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1、?2015年公司债券信用评级报告 2 关注：关注： ? 我国房地产行业短期不确定性较大，长期发展速度将逐步趋缓。我国房地产行业短期不确定性较大，长期发展速度将逐步趋缓。短期我国房地产行业去库存压力较大，在各项政策执行效果尚不明朗的情况，行业发展具有较大的不确定性； 长期来看， 过去多年量价快速增长使得国内房地产需求透支， 人口老龄化、经济增速下行、不动产登记带来的二手房供给增加等行业风险进一步积聚，预计房地产行业长期发展速度将逐步放缓。 ? 资本支出压力大，且待售项目的未来销售存在不确定性。资本支出压力大，且待售项目的未来销售存在不确定性。公司在建和拟建商品房项目较多，截至 2014 年末，该
2、等项目尚需投入的开发资金合计 316.98 亿元，旧改项目后续尚需投入的资金也较大，公司面临较大的资本支出压力；同时，受宏观经济增速与行业发展速度放缓等因素影响，该等项目未来的销售存在不确定性。 ? 城市更新项目不确定性较大。城市更新项目不确定性较大。截至 2014 年末，公司参与的城市更新项目较多，因实施主体及专项规划等需政府部门审批，该等项目未来进展面临较大不确定性。 ? 负债水平较快攀升，面临一定的债务压力。负债水平较快攀升，面临一定的债务压力。随着开发资金需求的增加，近年公司负债水平较快攀升，有息负债规模由 2012 年末的 160.41 亿元上升至 2014 年末的212.73 亿元
3、，较 2012 年增长了 32.61%，面临一定的债务压力。 主要财务指标：主要财务指标： 项目 项目 2014 年年 2013 年年 2012 年年 总资产（万元） 4,631,147.334,060,271.72 3,499,902.63 归属于母公司所有者权益（万元）598,482.33540,771.85 488,719.60 资产负债率 76.97%77.91% 77.96%剔除预收账款后的资产负债率 71.86%73.42% 73.41%流动比率 1.721.50 1.56速动比率 0.340.32 0.35营业收入（万元） 904,083.321,017,864.01 794,4
4、88.96营业利润（万元） 139,713.75122,460.58 100,113.08投资收益（万元） 58,915.7335,869.42 41,265.42利润总额（万元） 140,622.84122,643.48 99,540.13有息债务（万元） 2,127,299.161,853,302.54 1,604,131.72综合毛利率 37.68%30.26% 29.38%总资产回报率 4.21%4.53% 4.12%EBITDA（万元） 195,192.91186,226.44 153,024.28EBITDA 利息保障倍数 1.351.70 1.33经营活动现金流量净额（万元） -
5、206,182.43-328,190.00 264,333.65资料来源： 关于中粮地产（集团）股份有限公司会计政策变更的专项说明及公司 2014 年审计报告，鹏元整理 3 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府199315号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月，经深圳市人民政府办公厅以深府办复1993761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒 （集团） 股份有限公司” 。 1993年1
6、0月， 根据深圳市证券管理办公室深证办复1993116号文及深圳证券交易所深证市字1993第39号文批准，公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A股）股票50,000,000股，发行后股份总额达到200,000,000股，并于1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。后经过多次送股和配股，截至1997年5月28日，公司总股份达到466,302,377股。 2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称“宝投公司”）与中粮集团有限公司（以下简称“中粮集团”）签订股权转让协议书，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月以国资产权2005536号批复，宝投公司将其
