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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】 D2. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是（ ）。A.抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的先于未登记的受偿D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿【
2、答案】 A3. 【问题】 某房产面积40000m2，要求测绘精度为三级，则其限差为（ ）。A.16B.96C.240D.256【答案】 D4. 【问题】 建筑规模为5000平方米的商业物业属于（）。A.市级购物中心B.居住区商场C.地区购物中心D.特色商店【答案】 B5. 【问题】 关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务B.以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的C.以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的D.被执行人延缓履行执行和解协议的【答案】 D6. 【问题】 (2015年真题) 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、
3、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】 D7. 【问题】 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】 A8. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值8
4、00万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】 D9. 【问题】 物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用（ ）。A.残值综合法B.残值平均法C.年限综合法D.年限平均法【答案】 D10. 【问题】 城市用地评价中，下列( )属于适于修建的用地。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.已征用的土地【答案】 A11. 【问题】 对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）。A.东北角、
5、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 D12. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.条形基础B.独立基础C
6、.筏板基础D.箱形基础【答案】 D13. 【问题】 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300、280和340，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。A.466B.526C.535D.545【答案】 B14. 【问题】 收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄【答案】 A15. 【问题】 下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（ ）。A.一般来
7、说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】 D16. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B17. 【问题】 下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B18. 【问题】 企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（）。A.选择专业化B.产品专业化C.市场专业化D.市
8、场集中化【答案】 C19. 【问题】 经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产净值C.房产余值D.房产市场价格【答案】 C20. 【问题】 谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】 CD2. 【问题】 房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率
9、E 速动比率【答案】 ACD3. 【问题】 城市用地分类中，工业用地包括（）。A.工矿企业的生产车间用地B.工矿企业的库房用地C.专用的铁路D.专用的码头E.露天矿用地【答案】 ABCD4. 【问题】 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E 固定性【答案】 ACD5. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为
10、11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD6. 【问题】 下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（）。A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据【答案】 ACD7. 【问题】 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地
11、产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】 AC8. 【问题】 北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】 ABD9. 【问题】 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物【答案】 BCD10. 【问题】 关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期
12、存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】 BC11. 【问题】 (2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD12. 【问题】 投保火灾险时的保险价值包括（）。A.遭受火灾毁损的建筑物价值B.遭受火灾毁损的土地价值C.连带损失D.租金损失E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本【答案】 ACD13. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开
13、发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD14. 【问题】 下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】 D15. 【问题】 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的抵押权人C.房屋的地役权人D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人利害关系人E.房屋的建设用地使用权人【答案】 ABC16. 【问题】 对国有企业改革中涉及的划拨土
14、地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有入地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权【答案】 ACD17. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC18. 【问题】 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】 AB19. 【问题】 在借贷记账法下，末
15、期结账后，一般有余额的账户有（）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】 AB20. 【问题】 关于假设开发法中求取幵发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来幵发完成后的房地产状况所有对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收贫法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已
16、出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来
17、说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。2. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金
18、年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为400
19、0元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118
20、572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价45002640015001250010005万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71万元3. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款
21、金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权
22、下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%1-
23、1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）4. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%
24、，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投
25、资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）【答案】1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本
26、付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：5. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师
27、声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该
28、表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上
29、注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。