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1、叶予舜叶予舜1-51-5星级面积1201008080以下类型项目综合面积（）12015010012010012080以下客房部面积（）831037084748866客房面积比例69%69.80%73.60%72.50%经济酒店经济酒店商务酒店会议酒店套房酒店商务酒店会议酒店套房酒店150300600250150300600250客房净面积客房净面积30.34 34.18 34.18 42.06 客房总面积客房总面积41.85 48.83 48.83 62.77 客房面积比例客房面积比例72.5%70.0%70.0%67.0%72.5%70.0%70.0%67.0%客房净建筑面积客房净建筑面积6
2、,277.60 14,647.50 29,295.00 15,693.60 客房占酒店面积比例客房占酒店面积比例80.0%75.0%70.0%80.0%80.0%75.0%70.0%80.0%酒店总面积酒店总面积7,847.00 19,530.00 41,850.00 19,617.00 7,847.00 19,530.00 41,850.00 19,617.00 每间客房占酒店净面积每间客房占酒店净面积52.31 65.10 69.75 78.47 综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；会议型酒
3、店客房面积占总面积比例为44%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。四五星级三星级二星级一星级面积至少（）经济型经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。欧洲欧洲在美国在美国高档商务型商务型度假型美国AH&LA2酒店类型酒店类型客房数客房数叶予舜叶予舜2-52-5经济酒店经济酒
4、店商务酒店会议酒店套房酒店商务酒店会议酒店套房酒店150300600250150300600250客房净面积客房净面积30.00 34.00 34.00 42.00 30.00 34.00 34.00 42.00 客房总面积客房总面积41.38 48.57 48.57 62.69 客房面积比例客房面积比例72.5%70.0%70.0%67.0%72.5%70.0%70.0%67.0%客房净建筑面积客房净建筑面积6,206.90 14,571.43 29,142.86 15,671.64 客房占酒店面积比例客房占酒店面积比例80.0%75.0%70.0%80.0%80.0%75.0%70.0%8
5、0.0%酒店总面积酒店总面积7,758.62 19,428.57 41,632.65 19,589.55 每间客房占酒店净面积每间客房占酒店净面积51.72 64.76 69.39 78.36 建议客房数以1214的倍数进行设置，每层3642间最为经济。建议客房数以1214的倍数进行设置，每层3642间最为经济。44.00%22.00%34.00%100.00%45.00%25.00%30.00%100.00%45.00%25.00%30.00%100.00%62.00%14.00%24.00%100.00%客房间数1.11.21.21.2150150180.00 1.11.21.21.230
6、0300360.00 1.21.41.41.4450450630.00 0.80.90.90.9180180162.00 美国AH&LA2酒店类型酒店类型客房数客房数如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。会议型酒店娱乐型酒店度假型酒店综合型酒店客房面积比公共经营区面积比其他设施和交通面积比类型%类型不同的酒店，其各个功能项目的面积指标也有所不同，如会议型、旅游度假型、娱乐型酒店的 面积比例会有所不同。在酒店的经营项目中，餐饮、客房收入的比例也影响着经营面积的比例，美国酒店客房收入约占总收入的
7、 1/2，餐饮、娱乐、康体等项目约占 1/2；日本的酒店客房收入占总收入的 1/3，餐饮占 1/3，宴会和其他占 1/3。美国酒店业功能项目比率见表美国酒店业功能项目面积比美国酒店业功能项目面积比酒店类型城市商务型会议型、主体娱乐型、商业中心型汽车、机场和经济型旅游度假型外国不同类型酒店大堂单项综合面积指标外国不同类型酒店大堂单项综合面积指标酒店建筑设计规范中有关总服务台长度的参数表酒店建筑设计规范中有关总服务台长度的参数表大堂面积（/客房间数）叶予舜叶予舜3-53-5不少于每70间客房一部的得3分；不少于每100间房配一部的得1分；不少于每70间客房一部的得3分；不少于每100间房配一部的得
8、1分；康乐区域康乐区域一、二、三级总服务台长度四五级总服务台长度酒店客房超过 500 间以上505.5国外（英国弗雷德.劳森）设计公司对有关总服务台区域空间的尺寸要求指标国外（英国弗雷德.劳森）设计公司对有关总服务台区域空间的尺寸要求指标客房间数总服务台长度（m）总服务台区域面积（）3.0 4.5 7.5 10.5其超过部分按 0.02/m 间客房计算0.04m/间客房0.03m/间客房9.518.530.5喜来登酒店管理集团对总服务台区域空间的尺寸要求指标喜来登酒店管理集团对总服务台区域空间的尺寸要求指标客房间数总服务台长度（m）总服务台区域面积（）100200400200 8.023400
