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1、榆林经济开发区建设项目可行性研究报告 项目名称：申报单位：联系人：电话：传真：编写时间：主管部门： 旅游开发项目可行性研究报告 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2013年9月2日 第一章项目概况 一、项目简介 1、区域及自然条件（1）历史沿革 项目景区旁边原有一某某关，为明洪武年所建，“悬壁临水，盘折而上，口开一罅，十里蚊行，为往省治要隘”。明代为防“安奢之乱”，设九关，派重兵于某某驻守。这里历史上曾发生过几次著名的战斗。明万历二十八年（公元1600年），明军参将谢崇爵产与播州宣慰使杨应龙部在某某激战，“争浮桥，桥断，杀溺死者数千人”，四川总督李化龙“用尚方剑斩崇爵”。某某
2、总兵官童元镇率军平播，杨应龙令其部下着水西衣甲，混入童元镇部营中“内合外发，官军大，进至某某，断浮桥，官兵溺死无算”。杨应龙后为刘廷所败。据考，项目景区为“官”渡，原属贵阳府，设厘金卡，收入为“官”渡之费。早先渡人，后来摆渡汽车。1935年1月，红军长征突破某某天险，到某某召开了著名的“某某会议”。 2、资源评价 （1）季节：终年四季如春，从三月至十月是黄金季节，冬暖夏凉。（2）污染：旅游开发项目无工业污染，环境安静无噪声，无放射源，森林植被繁茂，空气洁净清新。游客活动产生的三废可以控制、回收，净化达标处理后排放。 （3）联系。该旅游开发项目毗邻某某河边，有三桥飞渡，大坝屹立，晚间灯火，摩崖石
3、刻，库区风光以及被誉为“中国一绝、项目地区一技”的某某豆腐鱼等景观，相互辉映，可参观点能形成旅游开发线。从外围讲，旅游开发项目景区南可依托息烽温泉、集中营旧址以及省府贵阳，北靠历史文化名城某某，沿库区而上有已初步形成的“某某大坝傣族公园神石山庄三沙大桥”和“某某电站小溪化觉六广”两条黄金旅游开发线。 （4）可进入性。210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路从境区穿过，景区背靠某某、面向贵阳，濒临某某，俯视长江，内有火车站2个，客运航运码头1个，规划中水运的客运、货运及自用码头各1个。形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用
4、价值因交通方便而大为提高。 （5）基础设施。景区水电路通讯具备。有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类。农村劳动力丰富而廉价。建筑材料产地近，价格低，未开发旅游开发项目旅游开发，无同行业竞争。 （6）社会经济环境。该区域主要为城镇区，社会基础条件好，以“某某豆腐鱼一条街”为代表的饮食服务业为主要经济产业，旅游开发氛围浓，服务质量上档次，对旅游开发具有很高的积极性。 （7）客源市场。某某市XX县区40万人，XX县区20万人。某某县130万人，XX市万人，210国道、贵遵高等级公路、川黔铁路穿境而过
5、，车流量每日达车次，过往人数每天达人次。某某豆腐、项目景区发电厂以及某某天险的高知名度省内外闻名，客源不愁。 二、项目开发的必要性 随着生产的发展，社会文明程度的提高，旅游开发业在世界范围内都日趋兴旺，我省是在旅游开发上提出建设公园省的目标，旅游开发资源丰富，旅游开发业已确定为我省的先导性支柱产业，我县旅游开发资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源亦是独具一格。由于我县旅游开发业才开始起步，对旅游开发产品的包装，宣传力度不够，旅游开发区的基础设施，接待能力滞后等，使我县潜力巨大的旅游开发资源未能发挥效益，旅游开发业作为支柱产业的地位未能形成。因此，现阶段，急需在我县境内开辟的一个集文化、科
6、考、游乐、观光、休闲为一体的旅游开发风景区，使之成为长征文化旅游开发线路的延伸，吸引留住前来娄山风景名胜区、某某会议会址以及息烽温泉、集中营旧址游览观光的游客，从而推动我县旅游开发业的发展。 三、某某旅游开发基地开发存在的问题 1、缺乏开发资金 某某镇政府财力有限，对项目景区开发主要靠招商引资。 2、劳动人口科学文化素质低 景区因劳动力人口文化层次不高，不能为景区提供合格的旅游开发服务人员。 3、管理体制未确立，相关部门支持配合程度不够，应通过努力协调，形成开发旅游开发产品的合力。 第三章市场分析及预测 一、国内市场预测 1、市场预测 随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游开
