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1、精选学习资料 - - - - - - - - - Importance for Aki 房地产开发经营与治理第一章 房地产概述房地产特性 位置固定性数量有限性用途多样性供求区域性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性 保值增值性10大量投资性11长期使用性 房地产业的特点 房地产业投资大、周期长、效益高 房产、地产交易的不行分割性 房地产业的产品保值性、增值性和地域性 房地产业的进展要受城镇综合因素的影响 房地产在国民经济中的位置 对 GDP的奉献 6-12% 对地方财政的奉献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通
2、信、交通运输、商业 对就业的拉动建筑装修、物业治理、中介评估 房地产投资类型 按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特别）房地产直接投资和间接投资 直接投资投资者直接参加房地产开发或购买房地产的过程,参加有关治理工作,包括从购地开头的开发投资和 面对建成物业的置业投资两种形式；间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不需要直接参加房地产经营治理工作；房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（住房抵押支持证券房地产投资特性 投资金额庞大,回收期长 投资不确定因素多,风险较大 流淌性较差 具有保值
3、增值性 受政府政策影响较大 依靠金融部门的支持 具有专业性 投资具有相互影响性房地产开发的主要工作阶段 投资机会查找 项目可行性讨论 取得土地使用权 项目规划与合同谈判 项目建设 房地产租售 物业治理REITs）、购买、开发、治理和出售房地产资产的公司、购买名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 其次章 房地产企业房地产企业的特点 经营对象的不行移动性 业务形状的服务性 经营活动的资金和人才密集性 不完全竞争性； 房地产企业存在专业化和综合化进展两个趋势 房地产企业资质等级的划分 依据建设部房地产开发企业资质治理的规定,
4、房地产开发企业依据企业条件分为一、二、三、四等；各资质等级企 业应当在规定的业务范畴内从事房地产开发经营业务,不得超越承担业务；各资质等级的企业应达到相应的条件；一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；25 万平方米以下的项目；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 20 万平方米以下的项目；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积 规模；房地产组织结构形式 职能型组织结构 项目型组织结构 矩阵型组织结构 混合型组织结构 房地产企业经营目标 原就 可行性原就 可量化原就 一样性原就 弹性原就 内容 战略目标10 万平方米以下的项目；新设立房地产开
5、发企业视详细条件审批建设 成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范畴；土地储备面积） 营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等） 竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值） 战术目标市场定位,产品结构,价格策略,广告策略,营销策略第三章 房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素 政治环境（政治局势、政策制度、政府治理服务水平） 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法律环境房地产开发经营环境分析方法 道氏评估法 SWOT分析法 综合评判法综合评判法步
6、骤确定投资环境要素第 2 页,共 12 页名师归纳总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 由层次分析法确定各环境要素的权重系数 由统计分析确定各环境要素的得分 分别对不同方案（选址）运算投资环境的综合评分 依据环境条件变化对评判结果的影响进行敏锐性分析 依据综合评分与敏锐性分析结果,作出投资选址决策市场调研内容 市场环境调研 消费者调研 竞争楼盘调研 竞争对手调研问卷设计的原就和留意问题原就 目的性原就 可接受性原就 次序性原就 匹配性原就 简明性原就留意问题 防止提一般性的问题 防止用不准确的词 防止引导性的提问 防止提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏
7、锐的问题 问题要考虑时效性 防止问题与答案不一样第四章 房地产开发土地的取得房地产开发的土地取得途径 出让 转让 租赁 划拨经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置 补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的全部人 , 不是使用人； 补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人挑选 几种情形的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；暂时建筑与违章建筑；谭术魁书 p101 超过批准使用期限的暂时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿 安置对象：被拆迁房屋的使用人,不是全部人； 安置规定：搬迁补助费；暂时安置补助费；第五章 房地产开发可行性讨论可行性讨论分析的作用 可行性讨论是指在投资决策前,对建设项目进行