7、所持有的公司278,062,500股国家股转让给中粮集团。转让后，中粮集团持有公司278,062,500股国家股，占总股本的59.63%，成为公司第一大股东。 2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。此后，又经过多次配股、送股和转增股份，截至2014年末公司注册资本和实收资本均为181,373.16万元，中粮集团持有公司股份918,665,014股，占总股本的50.65%，系公司控股股东，国务院国有资产监督管理委员会为公司实际控制人。 图图 1 截至截至 2014 年末公司产权及控制关系图年末公司产权及控制关系图 资料来源：公司提供 公司主
8、要从事商品房开发、物业租赁、来料加工业务等。截至2014年末，纳入公司合并报表范围的子公司共39家，具体如附录四所示。 国务院国有资产监督管理委员会 中粮集团有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 100%50.65% 4 截至2014年12月31日，公司资产总额为463.11亿元，归属于母公司所有者权益为59.85亿元， 资产负债率为76.97%。 2014年度， 公司实现营业收入90.41亿元， 利润总额14.06亿元，经营活动现金流量净流出20.62亿元。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：中粮地产（集团）股份有限公司2015年公司债券； 发行总额：发行总额：不超过人
9、民币23亿元（含23亿元） ，分期发行。其中第一期发行规模不超过人民币20亿元 （含20亿元） ； 剩余额度自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕； 债券期限和利率：债券期限和利率：固定利率债券，期限不超过10年（含10年） ； 还本付息方式：还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 三、本期债券募集资金用途三、本期债券募集资金用途 本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、调整公司债务结构、补充流动资金等。 四、运营环境四、运营环境 近年我国房地产行业开发投资持续增长，但近年我国房地产行业开发投资持续
10、增长，但2014年开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑年开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑 近年随着经济的持续发展及城市化的推进，我国房地产开发投资规模持续快速增长，2003-2013年同比增速均维持在16%以上的水平。2014年，随着宏观经济增速的放缓，全国房地产开发投资完成额95,035.61亿元，同比增长10.49%，增速较上年下滑了9.3个百分点。 5 图图2 2003-2014年全国房地产开发投资完成额及增速年全国房地产开发投资完成额及增速 资料来源：Wind资讯 随着房地产开发投资的持续增长，2003-2013年全国房屋施工面积、竣工面积、新开工面积总体上均有所上升。但在20
11、14年开发投资增速放缓的情况下，全国房屋施工面积为726,482.34万平方米，同比增长了9.15%，增速放缓；全国房屋新开工面积为179,592.49万平方米，同比下滑了10.74%。由于竣工存在一定的滞后效应，2014年全国房屋竣工面积为107,459.05万平方米，同比增长了5.94%，较上年增速略有上升。 图图3 2003-2014年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米）年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米） 资料来源：Wind资讯 随着投资开发的持续增长，2003-2013年房地产开发企业资金到位情况良好。2013年我国房地产开发企业到位资金12
12、2,122 亿元，比上年增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。但受宏观经济下行及房地产市场相对低迷等因素影响，2014年，我国房企到位资金为121,991.48亿元，整体较上年略有下滑。其中，国内贷款21,242.61亿元，同比增长7.98%，较上年增速下滑了约25个百分点；自筹资金50,419.80亿元，同比增长6.31%，较上年增速下滑了约15个百分点；利用外资639.26亿元，同比增长19.67%，较上年增速下滑了约13个百分点；其他资金（包括定金及预收款、个人按揭贷款等）49,689.81亿元，同比下滑了8.81%。 6 图图4 2003-2014年房地产开发企业资金到
