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1、 商品住宅性能认定制度的探讨 一、我国商品住宅性能认定制度产生的背景 我国住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅商品化的实施建立起来的。性能和质量是不同的概念。计划经济时期我国对城镇职工实行福利性的住房实物分配制度，人们分到房子已很不容易，因此对房屋品质并不十分挑剔，往往只关注它的施工质量，或者说工程质量。随着住房体制的改革，住宅成为商品进入市场，人们在选购房屋时，不仅关心工程质量，还对住宅的功能质量、声光热等建筑物理特性、设备配置、住区环境等进行考察和比较。所谓住宅性能，就是把住宅这些多方面的品质综合起来的集中表达。国外开展住宅性能认定已有多年的历史。上世纪九十年代初我国翻译了日本工业化
2、住宅性能评定制度的有关文件，之后又结合国家2000 年小康型城乡住宅科技产业工程项目进行了较为系统的研究。1998 年国务院宣布停止住房实物分配后，住房市场空前活跃起来。为了配合建立多元多层次的住房供应体系，促进我国住宅建设水平的全面提升，引导居民放心买房、买放心房，建设部于 1999 年 4 月颁布了建住房1999114 号文件商品住宅性能认定管理办法，决定从当年 7 月 1 日起在全国试行住宅性能认定制度。二、我国住宅性能认定制度的主要内容 我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能 5 个方面共 380 多条具体指标，通过对各项指标的打分和综合
3、评价，最终确定住宅的综合性能等级。为了使性能认定工作起到推动住宅建设进步的作用，在设定性能认定指标体系时，是以不同建设标准的住宅中的精品为依据的。换句话说，凡是能通过性能认定的住宅，不论其达到了哪一性能等级，都是现阶段我国同类住宅中的精品。其中面向中低收入家庭的经济适用房的性能标准设定为 1A 级，即经济适用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的性能标准设定为 2A级，即舒适型住宅；面向高收入家庭的高档公寓、别墅的性能标准设定为 3A 级，即高舒适度住宅。由于 1A、2A、3A 都是精品，故统称为A 级住宅。商品住宅性能认定管理办法 规定，凡国家或省级住宅试点、示范工程均应进行性能认定；其它项
4、目开发商可以自愿申请性能认定。住宅以栋为单位进行认定，认定工作由各地政府建设主管部门负责指导和管理。国务院办公厅发布的国办发199972 号文件 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见提出：要重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括 5 个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。建设部有关领导多次指出，目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、
5、健康住宅等概念，都是强调住宅性能的某些方面，建设部不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的内容纳入性能认定指标体系中来。三、中日两国住宅性能认定制度的对比 在名称上，两国都采用了住宅性能的概念，我国叫做住宅性能认定制度，日本叫做住宅性能表示制度。在内容上，我国性能认定制度涵盖的范围比较宽泛，分 5 大类约 380 条指标。日本性能表示制度涉及的范围相对比较单一，分 9 类，但只有 29 条具体指标，每条指标分为 25 个级别。在评价对象上，我国以栋号作为评价对象。日本以套型作为评价对象。在表达方式上，我国性能认定侧重于综合评价。日本性能表示制度不做综合评价，而是给出每条指标的级别。在法
