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1、制定住房消费方案制定住房消费方案学习目标：学习目标：1 1、能够分析客户的住房消费需求；、能够分析客户的住房消费需求；2 2、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式；3 3、能够根据因素变化调整支付方案；、能够根据因素变化调整支付方案；4 4、能够向客户提供相关的咨询服务。、能够向客户提供相关的咨询服务。住房方案天阳理财第1页/共56页购房是家庭形成期的首要任务购房是家庭形成期的首要任务 住房方案天阳理财第2页/共56页一、为什么进行住房消费规划一、为什么进行住房消费规划1 1、当今社会，买房还是租房？、当今社会，买房还是租房？2 2、是现在买房还是以后买房？、是现在买房还是以后买房
2、？3 3、是全款买房还是贷款买房？、是全款买房还是贷款买房？4 4、贷款时间长好还是短好？、贷款时间长好还是短好？5 5、二套房买还是不买？、二套房买还是不买？住房方案天阳理财第3页/共56页二、住房支出的分类二、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量）购房；租房。（2）住房投资 将住房看成投资工具。抵御通货膨胀，资产保值或增值。现在是消费目的和投资目的并存。住房方案天阳理财第4页/共56页20092009年年2 2月至月至20102010年年3 3月房地产政策月房地产政策 2009200920092009年年年年2 2 2 2月月月月，哈尔滨市出台，哈尔滨市出台，哈尔滨市出台，哈尔滨市
3、出台关于促进房地产市场稳定健康关于促进房地产市场稳定健康关于促进房地产市场稳定健康关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见发展的实施意见发展的实施意见发展的实施意见。1 1 1 1、首次购买普通自住房最低首付调整为、首次购买普通自住房最低首付调整为、首次购买普通自住房最低首付调整为、首次购买普通自住房最低首付调整为20%20%20%20%；2 2 2 2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140140140140平米以下，平米以下，平米以下，平米以下，提高到提高到提高到提
4、高到180180180180平米以下；平米以下；平米以下；平米以下；3 3 3 3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7 7 7 7折。折。折。折。4 4 4 4、住房公积金贷款最高额度由、住房公积金贷款最高额度由、住房公积金贷款最高额度由、住房公积金贷款最高额度由30303030万元提高到万元提高到万元提高到万元提高到50505050万元，贷款最万元，贷款最万元，贷款最万元，贷款最长期限由长期限由长期限由长期限由20202020年调整为年调整为年
5、调整为年调整为35353535年。年。年。年。2010201020102010年年年年3 3 3 3月月月月，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。1 1 1 1、调高第二套房首付至、调高第二套房首付至、调高第二套房首付至、调高第二套房首付至50%50%50%50%，利率不得低于基准利率的，利率不得低于基准利率的，利率不得低于基准利率的，利率不得低于基准利率的1.11.11.11.1倍；倍；倍；倍；2 2 2 2、90909090平米以上首套房首付不得低于平米以上首套房首付不得低于平
6、米以上首套房首付不得低于平米以上首套房首付不得低于30%30%30%30%；3 3 3 3、房价过高地区，三套房贷可暂停。、房价过高地区，三套房贷可暂停。、房价过高地区，三套房贷可暂停。、房价过高地区，三套房贷可暂停。4 4 4 4、从严界定第二套住房概念、从严界定第二套住房概念、从严界定第二套住房概念、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准以家庭、以房为标准以家庭、以房为标准以家庭、以房为标准)。住房方案天阳理财第5页/共56页20072007年年1 1月至月至20102010年年3 3月房价走势月房价走势 住房方案天阳理财第6页/共56页三、购房的目标三、购房的目标三、购房的目标三、购
7、房的目标（时间、面积、房价）（时间、面积、房价）（1）购房面积需求 不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）；无需一次到位（时时尚尚、人人口口调调整整问问题）题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。（2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。（3）购房规划的流程图住房方案天阳理财第7页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。可可负负担担首首付付款
8、款=目目前前净净资资产产在在未未来来买买房房时时的的终终值值+以以目目前前年年收收入入为为年年金金在在未未来来购购房房时时的的年年金金终终值值 年年收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；可可负负担担房房贷贷=以以未未来来购购房房时时年年收收入入为为年年金金的的年年金现值金现值 年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担首付款可负担首付款+可负担房贷；可负担房贷；可可负负担担房房屋屋单单价价=可可负负担担房房屋屋总总价价/需需求求平平方方米米数。数。住房方案天阳理财第8页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 例例2
9、-1 2-1 王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款2 2万元，打万元，打算算5 5年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%10%，准，准备房贷备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。首付部分首付部分=29=29（万元）（万元）贷款部分贷款部分=57=57（万元）（万元）可负担房屋总价可负担房屋总价=86=86（万元）（万元）房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2%=57/86=66.2%若王先生计划购买
10、若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价=860000/100=8600=860000/100=8600（元（元/平方米）平方米）住房方案天阳理财第9页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （2 2）按按欲欲购购买买的的房房屋屋价价格格来来计计算算每每月月需需要要负负担担的费用。的费用。欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价=房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积；需要支付的首期费用需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；需
11、要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；每每月月摊摊还还的的贷贷款款本本息息费费用用=以以月月为为单单位位的的准准年年金值。金值。住房方案天阳理财第10页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 例例2-2 2-2，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前平方米的房子，目前市面上一般价格是市面上一般价格是3000600030006000元元/平方米。假设按平方米。假设按7 7成成按揭，贷款期限按揭，贷款期限2020年。贷款利率年。贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。3030万的房屋首付及贷款情况