13、位及构成情况（单位：亿元）年房地产开发企业资金到位及构成情况（单位：亿元） 资料来源：Wind资讯 受资金到位等因素影响，2013年房地产开发企业拿地意愿有所提升，全年土地购置面积为38,814万平方米，比上年增长了8.83%；2014年房地产开发企业拿地意愿有所下滑，全年土地购置面积为33,383万平方米，比上年下降了13.99%。 图图5 2003-2014年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本 注：左坐标轴为土地购置面积，右坐标轴为单位土地购置成本 资料来源：Wind资讯 近年我国通过限购、限贷等手段调控房地产行业，受宏观经济与政策等影响，我
14、国房地产市场需求波动较大；近年我国通过限购、限贷等手段调控房地产行业，受宏观经济与政策等影响，我国房地产市场需求波动较大；2014年以来长效机制逐步取代短期调控手段，有利于促进行业长期稳定发展，但发展速度将放缓，且短期存在不确定性，不同区域的房企将进一步分化年以来长效机制逐步取代短期调控手段，有利于促进行业长期稳定发展，但发展速度将放缓，且短期存在不确定性，不同区域的房企将进一步分化 在我国房地产市场快速发展过程中， 行业投资开发急剧膨胀房价非理性上涨以及供需矛盾日益突出等问题出现。为遏制部分城市房价过快上涨的势头，2009 年末至 2013 年末，我国政府在差别化信贷、行政干预、财税政策、保
15、障性住房、土地等方面陆续出台若干房地产行业调控政策。其中，2013 年房地产调控政策整体延续了 2012 年的调控思路，限购、限贷政策继 7 续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。2013 年 2 月的“国五条”以及地方重点城市据此纷纷出台的市场调控政策，均强调加强房地产调控力度、坚决抑制投机投资性购房以及增加普通商品住房及用地供应。 表表 1 2009-2013 年我国房地产市场主要调控政策年我国房地产市场主要调控政策 年度年度 颁布单位颁布单位 主要内容主要内容 2009 国务院 个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年 2009 国家五部委 开发商
16、拿地首付款不得低于全部土地出让款的 50% 2010 国务院 增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等五大方面共 11 条措施，简称“国十一条” 2010 国务院 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30% 2010 国务院 增加住房有效供给，实行更为严格的差别化住房信贷政策 2010 中央和各地方政府相关部门 对不符合条件的外地居民和二次以上本地居民购房实行限购政策 2011 国家七部委 各地要加大贯彻落
17、实房地产市场宏观调控政策的力度，完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度等，简称“新国十条” 2011 国务院 进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，简称“新国八条” 2011 上海、重庆地方政府在上海、重庆试点实施房产税征收工作 2011 住建部 符合五项标准的二三线城市建议限购，台州、珠海等跟进 2013 国务院 新“国五条”，进一步完善住房限购措施，充分发挥
18、税收政策的调节作用 资料来源：公开资料，鹏元整理 受宏观经济形势、货币环境与信贷、财税调控政策等因素影响，近年我国房地产市场需求波动较大。2010-2012 年我国商品房销售面积增速持续放缓，随着人们对调控常态化的逐步适应，被压制的购房需求得到明显释放，2013 年全国商品房销售面积 13.06 亿平方米，同比增长17.29%， 相比 2012 年增加 15.52 个百分点； 商品房销售金额为 8.14 万亿元， 同比增长了 26.33%。随着宏观经济的放缓， 2014 年全国商品房销售面积减少至 12.06 亿平方米， 同比下滑了 7.58%；商品房销售金额为 7.63 万亿，同比下滑了 6
19、.31%。 8 图图 6 2003-2014 年全国商品房销售面积及增速年全国商品房销售面积及增速 资料来源：Wind 资讯 同时， 我国 70 个大城市新建住宅价格指数当月同比在 2012 年 3 月至 12 月连续 10 个月持续下降后，自 2013 年 1 月至 2014 年 8 月持续增长，但 2014 年四季度又持续下降，价格波动较大。其中，2014 年 9 月至当年末，二三线城市新建住宅价格指数当月同比下滑幅度大于一线城市。近年货币供应规模持续快速增长、市场资金面充裕是导致我国房地产市场量价齐升的重要原因。 图图7 2011年年1月月-2014年年12月我国月我国70个大中城市新建
20、住宅价格指数月度同比增速 （单位：个大中城市新建住宅价格指数月度同比增速 （单位： %） 资料来源：Wind 资讯 2014 年，我国宏观经济增速持续放缓，商品房销售面积与销售价格指数相对低迷，房地产开发投资有所下滑。 受此影响， 我国出台了一系列关于房地产市场发展的政策： 年初提出 “针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展” ； 5 月央行副行长在 15 家银行负责人座谈会上支持首套房贷 （从利率和审贷流程方面） ；6 月以后呼和浩特等城市相继取消或放松限购；9 月央行及银监会联合发文支持住房金融工作，推出房贷新政（调低
