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1、 物业管理法规概述物业管理法规概述 我国物业管理法制建设的现状我国物业管理法制建设的现状 我国物业管理法制建设的过程我国物业管理法制建设的过程 CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS内容扩展与案例分析内容扩展与案例分析第1页/共103页CHAPTER FOUR PROPERTY MANAGEMENT LAWS®ULATIONS我国物业管理法规体系的构成；我国物业管理法规体系的构成；我国物业管理法规体系的构成；我国物业管理法规体系的构成；物业管理法律关系；物业管理法律关系；物业管理法律关系；物业管理法律关系；建筑物区分所有权；建筑
2、物区分所有权；建筑物区分所有权；建筑物区分所有权；物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。物业管理纠纷解决的法律依据。第2页/共103页第3页/共103页第4页/共103页 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义第5页/共103页
3、 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义 即物业管理法规体系，包括：即物业管理法规体系，包括：即物业管理法规体系，包括：即物业管理法规体系，包括：l l专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规专门性的物业管理法规l l与物业管理相关的其他法律规范与物业管
4、理相关的其他法律规范与物业管理相关的其他法律规范与物业管理相关的其他法律规范第6页/共103页 作为法律规范体系中的作为法律规范体系中的一种，物业管理法规是指调一种，物业管理法规是指调整物业管理活动各方权利和整物业管理活动各方权利和义务的法律规范的总称。义务的法律规范的总称。物业管理法规是开展物物业管理法规是开展物业管理活动、维护业主和物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的前提业服务企业合法权益的前提和保障。和保障。广义广义广义广义狭义狭义狭义狭义 仅指物业管理的专门性法规：仅指物业管理的专门性法规：仅指物业管理的专门性法规：仅指物业管理的专门性法规：物业管理条例物业管理条例物业管理条
5、例物业管理条例（2003200320032003、2007200720072007）与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、与之相配套的部门规章和地方性法规、规章规章规章规章第7页/共103页第8页/共103页由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发由全国人大、国务院及其各部委制定发布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规布的关于物业管理的法律、法规、部门规章和其他规范性文件，例如：章和其他规范性文件，例
6、如：章和其他规范性文件，例如：章和其他规范性文件，例如：物权法物权法物权法物权法 物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法、业主业主业主业主大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则第9页/共103页由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业由地方人大和政府制定发布的有关物业管理的地方性法规、规章及其他规范性文管理的地方性法规、规章及其他规范性文管理的地方性法规、规章及其他规范
7、性文管理的地方性法规、规章及其他规范性文件，例如：件，例如：件，例如：件，例如：山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例 太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标太原市普通住宅物业服务等级与收费标准准准准第10页/共103页与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。与物业管理有关但不单纯为物业管理制定的法规。根本法：是整个物业管理法律体系的纲领性法规，如根本法：是整个物业管理法律体系的纲领性法规，如根本法：是整个
8、物业管理法律体系的纲领性法规，如根本法：是整个物业管理法律体系的纲领性法规，如民法通则民法通则民法通则民法通则、物权法物权法物权法物权法。相关法：从不同角度涉及物业管理的法规，是物业管理法律体系的有机相关法：从不同角度涉及物业管理的法规，是物业管理法律体系的有机相关法：从不同角度涉及物业管理的法规，是物业管理法律体系的有机相关法：从不同角度涉及物业管理的法规，是物业管理法律体系的有机组成部分，如组成部分，如组成部分，如组成部分，如城乡规划法城乡规划法城乡规划法城乡规划法、城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产管理法。第11页/共103页即狭义的物业管理法规，是专为物业管理制
9、定的各种法律、法即狭义的物业管理法规，是专为物业管理制定的各种法律、法即狭义的物业管理法规，是专为物业管理制定的各种法律、法即狭义的物业管理法规，是专为物业管理制定的各种法律、法规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。规、规章及其他规范性文件。第12页/共103页由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规，是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规，是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规，是其他物业管由国家或地方制定发布的物业管理一般性法规，是其他物业管理法规的立法基础。理法规的立法基础。理法规的立法基础。理法规的立法基础。国家级的如
10、国家级的如国家级的如国家级的如物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 地方性的如地方性的如地方性的如地方性的如山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例山西省物业管理条例。第13页/共103页物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。物业管理基本法规的细化和深化。国家级的如国家级的如国家级的如国家级的如物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法、业主大会和业主大会和业主大会和业主大会和业主委员会指导规则业主委员会指导规则业主委员会指导规则业主委员会指导规则、住宅专项维修资
11、金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法、物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法；地方性的如地方性的如地方性的如地方性的如太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准太原市普通住宅物业服务等级与收费标准。第14页/共103页物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业管理的完整模式包括物业管理前期介入物业移交接营物业移交接营物业移交接营物业移交接营物业（后期）管理。涉及这一阶
