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1、物业管理师历年真题和解答6辑物业管理师历年真题和解答6辑 第1辑净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A:最低收益率B:最高收益率C:社会平均收益率D:内部收益率答案：A解析：净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地( )导致了我国房地产市场的一些独特性。A转让制度B出让制度C出售制度D转售制度正确答案：B以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。A:重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需
2、的支出B:重新购建价格是客观的价格C:重新购建价格是重新购建的实际成本D:建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E:土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格答案：A,B,E解析：重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在
3、其重新购建价格中。下列科目中，应当计人物业服务企业利润总额的有()。A:营业利润B:住宅专项维修资金利息收入C:投资净收益D:营业外收支净额E:补贴收入答案：A,C,D,E解析：本题考核的知识点为物业服务企业利润总额。物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。住宅专项维修资金不得用于()等行为。A:银行储蓄B:国债回购C:购买一级市场国债D:委托理财业务E:抵押、担保答案：B,D,E解析：经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将住宅小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用()。A:社区广场B
4、:消防通道C:社区道路D:公共草坪答案：B解析：经过业主许可和相关政府部门审批（如有必要）后，物业服务企业可以将一些利用效率不高的公共场地及设施划定为新的停车位，以缓解车位紧张的矛盾。但不得占用消防通道或者必需的绿化用地。物业管理师历年真题和解答6辑 第2辑 物业服务企业利润的构成不包括( )。A营业成本B营业外收支净额C投资净收益D专项维修资金E补贴收入正确答案：AD 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是( )。A15%B15.87%C16%D16.87%正确答案：B关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是 （ ）。 A.预算不包括费用支出发生的时间
5、B.预算不包括能源费用支出安排C.预算不包括员工的养老保险 D.预算中要为不可预见费用的支出预留空间答案：D解析：年度运营预算中要为不可预见费用的支出预留空间。如果冬季的天气特别寒冷，就会使供暖的强度加大、时间延长，而对燃料需求的增加往往会导致燃料价格上涨，从而会进一步增加燃料费用支出的负担，从而使物业的燃料费预算超支。其他与季节相关的费用增长，如扫雪费用增加，也会影响到物业的净运营收益。当这些领外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时，物业管理企业就要对其他预期的费用支出进行分析，看是否可以从其他预算费用中挪用一部分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部，否则就要动用准备金。 面试
6、程序一般包括( )。A营造和谐气氛B提问C准备D结束及复审E倾听正确答案：ABCD物业在保修期内，()应当按照国家规定的保修范围，承担物业的保修责任。A:建设单位B:物业服务企业C:房屋管理部门D:业主答案：A解析：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。所有权的权能中，( )是所有权的灵魂。A:使用权B:收益权C:占有权D:处分权答案：A解析：物业管理师历年真题和解答6辑 第3辑根据普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），下列服务标准中，属于一级服务标准的是()。A:每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上B:设有服务接待中心，
7、公示24小时服务电话C:小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志D:载人电梯早6点至晚12点正常运行答案：B解析：A项每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上，该项表述错误，应为满意率80%以上（二级：75%；三级：70%）。B项设有服务接待中心，公示24小时服务电话，该项表述正确。一级的服务标准是，设有服务接待中心（二级、三级不要求），公示24小时（二级：16小时；三级：8小时）服务电话。C项小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，该项表述错误。一级的服务标准是，小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、
8、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。D项载人电梯早6点晚12点正常运行，该项表述错误。一级的服务标准是，载人电梯24小时正常运行。（二级和三级：电梯早6时至晚12时正常运行）酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在()中较多采用。A:新建小区物业管理项目B:新建别墅物业管理项目C:住宅物业管理项目D:非住宅物业管理项目答案：D解析：酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
9、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )决定。A所处子市场的价格政策B所处子市场的供求关系C可供出售面积D租赁方式正确答案：B保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是()A:保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限B:保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿C:按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿D:保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算答案：C解析：保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额：(1)全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低
10、于保险价值时，按保险金额赔偿。(2)部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。(3)如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。建筑区划内，符合()条件的房屋，应当认定为建筑物的专有部分。A:具有构造上的独立性，能够明确区分B:具有利用上的独立性，可以排他使用C:能够登记成为特定业主所有权的客体D:依法登记取得建筑物专有部分所有权E:基于商品房买卖已经合
11、法占有建筑物的专有部分答案：A,B,C解析：建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。物业服务定价成本监审应当遵守相关性原则，即( )。A计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定B计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用C计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标