12、：万的房屋首付及贷款情况：需要支付的首期款需要支付的首期款=3030%=9=3030%=9（万元）（万元）需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=3070%=21=3070%=21（万元）（万元）每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元）6060万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元)住房方案天阳理财第11页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 2 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）具电器购置
13、费）契契税税：普普通通住住宅宅按按成成交交价价的的1.5%1.5%缴缴纳纳，非非普普通通按成交价的按成交价的3%3%缴纳。缴纳。（20072007年年1111月专业月专业3737题）题）评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。律律师师费费：商商贷贷时时“谁谁委委托托谁谁付付费费”，按按每每单单申申请请贷贷款款额额33支支付付，每每单单最最低低额额度度为为100100元元；二二手手房房贷贷款款如需要办理公证，每件如需要办理公证，每件200200元。元。保保险险费费：商商贷贷时时需需要要加加购购房房综综合合险险（费费率率0.05%0.05%左右），目前有的银行已取销。左右）
14、，目前有的银行已取销。抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米0.30.3元元（建筑面积）（建筑面积）计算。计算。印印花花税税：按按购购销销额额3535o o；按按贷贷款款额额0.50.5o o贴贴花花.住房方案天阳理财第12页/共56页四、购房的财务决策四、购房的财务决策 3 3、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30%所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%住房方案天阳理财第13页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 贷款期限，一般不超30
15、年，最长35年；利率较低，3.33%3.87%；(5.76%5.94%)(5.76%5.94%)贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额，如哈尔滨现在是50万。住房方案天阳理财第14页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 例题例题2-32-3，一位公积金制度的客户，打算购买，一位公积金制度的客户，打算购买一套一套5050万元的自住普通住房，拟申请贷款。假万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为60006000元，上个
16、月公积金汇储额是元，上个月公积金汇储额是150150元，本人离元，本人离退休还有退休还有3030年。年。客户可缴存公积金总额客户可缴存公积金总额 =6000+1501230=6=6000+1501230=6万元；万元；假定该客户还有其他假定该客户还有其他3 3名家庭成员，可缴存名家庭成员，可缴存公积金总额为公积金总额为1212万元。该客户的可申请的住房万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%70%、贷款额度）中最低者，即、贷款额度）中最低者，即1010万元。万元。住房方案天阳理财第15页/共56页五、购房消费信贷五、购房消
17、费信贷 1 1、住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和经济收入；有合法有效的购房合同；自筹20%以上的房款；能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；贷款期限一般不超过30年。住房方案天阳理财第16页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的方式：抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；质押贷款：用动产或权利做质押；保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；抵押（质押）加保证贷款。住房方案天阳理财
18、第17页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。住房方案天阳理财第18页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还款额R=P0r/(1+r)n-1)(1+r)n 其中，P0=贷款本金；r=月利息；n=还款期数住房方
19、案天阳理财第19页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 例例2 25 5，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n-1 =300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12/(1+5.508%/12)240-1 =2065（元）住房方案天阳理财第20页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月
20、所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r 其 中，P0=贷 款 本 金；P1=累 计 已 还 本 金；r=月利息；n=还款期数住房方案天阳理财第21页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 例例2 26 6，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r 第一个月还款额=300000/240+（3000000）5.508%/12=26275.508%/12=2627
21、（元）（元）第二个月还款额=2621（元）。住房方案天阳理财第22页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。住房方案天阳理财第23页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，
22、但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。（5）等比递增还款法 （6）等比递减还款法 住房方案天阳理财第24页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （1）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。住房方案天阳理财第25页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （2）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；
23、部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；。部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。住房方案天阳理财第26页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （3）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。住房方案天阳理财第27页/共
24、56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （4）提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后，银行允许；银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。住房方案天阳理财第28页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 4 4、延长贷款、延长贷款 （1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明；（2）延长贷款条件
