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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】 B2. 【问题】 在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当（）。A.办理预告登记B.办理更正登记C.办理异议登记D.不予
2、办理登记【答案】 D3. 【问题】 下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A.房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B.房地产市场高涨、市场供应短缺C.房地产开发商有明确、固定的销售对象D.房地产经纪机构行业形成垄断竞争【答案】 D4. 【问题】 房屋征收评估、鉴定费用由（ ）承担。A.土地使用权人B.房屋所有权人C.受托人D.委托人【答案】 D5. 【问题】 根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件【答案】 D6. 【问题】 某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，20
3、17年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】 B7. 【问题】 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的【答案】 C8. 【问题】 2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，
4、其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】 B9. 【问题】 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.依法收回的国有土地B.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C.集体土地中的宅基地D.依法收购的土地【答案】 C10. 【问题】 法院处置权限定原则本质上是由强制拍卖（）决定的。A.主体的特定性B.标的的非自有性C.权利义务的不对等性D.目的的利他性【答案】 B11. 【问题】 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动
5、趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A12. 【问题】 下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 D13. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民
6、刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年4月16日B.2009年4月16C.2010年4月16日D.2011年4月16日【答案】 C14. 【问题】 在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（） 、数据设计和过程设计。A.文档设
7、计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】 D15. 【问题】 下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣【答案】 A16. 【问题】 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（ ）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化
8、幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【答案】 D17. 【问题】 房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】 C18. 【问题】 利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 D19. 【问题】 路线价法本质上是一种（ ）。A.长期
9、趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】 C20. 【问题】 张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可
10、出租或可使用面积的计算B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系C.出租单元的室内装修D.租户的财务状况E.出租单元拟经营内容【答案】 ABC2. 【问题】 担保物权包括（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD3. 【问题】 下列房地产中，不得转让的有（）。A.10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋【答案】 ABD4. 【问题】 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A.总量结构B.区域结构C.租买结构D.供求结构E.物理结构【答案】 ABCD
11、5. 【问题】 (2014真题) 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.众数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD6. 【问题】 下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整法B.直观比较法C.总价调整法D.成本调整法E.百分比调整法【答案】 BD7. 【问题】 物业服务收费的费用构成包括（）。A.物业管理服务人员的工资B.物业管理区域的清洁卫生费用C.物业管理区域的绿化养护费用D.物业服务企业的办公费用E.物业共用设备的大修费用【答案】 ABCD8. 【问题】 (2017真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A
12、.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD9. 【问题】 成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A.土地成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.建设成本【答案】 ACD10. 【问题】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD11. 【问题】 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】 BCD12. 【问题】
13、 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 ABC13. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承.接受遗赠取得不动产权利的C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的D.产权交换取得不动产所有权E.申请更正登记或者异议登记的【答案】 ABC14. 【问题】 求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法【答案】 ABD15. 【问题】 下列不确定性因素中，影响房地产置
14、业投资项目财务评价结果的有（ ）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用【答案】 AB16. 【问题】 房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】 ABCD17. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为40
15、00万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD18. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D19. 【问题】 在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（）。A.土建资料B.前期工作资料C.安装方面的资料D
16、.设计文件及变更资料E.招标方面的资料【答案】 ABCD20. 【问题】 在网络设计和实施过程中要采取多种安全措施，下面的选项中属于系统安全需求措施的是（）。 A.设备防雷击B.入侵检测C.漏洞发现与补丁管理D.流量控制【答案】 C三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租
17、金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。2. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地290
18、0m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】1.(1)若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(
19、2)理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。2.估价技术路线：选择估价方法;方法运用中的具体处理;确定估价结果。3. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵
20、押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评
21、估要考虑租约的影响。4. 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
22、五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的
23、有关内容。5. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。