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1、消费支出规划消费支出规划制定住房消费方案制定住房消费方案学习目标：学习目标：1 1、能够分析客户的住房消费需求；、能够分析客户的住房消费需求；2 2 2 2、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式；3 3、能够根据因素变化调整支付方案；、能够根据因素变化调整支付方案；4 4 4 4、能够向客户提供相关的服务。、能够向客户提供相关的服务。、能够向客户提供相关的服务。、能够向客户提供相关的服务。住房方案住房方案一、住房支出的分类一、住房支出的分类 （1 1）住房消费（租金价格衡量）住房消费（租金价格衡量）购房；购房；租房。租房。租房。租
2、房。（2 2）住房投资）住房投资 将住房看成投资工具。将住房看成投资工具。住房方案住房方案二、购房的目标（时间、面积、房价）二、购房的目标（时间、面积、房价）（1 1 1 1）购房面积需求）购房面积需求）购房面积需求）购房面积需求 不必盲目求大（面积闲置问题）不必盲目求大（面积闲置问题）不必盲目求大（面积闲置问题）不必盲目求大（面积闲置问题）；无需一次到位（时尚、人无需一次到位（时尚、人口调整问题）口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；越小）；量力而行（考虑首付款金额）。量力而行（考虑首付款金额）。（2 2）购房环境需求）购房环境需求 房价取决
3、于区位和面积。房价取决于区位和面积。住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值+以目前以目前以目前以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为
4、年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付年收入中可负担首付年收入中可负担首付年收入中可负担首付比例的上限；比例的上限；比例的上限；比例的上限；可负担房贷可负担房贷可负担房贷可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现以未来购房时年收入为年金的年金现以未来购房时年收入为年金的年金现以未来购房时年收入为年金的年金现值值值值 年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担首付款可负担首付款可
5、负担首付款可负担首付款+可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷；可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价/需求平方米数。需求平方米数。需求平方米数。需求平方米数。住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储蓄比例为每年的储蓄比例为每年的储蓄比例为每年的储蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款。目前有存款。目前有存款
6、2 2万元，打算万元，打算万元，打算万元，打算5 5年后买年后买年后买年后买房，假设王先生的投资报酬率为房，假设王先生的投资报酬率为房，假设王先生的投资报酬率为房，假设王先生的投资报酬率为10%10%，准备房贷，准备房贷，准备房贷，准备房贷2020年，假年，假年，假年，假设房贷利率设房贷利率设房贷利率设房贷利率6%6%。首付部分首付部分首付部分首付部分=27.66=27.66（万元）（万元）（万元）（万元）贷款部分贷款部分贷款部分贷款部分=53.2=53.2（万元）（万元）（万元）（万元）可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=80.9=80.9（万元）（万元）（万元）（万元
7、）房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=53.2/80.9=65.8%=53.2/80.9=65.8%若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=809000/100=8090=809000/100=8090（元（元（元（元/平方米）平方米）平方米）平方米）住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务
8、规划的基本方法 （2 2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。用。用。用。欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价=房屋单价房屋单价房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积；需求面积；需求面积；需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1 1按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；需要支付的贷款部分需要支
9、付的贷款部分需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例例例2-2 2-2，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市面上一平方米的房子，目前市面上一平方米的房子，目前市面上一平方米的房子
10、，目前市面上一般价格是般价格是般价格是般价格是3000600030006000元元元元/平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按7 7成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限2020年。贷款利率年。贷款利率年。贷款利率年。贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。30 30万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款=30309=30309（万元）（万元）（万元）（万元）需要支付的贷款数额需要支付的贷款
11、数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=307021=307021（万元）（万元）（万元）（万元）每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元）（元）（元）60 60万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元（元（元)住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 2 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、其它
12、需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）家具电器购置费）契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的1.5%1.5%缴缴纳，非普通按成交价的纳，非普通按成交价的3%3%缴纳。缴纳。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额33支付，每单最低额度为支付，每单最低额度为100100元，二手房贷款需要办理元，二手房贷款需要办理公证，每件公证，每件200200元。元。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时
13、需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米0.30.3元计算。元计算。印花税：按购销额印花税：按购销额33。55。贴花。贴花。住房方案住房方案三、购房的财务决策三、购房的财务决策 3 3、购房财务规划的主要指标、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一房屋月供款与税前月总收入的比率。一房屋月供款与税前月总收入的比率。一房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过般不应超过般不应超过般不应超过2530%2530%2530%2530%所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月