12、段的法规多为物业管理相关性法物业（后期）管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法物业（后期）管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法物业（后期）管理。涉及这一阶段的法规多为物业管理相关性法规。规。规。规。如如如如城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条建设工程质量管理条建设工程质量管理条建设工程质量管理条例例例例、商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度
13、的规定书和住宅使用说明书制度的规定书和住宅使用说明书制度的规定书和住宅使用说明书制度的规定（“二书二书二书二书”）、）、）、）、房屋接管验房屋接管验房屋接管验房屋接管验收标准收标准收标准收标准等。等。等。等。第15页/共103页第16页/共103页第17页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：K建设单位建设单位建设单位建设单位K业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业
14、主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构第18页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位K业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会
15、、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业所有权的原始取得者，经房地产交易建物业所有权的原始取得者，经房地产交易建物业所有权的原始取得者，经房地产交易建物业所有权的原始取得者，经房地产交易建设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。设单位将产权转移给新的物业权利人。前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服
16、前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业，制定临时管理规约。务企业，制定临时管理规约。务企业，制定临时管理规约。务企业，制定临时管理规约。（商品房销商品房销商品房销商品房销售管理办法售管理办法售管理办法售管理办法第七条：商品房现售条第七条：商品房现售条第七条：商品房现售条第七条：商品房现售条件）件）件）件）法定期限内法定期限内法定期限内法定期限内（二书二书二书二书、建设工程质量建设工程质量建设工程质量建设工程质量管理条例管理条例管理条例管理条例），建设单位对其销售的商品房，建设单位对其销售的商品房，建设单位对其销售的商品房，建设单位对其销售的商品房屋承
17、担保修责任。屋承担保修责任。屋承担保修责任。屋承担保修责任。第19页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）K物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理
18、机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区又可分为独立所有权人和区分所有权人。现代物业区域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为域各业主的权利形态一般为区分所有权区分所有权区分所有权区分所有权。全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会
19、来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。施自治管理。施自治管理。施自治管理。第20页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）J物业服务企业
20、物业服务企业物业服务企业物业服务企业K物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。格，从事物业管理服务活动的企业。格，从事物业管理服务活动的企业。格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业
21、物业服务企业根据物业服务合同接受业主或者业主委员会或者建设单位的委托，依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托，依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托，依照法律规定和主委员会或者建设单位的委托，依照法律规定和合同约定，对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定，对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定，对物业进行管理、并为业主及物业使合同约定，对物业进行管理、并为业主及物业使用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。用人提供相应的服务。第21页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系
22、的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）J物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业J物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人K行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构即物业承租人，或其他的物业实际使用人。即物业承租人，或其他的物业实际使用人。即物业承租人，或其他的物业实际使用人。即物业承租人，或其他的物业实际使用
23、人。物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关物业使用人与建设单位、物业服务企业没有直接关系，不具有系，不具有系，不具有系，不具有成员权成员权成员权成员权，一般不参加业主大会与业主委，一般不参加业主大会与业主委，一般不参加业主大会与业主委，一般不参加业主大会与业主委员会。员会。员会。员会。第22页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者
24、，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）J物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业J物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人J行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关K其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务物业管理活动虽然主要通过业主与物业服务企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同