12、准相对应D影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平正确答案：C物业管理师历年真题和解答6辑 第4辑 某项目建设期为3年，建设期内每年年初贷款分别为300万元、400万元和500万元，年利率为10%。若在运营期第5年年末一次性偿还贷款，则应偿还的本利和为（ ）万元。A1576.63B1734.29C2098.49D2308.34正确答案：D某物业服务企业所有者权益（净资产）年初为1100000元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为()A:15.00%B:7.50%C:16.67%D:13.63%答案：A解析：净资产收益率计
13、算公式如下：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%，则该企业净资产收益率为：净资产收益率=（有图）*100%=15.00%。下列关于资产负债率的叙述正确的有()。A:资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B:属短期偿债能力指标C:是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标D:资产负债率=净资产合计/负债合计*100%E:可以用来衡量客户在清算时保护债券人利益的程度答案：C,E解析：A项，资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差，资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。B项，资产负债率属于长期偿债能力指标，反映
14、债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。D项，资产负债率=负债合计/资产合计*100%。确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的( )定位。A:功能B:模式C:客户D:服务质量E:服务需求答案：A,C,E解析：物业服务企业组织机构设置的要求是( )。A:按照规模、任务设置B:统一领导、分层管理C:分工协作D:精干、高效、灵活E:增加竞争意识答案：A,B,C,D解析：本题考核的是物业服务
15、企业组织机构设置的要求。主要包括：按照规模、任务设置;统一领导、分层管理;分工协作;精干、高效、灵活。物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在()中体现出来。A:物业服务管理B:物业绩效评价C:物业服务合同D:物业经营发展答案：C解析：物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。物业管理师历年真题和解答6辑 第5辑 在敞开式雨水系统中，埋地管宜采用( )。A混凝土管B钢筋混凝土管C.陶土管D铸铁管E不锈钢管正确答案：ABC 某业主向甲保险公司投保80万元财产保
16、险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。问题1按比例分摊责任制计算甲、乙保险公司分担的赔偿额。2在物业管理过程中，订立保险合同时应遵循哪些原则？3简述物业保险的含义，并说明物业管理中经常涉及的险种有哪些。正确答案：1甲公司分担的赔偿额=(8042)(80+60)万元=24万元。乙公司分担的赔偿额=(6042)(80+60)万元=18万元。2物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则：最大诚信原则、可保权益原则、赔 偿原则、公平互利原则、近因原则和重复保险分摊原则。3物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业管理中经常涉及的险种有
17、财产保险、 公共场所责任保险和雇主责任保险等。某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用15年的住宅区，建筑面积60万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。问题：1.产生上述情况的可能原因有哪些？2.应采取怎样的措施来解决这一问题？1、产生上述情况的可能原因是环境脏乱导致。其中，积水较多是孳生蚊蝇的主要原因，有食源是老鼠较多的原因。2、(1)蚊子防治方法包括：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来
18、杀灭幼蚊。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。(2)鼠害防治方法主要有：利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。(3)蝇的防治方法包括：环境治理。保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植物肥料，消除苍蝇的孳生场所。诱杀。利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。药杀。对可能孳生苍蝇的
19、地方（垃圾堆放地等）和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。答案：解析： 下列选项中，可以转让房地产的情况是（ ）。A达不到法定条件的房地产B依法收回土地使用权的C依法登记领取权属证书的D权属有争议的正确答案：C 房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是（ ）。A通货膨胀风险B市场供求风险C政策风险D政治风险正确答案：D租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前()个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。A:2B:3C:4D:5答案：B解析：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。物业管理师历年真
20、题和解答6辑 第6辑下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。A:别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅B:公寓的土地使用年限可能只有40年C:公寓一般选址在郊外，远离市区D:公寓的建设原则是“统一规划、综合开发”答案：C解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。下列参加2022年物业管理师考试的人员情况统计中，()是总量指标。A:女性在全体参考人员中的比例B:参加考试人数C:平均文化程度D:平均工作年限答案：B解析：总量指标是
21、反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。A项为相对指标，CD两项为平均指标。 下列选项中，对建筑石灰的特性和技术要求叙述不正确的是( )。A硬化时体积收缩大B硬化快C耐水性差D硬化后强度低正确答案：B依据物业管理条例规定，对业主大会召开形式表述正确的有()。A:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式B:应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加C:业主大会会
22、议只可以采用书面征求意见的形式D:应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主参加E:不能采用书面征求意见的形式答案：A,B解析：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。以下不属于房地产禁止转让的情形的是()。A:共有房地产，未经其他共有人书面同意的B:依法收回土地使用权的C:权属明确的D:达不到法定条件的房地产答案：C解析：为维护房地产转让市场秩序，城市房地产转让管理规定明确了以下不得转让房地产的情形：达不到法定条件的房地产不得转让，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产，依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的，权属有争议的；未依法登记领取权属证书的，法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格( )现房价格。A低于B等于C高于D不可比正确答案：A