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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程可行性争论重点： 房地产市场调查方法房地产工程的策划 房地产工程财务分析与评判方法 房地产开发方案的挑选与比较 不确定性分析 综合评判难点：财务评判指标的运算 动态指标 静态指标 财务成本费用的构成 不确定性分析 敏锐性分析方法 盈亏平稳分析 概率分析 房地产开发工程方案的比较与挑选 综合评判一、 房地产经济评判 ：1、房地产经济评判：房地产工程应依据社会经济进展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态 分析相结合的方法,做好经济评判工作；2、房地产工程的类型 为以
2、下类型：依据房地产工程将来猎取收益的方式,可将房地产工程主要分一、出售型房地产工程；此类房地产工程以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回 收开发资金、猎取开发收益,以达到盈利的目的；二、出租型房地产工程；此类房地产工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回 收开发资金、猎取开发收益,以达到盈利的目的；三、混合型房地产工程；此类房地产工程以预售、预租或开发完成后出售、出租、自 营的各种组合方式得回收开发资金、猎取开发收益,以达到盈利的目的；房地产工程依据用途可分为以下类型 : 1、居住用途的房地产工程,包括一般住宅、高档公寓、别墅等； 2、商业用途的房地产工程,包括商场、购物中心、商业店铺、
3、超级市场、批发市场 等； 3、办公用途的房地产工程,包括商务办公楼 写字楼 等； 4、旅社用途的房地产工程,包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、款待所等；5、餐饮用途的房地产工程包括酒楼、美食城餐馆、快餐店等；6、消遣用途的房地产工程包括游乐场、消遣康乐中心、俱乐部、影剧院等；7、工业用途的房地产工程,包括厂房、仓库等；8、特别用途的房地产工程,包括停车楼等；9、土地开发工程,是指在生地或毛地上进行三通一公平,将其开发成为建设熟地名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的房地产工程；3、房地产工程经济评判的分类：房地产工
4、程经济评判分为：（1）、财务评判（2）、综合评判；对于一般的房地产工程只需进行财务评判,对于重大的、对区域社会经济进展有较大影响的房地产工程,如经济开发区工程、成片开发工程,在作出决策前应进行综合评判；（1）财务评判：依据现行财税制度和价格体系,运算房地产工程的财务收人和财务支出 并分析工程的财务盈利才能、清偿才能以及资金平稳状况,判定工程的财务可行性；2 综合评判：从区域社会经济进展的角度,分析和运算房地产工程对区域社会经济 的效益和费用,考察工程对社会经济的净奉献,判定工程的社会经济合理性；4、房地产经济评判的基本要求：房地产工程经济评判应在房地产市场调查与猜测、房地产工程策划、房地产工程
5、投资与成本费用估算、房地产工程收入估算与资金筹措的基 础上进行；同时应留意对房地产工程进行不确定分析和多方案比选；5、经济评判的作用：房地产工程经济评判的结论：（1）、可以为房地产开发商服务,作为房地产开发商投资决策的依据；（2）、可以为政府治理部门服务,作为政府治理部门审批房地产工程的依据；（3）、可以为金融机构服务,作为金融机构审查贷款可行性的依据；6、房地产经济评判的要求：房地产工程基础数据的精确性和参数挑选的合理性,对房地产工程经济评判结论的正确性有着重要的影响,为此,要求经济评判人员具有较高的 素养,以便在进行房地产工程经济评判时作出正确的分析和判定；7、房地产工程经济评判的步骤：
6、1、 组织预备2、 资料收集和市场调查 3、 开发方案的设计、评判和挑选 4、 具体争论 5、 编写争论报告书 8、房地产工程经济评判的内容：（1）工程的背景与简况,社会进展规划与整体设想、经济进展的状况、工程实施的组 织机构的保证、工程实施的可能性与必要性（宏观和微观的需要）（2）工程的市场前景与猜测状况,市场的价格和需求量的分析（3）工程实施的技术条件分析,工程实施的技术的先进性与可行性（4）工程实施的环境条件分析,环境条件的先进性与可行性（5）工程的实施的进度,工程实施的进度支配（可行性的和可能性的角度支配工程的 进度）（6）投资估算与资金的筹集,工程投资所需的现金流量和资金的来源与运用
7、等的支配（7）工程的财务经济效益状况,工程的收入的估算和成本费用的概算,运算工程的净 现金流量,并分析工程的财务经济成效,工程的风险分析（敏锐性和不确定性分析）（8）工程的国民经济效益与社会效益分析,运用影子价格的方法来分析工程的国民经 济成效,通过成本费用成效的运算来分析工程社会成效；二、房地产市场调查1、市场调研（美国市场协会）：市场调研是房地产开发企业投资决策的基础,是一种通过信息将消费者、顾客和公众与争论者联结起来的职能,这些信息用于识别和确定市 场营销机会及问题,产生、提炼和评估营销活动,监督营销绩效,提高将营销视为一个过 程的懂得含义 ：（ 1）强调解决问题所需要的信息名师归纳总结