25、开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。企业两个平等主体签订的物业服务合同开展。但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、但政府行政管理部门如建设、公安、消防、环保机关等基于行政职权也会介入其中，对各环保机关等基于行政职权也会介入其中，对各环保机关等基于行政职权也会介入其中，对各环保机关等基于行政职权也会介入其中，对各方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。方行为进行监督、管理和指导。第23页/共103页 物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管
26、理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与物业管理法规所规定的物业管理法律关系的参与者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：者，主要包括：J建设单位建设单位建设单位建设单位J业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）业主（及业主大会、业主委员会）J物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业J物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人J行政管理机关行政管理机关行政管理机关行政管理机关J其他相关机构其他相关机构其他相关机构其他相关机构物业服务企业开展管理工作，常和其他相关机构发物业服务企业开展管理工作，常和其他相关机构发物业服务
27、企业开展管理工作，常和其他相关机构发物业服务企业开展管理工作，常和其他相关机构发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。机构，建筑维修部门等。机构，建筑维修部门等。机构，建筑维修部门等。物业服务企业可与相关机构签订委托合同，由其提物业服务企业可与相关机构签订委托合同，由其提物业服务企业可与相关机构签订委托合同，由其提物业服务企业可与相关机构签订委托合同，由其提供专项服务。供专项服务。供专项服务。供专项服务。第24页/共103页 物业管理法
28、律关系主体的权利物业管理法律关系主体的权利物业管理法律关系主体的权利物业管理法律关系主体的权利、义务义务义务义务所所所所共同指共同指共同指共同指向的对象向的对象向的对象向的对象，包括：，包括：，包括：，包括：J物物物物 J行为行为行为行为 即物业，也是物业管理的对象。根据即物业，也是物业管理的对象。根据即物业，也是物业管理的对象。根据即物业，也是物业管理的对象。根据物业管理条物业管理条物业管理条物业管理条例例例例第二条，在物业管理中，物业包括房屋及配套的第二条，在物业管理中，物业包括房屋及配套的第二条，在物业管理中，物业包括房屋及配套的第二条，在物业管理中，物业包括房屋及配套的设施设备和相关场
29、地。设施设备和相关场地。设施设备和相关场地。设施设备和相关场地。即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活动，包括作为和不作为。动，包括作为和不作为。动，包括作为和不作为。动，包括作为和不作为。第25页/共103页 物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法物业管理法物业管理法物业管理法规规规规和和和和物业服务物业服务物业服务物业服务合同而享有的权利和承担的义务合同而享有的权
30、利和承担的义务合同而享有的权利和承担的义务合同而享有的权利和承担的义务。K物业管理权利物业管理权利物业管理权利物业管理权利K物业管理义务物业管理义务物业管理义务物业管理义务第26页/共103页 物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法律关系的主体之间依据物业管理法物业管理法物业管理法物业管理法规规规规和和和和物业服务物业服务物业服务物业服务合同而享有的权利和承担的义务合同而享有的权利和承担的义务合同而享有的权利和承担的义务合同而享有的权利和承担的义务。J物业管理权利物业管理权利物业管理权利物业管理权利J物业管理义务物业管理义务物业管理
31、义务物业管理义务享有权利的人有权自己作出一定的行为；享有权利的人有权自己作出一定的行为；享有权利的人有权自己作出一定的行为；享有权利的人有权自己作出一定的行为；享有权利的人有权要求他人作出或不作享有权利的人有权要求他人作出或不作享有权利的人有权要求他人作出或不作享有权利的人有权要求他人作出或不作一定的行为。一定的行为。一定的行为。一定的行为。负有义务的一方必须作出一定的行为或抑制一定的负有义务的一方必须作出一定的行为或抑制一定的负有义务的一方必须作出一定的行为或抑制一定的负有义务的一方必须作出一定的行为或抑制一定的行为。行为。行为。行为。第27页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系
32、的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小 区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A A A A公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分
33、气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是
34、业主们分别找到开发商及发商及发商及发商及A A A A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未
35、承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，A A A A公司也表示，公司也表示，公司也表示，公司也表示，A A A A公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋
36、的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？业主们能否通过诉讼的方式取得对该
37、幢房屋的共有权利？第28页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础第29页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础第30页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础 现代社会随着人口的现代社会随着人口的现代社会随着人口的现代社会随着人口的增加和城市化的发展，建筑增加和城市化的发展，建筑增加和城市化的发展，建筑增加和城市化的发展，建筑物不断向高空多层扩展，一物不断向高空多层扩展，一物不断向高空多层扩展，一物不断向高
38、空多层扩展，一栋建筑物的不同部分或不同栋建筑物的不同部分或不同栋建筑物的不同部分或不同栋建筑物的不同部分或不同房间分别由不同的所有人所房间分别由不同的所有人所房间分别由不同的所有人所房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况。有是城市住宅的普遍情况。有是城市住宅的普遍情况。有是城市住宅的普遍情况。区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物第31页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础 当一栋区分所有建筑物当一栋区分所有建筑物当一栋区分所有建筑物当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组成，且由多个独立的单元组成，且由