9、 10.031600 15.045电梯的设置方式单台多台单侧排列客人用电梯厅尺寸指标客人用电梯厅尺寸指标布草间：布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于8至10平方米。国家对酒店综合面积指标有相应放入评定标准（见附录 A），即平均每间客房的建筑面积不小于150 平方米、120 平方米、100 平方米、80 平方米、分别为 5、4、2、1分。其综合面积指标越大得分越高。站式服务台的柜台结构尺寸有三部分组成，即客人登记、工作服务书写、设备的摆 放。客人登记高度尺寸常规在 1.051.10m，宽度尺寸为 0.40.6m。工作服务书 写高度尺寸常规在0.9m，宽度尺寸为不小于 0.3m。设备安
10、置尺寸应根据设备实际情况、安装盒操作方式来决定。总之服务台的规划设计要满足使用要求，操作方便，符合人机工程学的要求。礼宾台区域约占 610，行 李寄存间以酒店每间客房 0.050.06 计算。多台双侧排列1.5B，当电梯群为 4 台时，应2.4 米电梯厅的深度尺寸1.5B相对电梯 B 之和，并4.5 米标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。叶予舜叶予舜4-54-5桑拿区桑拿区女浴区（可包含部分美容美发）项目，大致可以以男浴标准的百分之六十计算，得
11、出586.5平米。女浴区（可包含部分美容美发）项目，大致可以以男浴标准的百分之六十计算，得出586.5平米。观众席，按单次接待人数100计算，通例1：3。观众席，按单次接待人数100计算，通例1：3。需300平米。美容美发美容美发（如考虑专业性较强，应设计在400平米左右）此区域如单独建设，考虑总占用面积应在590平米以上。此区域如单独建设，考虑总占用面积应在590平米以上。（拟接待150人/次）更衣区：男（50）；女（50）；消毒区（男、女共计20）；淋浴区（男60、女80）泳区：浅水池（60）；中水池（150）；深水池（100）；景观、公共休息区、通道（300）工程以及配套区域工程以及配套
12、区域工程后续保障区域应设有相对独立的设备空间，如：主配电房（100）、锅炉房（80）、煤气调压站（100）、水泵机房（150）、中央空调以及霓虹灯总控制室（50）、独立的整体酒店的灯具控制中心（40）、工程部办公室（20）、技术工具库房（20）、消防安全控制中心（15）、监控中心（15）等，此区域应独立于酒店以外单独建设，以便于维修、保养，避免在进行阶段性计划保养时影响酒店运行。表演空间：300平米左右（包含舞池、舞台）按接待人数200人计算。男子健身区：更衣室（50）；器械区（150）；活动区（100包含休息区）；淋浴室（60）女子健身区：更衣室（80）；健身区（150）；塑身美体（150）
13、；淋浴室（60）以上两项合计为800平米。以上两项合计为800平米。游泳池游泳池健身房（区）健身房（区）男浴区、更衣区、接待台（按单次接待人数100人左右计算），如考虑服务项目上全的话，包含：水池（86=48），搓背区（145=70），淋浴区（153.5=52.5）蒸房区（217=147），景观（320=60），其他项目（200），休息区（100），公共区域（150），更衣区（815=120），设备区（30）。约合977.5平米。约合977.5平米。散座休息区，按浴区的百分之六十容客量计算为单次接待总人数96人，散座计算 一般包含公共区域后按1：4.6计算总面积，得出441.6平米。散座计算
14、一般包含公共区域后按1：4.6计算总面积，得出441.6平米。包间、按摩间：按每间房20平米计算包间、按摩间：按每间房20平米计算（以双人间为准，无配套卫生间），拟定规划30间，总面积为600平米。拟定规划30间，总面积为600平米。设备控制以及存放空间：15平米左右演员更衣室：20平米左右歌舞厅（多功能厅）歌舞厅（多功能厅）叶予舜叶予舜5-55-5库房区域。库房区域。酒店的规范化管理主要以库房管理为基础，酒店应设有多个、多种形制的库房构成，如完全提供此规模酒店整体运做而不出纰漏，预计最低采购量应在6个月以上，将采购物品、备用品、循环品、待用品等项目分门别类存放的相对有序的话，根据实际工作经验
15、，大致需要库房分类为：布件库房（60）；食品库房（60）；清洁剂及清洁机械、工具库房（50）；家私库房（100）；瓷器及玻璃器皿库房（60）；一次性用品库房（20）；杂品库房（100）。总计为450平米左右。总计为450平米左右。洗衣房。分为自用、客用两个类别。如考虑到设备及操作空间（300）存放（30）、晾晒空间（100）照常规而言，占用面积约为430平米左右。洗衣房。分为自用、客用两个类别。如考虑到设备及操作空间（300）存放（30）、晾晒空间（100）照常规而言，占用面积约为430平米左右。叶予舜叶予舜2012-9-7 09:42 AM2012-9-7 09:42 AM1-2酒店开发成本
16、（每间客房投入的美元）酒店开发成本（每间客房投入的美元）美金兑人民币汇率美金兑人民币汇率6.35US$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMB第一级第一级豪华间豪华间149,200947,42039,700252,0957,50047,6254,50028,575200,9001,275,7151,275,71573,900469,26515,800100,3304,70029,8453,20020,32097,600619,760619,760标准间标准间75,500479,42520,600130,8105,1003
