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1、22年物业管理师考试真题及详解7卷22年物业管理师考试真题及详解7卷 第1卷 图样中的某一局部或构件，如需另见详图，应使用( )。A详图符号B剖切符号C索引符号D连接符号正确答案：C一般来说，影响需求变动的主要因素有()。A:消费者个人偏好B:消费者的数量和收入C:生产技术D:生产成本E:预期答案：A,B,E解析：一般来说，影响需求变动的主要因素有：(1)商品本身价格；(2)消费者个人偏好；(3)消费者的数量和收入；(4)替代品的价格；(5)互补品的价格；(6)预期；(7)其他因素。物业服务市场价格，主要由物业服务（）决定。A:质量B:需求方购买意愿与支付能力C:供求状况D:成本答案：D解析：
2、 商场楼宇管理工作主要有( )。A确保楼宇设施和结构不随意更动B增加商场人流以增加其营业额C保证交通便捷、停车有位D环境保洁E噪音污染处理正确答案：ABC 法律责任是( )不可少的重要组成部分。A法律、法规B法律、规章C法规、规章D法律、法规、规章正确答案：D不属于房屋所有权转移登记情形的是()A:赠与B:以房屋出资入股C:继承、受遗赠D:抵押房屋答案：D解析：房屋登记办法规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(1)买卖；(2)互换；(3)赠与；(4)继承、受遗赠；(5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(6)以房屋出资入股；(7)法人
3、或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(8)法律、法规规定的其他情形。下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。A:物业管理和设施管理B:物业管理和资产管理C:设施管理和投资组合管理D:资产管理和投资组合管理答案：A解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。 下列关于业主对专有部分以外的共有部分权利和义务关系的说法，正确的是( )。A业主不得以放弃权利为由不履行义务B业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得放弃权利不履行义务C业主对共有部分如何承担义务，要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定D在集中供暖
4、的情况下，如果冬季不在此居住，可以不交纳暖气费用E业主不使用电梯，不需要交纳电梯维修费用正确答案：ABC 商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起( )，依法到房地产管理部门办理权属登记手续。A90日内B100日内C50日内D1个月内正确答案：A22年物业管理师考试真题及详解7卷 第2卷在期房与现房同品质下，期房价格比现房价格低，其原因有()。A:期房未来开发成本低B:从期房成为现房期间租金收入的损失C:风险的补偿D:不能够直接使用E:少交纳一部分物业管理服务费用答案：B,C,D解析：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现
5、房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以期房价格会低于现房价格。要求快硬、高强的混凝土一般优先采用的水泥为( )。A:矿渣水泥B:粉煤灰水泥C:硅酸盐水泥D:复合水泥答案：D解析：()是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A:理论价格B:总价格C:市场价格D:单位价格答案：C解析：市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。某物业服务企业200名员工的工资分组资料如下：则员工工资众数为( )。图A:10002000B:20003000C:30004000D:40005000答案：C解析： 下列影响人际吸引的主
6、要因素中，( )可以分为浅层因素和深层因素。A个性因素B移情效应C.互补性因素D相似性因素正确答案：D实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。A.价值 B.净收益C.价格 D.收入答案：B解析：物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基站上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是()。A:卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B:最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间C:当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，
7、交易可能成功D:在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价答案：B解析：关于拍卖底价的说法，正确的是( )。A:拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价B:拍卖底价又称为起拍价C:竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D:拍卖底价等于起叫价答案：C解析： 根据组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含的要素有（ ）。A管理对象、管理者与管理方法B管理制度、管理模式与管理方法C管理对象、管理制度与管理模式D管理制度、管理者与管理方法正确答案：A22年物业管理师考试真题及详解7卷 第3卷下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是()。A:客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容B:在地理
8、位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心C:对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭D:在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式答案：C解析：写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平25003500元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。 根据构成群体的原则和方式的不同可将群体分为( )。A内群体和外群体B所属群体和参照群体C初级群体和次级群体D正式群体和非正式
9、群体正确答案：D共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁
