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1、2022年探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定物业管理区域内各专业管理部门的管理修理范围，始终没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号沈阳市住宅小区管理方法,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的改变,以前界定的管理修理范围，己适应不了物业管理飞速发展的须要。由于管理责任不清，修理范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严峻影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，修理范围不清，严峻地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单
2、位管理和修理的，全让物业管理单位来担当由于部分业主对物业管理工作相识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。全部的问题就应当由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是根据 物业服务合同的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出物业服务合同的约定，就不应当由物业管理单位来负责。决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来修理。依据建住房字1998213号住宅共用部位
3、共用设备设施修理基金管理方法的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备运用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和修理范围进界定,势必会影响到管理和修理,影响到业主和运用人的正常生活。虽然沈政发199435号沈阳市住宅小区管理方法对物业管理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是该文件已经宣布作废，
4、又没有相应的配套文件出台。现在对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和修理只是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和修理，没有一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位在与业主委员会签订物业服务合同时，其共用部位共用设施设备的管理和修理已经写进合同条款，可是由于其管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责任和修理范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作搞的更好。一、物业管理区域内房屋共用部位管理与修理范围的界定依据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施修理基金管理方法的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位
5、（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和修理，应当属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入运用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和修理责任应当是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其修理费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修
6、养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价以下）修理成本计入物业管理成本 之中。当须要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位须要中大修以上修理时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业修理申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、修理资金分摊状况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报运用专项修理资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发觉有损坏的刚好修复，以免因小修养护不刚好而影响广阔业主的正常运用；以免因小修养护不刚好造成中大修工程。二、 物业管理区域内共用设施设备管理修理范围的界定依据建住房字1998213号住宅共用部
7、位共用设备设施修理基金管理方法的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：1供电线路与设备设施管理修理范围的界定供电线路与设备设施管理修理范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行修理或实行有偿修理。从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元限制柜至单元电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责修理；当该段线路或设备设施须要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业修理申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算
8、书、修理资金分摊状况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报运用专项修理资金。从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责修理，其费用由供电部门自行解决。2供水管线与设备设施管理修理范围的界定供水管线与设备设施管理修理范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元供水立杠三通起先到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行修理或实行有偿修理。由此造成毗邻房屋损坏或影响运用的应主动主动修理。 从水泵房输出总阀门至各单元供
9、水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责修理，当该段管线须要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业修理申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、修理资金分摊状况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报运用专项修理资金。 从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责修理，其费用由供水单位自行解决。3供暖设备设施管理修理范围的界定一个物业管理区域内供暖工作，应当实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁修
10、理的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和修理，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的修理。供暖、管理、收费、修理应是一个整体，不能把其中任何一个环节分别，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分别现象，致使供暖质量下降，设备设施修理不刚好，服务不到位，遇事相互推诿、扯皮。4排水管道（含沟渠、池、井）管理修理范围的界定排水管道管理修理范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从下水立杠三通起先至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行修理或实行有偿修理。由此造成毗邻房屋损坏和影响运用的应主动主动修理。
11、 从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责修理，当该段管道须要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业修理申请报告、开发建设单位住宅质量保证书、工程预算书、修理资金分摊状况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报运用专项修理资金。 化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责修理，其修理费用由市政部门自行解决。 5消防设备设施的管理修理范围的界定消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位
12、负责管理和修理，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防限制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和修理，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。6煤气管道管理修理范围的界定煤气管道其管理和修理范围，应实行由煤气管理单位统一管理和修理、分段担当修理费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责修理，业主担当费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责修理并担当费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责修理，从修理资金中支付费用。7电梯管理修理范围的界定物业管理
13、单位具备电梯修理保养资格的，应自行管理修理与保养;物业管理单位不具备电梯修理保养资格的，应托付具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，修理保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行修理保养的，自己负责管理和修理；托付修理保养单位的，由修理保养单位负责。日常修理保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从修理资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。8园区绿化工作园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应
14、将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。9园区道路（含硬覆盖）园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）修理成本纳入物业管理服务成本。三、其它设备设施管理修理范围的界定依据建住房字1998213号住宅共用部位共用设备设施修理基金管理方法的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：1有线电视线路及设备设施的管理修理范围的界定有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行修理，所发生的
15、修理费用应由有线电视台自行解决。2卫星电视广播地面接收设施设备依据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和运用卫星地面接收设施”。可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁运用（谁收费）谁管理谁修理的原则，其修理费用应由运用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责修理。3宽带网络管理修理范围的界定宽带网络管理修理范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和修理的原则，宽带网络设备设施运用园区供电的，应按其运用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和修理的，应征得物业管理单位
16、的同意。4电信管线及设备设施管理修理范围的界定电信管线及设备设施的管理和修理，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责修理，同时还要对电信设备设施进行修理，不但要对室外通信线路进行修理，还要对室内预埋管线进行修理。四、其它几项工作管理范围的界定1环境卫生管理范围的界定物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。居民生活垃圾由业主（或运用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取诞生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。2物业管理区域内的除雪工作除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为园区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是园区除雪工作的一部分，只是其他部分（如园区业主、服务单位及其他专业管理单位）都将来参与除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的物业服务合同有除雪承诺条款，其他部分人员也应当主动参与除雪工作。以上探讨，是指保修期满以后的物业管理区域，也只是个人的粗浅看法，不肯定符合各专业管理单位的实际状况。探讨的目的，一是引起全社会的广泛关注，二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内的各专业管理部门管理责任和修理范围的政策与法规，以便把物业管理工作做的更好。