17、2,3853,20020,320104,400662,940662,94045,700290,19510,80068,5802,90018,4152,00012,70061,400389,890389,890经济间经济间50,500320,67510,60067,3102,70017,1452,00012,70065,800417,830417,83025,200160,0205,90037,4651,90012,0651,5009,52534,500219,075219,075第二级第二级豪华间豪华间139,400885,19037,800240,0307,10045,0854,40027,
18、940188,7001,198,2451,198,24570,000444,50015,30097,1554,60029,2103,10019,68593,000590,550590,550标准间标准间71,200452,12019,600124,4605,10032,3853,20020,32099,100629,285629,28543,900278,76510,60067,3102,90018,4152,00012,70059,400377,190377,190经济间经济间48,600308,61010,10064,1352,70017,1452,00012,70063,400402,5
19、90402,59024,500155,5755,70036,1951,90012,0651,5009,52533,600213,360213,360第三级第三级豪华间豪华间131,500835,02536,000228,6006,80043,1804,30027,305178,6001,134,1101,134,11068,000431,80015,00095,2504,50028,5753,00019,05090,500574,675574,675标准间标准间69,500441,32519,000120,6505,00031,7503,10019,68596,600613,410613,41
20、043,000273,05010,50066,6752,80017,7802,00012,70058,300370,205370,205经济间经济间47,000298,45010,00063,5002,50015,8752,00012,70061,500390,525390,52524,000152,4005,60035,5601,75011,1131,5009,52532,850208,598208,598第四级第四级豪华间豪华间126,000800,10034,200217,1706,50041,2754,10026,035170,8001,084,5801,084,58066,00041
21、9,10015,00095,2504,30027,3052,90018,41588,200560,070560,070标准间标准间67,000425,45018,500117,4754,90031,1153,10019,68593,500593,725593,72542,000266,70010,50066,6752,50015,8751,90012,06556,900361,315361,315改建改建家具设备家具设备开业期间开业期间营运资金营运资金合计合计叶予舜叶予舜2012-9-7 09:42 AM2012-9-7 09:42 AM2-2酒店开发成本（每间客房投入的美元）酒店开发成本（每
22、间客房投入的美元）美金兑人民币汇率美金兑人民币汇率6.35US$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMBUS$US$RMBRMB改建改建家具设备家具设备开业期间开业期间营运资金营运资金合计合计经济间经济间43,000273,0509,90062,8652,30014,6051,80011,43057,000361,950361,95023,000146,0505,60035,5601,60010,1601,3008,25531,500200,025200,025第五级第五级豪华间豪华间121,000768,35031,100197,4856,2
23、0039,3703,80024,130162,1001,029,3351,029,33564,000406,40014,30090,8053,90024,7652,80017,78085,000539,750539,750标准间标准间63,000400,05017,600111,7604,60029,2103,00019,05088,200560,070560,07040,000254,00010,00063,5002,40015,2401,80011,43054,200344,170344,170经济间经济间40,000254,0009,50060,3252,20013,9701,80011
24、,43053,500339,725339,72522,000139,7005,10032,3851,5009,5251,3008,25529,900189,865189,865第六级第六级豪华间豪华间120,000762,00030,900196,2156,10038,7353,70023,495160,7001,020,4451,020,44564,000406,40014,20090,1703,80024,1302,70017,14584,700537,845537,845标准间标准间62,000393,70017,400110,4904,40027,9403,00019,05086,80
