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1、蓬莱仙府地产项目可行性研究报告蓬莱仙府地产项目可行性研究报告 第一章 项目总论 4 1.1、项目概况 4 1.1.1 项目开发公司简介 4 1.1.2 项目简介 4 1.1.3 项目简介开发用地的取得 5 1.2、编制依据 5 1.3、结论 5 第二章 项目背景及必要性 6 2.1、项目背景 6 2.1.1、_市地理概况 6 2.1.2、_市近期经济概况 6 2.1.3_市东部新区概况 7 2.2、项目建设必要性 7 2.2.1、项目建设的宏观意义 7 2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 7 2.1.3 项目建设迎合东部新区的需求 10 第三章 市场分析p 10 3.1、房地产市场现状
2、分析p 10 3.2、_市房地产现状 11 3.2.1 、_市市场状况 11 11 13 3.2.2、_市房地产投资现状 3.2.3、_市房地产市场价格走向 3.3、区域房地产市场状况 13 3.3.1、区域房地产现状 13 3.3.2、区域竞争对手分析p 14 3.3.3、项目目标客户分析p 16 第四章 营销策略 16 4.1、项目定位 16 4.1.1、项目地理位置定位 16 4.1.2、项目产品定位 17 4.1.3、价格定位 19 4.1.4、项目 SWOT 分析p 20 4.2、销售方案 21 4.2.1 前期宣传 21 4.2.2、销售计划 22 第五章 项目建设方案 24 5.
3、1、项目规划设计方案 24 5.2、项目建设内容、规模 24 5.3、项目配套设计概况 25 5.3.1 项目内交通系统 25 5.3.2 项目内绿化系统 25 5.4、项目结构、水电设计 26 5.4.1、结构设计 26 5.4.2、给排水设计 26 5.4.3、电气设计 27 5.5、项目建设进度安排 28 第六章 投资估算与资金筹措 29 6.1、估算编制依据 29 6.2、总投资估算 29 6.3、用款计划和资金筹措 32 6.3.1、资金来 32 6.3.2、投资计划与资金筹措 32 第七章、财务效益评价 33 7.1、销售收入计划 33 7.2、销售税金 34 7.3、 现金流量表
4、分析p 34 7.4、利润表分析p 36 7.5、风险分析p 37 7.6、盈亏平衡分析p 38 7.7、敏感性分析p 38 第八章 结论与建议 39 8.1、结论 39 8.2、建议 39 第一部分：总论一、项目概况 （一） 项目名称：蓬莱仙府 （二） 开发企业：某房地产开发有限公司 （三）项目位置及总占地 本项目位于_大道南侧，申湘公司用地东侧 项目总用地面积约约 5265.02m 2 （约 7.9 亩），建筑密度为 25,容积率为 2.7，绿地率为 30 （四）建设内容和规模 规划用地性质：居住用地； 用地使用强度：容积率 1.8 建筑密度 27.54 绿地 率 gt;35 ； 出让年限
5、：70 年； 产权类型：大产权房； 设计要求 建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高 20 米满足机场净空要求； （五）项目进度 该项目将于20_年4月开始前期工作、勘察设计和工程招标，20_年10月正式开始项目建设，20_年3月前全部完成项目建设，共24个月。住宅楼计划于20_年4月出售。（六）承建企业情况 1、基本情况 项目单位：某房地产开发有限公司 法定代表人：地址：_大道南侧，申湘公司用地东侧单位性质：有限责任公司 经营范围：主要经营房地产开发，物业管理，注册资本 1008 万元 （七）报告编制依据 1、国家经济建设方针和长远建设规划 2、可靠的自然、地理、气象和地质等资料 3、政府主管部门
6、的批准资料、国土开发规划、交通路网规划和工业规划 4、_市城市总体规划 （八）技术经济指标 项目 单位 数量 规划总用地 平方米 23134.4 总建筑面积 平方米 41622.13 标准层建筑面积 平方米 36325.51 阁楼层建筑面积 平方米 2060.15 半地下储藏室建筑面积 平方米 1575.35（按 1/2 计 算） 总居住户数 户 312 建筑密度 27.45 容积率 1.8 绿地率 35 停车位（地上） 辆 108 第二部分：项目背景 一、建设背景 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、 规范化的运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度 规模向注重效益
7、和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依 靠市场和企业自身调节的方式转变。近年来，随着国家住房制度改革的深化，城市建设步伐的加 快和人名生活水平的一高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产 投资需求日益增长_市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发 企业数量不断增多，投资稳步增长，房地产市场需求旺盛，价格 稳中有升的发展态势 二、建设的必要性 （1）改善城市环境，加大城区的建设力度，加快城市化进程 根据_的城市规划，未来的_将是一个以主城区为中心的由中等 城市、其他地级县等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面 是主城区的扩大，另一方面是中等城市、县级的形成。对房地产 业来说，这就意味着发展机遇不
8、仅仅停留在主城区，各中等城市、 县级都将有很好的发展空间。随着_市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的 提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程 的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对_市城的 居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当 地经济发展要求，对实现_市城市建设规划、提高和改善人民居 住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经 济发展具有重要作用。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居 民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩
9、大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资的优化配置。具有 可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争 条件 推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从 广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就 是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住 房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果到来的 住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从这几年的_发展，市民的消费水平持续增长，住宅商品房销售 速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套
10、、居住环境和房价等成为群 众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地为_大道与大桃路交汇点，位居_中心，其优越的地理位置和周边的 交通环境，必将 成为吸引消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素，随着_市的城市建设 进一步加快，周边的扩张以成为不可逆转的趋势。根据人口抽样 调查结果和省统计局评估确认，20_ 年_市户籍总人口 484.2 万人，常住总人口 437.29 万人，中心城区常住人口达 55 万人左 右，还有大量的外来人口，以初步形成较大规模的居住环境，随 着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域市场认知度正 在逐步提升。旺盛的消费需求，本项目周围，各类教育第 8 页 共 8 页