14、总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在一般应控制在一般应控制在一般应控制在3338%3338%3338%3338%住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长贷款期限短，最长1515年；年；利率较低，利率较低，3.964.41%3.964.41%；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制；贷款额度大于商
15、业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的70%70%70%70%。但还有最高限额。如北京但还有最高限额。如北京但还有最高限额。如北京但还有最高限额。如北京40404040万，上海万，上海万，上海万，上海20202020万。万。万。万。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例题例题2-32-3，一位公积金制度的客户，打算购买一套，一位公积金制度的客户，打算购买一套5050万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人
16、名下的住房公积金本息余额为房本人名下的住房公积金本息余额为60006000元，上个元，上个月公积金汇储额是月公积金汇储额是150150元，本人离退休还有元，本人离退休还有3030年。年。客户可缴存公积金总额客户可缴存公积金总额 =6000+1501230=6 =6000+1501230=6 =6000+1501230=6 =6000+1501230=6万元；万元；万元；万元；假定该客户还有其他假定该客户还有其他假定该客户还有其他假定该客户还有其他3 3 3 3名家庭成员，可缴存公积金名家庭成员，可缴存公积金名家庭成员，可缴存公积金名家庭成员，可缴存公积金总额为总额为总额为总额为12121212
17、万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价度为三个条件（可贷额度、房价度为三个条件（可贷额度、房价度为三个条件（可贷额度、房价70%70%70%70%、贷款额度）中最、贷款额度）中最、贷款额度）中最、贷款额度）中最低者，即低者，即低者，即低者，即10101010万元。万元。万元。万元。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“按揭按揭”）个人住房商业
18、贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；自筹自筹20%20%以上的房款；以上的房款；能向银行提供有效的能向银行提供有效的能向银行提供有效的能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保；一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元；贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过2020年。年。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款
19、（）个人住房商业性贷款（“按揭按揭”）个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押；保证贷款：用具有代为清偿能力的法保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；人、其它经济组织或自然人作为保证人；抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1 1 1、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类、住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款）住房组合贷款 凡符合个人住房商业
20、性贷款条件的借款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。款。分别按各自的利率计算利息。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （1 1 1 1）等额本息还款法）等额本息还款法）等额本息还款法）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足它是指在贷款期限内每月以相等
21、的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。如公务员，教师等。如公务员，教师等。如公务员，教师等。每月还款额每月还款额P0(1)nr/(1)n-1P0(1)nr/(1)n-1 其中，其中，P0=P0=贷款本金；贷款本金；月利息；月利息；还款期数还款期数住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2525，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元贷万元贷款，利率为款，利率为5.508%5
22、.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。每月还款额每月还款额每月还款额每月还款额P0(1)nr/(1)n-1P0(1)nr/(1)n-1P0(1)nr/(1)n-1P0(1)nr/(1)n-1 =300000(1+5.50812)240 =300000(1+5.50812)240 5.50812/(1+5.50812)240-1 5.50812/(1+5.50812)240-1 5.50812/(1+5.50812)240-1 5.50812/(1+5.50812)240-1 =2065 =2065（元）（元）住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金
23、额、还款方式和还款金额 （2 2 2 2）等额本金还款法）等额本金还款法）等额本金还款法）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。人员等。每月还款额每月还款额0(P0 P1)r0(P0 P1)r 其中，其中，其中，其中，P0=P0=P0=P0=贷款本金；贷款本金；贷款本金；贷款本金；P1=P1=P1=P1=累计已还本金；累计已还本金；累计已还本金；累计已还本金；月利息；月利息；
24、还款还款期数期数住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例例例26262626，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了20202020年期年期年期年期30303030万元贷款，万元贷款，万元贷款，万元贷款，利率为利率为利率为利率为5.508%5.508%5.508%5.508%，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。每月还款额每月还款额0(P0 P1)r0(P0 P1)r 第一个月还款额第一个月还款额=300000/240+=300000/240+（3000003000000 0）5.50812=262
25、7 5.50812=2627（元）（元）第二个月还款额第二个月还款额=2621=2621（元）（元）。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （3 3）等额递增还款法）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间即把还款期限划分为若干时间段，每个时间即把还款期限划分为若干时间段，每个时间即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。金额递增。金
26、额递增。金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。渐增加的人群。如毕业不久的学生等。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （4 4）等额递减还款法）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。减少的人