8、 - - - - - - -第 2 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）设计收集信息的方法（3）治理和实施信息收集过程 分析结果以及沟通这些发觉和意义2、市场调研的目的：发觉市场机会、查找投资空间、估算市场需求以及投资成本等,为可行性争论供应依据；是房地产工程可行性争论的起点；开发商和经济评判人员通过对 房地产市场调查,（1）明白房地产市场的过去和现状,把握房地产市场的进展动态,（2）猜测房地产市场的将来进展趋势,并依此分析房地产工程建设的必要性,（3）确定 房地产工程的用途、规模、档次、开发时机和经营方式；3、影响房地产市场的因素4、房地产市场调查方法：（
9、 1） 国家的宏观经济因素：国民经济进展状况、社会 人口家庭的分布和变迁、法律法规的变化、政府的宏观经济 政策等（ 2） 城市进展状况： 城市的基础设施、以及城市 的文化、经济、社会、资源、环境对工程的影响；（ 3） 拟开发区域的市场因素的影响： 是房地产市 场调研和市场分析的关键要素房地产市场调查要依据调查的对象和内容,采纳适当的方法；通常采纳的方法有：普查抽样调查法、直接调查法、间接调查法；定性调查方法（1）小组访谈法（10 人以下的小组） 应用范畴：住宅小区规划设 计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的争论 目的：明白被访者对这一主 关键：使得被访者在不受压抑的环境下进行充分和
10、详尽的争论 实施 题的看法及其缘由 过程： . 预备过程：布置访谈环境、遴选 . 细心预备访谈指南 . 对访谈进行总结、分析和 整理 ,撰写访谈报告（争论目的、访谈的主要问题、参加访谈者的背景、遴选被访谈者的过 程、总结争论发觉、提出建议的次序）（2）深度访谈法和投射法,深度访谈法：个人访谈法,深化挖掘单个被访者的态度、感受和动机；投射法：分析隐匿在被访者直接反映后面的真实心理反映,以此判定被访者 的真实态度、感受和动机 现场调查方法：（一）询问法 1、入户询问法 2、路上拦截法 3、邮寄询问法 4、经理询问法 5、电话询问法 6、因特网询问法（二）观看法和试验法1、观看法：不通过向被调查对象
11、提问,而将其与主 题相关的活动记录下来的一种方法；特点：较为客观,间接性；适用于一般的消费品的市场调研以及房地产工 程周边物业的情形可以使用；2、试验法因果关系调研法；（1）争论人员改 变被调查者面队的某些因素,观看其对待考察因素的影 响；（ 2）房地产市场调研中,较少使用5、房地产市场猜测方法 1、定性猜测；定性猜测主要是通过对历史资料的分析和对将来条件的争论,凭借猜测 人员实践体会和规律推理才能,对房地产市场将来表现的性质进行估量和判定； 2、定量猜测；定量猜测是在明白历史资料和统计数据的基础上,运用数学方法和其他名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 10 页精选学习资料
12、 - - - - - - - - - 分析技术,建立可以表现数量关系的数量模型,并以此为基础分析、运算和确定房地产市 场要素在将来可能的数量；房地产市场猜测的具体方法因猜测的对象、内容、期限不同而有所不同；通常采纳的 方法有：（1）直观判定法,包括德尔菲法和专家小组法等； 2）历史引伸法,包括简洁平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势猜测 法、指数平滑法和季节指数法等；（3）因果猜测法,包括回来分析法和相关分析法6、房地产市场调查与猜测的内容：房地产市场调查与猜测包括：房地产投资环境的调查与猜测及房地产市场状况的调查与猜测；房地产投资环境的调查与猜测：房地产投资环境的调查与猜测应在国家
13、、区域、城 市、邻里的层次上进行；主要内容包括：政治、法律、经济、文化训练、自然条件、城市 规划、基础设施等方面,对已经发生的或将要发生的重大大事或政策对房地产工程的影 响,要作出充分的明白和估量；房地产市场状况的调查与猜测：房地产市场状况的调查与猜测应在房地产投资环境调查与猜测的基础上进行,主要内容包括：1供求状况；包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况,如供应量、有效需求量、空置量和空置率 等；其中供应量应包括已完成的工程、在建的工程、已审批立项的工程、潜在的竞争工程及估量它们投入市场的时间；2房地产商品的价格、租金和经营收入；3房地产开发和经营的成本、费用、税
14、金的种类及其支付的标准和时间等；三、房地产开发工程的策划1、房地产开发工程的策划的目的和内容；目的：系统的工程策划形成和优选出较具体的工程开发经营方案；房地产工程策划主要包括：工程区位的分析与挑选,开发内容和 规模的分析与挑选,开发时机的分析与挑选,开发合作方式的分析与挑选,工程融资方式 和资金结构的分析与挑选,房地产产品经营方式的分析与挑选；2、房地产工程区位的分析与挑选：地域的分析与挑选,是战略性挑选,是对工程宏观区位条件的分析与挑选,主要考虑工程所在地区的政治、法律、经济、文化训练、自然 条件等因素； 具体地点的分析与挑选,是对房地产工程坐落地点和四周环境、基础设施条 件的分析与挑选,主