8、全面的技术经济分析、论证的科学方法 投资决策的基本依据 筹集建设资金的依据 项目立项、用地审批的条件 开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 编制下一阶段规划设计方案的依据2、房地产投资经济评判指标体系：静态指标 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 投资利润率 静态投资回收期 资产负债率、流淌比率、速动比率 动态指标 净现值 净现值率 内部收益率 动态投资回收期 房地产投资静态分析 投资利润率投资利润率年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额100总投资额包括贷款利息；将投资利润率与基准投资利润率进行比较；只有当投
9、资利润率大于基准投资利润率,项目才可行；同时,仍可 与行业的平均利润率相比较；比较粗略,适用于投资额小、比较简洁的项目评判；投资利税率投资利税率正常年利税总额或平均年利税额 / 项目总投资额100除了反映项目的盈利才能以外,仍可反映项目为国家财政所作奉献的大小；静态投资回收期 按平均收益额投资回收期项目总投资 /项目年平均收益额总投资同样包括利息；年平均收益额等于年均营业收入 按累计收益额 项目投资总额nFtn:静态投资回收期t=0其中, Ft:第 t 年的净现金流量,即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等 房地产投资动态分析 净现值 NPVNPV=tn01Fti0t=+租金收入 扣除年
10、平均经营成本及各种税金后的余额；Ft:第 t 年的净现金流量 CI-CO现金流入量 -现金流出量 i0：贴现率应用第一,可行的方案必需使 NPV0；其次,方案间进行比较时,NPV越大越好 ,NPV 越大,说明方案的盈利才能越强；不足：贴现率的确定比较困难；是一个肯定指标,没有反映投资的单位回报；例题见 ppt 内部收益率 IRR 在项目经济寿命周期内,各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率,即项目净现值为零时的贴现率；即满意 NPV= tn01Fti0t=0 的 i0 就是内部收益率,即项目能承担的最高贷款利率,IRR. =+运算方法内插值法1.假定一个贴现率i1,求出以这个贴现率运算的NP
11、V1; 2. 如 NPV10,就提高贴现率 ,重新运算 贴现率为 i2, 此时的净现值为 NPV2. NPV,直到 NPV0; 反之 ,假如 NPV10；假定此时的假设 NPV10, NPV20, 就内部收益率的运算公式如下：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - IRRi1NPV 1i2i1NPV 1NPV 2式中 , IRR:项目内部收益率 i1：低贴现率 ; NPV:低贴现率时的净现值肯定值；i2：高贴现率 : NPV:高贴现率时的净现值肯定值；内部收益率是项目贴现率的临界值；在进行独立方案评判时,一般是将求得的项
12、目内部收益率与同期贷款利率,同 期本行业的基准贴现率,以及同期同类项目的基准贴现率相比较；在进行多方案对比时,如其他因素相同,就挑选IRR较大的投资方案；例题见 ppt 动态投资回收期N 指在考虑了资金的时间价值的基础上,以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间；公式动态投资回收期N=累计净现值开头显现正值的年份数-1+上年累计净现值的肯定值/当年的净现值 优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念,完善了投资回收期的概念,即不仅是回收资本的投入量,仍是按 期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值；动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响,只考虑了资本回收的快慢,
13、而忽视了投入资本的盈利才能,更没有考虑投资回收以后的收益情形,因此只能作为帮助指标 房地产投资不确定性因素 不确定性因素 租售价格及租售率 开发周期 开发成本 利率 不确定性分析的方法 盈亏平稳分析、敏锐性分析和概率分析；线性盈亏平稳分析方法 C=CF+CV=CF+CXQ C：总成本； CF：固定成本； CV：可变成本；CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量；S=PQ-tQ S：销售收入； P：销售单价；t：销售税金及附加 求盈亏平稳点即求使 C=S的点：CF+CXQ=PQ-tQ Q*=CF/（ P-CX-t）Q* 即为盈亏平稳时的开发数量；敏锐性性分析 是讨论投资效益猜测中某些不确定因素对猜
14、测结果的影响及其影响程度的分析；敏锐性系数评判指标变动的百分比变动率 /不确定因素变动的百分比变动率 敏锐性系数越大,说明该因素对评判指标的影响越大,或者说评判指标对该因素越敏锐；临界点：不确定因素变动多少个百分点,会使评判指标达到临界点例如净现值为0 的点 ；临界点越低,说明说明该因素对评判指标的影响越大,或者说评判指标对该因素越敏锐 风险度量值 通常采纳标准差来对项目的风险进行度量；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - RiinKP iK2P1Kn1K iR：风险的度量指标 Pi：第 i 个不确定结果发生的概率 K