21、房贷利率下限等） ；10 月住建部、财政部、人民银行联合发文放宽公积金贷款；12 月国务院出台不动产登记暂行条例 ，将实现不动产登记 9 信息的全面联网。此外，央行于 2014 年 11 月下调人民币存款与贷款基准利率，2015 年 1 月降低存款准备金率，释放宽松的货币政策信号。从 2014 年以来的房地产行业政策来看，限购、限贷等手段逐渐退出， 保障房建设、 增加中小套型住房供给、 不动产登记等长效机制逐步建立，有利于促进我国房地产行业的长期发展。但过去多年量价快速增长使得国内房地产需求透支，人口老龄化、经济增速下行、不动产登记带来的二手房供给增加等行业风险进一步积聚，预计行业长期发展速度
22、将逐步放缓。短期来看，我国房地产行业去库存压力较大，在各项政策执行效果尚不明朗的情况，行业发展具有较大的不确定性。 表表 2 2014 年影响房地产行业重要政策年影响房地产行业重要政策 政策政策 内容内容 央行定向降准 2014 年 4 月下调县域农村商行人民币存款准备金率 2 个百分点，下调县域农合行人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2014 年 6 月实施年内第二次定向降准，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点 限购政策 实施限购的 46 个城市已经有 41 个放开 公积金政策 北京、苏州、成都、无锡等城市提高住房公积
23、金贷款额度；抚顺、贵阳、沈阳等降低公积金首套房贷首付 地方政策 减免购房税费、购房入户、直接补贴等，如上海的普通住宅标准修改 国开行棚改贷款 国开行获央行一万亿 PSL,年利率 6%，专项投向棚改 首套房政策 9 月 30 日，央行发布首套房认定标准：对拥有 1 套住房并结清房贷的家庭，银行业执行首套房贷政策 房地产开发企业融资政策 支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具、积极稳妥开展房地产投资信托基金试点、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券 央行降息 2014 年 11 月 22 日，央行不对称降息 不动产登记 不动产登记暂行条例已由
24、国务院签发，将于 2015 年 3 月 1 日施行 资料来源：公开资料，鹏元整理 但短期来看，不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。受此影响，不同区域布局的房企将进一步分化：对于布局于一、二线城市的房企，其业绩将相对稳定；对于布局于三四线及以下城市的房企，其业绩将面临较大的不确定性。 从行业经营特征来看，各区域房地产市场出现分化，且房企集中度有所提升。目前，我国一、二线城市房地产市场回暖，
25、需求基础依然庞大，三、四线城市大多库存积压严重，楼市风险仍在聚集。综合多家机构的监测显示，2014年11月，一、二线城市土地出让频繁，其中不乏总价、单价地王，北京、上海等多地土地出让金创历史记录，地价上涨。中原地 10 产数据显示，四个一线城市的住宅土地成交创造历史记录，截至2014年11月末首次突破3,000亿元大关达3,190亿元。随着楼市的进一步调整，预计未来一、二线楼市的“避风港”作用更加明显，房地产市场区域分化的态势将可能进一步加剧。 此外，根据中国指数研究院的最新监测结果，在2014年全国商品房销售额全年同比下滑的背景下，共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售
26、总额共计2.8万亿元，市场份额接近40%。从销售业绩分布来看，这些百亿房企出现3个清晰的断层，据此分化出三个阵营的台阶式分布：第一阵营涵括7家千亿级企业，分别为万科、绿地、万达、保利、恒大、碧桂园、中海，其平均销售增幅为38%，进一步拉大与百亿企业的距离；第二阵营包括12家300-1000亿企业，销售额均值为532亿元，其平均销售增速为14.6%；第三阵营包括61家100-300亿企业，其平均销售增幅为10.4%。由此可见，百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加明显，第三阵营以下的小型房企面对不利的市场状况，应对能力有限，销售额将进一步下滑。 五、公司治理与管理五、公司治理与管理 1、公