6、律地位上，我国住宅性能认定制度是以建设部颁发文件的形式启动实施的，在法律体系中属于部门规章。日本住宅性能表示制度是经国会众、参两院表决通过后，在国家正式颁布的 住宅品质确保促进法中规定实施的，法律地位比我国高。在具体操作上，我国的认定方法带有较多政府行为色彩，认定过程涉及的部门和人员多、程序复杂。日本则由主管大臣授权社会上的中介机构从事住宅性能表示业务，依靠市场机制进行运作，委托方和中介机构之间关系单一，责、权、利明确。四、我国住宅性能认定制度的实施情况和存在的问题 住宅性能认定工作开展以来，得到了各地政府建设行政主管部门、房地产开发商、住宅设计、施工单位以及广大消费者的广泛关注与响应，4 年
7、来全国已有数百个小区、数千幢住宅楼通过了性能认定终审或性能预审。社会各界也对这项工作给予了关注和支持，中国工商银行作出决定，对通过性能认定的住宅项目优先给予贷款支持；中国人民保险公司则参照国外类似做法，对通过性能认定的项目开办了住宅 10 年质量保证保险业务。在国际合作方面，中日两国政府正在进行为期 4 年的住宅性能认定制度合作研究。在推行住宅性能认定制度方面存在的问题，一是有人反映指标体系比较烦琐，不易掌握；二是目前申报 1A 级认定的项目总体上看数量偏少；原因有：第一，部分开发商对A 级住宅的理解有偏颇，只对申报 3A 级认定感兴趣，第二，1A 级住宅定位于经济适用型住房，该类住房特指具有
8、政府补贴由政府制定指导价格的住房，本身供不应求，在提高住宅性能上的驱动力不强；三、由于人员编制限制等原因，有些地方对此项工作无暇顾及。五、今后我国住宅性能认定工作的打算 一要通过试点探索市场化运作的机制和模式。住宅性能认定并非只是得出一个简单的认定结论，它本质上是一种技术服务，通过认定这一形式和过程，充分吸收各方专家的经验和智慧，帮助小区建设上档次、上水平才是认定工作要达到的根本目的。因此今后可以学习日本的方法，通过中介组织和市场规则来推进这项工作。二要加快编制住宅性能评价标准。现行的商品住宅性能评定方法和指标体系是 1999年下半年起草的试行稿，在几年的试用过程中，已作过几次修改，将其上升为
9、国家正式技术标准的时机已经成熟，目前建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院正在抓紧编制。三要结合住宅性能认定加强相关科研工作，总结出住宅达到各项性能指标所需的技术措施和标准构造作法。如屋面和墙体保温、隔热作法，楼板隔声作法，南方地区外墙防渗漏作法等等，为住宅良好性能的实现和认定工作提供技术支持和可靠保证。商品住宅性能认定最新标准评析 http:/ 顺驰置业网成都 2005-01-15 09:17:48 商品住宅性能认定 标准 引来各界不同反响 近日，由建设部和国家质量技术监督局联合发布的商品住宅性能评定方法和指标体系通过了评审，预计将于近期正式实施，这是国家首部住宅性能国家标准法。据了解
10、，新标准是基于 A 级住宅性能认定标准上制定的，不同的是，新标准没有了 C 级，整体指标一共 272项，达到 850分以上才有可能达到 3A 级。它的出台将对成都房地产产生什么影响？为此，记者经过多方走访，倾听到了不同角度针对新标准不同的声音。政府 提升商品房档次 省建设厅科技处的负责人告诉记者，此次新标准是国家首部住宅性能国家标准法，它的实施将推动我省住宅产业现代化进程，提高商品住宅的综合质量。商品住宅性能认定是指按照国家发布的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会的对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、
11、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，其中又细分了多项指标，能够对住宅做一个较为科学的、完整全面的同时又是公正的评价。A 级住宅应符合节约能源、资源，保护环境的可持续发展原则。一旦得到性能认定标志的住宅就说明这个项目是在这一档次中性能品质优良的住宅。开发商 具有指导性意义 业内资深人士胡嵩岳认为，新标准的意义主要还是在于政府的规范性指导，任何 E 周刊-新房产 2004 楼市年鉴 中国房产泡沫之争 中国地产十大预言 行业都是由不成熟到成熟、不规范到规范，原来房地产刚刚兴起之初混乱不堪、问题众多，为了规范市场，政府同样也发布了许多指导性文件，目