10、转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。A:服务B:管理人员C:态度D:业主答案：A解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”
11、，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息
12、的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。 物业管理日益被( )重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。A业主B政府C物业管理企业D业主和政府正确答案：D物业服务收费原则中，()就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。A:合理原则B:公开原则C:公平原则D:收费与服务水平相适应的原
13、则答案：D解析：物业服务收费与服务水平相适应的原则就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。 物业管理项目的承接方式有( )方式。A合资合作B顾问服务型管理C单项服务项目合作D分阶段项目管理E全方位服务型管理正确答案：ABE 出租人的权利，包括按期收取租金、监督承租人按合同规定合理使用房屋以及( )等方面。A按期进行房屋管理B监督承租人进行房屋清扫C依法收回出租房屋D保障承租人居住安全正确答案：C 社会保险的特征主要包括( )。A.社会性B强制性C.义务性D.互济性E福利性正确答案：AB
14、DE城市新建住宅小区管理办法是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范的主要内容包括()A:确定了物业管理活动的服务部门B:确定了物业管理工作的基本内容C:明确了物业服务企业的权利与义务D:针对业主的主要违规行为提出管理措施E:确定了业主选举产生物业管理委员会制度答案：B,C,D,E解析：城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门；(2)确定了物业管理工作的基本内容；(3)明确了社
15、会化、专业化的物业管理模式；(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务；(6)明确了物业服务企业的权利与义务；(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施。22年物业管理师考试真题及详解7卷 第4卷不属于房地产中介服务活动的是()A:房地产咨询B:房地产价格评估C:房地产经纪D:房地产融资贷款答案：D解析：房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。选项D属于金融业务，不属于房地产中介服务活动。 禁止转让的房地产有( )。A达不到法定条件的房地产也
16、可转让B依法收回土地使用权的房地产C共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产D权属有争议的房地产E未依法登记领取权属证书的正确答案：BCDE属于产业园区物业经营管理项目有()。A:物业租赁与销售、园区平台建设B:医疗养护服务C:融资经营D:停车场经营、餐厅经营E:幼儿园答案：A,D,E解析：产业园区物业经营管理项目有：物业租赁与销售；园区平台建设；商务服务经营；园区文化建设，商业经营，停车场经营；餐厅经营；幼儿园，其他。下列不属于无效合同的是()。A:以合法形式掩盖非法目的的合同B:造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款C:限制民事行为能力人订立的合同D:损害社会公共利
17、益的合同答案：C解析：无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据合同法第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立
18、的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。 房地产开发企业资质管理规定中规定，三级资质的房地产开发企业应连续( )年建筑工程质量合格率达到100%。A1B.2C3D4正确答案：B 员工薪酬管理，是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程，即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和( )等薪资加以确定和调整的过程。A奖励B奖金C年终奖D福利正确答案：D 物业管理条例对两种合同有明确规定，将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为 ( )
19、。A物业服务合同B物业服务合同C前期物业服务合同D前期物业服务合同正确答案：A下列关于统计指标的说法中，正确的是()。A:统计指标是现象总体特征属性的文字表达B:平均指标是其他指标分析的基础C:总量指标抽掉了差异性D:相对指标抽掉了整体规模答案：D解析：相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。 公共关系活动的行为者是( )。A公共关系的客体B公共关系的手段C公共关系活动的承担者D公共关系的主体E公共关系活动的实施者正确答案：
20、CDE22年物业管理师考试真题及详解7卷 第5卷以下关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和业主以及物业服务企业之间的合同关系表述错误的是()。A:业主与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是供用合同关系B:业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系C:物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是委托合同关系D:业主与物业服务企业之间是委托合同关系答案：D解析： 下列选项中，物业管理的重要作用不包括（ ）。A维护社区秩序B缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移C协助公安等有关部门侦破刑事犯罪D防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故E辅导小区内的学生完成
21、作业正确答案：CE 财务报告分析具有( )特征。A判断性、依耐性、经济性B拓展性、判断性、经济性C拓展性、判断性、依耐性D拓展性、依耐性、经济性正确答案：C物业承接查验内容是指()A:移交物业资料B:物业现场验收C:签署物业质量保修文件D:移交物业管理资料和物业现场验收答案：D解析：物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。建筑区划内，下列部位、设施设备保修期满后的维修、更新、改造可以使用住宅专项维修资金的是()。A:物业服务管理用房B:有线电视管线C:城镇公共道路和绿地D:居委会用房答案：A解析：本题考核的知识点为住宅专项维修资金的管理。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、