27、司治理、公司治理 公司已按照公司法、证券法、上市公司治理准则以及公司章程等法律法规的要求建立了股东会、董事会和监事会，并且对董事会和董事、监事会和监事、经理层和高级管理人员在内部控制中的责任进行了明确规定，明确了股东大会、董事会、监事会和经理层之间各负其责、规范运作、相互制衡的公司治理结构。近年来，公司能够按照公司章程、股东大会议事规则的要求召集和召开年度股东大会和临时股东大会，确保了股东对公司重大事项的知情权、参与权和表决权。 股东大会是公司的最高权力机构，依法决定公司的重大事项。公司董事会由股东大会选举产生，由9名董事组成，设董事长1名，独立董事3名，其中5名董事有在股东单位中粮集团任职。
28、董事会下设战略、薪酬和考核、审计和提名委员会，对董事会负责。近年来，公司董事会及其专门委员会按照相关议事规程召开多次会议，审议通过了公司贷款、担保、对外投资、利润分配及资本公积金转增股本等多项议案。 公司监事会由股东大会选举产生，负责对董事会及公司高管人员履行职责的合规合法性进行监督，目前公司监事会有监事3人，其中1人为职工监事，另外两位监事均有在股东单位任职。近年来，监事会通过列席董事会会议、召开专题会议等方式履行监督职能，并对公司运营管理提出意见和建议。 根据公司章程，公司设总经理一名，副总经理若干名，由董事会聘任或解聘，接受董 11 事会的考核与监督，并按照股东大会和董事会的要求进行日常
29、经营管理工作。截至2014年底，公司共有高级管理人员8名。 总体看，公司建立了较为完善的治理架构，公司治理机制运行良好，各治理主体基本能够有效履行各自的职责。 2、公司管理、公司管理 公司根据自身经营管理需要构建了内部组织架构，目前设立了综合办公室、战略管理部、财务部、人力资源部、法律部、审计部、证券事务部、研发设计中心、工程采购部、物业管理部等职能部门（具体见附录五所示）。公司下发了组织管理手册和组织权责手册，对各部门的职能进行了科学合理的分级，明确了各部门职责、工作要求、权限及相互关系。 近年来，公司依据有关法律法规和规范性文件的要求，不断健全内部控制体系，并随着业务的发展，持续对现有的制
30、度、流程进行梳理，以提高内部控制效率。 公司对所属子公司实行扁平化的直线管理，各职能部门对各子公司的相应对口部门进行专业指导、监督及支持。公司对子公司的机构设置、资金调配、人员编制、职员录用、培训、调配和任免实行统一管理，以保证公司在经营管理上的高度集中。 工程管理方面，公司建立工程考核制度，采用量化考核方式进行工程巡查；建立招标采购管理体系，颁布招投标管理办法、供应商管理办法，逐步建立了采购主体分判体系及供应商管理体系。 房地产开发方面，公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划，确保项目按期有序进行开发，尽量促使每个阶段都在监控范围
31、内。 财务管理方面，公司制定了会计核算制度、房地产开发企业成本核算办法、货币资金管理规定、固定资产管理规定、资产减值准备管理办法和资金支付管理办法等财务管理制度和会计核算制度，用以规范和指导总部及下属子公司的财务管理及会计核算工作。 投资方面，公司制定了投资管理暂行办法，包括投资决策的审批、投资效果的评估、投资款项的使用及监督等内容，作为总部及下属子公司投资管理的指引与操作规范。根据该制度，公司总经理审批投资不超过公司最近一期经审计的净资产10%的项目，超出此范围，公司需按照深圳证券交易所上市规则提交董事会、股东大会审议。 筹资方面，公司制定了筹资管理暂行规定，对资金募集前申办、审核等公司内部
32、程序进行详细规定，并包含金融机构融资、关联方借款、集团内部借款、资本市场直接融 12 资、筹资担保的审批、资金使用、偿还计划等内容，通过明确的制度对筹资活动进行规范和指引。 人员素质方面，截至2014年底，公司现有在册员工2,773人，其中，从事工业地产后勤服务及物业服务的人员为1,278人，这部分人员中大专以上学历120人，平均年龄约为34岁；从事住宅地产开发业务及工业地产经营管理的人员为1,295人，该部分人员学历分布如下：研究生及以上学历的人达219人， 大学本科学历705人， 大专学历214人， 大专及以下学历371人；专业构成如下：管理人员234人，工程技术人员364人，销售人员16
33、3人，专职审计人员13人，其他人员633人。 总体而言，公司部门架构设置、内部管理制度建设及人员配置能够满足公司日常业务开展与经营管理的需要。 六、经营与竞争六、经营与竞争 公司从事商品房开发、物业租赁和来料加工业务，其中，住宅商品房销售收入系公司最主要的收入来源，2012-2014年占主营业务收入的比重均在90.00%以上。近年公司商品房开发业务有所扩张，带来主营业务收入的增加，2014年收入达到86.84亿元。其他业务收入系处置较多小面积的投资性房地产取得的收入， 近年对营业收入与利润形成了较好的补充。 公司商品房销售业务毛利率2014年有所上升，主要系当年结算项目中高端产品比重上升 （主