27、群。如中年人或未婚的白领人士。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （1 1）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；足；足；足；借款人调整投资组合后而提前偿还贷借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；款；借款人在贷款一段时间后收入增加，有能借款人在贷款一段时间后收入增加，有能借款人在贷款一段时间后收入增加，有能借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。力提前还贷。力提前还贷。力提前
28、还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。选择权的决策原则仍然是成本效益原则。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （2 2）提前还贷的方法）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；清；部分提前还款，保持每月还款额不变，部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；将还款期限缩短，（节省利息较多）；部分提前还款，每月还款额减少，保部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；持还
29、款期限不变，（但节省程度低于第二种）；。部分提前还款，每月还款额减少，同时部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。将还款期限缩短，（节省利息较多）。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （3 3 3 3）如何还贷更经济）如何还贷更经济）如何还贷更经济）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会贷时可考虑先还商贷会“优惠优惠”很多。很多。如果客户现在资金较为雄厚，又不打算如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款
30、，建议采用提前还款，建议采用“等额本金还款法等额本金还款法”较为有利。较为有利。两种还款法相比较，两种还款法相比较，“等额本息还款等额本息还款法法”支付的利息高于支付的利息高于“等额本金还款法等额本金还款法”支付的支付的利息。利息。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （4 4 4 4）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题 原则上必须是原则上必须是1 1年以后，银行允许；年以后，银行允许；银行对提前还贷起点金额有要求；银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；的
31、前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前借款人一般须提前1515天或天或1 1个月提出书面申请；个月提出书面申请；贷款期限在贷款期限在1 1年以年以内的，不能部分提前还本；内的，不能部分提前还本；贷款期限在贷款期限在1 1年以年以上的，可以部分或全部清偿；上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注办理抵押注销。销。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 4 4、延长贷款、延长贷款 （1 1）借款人应提前）借款人应提前2020个
32、工作日向银行提交个工作日向银行提交申请和相关证明；申请和相关证明；（2 2）延长贷款条件：一是贷款未到期，）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；二是先清偿应付的本息及违约金；（3 3）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次；（4 4）原借款期限与延长期限之和最长不）原借款期限与延长期限之和最长不得超过得超过3030年。年。住房方案住房方案四、购房消费信贷四、购房消费信贷 5 5、利率调整对还款总额的影响、利率调整对还款总额的影响 （1 1 1 1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的）贷款期间的利率变动按中国人民银行的）贷款期间的利率变动按中国人民银行的）贷款期
33、间的利率变动按中国人民银行的规定执行。规定执行。规定执行。规定执行。1 1 1 1 年之内不调整；年之内不调整；年之内不调整；年之内不调整；1 1 1 1年以上的在下一年年以上的在下一年年以上的在下一年年以上的在下一年1 1 1 1月月月月1 1 1 1日调整。日调整。日调整。日调整。（2 2 2 2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。立时执行最新贷款利率。立时执行最新贷款利率。立时执行最新贷款利率。住房方案住房方案五、租房的选择五、租房的选择 1 1、适合租房的人
34、群、适合租房的人群 （1 1）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。（2 2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。（3 3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。（4 4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。2 2 2 2、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析 （1 1）年成本法；）年成本法；（2 2）净现值法。）净现值法。住房方案住房方案制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序：1 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房；2 2
35、2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。出家庭资产负债表和现金流量表。4 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；房目标；住房方案住房方案制定
36、住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序：5 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。识，为客户提供必要的支持。6 6、购房计划的实施。、购房计划的实施。7 7、根据客户未来情况的变动，对计划做出及、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。时的调整。住房方案住房方案制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案 学习目的：学习目的：1 1 1 1、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求；、
37、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求；2 2 2 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构；3 3 3 3、能够根据因素变化调整支付方案。、能够根据因素变化调整支付方案。、能够根据因素变化调整支付方案。、能够根据因素变化调整支付方案。汽车方案汽车方案一，汽车消费概述一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在车上。在20002005
38、20002005年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持2025%2025%的年增长，其中私家车将保持的年增长，其中私家车将保持33%33%的发展水的发展水平。平。一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以10101010万元车为例）万元车为例）万元车为例）万元车为例）（1 1 1 1）保险费）保险费）保险费）保险费30004000300040003000400030004000元，甚至元，甚至元，甚至元，甚至6000600060006000元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费约为约为约为