15、i：第 i 个不确定结果的数量值 n：不确定结果的数目 K ：期望值 风险应对措施风险回避风险预控风险组合风险转移 如保险 风险投资组合 狭义：由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合；广义：将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合；在投资组合中投资类型已经确定的前提下,风险与回报呈正向运动关系,风险越大,期望回报越高；风险越小,期 望回报越低；假如在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产,就可以在保持风险不变的前提下增加投资回报；由于房地产具有保值增值功能,并且有抵挡通货膨胀风险的功能,因此,将房地产引入投资组合中,有可能降低风 险,并且提高投资回报；第六章 房地产开发前
16、期预备前期预备 ： 收入费用估算与资金筹措 规划方案设计 项目报建 项目招投标 开发建设投资（开发期成本费用）1）土地费用 2）前期工程费 3）建安工程费 4）基础设施建设费 5）公共配套设施建设费 6）不行预见费 7）开发期税费 8）治理费用 9）销售费用 10财务费用 11经营资金 房地产开发经营全程费用 前期预备阶段 契税、耕地占用税 建设施工阶段 建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税 销售阶段 营业税、城市保护建设税、土地增值税、企业所得税 保有阶段 城镇土地使用税、房产税 资金筹措 ：资金来源的渠道资本金 通常是自有资金 、银行贷款、预售款、也有承包商带资承包和合作
17、开发 又可分为内部筹资和外部筹资 内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资 外部筹资包括公司间的资金拆借 直接筹资 和通过金融机构来进行的筹资 间接筹资 间接筹资是主要的筹资方式 包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷 留意问题严格依据资金的需求量确定筹资额 仔细挑选筹资来源渠道 精确把握自有资金与外部筹资的比例,并符合国家的有关规定名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 防止利率风险对项目的不利影响 项目报建 ：申领建设工程规划许可证和工程施工许可证第七章 房地产开发项目治理项目建
18、设治理内容 投资掌握 进度掌握 质量治理 安全生产治理 影响房地产开发进度的因素 建设单位的缘由 施工单位的缘由 其他有关单位的缘由 施工条件的变化 意外事故的显现 项目质量治理的特点 一次性 时效性 多方全过程参加 难度大 主要质量掌握点 审核施工组织设计 对原材料的检验 对工程中的配套设备进行检验 掌握混凝土质量 隐藏工程验收 工程监理主要内容 设计阶段 招标阶段 材料等物资供应 施工阶段（质量、进度、投资） 合同监理 其他托付服务 竣工验收 申请人建设单位,申请对象相关部门和专业人第八章 房地产营销治理房地产销售的特点 复杂性（涉及很多程序、环节、部门）区域性（大多数都在楼盘所在地进行）
19、风险性（价值大、周期长,导致很强的不确定性）严密性（需要借助律师、估价师、经纪人等专业人员的服务）差异性（消费者的需求各不相同,典型的一对一推销）影响房地产价格的因素 明白 宏观因素对全部地区房地产价格水平都产生影响的因素；如人口、经济进展状况、城市化进程、社会安定状况、利率、名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 财政政策和货币政策等 中观因素对某个地区房地产价格水平产生影响的因素；如城市的基础设施状况,城市规划,地区产业结构和主导产业性 质,地区行业法规和政策等 微观因素房地产自身状况或条件对其价格水平产生影响的因素
20、；如项目的区位 筑物本身的特点等 房地产价格制定的理论依据 生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用 预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用 替代原理：竞争者所能供应的类似产品的替代关系 供求理论：供应需求的变化与价格之间的相互影响 房地产价格制定的方法、景观、公共服务设施的完备程度,建 成本导向定价法成本加成定价法；目标利润定价法；变动成本定价法 需求导向定价法懂得价值定价法；需求差别定价法；最优价格定价法 竞争导向定价法随行就市定价法；主动竞争定价法 房地产价格制定的策略 新产品定价策略（撇脂定价、渗透定价、中意定价） 折扣与让价的定价策略（折扣、让价） 差别定价策略 质量、朝向
21、、楼层、面积 心理定价策略（尾数、整数、声望、习惯）房地产直接销售和间接销售 房地产直接销售房地产企业直接面对消费者进行销售,而不通过任何中间环节的销售渠道,简称直销；直接销售优点：明白市场,降低费用,加强推销,掌握价格,供应优质服务；缺点：对房地产企业的开发和营销才能要求较高；分散了房地产企业的人力物力和财力,增加了企业的经营费用；不利于房地产企业分散经营风险,一旦市场发生变化,企业必需独自承担全部风险和缺失；房地产间接销售：是房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品,而自己并不承担销售业 务的销售方式；主要包括两种形式房地产中间商或经销商 房地产代理商 直接销售和间接销