25、0551,180551,18039,000247,6509,80062,2302,30014,6051,80011,43052,900335,915335,915经济间经济间38,000241,3009,30059,0552,10013,3351,80011,43051,200325,120325,12021,000133,3504,90031,1151,4008,8901,3008,25528,600181,610181,610第七级第七级豪华间豪华间67,000425,450154,000977,9005,70036,1953,50022,225230,2001,461,7701,461,
26、77028,000177,80033,000209,5503,50022,2252,50015,87567,000425,450425,450标准间标准间65,000412,75018,500117,4754,00025,4002,80017,78090,300573,405573,40542,000266,70010,80068,5802,20013,9701,60010,16056,600359,410359,410经济间经济间41,000260,35010,00063,5001,80011,4301,60010,16054,400345,440345,44022,500142,8755,
27、60035,5601,2007,6201,2007,62030,500193,675193,675叶予舜叶予舜2012-9-7 09:42 AM2012-9-7 09:42 AM改建家具设备开业期间营运资金合计房间单位 總計115.0%1.5%#VALUE!50.0%#VALUE!42%52%55.0%10%18%16.0%给,排水,卫生,消防工程6%10%9.0%5%9%8.0%2%8%5.0%1%3%3.0%2%4%4.0%24.5%#VALUE!5.0%#VALUE!10.0%#VALUE!2.0%#VALUE!4.0%#VALUE!1.5%#VALUE!1.5%#VALUE!酒店投资资
28、金预估酒店投资资金预估土地款120,000,000.00￥房间单位#VALUE!每间客房装潢及设备平均分摊造价6,666,666.00￥餐饮部门单位3.00￥75,000,000.00￥餐饮投资金额25,000,000.00￥休闲娱乐设备1.00￥15,000,000.00￥休闲娱乐投资金额15,000,000.00￥安全系数值#VALUE!#VALUE!总计投资金额总计投资金额#VALUE!#VALUE!整地费11.5%建筑费40%50%建筑工程#VALUE!空调工程#VALUE!#VALUE!电机工程#VALUE!电梯工程#VALUE!厨房洗衣房设备#VALUE!4%其他杂项工程#VALU
29、E!装修工程15%28%设计费5%存货1.5%周转金1.5%#VALUE!#VALUE!财政税及相关证照费等10%生财器具1.52%开办费一年平均营运日数365预计投资回收年限10.00%税前利润10.00%$7,141,499,310$7,141,499,310$120,000,000$120,000,000投资回收报酬率（ROI）$702,149,931 销售需10.00%税前利润$7,021,499,310给予每年$702,149,931 的回收金额平均每日应计营收$19,236,984$19,236,984平均每年应计营收$7,021,499,310Checks Needs per y
30、ear to produce$7,021,499,310 in Sales平均消费投资金额总计投资金额总计$6,089,999,400100.00%客房部投资客房部投资$5,999,999,40098.52%餐饮部投资餐饮部投资$75,000,0001.23%休闲娱乐设施投资休闲娱乐设施投资$15,000,0000.25%建筑成本$5,999,999,400客房数900平均建筑成本（客房）$6,666,666住房率（期估）住房率（期估）85.00%85.00%营运日数365固定费用固定费用56,000,000$56,000,000$12$672,000,000变动费用变动费用18,666,66
31、7$18,666,667$25.00%25.00%of sales volume费用总计Total Sales销售总计100%100%费用总计(100%)$672,000,000+25.00%$672,000,000100.00%-25.00%$672,000,00075.00%100%$74,666,667$74,666,667$896,000,000$896,000,000损益平衡点$74,666,667$74,666,667$896,000,000$896,000,000客房全年销售数328,500 328,500 328,500 328,500 客房数预期销售预估（）85.00%85.00%279,225279,225765765（平均每日）（平均每日）最低房价值(BEP)最低房价值(BEP)$3,209$3,209预估房价(平均房价)预估房价(平均房价)$4,200$4,200每间房价利润每间房价利润$991$991利润利润全年利润值全年利润值客房营运预估（房价估定值）客房营运预估（房价估定值）可行性评估数据分析可行性评估数据分析投资金额总计(含安全系数)投资金额总计(含安全系数)土地购置金额土地购置金额损益平衡点损益平衡点房价拟定（初步估测）房价拟定（初步估测）