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1、经济开发区土地平整开发建设项目可行性研究报告 经济开发区土地平整开发建设工程项目可行性探讨报告 目 录 一、总论1.1项目名称：1.2拟建地：1.3项目单位及项目负责人 1.4项目单位简介 1.5编制单位及编制负责人 1.6编制的依据及范围 1.7探讨结论 二、城市概况及建设条件2.1地理位臵2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地质2.2.3水文2.3供水2.4供电2.5交通及通讯 三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景 3.2项目建设的必要性 (1)土地开发整理是城市化建设的必要保障。(2)土地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方 向发展起着主动的促进作用。(3)土地开发整理
2、可以为城市建设输送更多的城市居民。(4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛 盾。(5)某土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现西部突围、工业突破发展战略的重大举措。(6)某土地平整开发项目是建设新型园区经济的须要。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的须要。(8)*开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延长 利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。四、园区概况、规划范围、规划原则 4.1园区概况4.2规划范围4.3规划原则及指导思想五、规划布局方案 5.1规划依据 5.2规划构思和理念 5.3总体布局 5.4道路交通规划 5.5绿化与空间形态规划 5.6
3、土地平整项目建设内容 5.6.1土地分类状况：5.6.2项目建设状况：六、环境爱护 6.1建设项目对环境的影响 6.2减缓工程环境影响的对策七、实施进度安排 八、组织管理领导与招投标组织8.1组织管理 8.1.1组织机构8.1.2管理权限8.1.3管理模式8.2运作方式8.3收费政策8.4土地政策8.5财政政策8.6税收政策8.7招标的组织形式 8.7.1招标范围8.7.2报送材料 九、投资估算及资金筹措9.1投资估算编制依据 9.2投资估算 9.3资金筹措安排十、财务评价10.1财务评价 10.2综合评价十一、土地储备与开发的风险与对策11.1土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险 11.1
4、.1土地储备与开发的前期风险11.1.2土地储备与开发的中期风险11.1.3土地储备与开发的后期风险11.2限制和避开土地储备风险的对策11.2.1加强组织领导，加大支持力度11.2.2强化安排管理，严控供应总量11.2.3拓宽融资渠道，削减贷款风险11.2.4做好经营核算，提高经营水平11.2.5加快人才培育，做好人才储备一、总论1.1项目名称：经济开发区土地平整开发建设项目 1.2待建土地:某经济开发区 1.3项目单位:投资开发公司 1.4项目单位简介 湖南投资发展有限公司(以下简称公司)成立于2007年2003年3月13日，常常德经济开发区管委会批准，常德市政府同意成立国有独资公司，负责
5、经济开发区城市基础设施建设和土地开发、城市交通、教化、卫生等国有资产的投资开发。其经营范围是城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；投资和发展农村基础设施领域的基础设施建设；房地产开发与建筑工程承包。企业营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，贷款承办人资质合法。近年来，某公司实施区域驱动、开放发展战略，完善公司治理和责任管理，通过市场运行机制行使城市建设国有资产投资主体职能，运营城市建设国有资本，开拓城市建设融资渠道，承接开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行了常德市政府作为* *经济开发区投融资平台的职责。a公司根据公司法要求建立组织架构，实行董事会领导下的
6、总经理负责制。公司的设立和组织结构符合公司法的有关规定。但由于政府背景，仍带有深厚的政府色调，公司董事会、监事会的主要领导和经理由开发区管委会任命。 公司董事会成员 5 人，设董事长 1 人，副董事长 3 人，董事 1 人，其中 4 人由开发区财政局委派、职工代表 1 人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员 5 人， 其中 3 人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人， 现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办 公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建 设公司某分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行
7、政事业编制13人，其余为聘请人员。公司对加快某基础设施的建 设步伐起到非常重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也 具有主动的现实意义。1.5编制单位：工程项目管理有限公司 受某投资开发有限公司的托付，工程项目管理有限公司编 织可行性探讨报告，我公司马上组织技术人员（专家），到现 场进行调查探讨，通过实地调查，广泛征求有关部门的看法对 项目进行仔细论证、分析评价，于2010年5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。1.6编制的依据及范围依据：1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版)； 2)国家现行财税制度和价格体系； 3)常德市征征地补偿安臵规定(怀政办发20036号)；
8、 4)常德市城市总体规划； 5)某规划图； 6)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位供应的 国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。范围：本次探讨对项目建设的必要性、项目建设规模、内 外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研 究。1.7探讨结论 (1)*经济开发区经过10多年的发展，城市基础设施明显改善，以常德大道、*大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成八纵七横的棋盘格局。开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座， 可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以
9、为企业设计双回路供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园， 作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。*正在日益成为环境美丽的生态和经济旺盛开发园区。10年来，常德* 经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来，市委、 市政府依据形势的发展，将*经济开发区的发展定位于工业新城，城市新区。发展目标的定位，充分发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建设和经济起飞。(2)合理开发土地是城市发展的必定要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展的经济增长及人民生活水平的 提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土
