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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 D2. 【问题】 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费
2、用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 B3. 【问题】 关于地租测算的说法，错误的是（ ）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 D4. 【问题】 （2013年真题）房地产估价有限
3、责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（ ）。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 B5. 【问题】 某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（）。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【答案】 D6. 【问题】 下列关于税收违章处理，表述错误的是（ ）。A.违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B.纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况C.偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D.抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为【答案】 D7. 【问题】 下列不属于
4、房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】 D8. 【问题】 其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。A.对项目规模进行分析和选择B.对开发时机进行分析和选择C.对融资方式进行分析和选择D.对租售价格与定价策略进行分析和选择【答案】 A9. 【问题】 (2017年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.
5、人员D.服务【答案】 D10. 【问题】 （2016年真题）下列企业或机构中，不属于房地产业的是（ ）。A.房地产开发企业B.房地产估价机构C.物业服务企业D.建筑施工企业【答案】 D11. 【问题】 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】 C12. 【问题】 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】 B13. 【问题】 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地
6、中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】 A14. 【问题】 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目
7、于2010年6月30日的市场价值。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用【答案】 A15. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2-1：A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点【答案】 D16. 【问题】 房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标
8、B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】 B17. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.
9、临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】 C18. 【问题】 关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 D19. 【问题】 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为
10、1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。A.30B.60C.80D.100【答案】 B20. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场
11、价格，分别折现至价值时点【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】 ABC2. 【问题】 规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。A.用地性质B.用地位置C.规划土地使用要求D.建设项目与高压电力线等的距离要求E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标【答案】 CD3. 【问题】 下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A.房地产
12、估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】 BC4. 【问题】 关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。A.未竣工已预售的商品房不得再行转让B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房【答案】 BD5. 【问题】 下列有关各种弹性的表述中，正确的有（）。A.越
13、是家庭生活的必需品，则其需求弹性越大B.当供给价格弹性系数为0时，称供给完全无弹性C.需求价格弹性系数的数值一般为正值D.收入弹性系数小于0，表明商品为低档品E.如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求为单一价格弹性【答案】 BD6. 【问题】 房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB7. 【问题】 成本法主要适用于评估（）的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要【答案】 ACD8. 【问题】 从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表B.地上空间C.
14、地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】 ABC9. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认【答案】 AB10. 【问题】 下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是 ()。商业秘密具有 (
15、请作答此空) 属性。A.名誉权属性B.人身权属性C.财产权属性D.使用权属性【答案】 C11. 【问题】 商业银行中担保型中间业务包括（）。A.担保函B.承诺C.承兑D.信用证E.委托贷款【答案】 ABCD12. 【问题】 预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第30年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%【答案】 ABCD13. 【问题】 写字楼出租单元内建筑面积包
16、括（）。A.单元内使用面积和外墙的一半B.单元间分隔墙水平投影面积的一半C.单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D.分摊公用设施建筑面积E.分摊公用建筑面积【答案】 BC14. 【问题】 下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】 A15. 【问题】 按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（）。A.房地产所有权价格B.土地使用权价格C.其他房地产权利价格D.历史成本E.可变现净值【答案】 ABC16. 【问题】 法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地【答案】
17、AD17. 【问题】 根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。A.提出投资设想B.实施投资设想C.评价投资方案D.细化投资设想E.获取土地使用权【答案】 AD18. 【问题】 用来求年值的系数有（）。A.一次支付终值系数B.等比序列现值系数C.等比序列年费用系数D.等额序列支付资金回收系数E.等额序列支付储存基金系数【答案】 CD19. 【问题】 房地产周期循环的主要原因包括( )。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响E 开发商竞争的影响【答案】 ABC20. 【问题】 成本法主要适用于评估（）的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.
18、计划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少
19、区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；
20、2. 某房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托方某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、受托方某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括(见估价技术报告）四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.
21、估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。3.
22、甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的6
23、0归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）
24、该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=320026666810000=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元0，因此乙公司的目标可以实现。4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。
25、估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估
26、价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金
27、计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。5. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑
28、容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。