34、要有深圳锦云、 上海南桥半岛等） 所致； 房屋租赁业务毛利率近年相对稳定， 2012-2014年均在50.00%以上；物业管理及来料加工业务近年持续亏损，主要系高毛利的来料加工业务逐步减少所致。 表表 3 近年公司营业收入构成及各业务毛利率情况（单位：亿元）近年公司营业收入构成及各业务毛利率情况（单位：亿元） 项目项目 2014 年年 2013 年年 2012 年年 收入收入 毛利率毛利率收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率商品房销售 83.2635.16%93.9726.85% 73.97 26.69%房屋租赁 2.5361.13%2.5258.29% 2.61 59.45%物业管
35、理及来料加工 1.05-15.98%0.81-25.75% 0.71 -2.96%主营业务收入合计主营业务收入合计 86.8435.30%97.3027.22% 77.29 27.52%其他业务收入其他业务收入 3.5795.74%4.49 96.03% 2.16 99.84%合计合计 90.4137.68%101.7930.26% 79.45 29.38%资料来源：公司提供 公司房地产开发业务较快扩张，近年签约和结算金额总体上有所增加；目前在建及拟建项目较多，短中期收入较有保障；但该等项目未来销售存在不确定性，且其后续开发投公司房地产开发业务较快扩张，近年签约和结算金额总体上有所增加；目前在
36、建及拟建项目较多，短中期收入较有保障；但该等项目未来销售存在不确定性，且其后续开发投 13 入面临较大的资金压力入面临较大的资金压力 作为中粮集团旗下从事住宅地产业务发展的平台，公司主要从事住宅地产的开发。在策略上，自2012年以来，公司着眼市场需求，逐步调整产品结构，加大以“首置、首改”为主的刚需产品开发。在开发进度方面，公司根据房地产行业调控政策和景气度的变化严控项目开发节奏。2012年我国房地产行业在调控政策下呈现波动震荡，公司新项目开发进度放缓，新开工面积较2011年同比下降36.23%；2013年随着行业景气度的回升，公司适时加快了项目的开发进度，新开工面积大幅增长至93.93万平方
37、米，同比增长43.47%；2014年行业相对低迷，公司新开工面积有所下滑。 表表 4 近年公司房地产开发业务主要经营指标近年公司房地产开发业务主要经营指标 项目项目 2014 年年 2013 年年 2012 年年 新开工面积（万平方米） 74.3393.93 65.47结算面积（万平方米） 54.9775.29 57.45结算金额（亿元） 96.40104.61 77.58签约面积（万平方米） 69.8272.70 61.31签约金额（亿元） 108.50112.67 90.58注：以上数据均包含公司合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地按权益计算的金额 资料来源：公司提供 销售方面，随
38、着新开工项目的逐步转型、品牌影响力的提升，以及营销管理的加强，2012-2014年分别实现签约面积61.31万平方米、72.70万平方米、69.82万平方米，签约金额90.58亿元、112.67亿元、108.50亿元，总体上均有所增长。结算方面，在竣工面积逐步增加的带动下，公司房地产项目（含权益类项目）结算金额增长迅速，2013年突破百亿元大关，达到104.61亿元，同比增长了34.84%；2014年我国房地产行业相对低迷，公司结算金额出现小幅下滑。 公司土地收储策略较为谨慎，近年总体新增的土地不多。2011年新增住宅地产项目3个，分别为北京长阳一号地及五号地、上海奉贤区南桥新城项目、南京颐和
39、南园，占地面积合计104.89万平米， 规划建筑面积合计135.60万平米； 2012年在房地产调控政策逐步深入、房地产行业不景气的大背景下，公司为控制风险未进行土地收储；2013年，随着房地产行业景气度的回升，公司将土地收储工作作为重中之重，先后通过公开市场招拍挂方式获取南京中粮鸿云坊、成都中粮锦云和北京孙河项目，并通过收购方式获取了成都香颂丽都项目，新增土地面积31.00万平米，规划建筑面积68.56万平米。其中，北京孙河项目单位拿地成本较高；2014年，在行业相对低迷的情况下，公司拿地较谨慎，仅增加成都市锦江区攀 14 成钢2号地块（不含城市更新项目），规划建筑面积19.29万平方米3。
40、 表表 5 近年公司新增土地储备情况近年公司新增土地储备情况 项目名称项目名称 土地面积 土地面积 （万平方米）（万平方米）规划建筑面积规划建筑面积（万平方米）（万平方米） 土地价土地价款（亿元）款（亿元） 楼面地价楼面地价（元/平方米）（元/平方米）土地取土地取得方式 得方式 2014 年新增土地储备年新增土地储备 成都锦江区攀成钢 2号地块6.4319.2913.16 6,822 招拍挂2013 年新增土地储备年新增土地储备 南京中粮鸿云坊 14.5031.8923.40 7,338 招拍挂北京孙河项目 7.548.1723.60 28,886 招拍挂成都中粮锦云 6.0618.1714.