15、要考虑工程所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难 度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素；3、开发内容和规模的分析与挑选：符合城市规划的前提下依据最高正确利用原就最高正确利用是法律上答应、技术上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,能够带来最高收益的利用,挑选正确的用途和最合适的开发规模 挑选内容包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等；仍可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租 售的情形；4、房地产工程开发时机的分析与挑选：分析方法：应考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应猎取开发场地和开头建设的时机,充分估量办理前期手续和征地拆迁的难度等 因素对开
16、发进度的影响；大型房地产工程可考虑分期分批开发 滚动开发 ；5、房地产工程开发合作方式分析与挑选：主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、体会和社会关系等方面的实力或优势程度；从分散风险的角度动身,对独 资、合资、合作 包括合建 、托付开发等开发合作方式进行挑选；6、房地产工程融资方式与资金结构的分析与挑选：分析的内容：主要是结合工程开名师归纳总结 发合作方式设计资金结构,确定合作各方在工程资本金中所占的份额 通过分析可能的资第 4 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 金来源和经营方式,对工程所需的短期和长期资金的筹措作出合理的支
17、配；7、房地产产品经营方式的分析与挑选：主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营才能以及市场的接受程度,经营方式：出售 包括预售 、出租 包括预租、短租或长租 、自营等；四、房地产开发工程投资方案财务评判方法1、财务评判的含义：从一个企业或者工程的角度动身,对工程的实施所引起的现金流量的转变以及对企业的经营成果以及财务结果的评判；2、财务评判与国民经济评判的区分：财务评判主要侧重于工程本身的获利才能 国民经济评判侧重于工程对国民经济的奉献,依据资源合理配置的原就,从一个国家整体的角度来分析工程的效益和费用；财务评判的基本数据 投资 成本费用 收入4、房地产工程总投资：包括 开发
18、建设投资 ,经营资金 （一般指流淌资金）（1）开发建设投资：开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人 的各项费用；主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费 用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税 费、其他费用以及不行预见费用等；开发期 ：是指从房地产工程大量资金正式投入工程开头到开发建设完成的期间；开发建设投资的表现及特点：开发建设投资在开发建设过程中形成：以出售和出租为目的的开发产品成本,以自营自用为目的的固定资产及其他资产,当开发投资既包括出租 和出售也包括自营自用时：应留意开发建设投资在开发产品成本与固定资
19、产和其他资产之 间的合理分摊划转；（2）经营资金 ：经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金；不同于企业的期间 成本或费用,但是于企业的成本费用有关,经营资金的估算一般是依据经营的规模以及需 要的材料的储备量、企业资金的支出频率等进行估算,举例：比如一个小的商业工程的经 营资金的估算问题；开发产品成本：开发产品成本是指房地产工程产品建成时,依据国家有关财务和会计 制度转入房地产产品的开发建设投资,当房地产工程有多种产品时,可分别估算每种产品 的成本费用,留意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊；房地产开发工程经营成本：经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本 依据国家有关财务和
20、会计制度结转的成本,主要包括：土地转让成本、出租土地经营成 本、房地产销售成本、出租经营成本；对于分期收款的房地产工程,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部 销售收入和租金收入的比率,运算本期应结转的经营成本；房地产开发工程的资产类型：房地产工程开发建设完成后,可能形成肯定比例的开发 企业资产,主要包括：1、固定资产：包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设 3、递延资 备,以及自营的商业和服务业用房等；2、无形资产：主要包括土地使用权等；产：主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等；房地产开发工程的土地费用：房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生 的费用
21、；房地产工程取得土地有多种方式,所发生的费用各不相同；主要有以下几种：划 拨或征用土地的土地征用拆迁费,出让土地的土地出让地价款,转让土地的土地转让费,租用土地的土地租用费,股东投资入股土地的投资折价；：（ 1）农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地 土地征用拆迁费 上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁 费、其他费用；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临 时搬迁安置费,周转房摊销以及对于原