12、前，住宅的性能认定上问题较多，新标准的出台同样也是希望起到规范指导的作用。对于一个市场，政府的指导是必要的，但起决定性作用的还是消费者的呼声，如果政府的指导符合了消费者的呼声，开发商就会重视这个指导，反之，开发商则未必会重视这个指导。因此新标准的影响重要与否，主要还是取决于它是否真正反应了消费者的声音。业界 为开发商牵线搭桥 四川威力房地产顾问有限责任公司总经理边召鹏说，从 A 级住宅性能认定标准的实施来看，新标准仍将是一个指导性意见。对成都的开发商来说，自己的产品是否被接受不是取决于标准，而取决于市场的认可度，取决于消费者。并不是说达到标准的产品就有市场了。只有得到消费者的认同，开发商的产品
13、才能真正做到适销对路。但同时，新标准又能促进开发商提升自己的产品，这样一个标准的出台对开发商有种无形的压力，它让开发商看到了市场在发展和进步，标准也在提升，无形中开发商在做产品时就会更严格的要求和鞭策自己，使产品更向高的品质迈进。消费者 让买房有了保障 家住城南某楼盘的王女士认为，新标准的发布有助于提高消费者的质量意识.以前搬新房的时候发现房屋有空鼓，隔壁邻居的天棚漏水，大家一起去找开发商，开发商把空鼓填了，对邻居家的天棚漏水却只付了少量的赔付款。现在新标准的出台，能让消费者看得更明白，心里也更塌实。据了解，消费者普遍对 A 级住宅性能认定标准都不太了解，在房屋出现质量问题时，往往是通过私下与
14、开发商和解，甚少通过法律途径解决问题，而在和解过程中，由于对法律法规的不了解，消费者往往处于下风。住宅性能认定与住宅产业管理水平初探 焦点房地产网 2000 年 05 月 24 日 02:01 随着一系列房改政策的出台，住宅商品化及货币分配正在逐步取代住宅实物分配，住宅市场在经过了最初的集团购买阶段之后，个人购买成为消费主体，市场更趋于理性。但住宅作为一种特殊商品，一直缺乏一种对其品质进行综合评价的管理体制，针对这种状况，适时提出建立住宅性能认定制度是非常必要和及时的。1999年建设部以建住房1999114号文批准发布了 商品住宅性能认定管理办法（试行），自 1999年 7 月 1 日起试行。
15、建立住宅性能认定制度对住宅市场将产生积极的影响，进而促进住宅产业管理水平的提高。那么什么是住宅性能认定。为什么要建立住宅性能认定制度？它在住宅市场中起到什么作用？认定哪些内容等问题也许是许多第一次听到有关住宅必能认定的业内人士所关注的问题，本文就此进行简要的探析。住宅性能认定的概念 住宅性能认定，是指将住宅作为进入消费市场的最终产品，以其适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等五个方面作为评定内容，采用一定的评定方法和评定标准。对住宅进行定性、定量综合评价，划分性能等级的管理制度。等级划分由低至高依次为 1A、3A、3A，标志为 A、AA、AAA。建立住宅性能认定制度的必要性 1、是
16、住宅商品化的需要 根据“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”要求，1999年全国绝大多数省、自治区、直辖市已出台了住宅货币化及商品化分配方案并开始实施，人们彻底告别了住房“等靠要”的分配时代，开始面对住宅商品市场。但是目前住宅作为商品进入市场，尚不能称之为一种成熟的商品，住宅从国家分配给职工的一种福利转变为商品，还需要一个转化过程。我们知道市场上出售的其他一般性商品绝大多数都是工业化生产，出厂要按照产品标准经过检验。比如除了住宅以外，最大的消费品当属家庭轿车，轿车生产工业化水平已相当高，每辆汽车在出厂之前都要经过各种性能的检测，检测书最终交到用户手中。可是唯独住宅这种可以称
17、得上是最大的商品，在建造完毕进入市场之前却没有对它的性能进行全面综合检测、评价的环节。2、是规范住宅市场的需要 住宅是一种特殊商品，首先它是不动产，并且生产建造过程复杂，其次就是需要高额资金购买、使用周期长。目前住宅市场中对于“住宅品质”处于一种模糊状态，住宅销售主要靠宣传、广告、包装，对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识判断好坏。市场上影响房价的决定性因素是地段，住宅的功能质量不是重要因素，对于住宅开发商来说，因为做不到优质优价，所以缺乏激励机制，开发商不能通过精心规划、设计、精心施工，加强科学管理，通过全面提高质量来达到最高效益。所以有必要在开发商与消费者之