39、多个独立的单元组成，且由多个独立的单元组成，且各个单元由不同的人拥有所各个单元由不同的人拥有所各个单元由不同的人拥有所各个单元由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有有权时，则各个单元的所有有权时，则各个单元的所有有权时，则各个单元的所有人即拥有了人即拥有了人即拥有了人即拥有了建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有权权权权。区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物第32页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础 作为一种特殊的所有权形态，作为一种特殊的所有权形态，作为一种特殊的所有权形态，作为一种特
40、殊的所有权形态，建筑物区分所有权是一种建筑物区分所有权是一种建筑物区分所有权是一种建筑物区分所有权是一种复合权复合权复合权复合权利利利利，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。我国我国我国我国物权法物权法物权法物权法第七十条：第七十条：第七十条：第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营业主对建筑物内的住宅、经营业主对建筑物内的住宅、经营业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，性用房等专有部分享有所有权，性用房等专有部
41、分享有所有权，性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有对专有部分以外的共有部分享有对专有部分以外的共有部分享有对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有和共同管理的权利。共有和共同管理的权利。共有和共同管理的权利。”区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物区分所有建筑物第33页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权第34页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基
42、础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权 物权法第七十一条：物权法第七十一条：物权法第七十一条：物权法第七十一条：“业主对其建筑物业主对其建筑物业主对其建筑物业主对其建筑物专有部分专有部分专有部分专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。权利不得危及建筑物的安全，不得损
43、害其他业主的合法权益。权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第35页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围 l l满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。构造独立，能明确区分；构造独
44、立，能明确区分；构造独立，能明确区分；构造独立，能明确区分；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。l l露台。规划上专属于特定房屋，且在销售时列入该特定房屋买卖合同中。露台。规划上专属于特定房屋，且在销售时列入该特定房屋买卖合同中。露台。规划上专属于特定房屋，且在销售时列入该特定房屋买卖合同中。露台。规划上专属于特定房屋，且在销售时列入该特定房屋买卖合同中。第36页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的
45、法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权 物权法物权法物权法物权法第七十二条：第七十二条：第七十二条：第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的共有部分共有部分共有部分共有部分，享有权利，承担义务；不得以放，享有权利，承担义务；不得以放，享有权利，承担义务；不得以放，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。弃权利不履行义务。弃权利不履行义务。弃权利不履行义务。”第37页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法
46、律基础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围l l道路道路道路道路（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、绿地绿地绿地绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个（属于城镇公共绿地或者明示属于个（属于城镇公共绿地或者明示属于个（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他人的除外）及其他人的除外）及其他人的除外）及其他公共场所公共场所公共场所公共场
47、所、公用设施公用设施公用设施公用设施和和和和物业服务用房物业服务用房物业服务用房物业服务用房。l l规划的规划的规划的规划的车位车位车位车位、车库车库车库车库归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的于停放汽车的于停放汽车的于停放汽车的车位车位车位车位，属于业主共有。，属于业主共有。，属于业主共有。，属于业主共有。l l其他共有部分。其他共有部分。其他共有部分。其他共有部分。第38页/共103页 物业管理关系的法律基础
48、物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权l l结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者楼梯、大
49、堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；设备间等；设备间等；设备间等；l l其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有。人所有。人所有。人所有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关
50、于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释2009720097号）号）号）号）第39页/共103页 物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础物业管理关系的法律基础专有所有权专有所有权专有所有权专有所有权共有所有权共有所有权共有所有权共有所有权成员权成员权成员权成员权 建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形成一个团体，成员建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形成一个团体，成员建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分