41、39 7,920 招拍挂成都香颂丽都 2.91 10.33 5.02 4,860 股权收购小计小计 31.0068.5666.41 2011 年新增土地储备年新增土地储备 上海奉贤区南桥新城项目 10.7220.1410.87 5,397 招拍挂北京长阳一号地及五号地项目 43.7285.254.01 470 招拍挂南京颐和南园项目 50.4530.214.96 1,642 招拍挂小计小计 104.89 135.60 19.84 -资料来源：公司提供 项目储备方面，截至2014年末，公司在建及拟建的住宅商品房项目较多，预计总投资882.61亿元，已完成投资565.63亿元，尚需投入开发资金31
42、6.98亿元。该等项目规划总建筑面积603.05万平米，未来待售面积达到317.92万平方米，预收款项余额84.09亿元，已售待结转面积68.87万平米，预计公司中短期业绩较有保障。 表表 6 截至截至 2014 年末公司在建和拟建商品房项目明细（单位：亿元、万平方米）年末公司在建和拟建商品房项目明细（单位：亿元、万平方米） 项目名称项目名称 预计总投资预计总投资已完成投资已完成投资 规划建筑面积规划建筑面积 已签约面积已签约面积 北京祥云国际 82.51 75.2152.08 34.00北京长阳一号地、五号地 129.6698.0585.25 55.65北京中粮瑞府（孙河项目）44.0927
43、.638.17 0.00上海翡翠别墅 31.78 29.2419.90 19.01上海南桥半岛 28.94 21.5020.14 8.50成都御岭湾 25.24 21.6224.96 10.84成都祥云国际 27.44 27.0722.47 25.45成都中粮锦云 27.04 19.9918.17 7.47成都香颂丽都 12.53 9.3810.33 4.16天津中粮大道 163.04 30.8175.50 6.74 3 公司以解决历史遗留问题为契机取得深圳凤凰里项目，并通过股权收购方式取得深圳云景国际项目，使得全年累计新增土地（含城市更新项目）占地面积 19.67 万平米，规划建筑面积 74
44、.40 万平方米。 15 沈阳中粮隆玺 87.75 52.7067.31 23.32南京颐和南园 17.04 15.4430.21 27.17南京中粮鸿云坊 46.76 29.6031.89 6.69长沙北纬 28 度 48.70 19.8078.33 21.33成都中粮鸿云 26.309.5219.29 0.00杭州方圆府 20.8816.259.45 5.20北京中粮万科 3 号地 19.2518.3829.60 29.60广州金域蓝湾 43.6643.44合计合计 882.61565.63603.05 285.13注：1、规划建筑面积系计容建筑面积；2、北京中粮万科 3 号地（在建售罄）
45、、广州金域蓝湾（竣工售罄）系公司合作项目，上表数据系按公司享有权益计算得出。 资料来源：公司提供 公司在建项目中，北京长阳一号地、五号地项目位于房山区长阳镇，以100平米以上的三居户型为主，规划建筑面积85.25万平方米，一号地分两期开发、五号地分三期开发，截至2014年末该项目投资进度为75.62%，其中一号地一、二期与五号地一、三期项目已竣工，五号地二期项目预计2016年12月竣工，已签约面积55.65万平方米，销售情况相对较好；北京中粮瑞府（孙河项目）位于朝阳区香江北路，为高端项目，该项目单位拿地成本较高，楼面地价为28,886万元/平方米，于2014年5月开工，截至2014年末投资进度