22、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。 业主的建筑物区分所有权由( )构成。A业主对专有部分的所有权B业主对私有部分的所有权C业主对建筑区划内的共有部分的共有权D业主对建筑物区划内的共有部分的共同使用权E业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权正确答案：ACE建设单位选聘物业服务企业的，应当在()之前与物业服务企业办理物业承接查验手续。A:前期物业服务合同签订B:首位业主签订购房合同C:首位业主入住D:业主大会成立答案：C解析：物业承接查验活动由物业建设单位或业主
23、委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。租赁合同的核心是()。A:租赁用途B:租金标准C:租赁期限D:修缮责任答案：B解析：租赁合同应当明确规定租金标准，租金所承担的经济责任内容，租金的支付及收取时间和方式，租赁押金额度及返还条件、方式等约定，承租人拖欠租金时出租人收取滞纳金的标准、方法，房屋租金调整的相关约定等。一般情况下，在租赁合同期内，出租人不得随意提高租金水平。该部分条款是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因，所以要尽量详细、全面、严谨地描进。当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上
24、时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。A.10% B.20%C.30% D.40%答案：B解析：当出现下列情况时，此主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。22年物业管理师考试真题及详解7卷 第6卷 写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业资产保值率和升值率最大化。A宏观B经营C管理D服务正确答案：C商品住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由()分摊。A:全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例B:相关业主按照各自拥有物业建筑
25、面积的比例C:全体业主按照交存住宅专项维修资金的比例D:相关业主按照交存住宅专项维修资金的比例答案：B解析：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（ ）。A零基预算B滚动预算C弹性预算D固定预算正确答案：A 建设单位和物业管理单位应在入住前( )制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。A15天B1个月C45天D60天正确答案：B 业主临时公约规定业主使用物业应当遵守的规则包括( )。A遵守相邻权规定B遵守房屋装饰装修规定C共用部位共用设
26、施设备的使用规定D按设计用途使用物业的规定E使用物业的禁止性规定正确答案：ABCE房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ ）有权依法更换。A:业主大会B:建设单位C:业主委员会D:房地产行政管理部门答案：A解析： 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品、成本、产销量与( )的平衡关系的方法。A固定成本B变动成本C盈利D机会成本正确答案：C 影响物业价格的心理因素主要有( )。A购买或出售心态B个人欣赏C时尚风气D以上全是正确答案：D 规定处分抵押物受偿顺序的是( )。A.担保法B城市房地产抵押管理办法C城市房地产管理法D房屋共有权证正确答案：A22年物业管理师
27、考试真题及详解7卷 第7卷闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分，小于( )的为小型电视监控系统。A:5个B:10个C:15个D:20个答案：B解析：本题考核的是闭路电视监控系统的规模。闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分为，小于10个的为小型电视监控系统;10100个之间的为中型电视监控系统;大于100个的为大型电视监控系统。 旧城区房地产开发的特点有( )。A人口密集，建筑密度高B拆迁安置容易、补偿费用低C周围环境制约少D规划设计条件限制少正确答案：A
28、把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列( )情况中。A对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资B由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中C租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分D物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源E租户要各自付的保险费用正确答案：ABC 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由（ ）代表全体业主与物业服务企业签订。A业主代表B施
29、工单位C建设单位D委托单位正确答案：C倡仪书由( )构成基本内容和基本格式。A:标题B:前言C:称谓D:正文E:时间答案：A,C,D,E解析： 以法律关系的产生依据是否使用法律制裁可以将法律划分( )。A调整性法律关系和保护性法律关系B绝对法律关系和相对法律关系C.一般的法律关系和具体的法律关系D平权的法律关系和隶属的法律关系正确答案：A经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，房地产开发企业应书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。A:5B:10C:15D:30答案：C解析：买受人有权在通知到达之日起15
30、日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及自此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动下期限开发建设，超过()年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。A:半B:1C:2D:3答案：C解析：房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 业主投诉的问题多种多样，针对不同的侧重点可以进行不同的分类，根据投诉的性质 不同，分为( )。A咨询性投诉、普通投诉、紧急投诉B公司内部员工投诉和公司外部业主投诉C有效投诉和无效投诉D来函投诉、来人投诉和来电投诉正确答案：A