22、用地单位停产、停业补偿费,拆迁治理费和拆迁服 务费等；土地出让地价款：土地出让地价款是指国家以土地全部者的身份将土地使用权在肯定 年限内让予土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款； 主要包 括：向政府缴付的土地使用权出让金和依据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置 费、城市基础设施建设费或征地费等； 例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权,土 地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 土地出让地价 款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等很多方面 的因素打算 很多城市对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准
23、地价 的基础上加以适当调整确定；土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方（需要土地的一方）向土地转让方（出售土 地的一方）支付土地使用权的转让费；依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可 以转让给其他合法使用者；土地使用权转让时,地上建筑物及其他附着物的全部权随之转 让； 土地的转让一般是一种正常的市场行为 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用； 以租用方式取 得土地使用权可以削减工程开发的初期投资,但在房地产工程开发中较为少见；： 房地产工程土地使用权可以来自房地产工程的一个或多个投资者的 土地投资折价 直接投资；在这种情形下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的猎取
24、费用,但一般需要 对土地使用权评估作价；房地产工程前期工程费：房地产工程前期工程费主要包括工程前期规划、设计、可行 性争论,水文、地质勘测,以及“ 三通一平” 等阶段的费用支出；工程规划、设计、可行 性争论所需费用支出一般可按工程总投资的肯定百分比估算,也可按估量的工作量乘以正 常工日费率估算；工程水文、地质勘测所需费用支出依据工作量估算；土地开发中三通一平通水、通电、通路、土地平整工程费用依据实际工作量估算；基础设施建设费（室外工程费）：基础设施建设是指建筑物2M 以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路工程,其费用包括：供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,各项设
25、施与市政设施干线、干管、干道的接口费用；一般按 实际工程量估算；建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备 选购费用和安装工程费用等；在可行性争论阶段,建筑安装工程费用估算可以采纳单元估 算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根 据类似工程体会进行估算；1、单元估算法：基本建设单元的综合投资乘以单元数 比如学校可以以生均招生投入乘以招生数量、医院可以以病床的数量乘以单位投资等等；2、单位指标估算法：单位工程量投资乘以单位工程量 墙体等等； 比如：土石方工程、基础、3、工程量近似框算法：类似于工程概预算的方法,先近似匡算工程量
26、,配以相应的概 预算定额单价以及取费标准,近似运算工程投资；4、概算指标估算法： 建筑面积或体积为基本计量单位,实行概算指标进行估算； 5、概预算定额法：定额运算方法 当房地产工程包括多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用；名师归纳总结 公共配套设施建设费（附属工程费）：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服第 6 页,共 10 页务配套建设的各种非营利性的公共配套设施又称公建设施的建设费用,主要包括：居委- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等；一般按规划指标和实际工程量估 算；房屋开发费
27、：以上三项一般统称为房屋开发费；建筑安装工程费、附属工程费、公共 配套设施建设费（室外工程费）；房地产开发间接费：开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发觉场 组织治理所发生的各项费用；主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等；当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发觉场组织开发建设 活动时,所发生的费用可直接计人开发企业的治理费用；治理费 ：治理费用是指房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产工程的开发经 营活动而发生的各项费用；主要包括：治理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经 费、
