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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 ( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】 A2. 【问题】 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D3. 【问题】 某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是30
2、00万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。A.6400万元B.5900万元C.3000万元D.6400万元【答案】 D4. 【问题】 房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】 A5. 【问题】 W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W省人大常委会出台的W省城镇房地产开发经营管理条例及W省政府颁布实施的W省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂
3、行办法B县城镇商品房预售管理办法B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件【答案】 C6. 【问题】 房地产开发项目盈亏平衡分
4、析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】 C7. 【问题】 某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】 B8. 【问题】 根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于（）年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于（）年。A.15，20B.15，30C.10，15D.10，30【答案】
5、B9. 【问题】 关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C10. 【问题】 某投资市场的平均收益率为20，无风险资产的收益率为8，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.10.0%B.11.6%C.12.0%D.13.2%【答案】 B11. 【问题】 投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。A.规
6、划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】 C12. 【问题】 在估价相关国际组织中，FIG是指（ ）。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 C13. 【问题】 按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A.10B.15C.20D.30【答案】 B14. 【问题】 对于同一估价对象，当不仅适用一种估价方法进行估价时，宜选用（ ）估价方法进行估价。A.一种B.两种以上（含两种）C.两种以上（不含两种）D.三种【答案】 B15. 【问题】 下列房地产开发项目土地使用权的
7、取得，不可采取行政划拨方式的有（ ）。A.国家机关用地、军事用地B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C.娱乐设施建设用地D.经济适用住房建设用地【答案】 C16. 【问题】 某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：A.20B.2C.0.
8、133D.0.05【答案】 D17. 【问题】 （2015年真题）建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理【答案】 C18. 【问题】 中华人民共和国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理（ ）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.施工许可证D.建设工程规划许可证【答案】 D19. 【问题】 土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C
9、.保值增值性D.寿命长久性【答案】 B20. 【问题】 某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（ ）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】 ACD2. 【问题】 广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而
10、行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 ABCD3. 【问题】 在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（）。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值比较法D.费用年值比较法E.等额年值法【答案】 CD4. 【问题】 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费【答案】 AC5. 【问题】 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】 AC6
11、. 【问题】 下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产【答案】 BD7. 【问题】 房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】 AB8. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD9.
12、【问题】 制定和实施城乡规划，应当遵循( )等原则。A.城乡统筹B.先城市后乡村C.节约土地D.集约发展E.先规划后建设【答案】 ACD10. 【问题】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】 CD11. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新
13、状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD12. 【问题】 可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.对项目进行经济评价的依据D.编制下阶段规划设计工作的依据E.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据【答案】 ABD13. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD1
14、4. 【问题】 理解商品的供给价格弹性系数的要点是( )。A.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B.供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C.供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D.供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量E 供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1【答案】 BCD15. 【问题】 某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义
15、价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格【答案】 ABC16. 【问题】 (2017真题) 建设工程设计资质分为（）资质。A.行业B.劳务C.专项D.专有E.综合【答案】 AC17. 【问题】 某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券
16、化发行了5亿元收益凭证。A.甲的高档公寓需求曲线就是整个行业的需求曲线B.短期均衡时，甲凭借其垄断地位可以确保获得超额利润C.甲的平均收益曲线和需求曲线重合D.甲的边际收益曲线是一条在平均收益曲线下方，向右下方倾斜的曲线【答案】 ACD18. 【问题】 建筑材料与水有关的物理性质有（）等。A.吸水性B.抗渗性C.抗冻性D.耐水性E.耐磨性【答案】 ABCD19. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工
17、后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC20. 【问题】 从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积
18、约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，14层为商业裙楼，628层为公寓，2931层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二）权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的国有土地使用证(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。【答案】(1)
19、封面及目录和致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价师声明。(3)委托方和估价方缺少联系电话。(4)一次评估只能有一个目的。(5)缺少合法原则。(6)缺少估价日期。(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。(9)区域因素分析中用词不当。(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。(11)资本化率的计算过程错误。(12)剩余土地使用年限错误。(13)缺少附件。2. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估
20、价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和
21、限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用
22、及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。3. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人
23、代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产
24、折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。4. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机
25、。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益
26、。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽
27、度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。5. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的
28、全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=320026666810000=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元0，因此乙公司的目标可以实现。