18、间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。3、是增加住宅有效供给的需要 住宅需求是多层次的，过去计划经济体制下的住宅分配制度忽略了这种需求，住宅设计多年来一直是套设计标准图，住宅建设形成千房一面的局面。住宅商品化以后，又一度走入了越大越好的误区。推行住宅性能认定制度，对具备不同技术性能指标的住宅，赋予不同的级别，形成多层次供应市场，其中每个等级都有各自的消费群体，A 级主要是针对中低收入阶层提供经济适用房；AA 级是针对中高收入阶层提供商品住宅；AAA级是针对高收入阶层提供高档住宅或外销住宅。4、是提高住宅产业现代化的需要 随着人民生活水平的不断提高，人们对住宅功能质量、环境质量和售后服务
19、质量的要求日益提高。虽然我国的住宅规划设计水平、建造水平有了较大的提高，但是住宅产业化水平还是很低，住宅的开发建设仍然处于小规模、粗放型的状态，劳动生产率低、原材料消耗大、部品生产的工业化程度低、配套差。这种状况使得住宅建造质量不高，质量控制不好，住宅质量不稳定，这也是近年来关于住宅质量投诉日益增多的原因。通过实行住宅性能认定，可以促进产业技术进步，加强新技术、新产品、新材料和新工艺的开发和推广应用，提高住宅的科技含量，达到住宅建设快速、高效、高质量的目标，在优胜劣汰的竞争中，创建住宅产业品牌。制定住宅性能认定制度的背景 住宅性能认定制度在国外开展较早，有的国家已作为法律纳入市场运作。如法国于
20、 1945年就制定了建筑新技术、新产品评价认定（审定）制定，对建筑中使用的新部品（部件、构配件）和建造新技术进行认定，此后该制度扩散到整个欧洲。法国在 1974年还建立了以一栋新建住宅为对象的性能评定制度。美国在 1980年初制定了以新建住宅为对象的住宅性能保证制度。日本的工业化住宅性能认定制度是在调查了法国、英国、美国的制度以后制定的，其认定的管理机构和评定、认定的技术标准更加完善和科学。我国过去的住宅只是作为一种建设工程进行质量评价，主要靠工程质量监督站进行竣工验收，以确定住宅的工程质量等级。从八十年代开始研究住宅性能的评价体系，但由于当时的经济发展影响，住宅在国民经济中的地位，始终没有把
21、这项研究作为管理制度建立起来。随着改革的深入，住宅的属性以及在国民经济中的地位发生了根本性变化，住宅产业成为拉动国民经济增长的支柱产业，住宅市场发展迅速，在这个历史时期建立住宅性能认定制度，预示着我国住宅产业的管理水平迈上了一个新的台阶，逐步与国际管理模式接轨。住宅性能认定的范围、组织管理和认定程序 考虑到住宅二级市场尚未完善，进入二级市场的住宅情况比较复杂，因此商品住宅性能认定管理办法规定，认定的范围是新建商品住宅，自愿申请。住宅性能认定工作由认定委员会和评审委员会完成，认定委员会是受各级建设行政主管部门的委托，由主管住宅产业化工作的机构负责组建，是负责住宅性能认定的日常工作组织。认定委员会
22、分全国住宅性能认定委员会和地方住宅性能认定委员会。评审委员会也分全国住宅性能评审委员会和地方住宅性能评审委员会，各级评审委员会应由具有一定技术条件和技术力量的科学研究院（所）、设计院或大专院校等单位申请组建，并经相应的认定委员会批准，全国一级评审委员会可接受各级认定委员会的委托承担住宅性能的技术评审工作，地方一级评审委员会可接受本地区认定委员会的委托，承担本地区住宅性能的评审工作。住宅性能认定工作分为申请、评审、认定和公布四个阶段。申请者向认定委员会提出书面申请，认定委员会受理申请后，对企业的资质和认定条件进行审核，对符合条件的交由评审委员会评审，评审委员会按照全国统一规定的住宅性能评定方法和
23、评定标准进行技术审查，在一个月内提出评审结果，并推荐该住宅的性能等级，报认定委员会认定，认定委员会将认定结果报建设主管部门公布，并向申请者颁布认定等级证书和标志。评定方法和技术标准 住宅性能认定遵循科学、公正、公平和公开的原则，其关键问题是要有一个客观、准确、反映现实水平的评定标准，让各级住宅性能认定委员会和评审委员会、申请者、消费者用同一把尺子去衡量住宅的性能质量，1999年印发的住宅性能评定方法和指标体系（征求意见稿）是评定标准的雏形，以它满足现行住宅标准规范为前提，抽掉不具备可比性的区域因素，按照建成后住宅的各种性能指标对住宅进行评定。评定方法与通常评审中所采用“打分法”有所不同，“打分