22、售的位置 在我国房地产业进展的初期,房地产市场处于卖方市场,直接销售是主要的销售渠道；随着房地产市场竞争日益猛烈,间接销售正在逐步取代直接销售成为房地产企业更加依靠的销售形式；然而也有一些有实力的大型房地产公司仍旧保留自己的销售队伍进行直接销售；房地产促销策略（房地产促销包括人员促销和非人员促销两种方式）： 房地产广告策略 房地产销售促进策略 房地产公共关系策略 房地产人员推销策略 房地产销售促进策略的利弊（运用各种短期诱因,以刺激和勉励消费者购买房地产产品和服务的促销活动）能够在短时间内对产品销售发挥较强的刺激作用,但这种成效连续的时间比较短,对建立长期品牌没什么帮忙；如 果频繁运用销售促进
23、,仍会让消费者对产品质量和品牌信誉产生怀疑；第九章房地产物业治理第 8 页,共 12 页名师归纳总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理的特点 物业治理的社会化 物业治理的专业化 物业治理的企业化 物业治理的经营化 物业治理形式的规范化物业治理企业的权益和义务（明白）权益 依据有关法律法规,结合物业实际情形,制定物业治理方法,如制定住户手册、治理公约等； 依照物业治理合同对小区实施治理； 选聘专营公司承担专项治理服务；如选聘保洁公司负责清洁卫生,保安公司负责安全保卫； 依照物业治理合同规定收取治理费用； 禁止违反规章制度的行为； 可以实行多种经
24、营,以其收益补充物业治理经费； 要求业主委员会帮助治理；义务以服务业主和住户为宗旨,正确处理物业治理公司与业主、住户之间的关系；第 9 页,共 12 页依据有关规定,履行物业治理合同,依法经营；接受物业所在地人民政府及有关主管部门的监督指导,依法注册登记,领取营业执照之后方可开业；组织或帮助有关部门组织社区生活服务,开展社会文化活动；重大的治理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可,接受业主和住户的监督；写字楼的物业治理营销治理前台服务安全保卫服务设备治理清洁卫生服务零售商业的物业治理选配承租客商做好安全保卫工作.做好消防工作.做好设备设施的治理工作.做好环境卫生和车辆治理工作名师归纳
25、总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - Example for Aki Eg.1 有一项投资,投资者投资 1,000,000 元购买一栋住宅用于出租,共租出 10 年；租约规定每年年初收租,第一年租 金为 100,000 元,每两年租金增加 10%,租约期满后,将物业出售,估计售价 900,000 元；贴现率为 12%；运用 NPV 方法来判定该方案是否盈利；年期投资额租金收入贴现率 12% 收入现值1 -1,000,000 100,000 1 100,000 2 100000 0.89291/1.12 89,286 3 110,000 0.79721
26、/1.12 2 87,691 4 110,000 0.7118 78,296 5 121,000 0.6355 76,898 6 121,000 0.5674 68,659 7 133,100 0.5066 67,433 8 133,100 0.4523 60,208 9 146,410 0.4039 59,133 10 146,410 0.3606 52,797 10 年末售出 900,000 0.3220 289,776 NPV=租金收益现值 +售楼收益现值 - 投资额 =100,000+89,286+ +52,797+289,776-1,000,000=30,177 Eg.2 某房地产开
27、发商拟投资一房地产开发项目,该项目固定成本为7000 万元,单位面积的可变成本为2000 元/ 平方米,项目建成后估计平均售价为6000 元/ 平方米,销售税金及附加为500 元/ 平方米,开发商拟获利5000 万元；试求项目盈亏平稳时的开发数量及实现目标利润所需开发量；4 CF=7000 10,CX=2000,P=6000,t=500 Q*=7000 10 4/ （6000-2000-500 ）=20000 平方米 要获利 5000 万怎么运算？Eg.3 假设投资者有一笔 1000 万的资金,其投资方案有甲乙丙三种；甲方案是全部投入住宅房地产,乙方案是全部投入 写字楼,丙方案是一种投资组合,
28、将一半的资金投入住宅房地产,另一半投入写字楼；三种方案各种不确定性情形 及其概率如下,请对三种方案的收益和风险进行分析；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 0.455=0.7*0.65； 230=100+130 0.245=0.7*0.35； 25=100+-75 0.195=0.3*0.65； 70= 0.105= - 135= 丙方案期望收益 =230 0.455+25 0.245+70 0.195 +-135 0.105=110.25风险度量值 =122.2 比较分析结论：丙方案（采纳投资组合的方案）收益介于
29、其他两个方案之间,但风险比其他两个方案都小；Eg.4 某项目有甲、乙两个投资方案；两方案的费用支出及收入情形如下表所示；设基准贴现率为10%,项目经济寿命以第 11 页,共 12 页7 年计,项目建设期2 年；试用净现值法进行方案评判；名师归纳总结 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - Eg.5 设贷款利率为 8%,基准贴现率为 10%,试用内部收益率法对前面例 2 中的甲乙两方案进行评判与挑选；运算甲方案的 IRR 假设 i1=15%,通过运算得 NPV1=-358.77 假设 i2=12%,运算得 NPV2=83.46 就 IRR 甲=0.12+83.46/83.46+358.773%=0.1257=12.57% 运算乙方案的 IRR 设 i 1=8%,NPV 1=159.83 i 2=10%,NPV2=-90.63 就 IRR 乙=？名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页