10、地，对于促进城市 化进程具有非常重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市 规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口 快速增加，城镇人口从2000年的32万人增加到2009年40万人， 由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是 城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来 越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3)长期以来，常德工业经济总量偏小，其次产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，三农问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、 全省平均水平，严峻制约了常德经济的发展。近年来周边地区经济的迅猛，对常德
11、形成倒逼之势。常德经济要实现跨越式发 展，必需奋力西部突破。而奋力西部突围，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，* 经济开发区区开发建设已经进入一个快速推动时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4)常德市*经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、 常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境 内。所处的地理位臵优越，交通便利，施工便利，建设条件良 好，水电供应有保障，能保证项目的顺当完成。(5)常德市*经济开发区土地平整开发项目位于常德*开发
12、区，总面积1343亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用 地。地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道 于去年底全部拉通，三通一平条件基本具备，为项目开发 和引进项目建设打下了基础。(6)经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设 费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其 他相关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁补偿费3922万元；土地报批相关费用15459万元（其中：新增建 设用地费用3761万元；耕地占用税4140万元；防洪保安基金107 万元；农夫保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使 用费4028万元、耕地开垦费161
13、1万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。投资估算只考虑了农夫的征地补偿费(征地补偿包括土地补偿费、安臵补偿费和青苗补偿等三项费用) 和房屋拆迁费。不包括特地的安臵费用。项目建设期为3年。其资金筹措渠道为：申请银行贷款20000万元，自筹资金11928万元。还贷主要通过土地开发筹集资金。(7)该项目全部投资财务内部收益率22，大于财务基准 收益率10，财务净现值16771.26万元，远大于0，贷款偿还 期5年，偿还实力较强。通过财务抗风险计算，则该项目有较 强的抗风险实力。本项目具有显著的经济效益，加快*开发区土地平整开发 项目建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济结构、加速 全
14、市农业产业化发展、增加农夫收入、促进常德市经济持续快 速健康发展，具有极其重要的作用。该项目可行，建议尽快实 施。二、城市概况及建设条件2.1 地理位臵 常德位于北纬 28 度至 31 度，东经 110 度至 113 度之间， 时区属于国际时区东 8 区。地处中国的中南部，长江中游，湖 南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城 2 区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡 6 县和一个县级市津市。全市面积 18189.
15、8 平方公里，人口 601.0523 万。其中城区面积 297.4 平方公里，人口 40.8359 万。常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有湖南屋脊之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流常常德，境内有大小河流432条。平湖区江河纵横，水网密布，有广袤的自然湿地。常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称川黔咽喉， 云贵门户。一篇桃花源记，让常德拥有了世外桃源、 福地洞天的美誉，常德因此拥有了一个漂亮的名字桃花源里的城市。一则善卷让王的典故， 使常德*山有德的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德
16、文化发祥 地。一个刘海砍樵的传闻，把常德爱神追求华蜜生活、 美妙爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今日的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、 国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境爱护模范城 市、中华诗词之市的称号。常德位于中国中南的西南区域正中位臵，处于成渝经济 圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看， 是企业进行战略布局的上佳选址。运输距离经济、市场幅射范围广，中南、西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产 业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，10 小时车程内有3 亿多人口，市场容
17、量与潜力巨大。常德市是湖南省十一五规划中优先发展的3+5城市群，*经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四 川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家西部开发战略 列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支 持，国家予以各项政策倾斜、项目开发、资金支持；在东部与 中部接轨合作典范泛珠江三角洲组织中，成为新一轮产 业转移第一梯度的承接地。常德*经济开发区是 1992 年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积 70 平方公里，是常德市委、市政府干脆主办的开发区。2009年批准为湖南省第一批国家高新技术产业基地。经过 10 多年的发展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子新材
18、料、纺织、医药、食品 6 大产业板块：1、以 经纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一 重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块；2、以恒安纸业、 华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板 块；3、以金天钛业、良田科技、力元新材、三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块；4、以云锦纺织、东信棉 业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块； 5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等企业为龙头形成了药业板块；6、以金健米业、*大曲酒业、武陵酒业 等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业 230 多家，规模以上企业 80 家，其中上市公司投资的企业 15 家；2008年，*的规模工业企业主营业收入超过 73 亿元，税收入库 2.6亿元。将来的 5 年，*经济开发区将实现规模工业企业达 200 家以上，工业产值逾 500 亿元并争创国家级重点开发区的雄伟目标。目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任 务，*开发区正重点打造六大专.