28、职工训练经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、询问费、审计费、诉讼费、排 污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资 产摊销、开办费摊销、业务款待费、坏账缺失、存货盘亏、毁损和报废缺失以及其他治理 费用； 假如房地产开发企业同时开发如干房地产工程,治理费用应在各个工程间合理分 摊；财务费用 ：财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用； 主要包 括：借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用；销售费用 ：销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用；主要包括：销售人员工资
29、、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣扬费、代销手续费、销售服务费及预售许 可证申领费等；对于一次性的销售,销售费用是在房屋销售之前发生的；而非一次性的销售（出 租）,销售费用的发生就在整个经营期中不断的发生；其他费用 ：其他费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价询问费、总承包 治理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程 保险费等；税费以及规费：房地产工程投资估算中应考虑工程所负担的与房地产投资有关的各种 税金和地方政府或有关部门征收的费用；主要包括：固定资产投资方向调剂税、土地使用 税、市政支管线分摊费、供电贴费、
30、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政 公用设施建设费等；在一些大中型城市,这部分税费已经成为房地产工程投资费用中占较 大比重的费用；各项税费应依据当地有关法规标准估算；不行预见费 ：房地产工程投资估算应考虑适当的不行预见费用；一般建设工程主要包 括： 涨价预备费用、不行预见工程的费用、政治环境预备费用等；运营费用 ：运营费用是指房地产工程开发完成后,在工程经营期间发生的各种运营费 用； 主要包括：治理费用、销售费用等；修理费用： 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产工程在经营期间发生的 物料消耗和修理费等；资金使用方案表：房地产工程应依据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间
31、和金 额编制资金使用方案表；在房地产工程可行性争论阶段,运算期可取年、半年、季甚至月 为单位,资金使用方案应按期编制；编制资金使用方案应考虑各种投资款项的付款特点,要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计 划的影响；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程的租售方案：房地产工程租售方案包括：拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入、收款方式；租售房地产的类型和相应数量：租售房地产的类型和相应的数量,应在房地产工程可 供租售的房地产类型、数量的基础上确定,并要
32、考虑租售期内房地产市场可能发生的变化 对租售数量的影响；租售价格：租售价格应依据房地产工程的特点确定,一般应挑选在位置、规模、功能 和档次等方面可比的交易实例,通过对其成交价格的分析与修正,最终得到房地产工程的 租售价格；确定租售价格要与开发商市场营销策略相一样,考虑政治、经济、社会等宏观 环境对工程租售价格影响、房地产市场供求状况进行分析；已建成的、正在建设的以及潜 在的竞争工程对房地产工程租售价格的影响；房地产工程的收入：房地产工程的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入 以上统称租售收入（1-1）房地产工程的租售收入、配套设施销售收人和自营收入；：租售收入等于可供租售的
33、房地产数量乘以单位租售价格； 应留意：可出售面积比例的变化对销售收入的影响；空置期 工程竣工后临时找不到租户的时间 和出租率对租金收入的影响；由于规划设计的缘由导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响；（1-2）房地产工程的自营收入：自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入；在进行自营收入 估算时,应充分考虑：目前已有的商业和服务业设施对房地产工程建成后产生的影响、未 来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产工程的影响；确定收款方式：考虑房地产交易的付款习惯和惯例、分期付款的期数和各期付款的比 例；资金筹集方案：资金筹措方案