24、法”中评判标准相同，在满分及格分之间划分区段，按实际所得分数判定属于哪种档次。住宅性能则按“选项法”评定，即不同等级的住宅所要评定的项目有所不同。如 AAA级住宅是最高等级，其标准具有先进性和一定的引导性、超前性，对其性能要求的标准比较高，因此，标准中要满足的项目最多；AA 级住宅标准相对较低，评定的项目就减少一些；A 级住宅评定标准更低一些，所应达到的项目也更少。不同等级的住宅按照不同的标准判定。对住宅的性能进行全面综合的评价，最后以应达到的分值来判断是否达到了相应的等级。住宅性能认定的内容 住宅性能的内容包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。1、住宅的适用性能是住宅性
25、能中的核心部分。从住宅的舒适、实用中体现住宅设计的设计质量、新型建筑结构体系、厨卫设备体系、管线技术体系，节能产品与技术的应用反映了住宅建设的整体水平。其具体内容包括：平面与空间布局；设备、设施的配置：保温隔热；室内隔声；采光与照明；通风换气；建筑节能等。2、住宅的安全性能是住宅性能中最基本的部分，居住的安全与人民生命财产息息相关，这里提到的安全性是广义的，包括：建筑结构的安全；建筑防火的安全；燃气、电气设备的安全；居住生活的日常安全与防范；以及室内空气和供水有毒有害物质的危害性。其中燃气、电气设备的安全；以及室内空气和供水有毒有害物质的危害性常常被人们所忽视，因此，这里从居住的角度提出了住宅
26、的安全性概念。3、住宅的耐久性能是关系到住宅寿命期内能否正常使用的一个重要性能。住宅的特殊性之一是使用周期长，它可能伴随一代人甚至两人的生活，因此住宅的耐久性也是一项重要的内容。由于住宅建造过程复杂，很多部分属于隐蔽工程，耐久性能不仅涉及建造中使用的建材、构件、部品、设备，还与施工技术、施工工艺及施工管理有关，耐久性能主要包括：结构耐久性；防水性能；设备、设施防腐性能；设备耐久性等。4、住宅的环境性。住宅性能不仅包括住宅本身的性能，也包括住宅周边环境对居住质量的影响。住宅环境最先被人们所重视，并从以前追求大的花园绿地，转为追求环境的均好性，比每一栋住宅，每一套房子都享受到阳光、绿地、花园。环境
27、性能主要包括；合理用地；用水与节水；绿地与环境布置；室外噪音与空气；环境卫生；公共服务设施等内容。5、住宅的经济性能是一个综合指标。主要包括；成本住宅的性能成本比和日常运行费用两部分，其中住宅的性能成本比应该落在一个合理的区间，为了达到性能的要求，过大的投入是不经济的，应该合理控制成本。几点说明 1、住宅性能评定标准为全国统一。由于各地经济水平差别很大，因此住宅标准也相差很大，但无论是经济发达地区还是落后地区，住宅性能评定都采用全国统一的标准。举个例子，就像旅游饭店的星级一样，经济落后的地区可以不建五星级饭店，因为没有这么高的消费需求。住宅建设也是同样，可以没有这么高等级住宅，但不能降低评定标
28、准。2、通过住宅性能认定的住宅就是好住宅。由于住宅性能评定标准以满足现行标准规范为前提，有些指标高于现行标准，因此，只要是通过了性能认定的住宅就是好住宅。住宅性能认定是自愿申请，目前仍然有大量住宅没有进行性能认定。因此即使是 1A 级住宅也是同等层次住宅中质量最好的。3、住宅性能评定中的等级不同于评优。目前许多房地产开发商在理解性能等级时存在着误区，认为性能评定中的等级相当于评优，所以一定要争取最高一级。其实性能等级的设置并非像评优一样，根据住宅不同的技术性能，赋予不同的等级是为不同的消费对象提供可选择的多层次供给市场，仍然像旅游饭店的星级一样，拉开档次，各种档次都有自己的消费群体，并不一定都
29、要去投资建五星级饭店。所以在确定自已开发几 A 级住宅时，要根据市场需求调查，你所开发的项目针对什么层次的消费群体而确定。（建设部住宅产业化促进中心 辛萍）如何对商品住宅进行经济性能评价 王发现 摘 要：住宅产业是我国国民经济新的增长点和消费热点.尤其在我国住宅制度改革初级阶段,我国住宅商品市场发育不完善,开发水平低,功能与价格偏差过大,这就迫切需要采取一系列措施来解决这些问题.进行商品住宅经济性能评价就是有力措施之一.本文就商品住宅经济性能的原理、方法进行了一些探讨,对商品住宅性能认定具有积极的意义.关键词：商品住宅 经济性能评价 性能成本比 分类号：F29 文献标识码：B 1999 年，国
