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1、21年房地产估价师历年真题8辑21年房地产估价师历年真题8辑 第1辑被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（）答案：错解析：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。A.60% B.80% C.100% D.200%答案：B解析：本题考查的是速动比率。速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（2500-1500）/1250100%=
2、80%。按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格答案：错解析：被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原
3、则C房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人正确答案：D 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。A开发结束时的时问B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时问D全部租售出去时的时间正确答案：A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。21年房地产估价师历年真题8辑 第2辑某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率
4、为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（）元/m2。A3439B3473C3508D3608答案：B解析：期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）为： 丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。A 10000B8000C6000D14000正确答案：C 某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成
5、后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/。A2350B29375C3250D40625正确答案：B 是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。A动态投资回收期B静态投资回收期C财务净现值D财务内部收益率正确答案：A答案 A 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资
6、回收终止年份。 甲领取3000m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A.有效市场 B.渗透市场 C.服务市场 D.潜在市场答案：B解析：本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市
7、场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。21年房地产估价师历年真题8辑 第3辑甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为( )年。A.37B.40C.47D.50答案：A解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润正确答案：A 耕地占用税实行（ ）。A比例税率B累进税率C比例税率和定额税率D定额税率正确答案：D 人们可以运用影响顾客需求
8、和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位 B.避强定位 C.对抗性定位 D.服务差别化定位 E.重新定位答案：B,C,E解析： 本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。 按照原国家计委、原建设部关于
9、房地产中介服务收费的通知，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在1001000万元的累进计费率为1.5。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题8辑 第4辑下列属于成本租金的有（）。A、折旧费B、维修费C、管理费D、利润E、投资利息答案：A,B,C,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。 城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）正确答案：关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（
10、）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。在英国
11、和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误差范围放宽到15%。A.5% B.10% C.15% D.25%答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的
12、债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。假设住宅平均售价为10000元/m2，则根据项目经济分析的结果，该项目住宅建筑综合会计成本最高为（ ）。A.3.15亿元B.3.6亿元C.4.05亿元D.4.5亿元答案：A解析：本题考查的是成本理论。经济利润销售收入会计成本正常利润经济利润正常利润销售收入会计成本销售收入45000100004.5亿元正常利润=4.520%=0.9亿元经济利润=4.5
13、（30%-20%）=0.45亿元会计成本4.50.9-0.453.15亿元P200。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.
14、该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权答案：B解析：业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。21年房地产估价师历年真题8辑 第5辑下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。A.投资额为15 万元的工厂厕所B.建筑面积为280 的学校洗浴房C.投资额为20 万元的医院自行车库D.建筑面积为290 的小区物业管理用房E.建筑面积为1000 的博物馆库房答案：A,B,C,D解析：工程投资额在30 万元
15、以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （）答案：对解析：考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。某在建办公楼，建筑面积为25000，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现
16、值为（）万元。A、29552.62B、30025.81C、24020.60D、26866.02答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法概述。A3365（15%）2.52600.63（万元），V2600.63/8%32507.88（万元），P32507.88/（110%）2129552.62（万元）。李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书答案：C解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。因公共利益需要，政府对某棚
17、户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估答案：A解析：对于已经登记的房屋，其性质、用
18、途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60852（年）。21年房地产估价师历年真题8辑 第6辑 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。A 可接受性 B 保值增值性 C 现实社
19、会需要程度 D 未来发展趋势 E 固定性正确答案：ACD(2022真题) “英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（）答案：对解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A、价值B、收入C、产品D、货币答案：A
20、解析： 本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。 在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法正确答案：B从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由（）决定的。A.法院强制拍卖的国家强制性 B.目的的利他性 C.目的的非利他性 D.强制拍卖标的的非自有性 E.强制拍卖标的的自有性答案：A,B解析： 本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。从本质上看，法
21、院主导拍卖程序原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。21年房地产估价师历年真题8辑 第7辑居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。影响居住房地产价格的主要区位状况的因素不包括（ ）。A.交通条件 B.环境质量 C.生活服务设施D.建筑质量答案：D解析：下列关于估价委托人的说法中，错误的是（）。A.估价委托人必须是估价利害关系人B.估价委托人可能是估价报告使用者C.估价对象权利人一般是估价利害关系人D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人答案：A解析：本题考
22、查的是的估价当事人。估价委托人，不一定是利害关系人，例如在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。成本法的理论依据是（）。A、预期原理B、生产费用价值论C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A、划分路线价区段B、设定标准临街宽度C、调查评估路线价D、制作价格修正率表E、计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是
23、土地成本。选项B错误，每一农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍；选项D错误，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年年均产值的30倍。参见教材P290291。运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查
24、B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。21年房地产估价师历年真题8辑 第8辑房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建
25、筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（）申请鉴定。A.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。估
26、价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。 下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（ ）等单项工程。A土建B管道C电气安装D住宅正确答案：D某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。答案：解析：改错如下：