7、发业已蓬勃发展，与某某相邻的云南、四川、广西，均为旅游开发大省，周边旅游开发市场的开发和繁荣，对某某旅游开发业的发展造就了有利的背景。 项目景区，主要景观是山水自然风光，桥梁、电站等高科技产品，景点独一无二，是休闲、度假、参观、教育的理想场所，开发成规模后，对不同层次，不同类型的旅游开发者都有较大的吸引力。 开发前期。以某某市、某某县以及贵阳、息烽旅游开发线上的游客为第一客源市场，景区逐步完善后，可以开辟重庆、昆明、广西、广东为第二客源市场。通过加大宣传力度，争取组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到大西南地区的团队到项目景区游览。 2、游客量预测 据统计，近几年，每年到某某参观旅游开发
8、的游客10万人次左右，考虑到景区建成后的区位优势，增长率考虑为50%，中期由于游人基数大，增长率下降，考虑为30%，远期取15%。近期20052007年项目景区游人规模为4.75万人次中期20082010年 11.67万人次远期20112013年 19.72万人次 二、外地区及省外市场预测 项目地区旅游开发线近年相继推出“红军长征路游”、“酒乡游”产品，特别是赤水国家级风景名胜区建成开放，将会吸引省内外周边地区的游客。 若借助于某某这座历史文化名城的知名度，到项目景区去休闲，品某某豆腐鱼以及观项目景区电站、某某斜拉吊组合桥、摩崖石刻等会产生很高的感召力，能吸引周边的游客，如宣传促销有力，提高产
9、品的知名度，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客也将光临项目景区。开发初期，重庆、昆明、广西、广东等大城市的游客不多，争取在2008年，接待重庆、昆明、广西、广东等的游客20万人次，2011年达30万人次。 第四章景区建设 一、景区建设原则 把保护风景名胜资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，持续利用原则。项目景区旅游开发基地的修建，对景区内山、水、林、河等自然环境实行保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。所有建设、开发都服从科学规划，分期开发，重点实施。 二、景区建设指导思想 充分发挥项目景区旅游开发基地距某某市中心近，又在“某某息烽贵阳”旅游开发线上，交通方便，区域位置
10、好的优势，以休闲、观光、避暑为重点，在保护的前提下逐步开发风景资源，带动周边乡镇的旅游开发业、交通运输业、土特产加工业以及第三产业等相关产业的综合发展，力求环境、社会、经济效益的统一。 三、景区建筑风格项目景区景点的建设应与休闲、观光、避暑、健身相适应的建筑，可采用现代建筑中的欧式或西洋式，但应与自然山川融为一体，室内装修，卫生设施要配套，使游人感到宾至如归，身心愉悦。 第五章环境卫生绿化及安全 一、环境卫生 1、在景区管理机构下设环卫监察队，定员、定人，定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。 2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果
11、皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。 3、在景区内设公共厕所两个，厕所外观与景区的建筑风格协调，采用现代建筑风格，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。 二、绿化 保护好景区内现有的植被，对荒山坡地，广植当地速生树种；景区道路沿途种植当地特有观赏树种如杜鹃、茯苓、茶花、红豆杉等；景区外大于25度的坡耕地，由政府组织退耕还林，使绿化率达到80%以上。 三、安全管理安全是旅游开发的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域巡逻，以确保游人的安全。 第六章项目建设实施计划 一、项目建设分期规划 根据地方财力、物力
12、及旅游开发业的发展情况，项目景区旅游景区项目开发建设分期如下： 第一期：2004年10月2005年10月第二期：2005年11月2006年11月第三期：2006年12月2008年12月 二、进入景区道路 集中有限财力，解决景区可进入性，第一期基础建设中首先解决新建河滨路百亩大田1公里公路。 三、近期建设项目及规模 集中有限财力，搞基础设施建设，使游客进得去，留得住，使到此休闲、度假、观光旅游开发的客人成为某某旅游开发基地的宣传人。2004年10月2005年10月建设项目：第一期 1、修建改造河滨路延伸至百亩大田的车行道1公里，改造后道路路幅宽9米，水泥砼路面。 2、修建旅游开发项目停车场单位停
13、车面积35平方米/车入场停车数88辆停车场面积3080平方米 3、修建项目景区三星级宾馆。 建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人。 5、露天游泳池300平方米2个，在宾馆附近，一个水深在60cm1.3m，面积100平方米，另一个水深在1.3m1.8m，面积200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等设施。 5、草坪。景区绿化，面积2000平方米。 6、添置太阳伞，棋牌桌 7、游览步道，石板铺砌，宽1.5m（1）由公路直达露天泳池，浴池至山庄。（2）停车场至山庄，健身中心。（3）其他 8、室内浴池20个，每个10平方米，计200平方米。 9