30、务院办公厅转发了建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，我市对文件精神进行了认真地贯彻和落实。在市委、市政府的领导和省建设厅指导下，我市以提高住宅质量，建立和完善住宅产业化体系为目标，以住宅性能认定、康居示范工程建设和住宅基础技术研究等工作为切入点，进行了大量的工作，推动了我市住宅建设整体水平的提高，取得了一定成效。2004 年 11 月，山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议对山东省城市房地产开发经营管理条例（以下简称条例）做了修正，修正后的条例将住宅产业化要求作为行政许可内容之一，把住宅产业化工作落实到土地、规划、施工、验收过程中，从而优化住宅产业的各个环节。条例
31、还明确提出“开发项目经批准确立后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的住宅性能认定要求提出建设条件意见，作为项目建设的依据”。同时2005 年全省建设工作要点要求全省实行住宅性能认定的新建商品住宅比例达到 30 以上，这对我市住宅性能认定工作提出了更高的要求。一、济南市住宅性能认定工作概况 我市坚持转变观念，提高认识，增强推进住宅产业化工作的责任感和紧迫感，把住宅性能认定工作作为住宅产业化工作的切入点，重点做了以工作:1、科学理解住宅性能认定制度的内涵，积极申请住宅性能认定试点城市。住宅性能认定指按照国家发布的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认
32、定委员会对评审结果的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方面来评审，能够对住宅做一个较为科学的、完整的、全面的同时又是公正的评价。住宅性能认定是对现有的住宅质量管理体系的完善，对住宅的各个方面进行综合评价，从而优化住宅建设的各个环节。2003 年 3 月,建设部决定，利用三年左右的时间，选择部分省市开展住宅性能认定试点，探索按照市场经济规则进行 A 级住宅认定的模式，以便在社会主义市场经济条件下，按国办发199972 号文件要求建立起科学、公正、公平的住宅性能评价体系。我市在
33、对住宅性能认定制度科学理解的过程中,认识到住宅性能认定是住宅产业化工作的重要组成部分，是推进我市住宅产业化发展的必要措施。经市委研究决定,我市申报了住宅性能认定试点城市。、切实抓好推进住宅产业现代化的切入点，积极推行住宅性能认定制度。住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸并辐射带动相关产业而形成的产业链，涉及住宅规划、设计、施工、维护管理及住宅部品的开发、生产、供应等多方面的系统工程。推广性能认定工作，可以优化住宅产业的每个环节，可以推动住宅建设整体水平的提高，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业化的进
34、程。2003 年 4 月，济南建设委员会、济南市房地产开发拆迁管理办公室以济建发20033 号文转发了关于转发建设部*商品住宅性能认定管理办法（试行）的通知，决定在我市推行商品住宅性能认定制度。2003年 5 月，济南市被建设部列为住宅性能认定试点城市。3、充分发挥住宅性能认定的作用，完善济南市住房市场供应体系。根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823 号文）的精神，自 1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，以稳步推进城镇住房的商品化和社会化。这就要求我市房地产开发企业开发建设多样化的、不同