34、主要是依据房地产工程对资金的需求以及投资、成本与 费用使用方案,确定资金的来源和相应的数量；房地产工程的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金（银行贷款、信托资金、债券、应对帐款）；销售收入估算表格：在进行房地产工程经济评判时,应按期编制：销售收入、经营税 金及附加估算表,租金收入、经营税金及附加估算表,自营收入、经营税金及附加估算 表,投资方案与资金筹措表；开发工程经营收入的估算 开发土地的转让收入,土地使用权的转让收入,土地具备地面建设条件,转让收入估 算方法：（1）依据已开发土地面积和每平方 M 土地的价格运算（2）依据熟地楼面价格运算 商品房的销售收入：运算时,可以考虑不同的方法
35、加以运算；出租房屋开发工程年租金收入估算：（ 1）取决于房屋的租金,并打算与房屋的价 格,并取决于其他的各种费用成本以及市场的供求状 况；（ 2）运算：可以按市场法加以猜测或者按 照房屋的使用面积运算出租房屋的经营成本估算：（ 1）业务人员工资（ 2）职工福利费（ 3）办公费（ 4）车旅交通费（ 5）出租房屋折旧费名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - （ 6）修缮费（ 7）低值易耗品摊销（ 8）其他费用运算方法：依据企业的业务标准及人员编制进行确定； 工程评估中房地产开发的经营成本的确定：以现金流量中资金的全部权的真实
36、变动为其确定支出的方法和原就；开发工程税金的估算：（1）营业税 ：纳税义务人：销售企业、出租企业、中介企业；纳税依据：分别依据收入的不同实现方式来进行运算 1）房地产销售收入 2）中介服务的服务费收入 3）房地产出租的租金收入；税率：销售收入、出租收入、以及服务费的收入的 5%计征；（2）城市爱护建设税及训练费附加：以营业税的 10%计征；（ 3）房产税 ：纳税义务人：房地产的全部人；房产税按年征收分期缴纳；纳税依据：比例税率：1）企业单位自用住房：以房屋余值计,税率为 1.2%；2）出租商品房,以租金收入计税率为 12% 3 其他的免收房产税的房屋：a、国家机关、团体、军队、居民的自用房屋
37、b、国家财政拨款的事业经费的单位自用的房产 c、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产d、财政部批准的其他免税的房屋（4）土地使用税 ：纳税义务人：拥有土地使用权的单位和个人；计税依据：纳税人实际占用的土地的面积；按年运算、分期交纳；税率：采纳分类分级的幅度定额税率,1）大城市为 0.50 元 10 元2）中等城市为 0.4 元 8 元3）小城市 0.3 元 6 元4）县城、建制镇、工矿区为 0.20 4 元（ 5）耕地占用税：纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人；征税范畴：国家全部或集体全部的耕地；税率：依据人均耕地面积依据规定税率一次性的运算征收：1）人均耕地面积 1 亩以
38、下的地区,每平方 M 为 2 元 10 元2） 1 亩 2 亩,每平方 M 为 1.6 元 8 元3） 2 亩 3 亩,每平方 M 为 1.3 元 6.5 元4） 3 亩以上的,每平方 M 为 1 元 5 元（ 6）土地增值税（土地交易增值税）：纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人；征税范畴 ：国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物；课税对象 ：有偿转让土地房地产取得的土地增值额；税率 ：土地增值税税率实行四级超额累进税率；1） 增值额未超过（小于等于）扣除工程的金额 50%的部分,税率为 30%；2）增值额超过扣除工程的金额 50%的部分,未超
39、过扣除工程的金额 100%的部分税率为 40%；3）增值额超过扣除工程的金额100%的部分,未超过扣除工程的金额200%的部分税率为 50% 4） 增值额超过扣除工程的金额200%以上的部分税率为60% （7）土地增值税的扣除工程包括： 1）取得土地使用权时的支付金额 2）土地开发的成本费用 3）新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑 物的评估价格 4）与转让房地产有关的税金名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5）财政部规定的其他扣除工程（8）企业所得税 ：纳税义务人：实行独立核算的企业单位,依据企业实现的纯收益或
40、利润的 33%征收（ 9）外资投资企业和外国企业所得税：纳税人：三资企业：在中国境内设立机构、场所,从事生产、经营的、在中国境内未设立机构、场所,但有来源与中国境内的所得的 外国公司、企业和其他经济组织；纳税所得额：包括生产经营所得和其他所得 对总机构设立在中国境内的外国投资企业来源于境内、外的所得；对外国企业就来源与中国境内的 所得交纳所得税；税率：1） 30%的比例税率 2） 3%的地方所得税（4）相关规定 有关外资投资机构的税收优惠 契约税 （ 1）纳税人：以买卖、典当、赠与或交换方式获得的土地房屋产权的承担人；（2）征收对象：发生产权转移变动的土地、房屋（3）税率1）买契税率： 6%,按买价征税 2）典当契税率 3% ,按典价征收 3）赠与契税率 6% ,按现值价格征收 4）交换房屋价值相等的,免征契税,不相等的,超过部分依据买卖税率纳税；（4）征税依据：产权转移双方当事人签定的契约价格；印花税 （ 1）纳税人：各种合同、营业帐簿、权益许可证照的企业单位和个人为纳税 义务人；（2）税率：名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页