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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发经营与治理公式整理ERj = R f +jER mRf 资产 j 预期收益率 =无风险资产收益率+资产 j 系统性市场风险系数市场整体平均收益率无风险资产收益率 平均建设周期 =房屋施工面积 /新竣工面积吸纳量 =报告期销售量 +报告期出租量新建住宅市场需求量元=家庭数量户 户均可支配收入元 /户 住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数 前期实际量+1平滑指数 前期猜测值Q tS t1 1 Q t1式中Q -本期猜测值0tS -前期实际销售量Q -前期猜测值-平滑指数,1利息与利率（一）利息二利率Fn=P+I n 式中 Fn-本
2、利和； P-本金； In-利息iI1100%式中1I-一个计息周期的利息P单利计息与复利计息（一）单利计息I nPni1in inN 个计息周期后的本例和FnP二复利利息I n=P1+in1 F nP 1N 个计息周期后的复本利和为：名义利率与实际利率的关系式名师归纳总结 设名义利率为r,假设年初借款为P,在一年中运算利息m第 1 页,共 5 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 次,等额PiAFPnP1rmPn 1rm1mPn1AP 11m 1i 1i 1iiiAPi1iin1Pi 1Pi1F 1iin1 1nin等差 A t=A 1+t1G 等比 A
3、 t=A 11+st-1 留意 A 1 在等额、等差、等比中运算公式不同 毛利率或毛利额 =营业收入 -营业成本营业利润 =营业收入 -营业成本 -期间费用 -营业税金及附加-土地增值税开发投资营业利润 =营业收入 -营业成本 -运营费用持有出租营业收入 =销售收入 +出租收入 +自营收入销售收入 =土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入 =房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用 =期间费用 +营业税金及附加 +城镇土地使用税和房产税 +物业服务治理费 +大修基金期间费用 =销售费用 +治理费用 +财务费用税前利润或利润总额=营业利润 +营业外收支净额名师归纳总结 税后利润
4、或净利润=利润总额 -所得税第 2 页,共 5 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 可供安排利润 =税后利润 -法定盈余公积金 安排利润动态盈利才能指标：+法定公益金 +未财务净现值FNPVnCICOt 1FIRRt0财务内部收益率投资动态回收期t0FIRRi1NPVNPV12i2i11NP VPb=累计净现金流量现值开头显现正值期数1+上期累计净现金流量现值的肯定值 当期净现金流量现值实际收益率Rr、名义收益率Ra 和通货膨胀率Rd：1+Ra=1+Rr1+Rd静态盈利才能指标：成本利润率、销售利润率投资利润率 = 年利润总额或年平均利 润总额 100
5、项目总投资年利润总额或年平均利 润总额资本金利润率 = 100资本金资本金净利润率 = 年税后利润总额或年平 均税后利润总额 100资本金税前现金回报率 = 年营业利润（净经营收 入）减仍本付息后净现 金流量资本金 100静态回收期Pb=累计净现金流量开头显现正值期数1+上期累计净现金流量的肯定值 当期净现金流量清偿才能指标：名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 借款归仍期 Pd=借款归仍后开头显现盈余期数开头借款期数 +上期归仍借款额 当期可用于仍款的资金额利润、折旧、摊销等利息备付率 =税息前利润 当期应对利息费用偿
6、债备付率 =可用于仍本付息资金 当期应仍本付息金额在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率 =净运营收入 仍本付息金额资产负债率 =负债合计 资产合计100流淌比率 =流淌资产总额 流淌负债总额100速动比率 =流淌资产总额-存货 流淌负债总额100盈亏平稳分析盈亏平稳产量 =总固定成本 销售单价 -单位产品变动成本盈亏平稳价格 =单位产品变动成本+总固定成本 产销量盈亏平稳单位产品变动成本 =销售单价 -总固定成本 产销量风险分析中概率分析的期望值法名师归纳总结 各年现金流期望值ENCFtrtim1mXr tPr ttt第 4 页,共 5 页寿命期净现值期望值ENCFENPV1imXiX12各年净现值标准差Prttiirt- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 寿命期净现值标准差in1（1t2ti名师归纳总结 寿命期标准差系数VENPV100第 5 页,共 5 页- - - - - - -