.58 万元，同比下降 2.17%，但降幅较 2011 年减少 5.73 个百分点；2012 年公司实现营业收入 177,237.17 万元，同比下降 2.26%；2013 年第一季度，受房产销售市场回暖的驱动，公司营业收入同比增加 19.14%。 从毛利率来看，2012 年公司房地产销售毛利率水平同比略有下降，毛利率水平较 2011年减少了 2.45 个百分点，主要系合肥“高尔夫庄园” （别墅项目）和沈阳“名流印象”两个项目的结算价格下滑所致。综合来看，2012 年公司毛利率水平略有下降，但整体仍维持在较为稳定的水平。 从跟踪期内公司期间费用的变化情况来看
41、，2012 年加大销售力度，相应的销售费用增加较多；同时公司房地产业务规模扩大，人工费上升导致管理费用同比增加 19.63%；2012年公司融资规模增加， 相关的财务费用大幅增加。 2012 年公司期间费用率为 15.57%， 较 2011 13年增加了 3.9 个百分点； 2012 年第一季度， 期间费用率较 2011 年一季度减少 0.43 个百分点。 表表 11 近年来公司期间费用率情况（单位：万元）近年来公司期间费用率情况（单位：万元） 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 2010 年年 项目项目 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比金额金额 占比占比金额金
42、额 占比占比销售费用 1,780.22 4.64% 8,004.214.52%6,281.203.46%6,030.67 3.08%管理费用 3,914.39 10.21% 15,927.428.99%13,314.037.34%8,908.69 4.56%财务费用 480.64 1.25% 3,979.592.25%1,896.981.05%6,888.72 3.52%合计合计 6,175.25 16.11% 27,911.2215.75%21,492.2111.85%21,828.08 11.16%资料来源：公司提供 利润方面，2012 年公司实现营业利润 24,797.28 万元，比去年
43、同期略有增加，但 2012年投资收益为 14,383.71 万元，其中出售华远地产股票收益 977.97 万元，子公司北京名流未来置业有限公司清算损益 336.41 万元，转让西安欣荣佳房地产开发有限公司股权收益8,160.39 万元， 若剔除投资收益对营业利润的贡献， 2012 年公司营业利润呈大幅下滑的态势；实现归属于母公司所有者的净利润 16,495.65 万元， 基本与 2011 年持平。 剔除投资收益大幅增加的影响外，2012 年公司利润水平下降的主要原因有：一是受合肥和沈阳地区项目结算价格下降影响，主营业务毛利率下滑；二是 2012 年公司加大销售力度、业务规模和融资规模扩大，相应
44、的费用增加较多。 表表 12 近年来公司盈利能力指标（单位：万元）近年来公司盈利能力指标（单位：万元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月2012 年年 2011 年年 2010 年年 营业收入 38,337.45177,237.17181,327.69 195,511.37投资收益 338.59 14,383.71 1,789.86 5,646.38 营业利润 2,928.6124,797.2824,690.05 26,830.84营业外收入 16.29209.03133.41 252.04利润总额 2,763.5924,726.8824,267.31 26,774.39归属于母公司所有
45、者的净利润 1,521.7416,495.6516,647.21 20,052.19综合毛利率 32.18%30.67%33.47% 29.72%总资产回报率 -2.43%2.61% 3.78%资料来源：公司提供 由于公司营业收入减少，且加大了房地产业务的发展，相应土地及工程支出增加，公司经营性现金流表现较弱，2012 年公司经营性现金净流出 18.85 亿元，净流出额较 2011 年增加 317.10%。2012 年，由于公司出售华远地产及处置子公司，投资活动现金流量净额同比增加 704.78%，目前公司在建及拟建项目后续的土地资金需求和开发资金，仍需投资 353.02亿元，未来仍需较大规模
46、资金支出。 14筹资活动方面，2012 年公司借款增加较多，当期借款筹得资金 39.52 亿元，较 2011 年增加 22.94 亿元，其中通过发行债务型融资产品（主要为信托产品）筹得资金 16.70 亿元；2013 年 1-3 月，借款筹资 7.8 亿元。 表表 13 截至截至 2012 年底公司所发行的债务型融资产品情况年底公司所发行的债务型融资产品情况 融资对象融资对象 融资金额（万元）融资金额（万元）融资成本融资成本存续期存续期 信达资产湖北省分公司 40,00014.20%2012.10.31-2014.4.30 新华信托股份有限公司 20,00014.87%2012.11.21-2
47、013.11.20 中铁信托有限责任公司 75,00012.50%2012.4.1-2014.2.2 国投信托有限公司 32,00015.00%2012.8.15-2014.2.13 资料来源：公司提供 截至 2012 年底，公司资产负债率为 57.06%，较 2011 年末上升了 6.83 个百分点。截至2012 年底，公司债务以有息债务为主，其中短期有息债务 16.35 亿元，同比增长 52.26%；长期有息债务 30.02 亿元，同比增长 22.12%。2012 年，公司加大融资力度，新增 5,000.00万元短期质押借款和 19,000.00 万元保证借款， 年末短期借款同比增加 16
48、4.21%； 此外， 2012年末一年内到期的长期借款为 6.85 亿元， 质押借款和抵押借款分别为 1.95 亿元和 4.75 亿元，质押物为公司第一大股东名流投资集团有限公司以其持有的名流置业股份， 抵押物为土地使用权、在建项目、固定资产和房产；2012 年末，长期借款主要为 8.83 亿元抵押借款和 2.75亿元保证借款。截至 2013 年 3 月底，长期有息债务较上年末增加 4.39 亿元，其中长期借款余额较 2012 年末增加 36.31%。随着公司融资力度的加大，公司的短期有息债务增加较多，且融资成本上升，债务压力有所加大。 公司加大了融资力度， 流动比率和速动比率逐年下降， 流动
49、资产对流动负债的覆盖能力减弱。因公司 2012 年计入存货的资本化借款费用达 44,974.22 万元，致使公司 EBITDA 利息保障倍数大幅下降；公司后续项目投资支出规模较大，有息债务规模存在扩大的趋势，公司面临的债务压力将进一步加重。 表表 14 近年来公司偿债能力指标近年来公司偿债能力指标 项目项目 2013年年1-3月月2012 年年 2011 年年 2010 年年 资产负债率 59.84%57.06%50.23% 47.48%流动比率 2.782.873.29 3.95速动比率 0.650.691.35 1.79EBITDA（万元） -31,606.4929,464.59 36,0
50、83.00EBITDA 利息保障倍数 -0.6411.63 4.80资料来源：公司提供 15五、其他事项五、其他事项 担保事项担保事项 截至2012年12月31日， 公司对中工建设有限公司等单位提供担保， 担保金额为24,220.00万元，担保余额占期末公司净资产比重为0.47%，存在一定的或有负债风险。 表表 15 截至截至 2012 年末公司对外担保情况年末公司对外担保情况 被担保单位被担保单位 担保额（万元）担保额（万元）借款余额（万元）借款余额（万元） 借款到期日借款到期日中工建设有限公司 20,000.0015,000.00 2013.5.29.中工建设有限公司 2,220.002,