25、：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；（3）借款人申请延期只限一次；（4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。住房方案天阳理财第29页/共56页五、购房消费信贷五、购房消费信贷 5 5、利率调整对还款总额的影响、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。（2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。住房方案天阳理财第30页/共56页六、租房的选择六、租房的选择 1 1、适合租房的人群、适合租房的人群 （1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的
26、家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。2、租房和购房的比较分析 （详见P58表2-5；表2-6）（1）年成本法；（2）净现值法。（例2-7）住房方案天阳理财第31页/共56页制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序：1 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房；2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等；3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。列出家庭资产负债表和收入支出表。4
27、 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的购房目标；的购房目标；住房方案天阳理财第32页/共56页制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序：5 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。收和法律知识，为客户提供必要的支持。6 6、购房计划的实施。、购房计划的实施。7 7、根据客户未来情况的变动，对计划做出、
28、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。及时的调整。住房方案天阳理财第33页/共56页往届真题（往届真题（20092009年年5 5月考题月考题:二级专业第二级专业第4 4题）题）理财规划是在了解客户的购房需求后，应帮助理财规划是在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标。任何可供理财规划的目标必须是其确定购房目标。任何可供理财规划的目标必须是量化的。购房的目标包括客户家庭计划购房的时间、量化的。购房的目标包括客户家庭计划购房的时间、（）和届时房价这三大要素。）和届时房价这三大要素。（A A）希望的居住面积）希望的居住面积（P44P44）（）（B B）实际使用面积）实际使用面积（C C
29、）房子所在区位）房子所在区位 （D D）购房的环境需）购房的环境需求求 制定规划购房规划考试真题购房规划考试真题天阳理财第34页/共56页往届真题（往届真题（20092009年年5 5月考题月考题:二级专业第二级专业第5 5题）题）住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房，按照国际费的实现形式可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，住房消费价格常常是用（惯例，住房消费价格常常是用（）来衡量的。）来衡量的。（A A）税后单位面积价格）税后
30、单位面积价格 （B B）租金价格）租金价格 （P44P44）（C C）税前单位面积价格）税前单位面积价格 （D D）税后经容积率调整后的单位面积价格）税后经容积率调整后的单位面积价格 制定规划购房规划考试真题购房规划考试真题天阳理财第35页/共56页往届真题（往届真题（20092009年年5 5月考题月考题:二级专业第二级专业第6 6题）题）理财规划师在明确客户的住房目标后，应对客理财规划师在明确客户的住房目标后，应对客户的财务情况进行分析，在保证客户资产具有一定户的财务情况进行分析，在保证客户资产具有一定财务弹性的情况下，以（财务弹性的情况下，以（）估算负担得起房屋总）估算负担得起房屋总价，
31、以及每月能承担的费用。价，以及每月能承担的费用。（A A）储蓄及缴息能力）储蓄及缴息能力 （P46P46）（B B）储存与投资能力）储存与投资能力（C C）投资与缴息能力）投资与缴息能力 （D D）收入增长与投资能力）收入增长与投资能力 制定规划购房规划考试真题购房规划考试真题天阳理财第36页/共56页 课课 间间 休休 息息天阳理财第37页/共56页制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案 学习目的：学习目的：1 1、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求；2 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构；3 3、能够根据因素变化调整支付
32、方案。、能够根据因素变化调整支付方案。汽车方案天阳理财第38页/共56页一，汽车消费概述一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在20002000200020002005200520052005年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持年，中
33、国轿车的需求将保持20%-25%20%-25%20%-25%20%-25%的年的年的年的年增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持33%33%33%33%的发展水平。的发展水平。的发展水平。的发展水平。一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以10101010万元车为例）万元车为例）万元车为例）万元车为例）（1 1 1 1）保险费）保险费）保险费）保险费30004000300040003000400030004000元，甚至元，甚至元，甚至元，甚至60006000600
34、06000元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费约为约为约为约为1320132013201320元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费200200200200元；养护费元；养护费元；养护费元；养护费800800800800元；元；元；元；（2 2 2 2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到150002000015000200001500020
35、0001500020000元以上，几乎元以上，几乎元以上，几乎元以上，几乎占到购车款的占到购车款的占到购车款的占到购车款的15%20%15%20%15%20%15%20%。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。是要每年必交的。是要每年必交的。是要每年必交的。汽车方案天阳理财第39页/共56页二、自筹经费购车与贷款购车决策二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购买指定银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保
36、证。个人汽车消费贷款的年限质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是是3535年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的所购车辆价格的20%20%。如贷款如贷款1212万，期限万，期限5 5年，按年利年，按年利5.85%5.85%计算，计算，月还贷月还贷2311.582311.58元，元，5 5年支付利息年支付利息18694.818694.8元。假元。假设投资年收益率设投资年收益率3.49%3.49%（国债），（国债），5 5年后收益年后收益2094020940元。元。汽车方案天阳理财第40页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 1 1、贷款对
