《21年房地产估价师预测试题9节.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师预测试题9节.docx（32页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、21年房地产估价师预测试题9节21年房地产估价师预测试题9节 第1节违法建筑装修好后可以出租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁的条件。违法建筑不得出租。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。 （4）2022年10月
2、1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。正确答案：依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6 个月申请续期D.应于届满前1 年申请续期答案：B解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地
3、使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。
4、经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A、销售收入B、出租收入C、营业外收入D、补贴收入E、自营收入答案：C,D解析：考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。房地产交易不包括（）形式。A.转让 B.抵押 C.租赁 D.质押答案：D解析： 本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 征收集体土地，有偿使用土地的，应（ ）。A预付足额的预付金B报乡(镇)级人民政府核签C出具征收单位财务状况报告D签订土地使用合同正确答案：D此
5、乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。21年房地产估价师预测试题9节 第2节影响供给价格弹性的主要因素有（）。A.商品耐用程度 B.时间长短 C.产品的成本状况 D.用途的多样性 E.可替代数目答案：B,C解析： 本题考查的是供给弹性。影响供给价格弹性的主要因素：与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式
6、。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。A30B50C100D150正确答案：A房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。A.实验法 B.观察法 C.集体访问 D.结构式访问答案：C解析：本题考查的是市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价2
7、3000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为（ ）。A.购房价款维持不变B.应补缴购房款13.8万元C.要求甲公司双倍返还定金D.应补缴购房款5.52万元答案：D解析：本题考查的是商品房买卖合同。建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊部分=71+15=86 m2，面积误差比=（86-80）/80=7.5%3%，合同没有约定面积误差比的，本题中按建筑面积计价，面积误差比超过3%
8、，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3 % 之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴房产款=80（1+3%）23000-8023000=5.52万元。 某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元
9、、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )万元。A.35B.85B.360.49C.362.93D.365.29正确答案：D 建设用地使用权出让根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A、量力而行法B、销售百分比法C、竞争对等法D、目标任务法E、随行就市法答案：A,B,C,D解析：考点:制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争
10、对等法和目标任务法。21年房地产估价师预测试题9节 第3节在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：考点:按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是（）。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商
11、业利润和非不动产部分所带来的收益 B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润 C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益 D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润答案：D解析：本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。 由整片钢筋
12、混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案：D房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3 名以上专职注册房地产估价师。市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C通货膨胀率D同类物业的市场供求关系答案：D解析：从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平
13、的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。A.点源 B.面源 C.永久性污染源 D.暂时性污染源答案：C解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A交通B用途C环境D楼层正确答案：B不适于修建的用地属于三类用地。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力B、内部收益率是当项目
14、寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。21年房地产估价师预测试题9节 第4节在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的
15、，应优先保护（）。A、债权B、物权C、二者皆可D、二者皆不答案：B解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.
16、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格答案：B解析： 无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A、估价师声明B、估价假设和限制条件C、估价特殊说明D、估价技术报告E、估价结果报告答案：A,B,D,E解析：本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P392。 预算是物业管理中经营计划的核
17、心。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。参见教材P175。房地产估价师注销注册可由当事人申请。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。现金流量表可以用来进行
18、房地产开发项目的（）分析。A、财务盈利能力B、清偿能力C、资金平衡情况D、营运能力答案：A解析：考点:基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。21年房地产估价师预测试题9节 第5节 个人住房贷款的风险有（ ）。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCDBCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。(2022真题) 从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（）。A.自然环境B.人工环
19、境C.经济环境D.社会环境答案：D解析：本题考查的是环境的概念和分类。房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。 获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BC 需求量的大小还取决于消费者的收入水平。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）正确答案：房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的
20、水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）登记。A.异议 B.更正 C.转移 D.变更答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E.
21、无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准答案：C,E解析：(4)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需
22、要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。该项目的销售收入预期为（）亿元。A、12B、14C、18D、20答案：D解析：本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，销售收入=经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P200。 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析正确答案：B答案 B 房地产市场的
23、商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。21年房地产估价师预测试题9节 第6节 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、
24、3620B、 3742C、 3909D、 4000答案：B解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A、发行企业债券B、向银行借入信用贷款C、房地产开发贷款D、在公开市场上发行股票E、土地储备贷款答案：A,B,C,E解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。下列关于住房公积金的表述，正确的是（ ）。A.住房公积金管委会负责公积金运作B.单位和个人缴存公积金比例最高5%C.住房公积金缴存比例由住房公积金管委会拟定D.职工所在单位为职工缴存的住房
25、公积金不归职工所有答案：C解析：本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。P910。 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让正确答案：A1998年7月3日以国发199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房
26、建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。” 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、
27、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00答案：C解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘
28、某月均收入至少为：（1200+100+800）55%=3818.18（元）。下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。A.使用期限一般不超过2 年B.可改变批准的用途C.不得修建永久性建筑D.不得从事经营性活动答案：B解析：工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用
29、权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A48999B49553C69553D80000正确答案：D21年房地产估价师预测试题9节 第7节 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
30、某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/。A、5893 B、6387 C、6473 D、7016答案：C解析：本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，建筑面积套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500145/168=6473元/m2。参见教材P189。某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元
31、。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考点:统一计价单位。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积13525160（m2），200000016012500（元）。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法 B、挑战定价法 C、价值定价法 D、随行就市定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错
32、解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。A、 房地产估价师初始注册申请表B、 房地产估价师执业资格证书C、 业绩证明D、 所在单位考核合格证明E 个人家庭、工作简历答案：A,B,C,D解析：除此之外，申请
33、注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A、道路扩宽后，交通发生变化B、绿地率发生变化C、公共配套设施发生变化D、土地形状发生变化答案：B解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
34、计税方法按照（）的征收率计税。A.3% B.5% C.11% D.20%答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。21年房地产估价师预测试题9节 第8节下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A、 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一
35、次D、 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费答案：C,D解析：注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查
36、的是划分路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方
37、法分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70100001260%（85%75%）50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值50.4/8%11/（1.08）30567.39万元。参见教材P326。在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市( )。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：A解析：在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况
38、和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。A估价细则B估价原则C估价准则D估价程序正确答案：D为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均
39、每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格3723.404（10.5%）63836.51（元/ m2）。向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。下列建设项目用地中，可以采取
40、划拨方式取得建设用地使用权的有( )。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军
41、事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、
42、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。21年房地产估价师预测试题9节 第9节甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资3
43、2000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某所购住房卫生间渗漏，表述正确的为（ ）。A.甲企业就质量问题向王某负责B.王某可以退房C.王某可以依据合同提出索赔D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房。P110。(2022真题) 个人拥有的
44、用于体育活动的房产可免征房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A、开发建设成本B、资本化率的变化C、房屋空置率的变化D、物业转售收入E、房屋空置率的变化答案：B,C
45、,D,E解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）答案：对解析：考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。项目的FIRR是
46、唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。 房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售正确答案：D城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实
47、施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的3