39、约为1320132013201320元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费200200200200元；养护费元；养护费元；养护费元；养护费800800800800元；（元；（元；（元；（2 2 2 2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到费用总计可以达到费用总计可以达到费用总计可以达到1500020000150002000015000200001500020000元以上，几乎占到购车元以上，几乎占到购车元以上，几乎
40、占到购车元以上，几乎占到购车款的款的款的款的1520%1520%1520%1520%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交。并且这些费用中的大部分都是要每年必交。并且这些费用中的大部分都是要每年必交。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。的。的。的。汽车方案汽车方案二、自筹经费购车与贷款购车决策二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是三方保证。个人汽车消费贷款的年限是3535年，汽车年，汽车消费用贷款
41、的首期付款不得低于所购车辆价格的消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%20%。如贷款如贷款1212万，期限万，期限5 5年，按年利年，按年利5.85%5.85%计算，月计算，月还贷还贷2311.582311.58元，元，5 5年支付利息年支付利息18694.818694.8元。假设投资元。假设投资年收益率年收益率3.49%3.49%（国债），（国债），5 5年后收益年后收益2094020940元。元。汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 1 1、贷款对象和条件、贷款对象和条件 （1 1）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力 ；（2 2）具有稳定的职业和偿还本
42、息的能力，信）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好用良好 ；（3 3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；偿能力的个人或单位作保证人；（4 4）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 2 2 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 （1 1 1 1）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为3 3 3 3年，最长不超过年，最长不超过年，最长不超过年，最长不超过5 5 5 5年；年；年；年；（2
43、2）贷款利率：）贷款利率：1 1年，年，5.58%5.58%；3 3年，年，5.76%5.76%；5 5年，年，5.85%5.85%；（3 3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%30%；以保证方式首；以保证方式首付不少于付不少于40%40%。汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 3 3、还款方式及案例分析、还款方式及案例分析 （1 1 1 1）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。（2 2）按月还款和按季还款。）按月还款和按季还款。（
44、3 3 3 3）递增法和递减法。）递增法和递减法。）递增法和递减法。）递增法和递减法。（4 4）智慧型还款。）智慧型还款。汽车方案汽车方案三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 例题例题2-112-11，购买一辆，购买一辆1010万元的汽车，计算贷款万元的汽车，计算贷款购车费用。购车费用。汽车方案汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3094三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1
45、440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100300100停车泊位费 小区内每年1500元租车位1500三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税 每年200元200养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 4 4
46、4 4、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 （1 1）贷款比例及年限）贷款比例及年限 银行：首付银行：首付40%40%，3535年；年；金融公司：首付金融公司：首付20%20%，3535年。年。（2 2）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格 银行：只限本省；银行：只限本省；金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。（3 3）利率及其它费用）利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定；金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。汽车方案汽车方案四、制定汽车消费支出规划程序四、制定汽
47、车消费支出规划程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求；2 2 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。出家庭资产负债表和现金流量表。4 4 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方
48、式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。5 5、购车计划的实施。、购车计划的实施。6 6 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。汽车方案汽车方案制定消费信贷方案制定消费信贷方案 学习目的：学习目的：1 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识；本知识；2 2 2 2、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求；3 3 3 3、能够帮助客
49、户有效使用信用卡及其他消费信贷、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。方式。方式。方式。信贷方案信贷方案一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1 1 1 1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现
50、金付手续费13%13%13%13%；（2 2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；付手续费；（3 3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。费。以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。续费。信贷方案信贷方案一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可以透，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。支一定的消费金额，享受一定的免息还