14、、化粪池2个，面积30平方米，深2米。 10、供电设施，在景区内添置100kva变压器一台，购电杆、电线等。 11、通讯 12、厕所，在景区内建2座，每座40平方米 13、卫生所。建在景区内，面积35平方米。 14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。 15、征地、土20亩，荒山草地120亩。 16、景区管理人员培训。经理1人，财务2人，厨师2人，管理员2人，电工抽水员1人，驾驶员1人。服务员32人，共41人。第二期 1、建迎宾门，内设售票房 2、建网球场 3、建灯光音乐喷泉 4、加固河岸，高25米，长1500米，宽平均0.8米。 5、沿河建长800米，宽3米的观光长廊，供游客垂钓、休息。 6、围墙
15、，长3000米，高1.8米。 7、观景亭（望江楼）2座 8、其他第三期 1、修拦河坝，长150米，高40米，宽4米 2、建别墅群10个 3、建垂钓亭、钓鱼台4个 4、高台跳水 5、建石拱桥，索桥各1座 6、完成景区内规划绿化工作 第七章组织机构 一、项目法人 根据某某镇人民政府决定，设置“项目景区风景名胜区管理所”，某某镇人武部部长冷明刚为项目景区风景名胜区项目的法人代表，对项目的规划，资金筹措，建设实施经营和债务偿还实行全过程负责。管理所为事业单位，定员6人，隶属于某某镇人民政府。招商引资由出资方建设后，以出资方为项目法人代表。 二、组织机构 1、管理所下设专门的管理科室，分别管理风景区内森
16、林、土地、建设、环境卫生、治安等工作。 2、管理所应在景区内充分行使政府予以的管理职能，对景区实行严格统一规划和统一管理。 第八章近期建设投资估算及资金来源 一、近期建设项目投资估算 2004年、2005年，建设项目总投资2242万元，见附表： 二、资金来源招商引资 三、资金使用计划 第一期工程建设投资为745.15万元第二期工程建设投资为757万元第三期工程建设投资为740万元 第九章经济效益分析 一、预算说明 1、项目计算期为9年，其中建设期3年，经营期6年。 2、项目基准收益率取10%。 二、经营收入预测 景区目前游人达10万人次/年，随着景区基础设施的不断建成，在建设期内，预计游人数量
17、每年增加50%，当建设项目完成后，预计第4年第6年游客人数净达到平均每年12万人，第7年第9年游客人数净达到平均每年20万人，按人均消费100元计算。第一年可实现营业收入100万元第二年可实现营业收入150万元第三年可实现营业收入225万元 第四年第六年可实现平均年收入1200万元第七年第九年可实现平均年收入2000万元 三、经营成本预测 1、折旧。项目总投资为2242万元，折旧年限为20年，残值率为10%，年折旧分摊100.89万元。 2、营业成本 营业成本包括营业费用、管理费用、职工福利费用等，按营业收入的30%计。 3、税金：营业税按5.5%计，所得税按33%计（经营前三年根据优惠政策，
18、免征所得税）（1）财务分析 1、基准收益率ic=10%，财务净现值fnpv=万元。 2、财务内部收益率ftrr=% 3、投资回收期累计现金流量开始出现正值的上一年份上一年累计净现金流量的绝对值6242.22%6.36年（含建设期3年） 出现正值年份的净现金流量 668 4、投资年利税率年平均利税额257.66%11.4% 总投资 2242 5、投资年利润率年平均利税额654.76%29% 总投资 2242 第十章结论及存在问题和建议 一、结论 项目景区旅游开发基地经以上可行研究分析表明，该项目符合项目景区旅游开发风景名胜区总体规划，项目区域位置优越，景观类型丰富、独特，又在某某息烽贵阳旅游开发
19、线上，是不可多得的旅游开发产品，对国内游客具有潜在的巨大的吸引力，市场前景乐观。项目财务内部收益率为16.86%，投资回收率6年，投资年利税率11.4%，投资年利润率19%，财务效益较好。因此，项目景区旅游开发基地开发项目可行。 二、存在的问题及建议 按照资金使用计划，某某旅游景区的开发，由于某某镇政府财力有限，投入基础设施的资金有限，因此，为了项目景区近期建设项目能如期完成，早日形成某某县的旅游开发产品，带动某某县旅游开发业及相关产业的发展，建议某某镇政府，请有关专家作出景区的详规，且申请立项，申请国家投资或贴息贷款1000万元。 内容总结（1）形成了公路、铁路、航运纵横交错、航空港近距离呼应的交通网络，游客进得去，散得开，出得来，可以做到旅短游长，其资源利用价值因交通方便而大为提高（2）有山、河、桥、瀑布、森林、溶洞、风景资源丰富独特，环境容量大，发展空间广阔，搬迁工作量小，土地肥沃，能提供新鲜果品、蔬菜、肉食、蛋禽、鱼类（3）建筑面积800平方米，内设餐饮、酒巴、商店、住宿、会议服务等，设床位200个，日接待500人