37、象和条件、贷款对象和条件 （1 1）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力 ；（2 2）具有稳定的职业和偿还本息的能力，）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好信用良好 ；（3 3）能提供有效抵押物或质）能提供有效抵押物或质押押物，或有足物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；够代偿能力的个人或单位作保证人；（4 4）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。汽车方案天阳理财第41页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 （1 1）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为3 3年，最长不超过年，最长不超过5 5年；年；（2 2）
38、贷款利率：）贷款利率：1 1年，年，5.58%5.58%；3 3年，年，5.76%5.76%；5 5年，年，5.85%5.85%；（3 3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的的20%20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%30%；以保证方；以保证方式首付不少于式首付不少于40%40%。汽车方案天阳理财第42页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 3 3、还款方式及案例分析、还款方式及案例分析 （1 1）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。（2 2）按月还款和按季还款。）按月还款和按季还款。（3 3）递增法和递减法。）递增法和递减
39、法。（4 4）智慧型还款。）智慧型还款。汽车方案天阳理财第43页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 例题例题2-92-9，购买一辆，购买一辆1010万元的汽车，计算贷万元的汽车，计算贷款购车费用。款购车费用。汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3094天阳理财第44页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%
40、全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100300100停车泊位费 小区内每年1500元租车位1500天阳理财第45页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税 每年200元200养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196天阳理财第46页/共56页三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 4 4、银行与汽车金融
41、公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 （1 1）贷款比例及年限）贷款比例及年限 银行：首付银行：首付40%40%，3535年；年；金融公司：首付金融公司：首付20%20%，3535年。年。（2 2）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格 银行：只限本省；银行：只限本省；金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。（3 3）利率及其它费用）利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定；金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。汽车方案天阳理财第47页/共56页四、制定汽车消费支出规划程序四、制定汽车消费支出规划程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户购车需求
42、；、跟客户进行交流，确定客户购车需求；2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等；3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。5 5、购车计划的实施。、购车计划的实施。6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。汽车方案天阳理财第48页/共56页制定消费信贷方案制定消费信贷方案 学习目的：学习目的：
43、1 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识；的基本知识；2 2、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求；3 3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。费信贷方式。信贷方案天阳理财第49页/共56页一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1 1）信用卡：可以免息透支，可在国外透）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%1%3%；（2 2）准贷记卡：
44、透支要付利息，支取现金）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；不付手续费；（3 3）借记卡：不能透支，支取现金不付手）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。续费。以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。手续费。信贷方案天阳理财第50页/共56页一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。（2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费
45、的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。信贷方案天阳理财第51页/共56页二、大额耐用消费品信贷二、大额耐用消费品信贷 大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在有稳定职业、收入和固定住所，年龄在20552055周周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事行为岁之间，无不良信用记录，具有完全民事行为能力的自然人。能力的自然人。个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在20002000元元以上，以上，正常使用寿命在正
46、常使用寿命在2 2年年以上的家庭耐用商品，如家以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为这种个人综合消费贷款的期限分为6 6个月、个月、1 1年、年、2 2年、年、3 3年四个档次。年四个档次。信贷方案天阳理财第52页/共56页三、制定消费信贷方案的程序三、制定消费信贷方案的程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；信用卡消费的需求；2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、
47、支出以及固有的资产等；3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。5 5、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。信贷方案天阳理财第53页/共56页往届真题（往届真题（20092009年年5 5月考题月考题:二级专业第二级专业第7 7题）题）个人综合消费贷款是银行向借款人发放的用于个人综合消费贷款是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款，用途主要有个人指定消费用途的人民币担保贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具有消费用途（有消费用途（）、贷款额度较高、贷款期限（）、贷款额度较高、贷款期限（）等特点。等特点。（A A）广泛）广泛 较短较短 （B B）指定）指定 较短较短（C C）广泛）广泛 较长较长 （P105P105）（D D）指定）指定 较长较长 往届真题消费支出规划考试真题消费支出规划考试真题天阳理财第54页/共56页 再见！再见！李春玉电话：137 6689 4088天阳理财第55页/共56页感谢您的观看！第56页/共56页