46、62.67%，一期项目预计2015年上半年开盘；天津中粮大道位于天津南站商务区，规划业态包括酒店、写字楼及高端公寓，2010年7月开工，因拆迁难度较大开发进度相对缓慢，截至2014年末投资进度18.90%，已签约面积6.74万平方米，销售速度相对缓慢；沈阳中粮隆玺项目位于皇姑区黄河大街，分四期开发，目前一期已完工，主力户型为三、四居的大户型，二期住宅及四期写字楼在建，三期住宅及四期持有型物业拟建，截至2014年末投资进度为58.34%，已签约面积23.32万平方米，销售情况尚可。 从区域分布来看，目前公司在建和拟建的项目主要分布在北京、上海、深圳等一线城市和南京、成都、长沙、沈阳、杭州等重点二
47、线城市，区域布局相对分散，为其后续发展和风险防御奠定了较好的基础。但受宏观经济下行与行业政策等因素影响，公司在建及拟建项目未来的销售存在不确定性，同时，该等项目未来尚需投入的开发资金量较大，公司面临较大的资金支出压力。 总体而言，鹏元认为，近年来公司房地产开发业务发展迅速，目前在建和拟建项目储备较多，布局分散且主要集中在风险相对较小的一线和二线城市，短中期业绩较有保障。但与此同时，鹏元也注意到，公司在建和拟建项目后续需投入的资金量较大，未来面临较大的资金压力。 16 公司工业地产租赁业务近年较为稳定，对主业形成了较好的补充；工业用地转经营用地的实施可为公司创造较大的发展空间， 但城市更新项目的
48、进度受政府审批等因素的影响，存在较大的不确定公司工业地产租赁业务近年较为稳定，对主业形成了较好的补充；工业用地转经营用地的实施可为公司创造较大的发展空间， 但城市更新项目的进度受政府审批等因素的影响，存在较大的不确定 公司可供出租的工业厂房主要分布在深圳宝安区的新安片区和福永片区。2012-2014年，公司工业地产可出租面积分别为125.46万平方米、119.44万平方米、113.00万平方米，出租率分别为97.99%、96.00%、99.10%，贡献的租赁收入分别为2.61亿元、2.52亿元、2.53亿元，收入相对稳定，对公司主业收入形成了较好的补充。 表表 7 近年公司物业租赁情况近年公司
49、物业租赁情况 项目项目 2014 年年 2013 年年 2012 年年 可出租面积（万平方米） 113.00119.44 125.46 出租率（%） 99.1096.00 97.99 租赁收入（亿元） 2.532.52 2.61 注：2013 年公司工业地产出租率的下降主要系部分出租物业被纳入城市更新旧城改造，使得租赁客户解除租约搬出所致。 资料来源：公司提供 此外，公司物业管理指从住宅物业管理中取得的服务费收入，该业务主要由下属子公司深圳中粮地产物业服务有限公司和中粮地产集团深圳物业管理有限公司运营，近年该业务收入总体有所增加，但规模偏小。来料加工收入指公司在和外方合作经营中取得的工缴费收入
50、，近年该业务持续萎缩。在该业务中，公司提供厂房，负责招聘员工；外方提供设备，组织生产，并负责相关材料的进口及产品的出口销售。2012-2014年，公司物业管理及来料加工业务合计收入分别为0.71亿元、0.81亿元、1.05亿元，但经营持续亏损，未来该业务发展存在较大的不确定性。 2009年，深圳市政府通过了深圳市城市更新办法，为推进土地、能源、资源的节约集约利用，由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内的特定区域进行综合整治、功能改变或拆除重建的活动。2012年，深圳市政府出台了深圳市城市更新办法实施细则，对综合整治类、功能改变类及拆除重建类城市