35、风格、不同档次的住宅，以满足我市不同收入层次居民对住宅性能及其功能质量的不同需求。性能认定将住宅划分为三级，可以使不同收入的消费者都可以买到有品质保证的住房，开发企业也可以依此建设适应市场的档次不同的住宅。因此，在我市建立住宅性能认定制度，使其成为建立和完善我市多层次住房供应体系的保障措施，有利于保护消费者权益，繁荣房地产市场，有利于促进我市房地产市场的健康发展。4、统筹规划、有序推进，做好住宅性能认定开展和宣传工作。2003 年 8 月份我市进行了全省首批 A 级住宅性能认定评审工作。济南数码港、三箭如意苑、三箭吉祥苑、舜景花园、艾菲尔花园五个项目全部通过“A 级住宅性能认定”预审，同时济南
36、正式启动住宅性能认定试点工作，并成为继沈阳、成都之后第三个启动试点的城市，得到了建设部和省建设厅有关领导的充分肯定。为推广住宅性能认定制度，我们以五个项目通过建设部 A 级住宅性能认定预审的契机，在中国建设报、济南日报、济南时报等报刊刊登宣传文章共十余篇，在山东电视台房产与家居栏目进行了专题访谈，对宣传住宅性能认定工作起到了促进作用。2004 年 1 月 4 日,我市第二批 A 级住宅性能认定预审项目山东三箭房地产开发有限公司的三箭银苑和山东金羚置业有限公司的嘉和馨园经过建设部和我市专家组的评审,三箭银苑项目通过了 3A 级预审,嘉和馨园项目通过了 1A 级预审。2004 年 1 月 5 日在
37、新闻大厦召开性能认定预审结果新闻发布会，建设部、建设厅、市建委有关领导出席会议并讲话，各开发企业代表列席会议，各新闻媒体广泛关注，引起了强烈的社会反响，这标志着我市住宅性能认定工作又迈出了坚实的一步。5、建立领导、决策、协调机制，完善住宅性能认定工作的推进机制。2004 年 11 月，山东省城市房地产开发经营管理条例作了修正，新条例明确提出“开发项目经批准确立后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的住宅性能认定等要求提出建设条件意见，作为项目建设的依据”。市建委以条例的修正为契机，于 2005 年 3 月，以济建开字20059 号文，印发了济南市住宅性能认定实施方案，明确了住宅性能认定的范围、
38、条件、工作程序、组织管理和保障措施，把我市的住宅性能认定工作提高到新的高度。二、济南市住宅性能认定工作措施 为了使住宅性能认定工作与我市住宅建设规模相适应，我们围绕全面建设小康社会的目标，确立住宅产业化的发展定位，按照住宅产业化的发展规律，解放思想，抢抓机遇，重点从以下几方面着手,切实保证住宅性能认定工作的开展。1、加强组织建设，建立、健全我市的性能认定评定机构。为了推动我市的住宅产业化工作，我们专门成立了济南市住宅产业化发展中心，组建了住宅性能认定的评审委员会和认定委员会，确定了合适的住宅性能检测单位，为住宅性能认定工作开展提供了组织保证，确保了 A 级住宅性能认定的科学性、权威性、公平性。
39、2、明确工作目标，整体有序地推进性能认定工作。我市根据建设部、建设厅要求，对我市住宅性能认定工作进行了部署，制定住宅性能认定工作的具体目标和实施措施，整体推进我市的住宅性能认定工作。我们依靠首批A 级住宅试点项目的示范带动作用，不断扩大 A 级住宅覆盖面，并逐步建立和完善我市的住宅性能认定评审办法和认定程序,形成科学、公正、公平的住宅性能综合评价体系。3、加强对 A 级住宅性能认定的宣传工作，使 A 级住宅深入人心。通过对 A 级住宅性能评定指标和评定方法的宣传，使 A 级住宅概念贯穿于整个开发过程，切实提高住宅建设的整体水平和综合质量。我市每年的竣工商品住宅面积已达到 300 多万平方米，但
40、是 A 级住宅项目所占的比例偏少。由于政府的宣传力度不够，开发企业和消费者对住宅性能认定工作缺乏了解，同时住宅性能认定指标体系是一项综合的评定体系，其内容包括了住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性各项指标，这就要求开发商在定位消费群时，合理科学的确定出要开发的住宅等级，提高商品住宅的综合质量，以人为本，提高居住的舒适度。4、完善法规体系，切实保证住宅性能认定工作的开展。为落实山东省城市房地产开发经营管理条例和 2005 年全省建设工作要点要求的“新建住宅性能认定率达到 30”。同时结合我市住宅性能认定工作的实际情况，及时发布了济南市住宅性能认定工作实施方案，把住宅性能认定工作落实情况作
41、为房地产企业业绩和信誉考察的重要内容，并将住宅性能认定和企业资质管理、行业管理相结合,切实保证住宅性能认定工作的开展。三、以住宅性能认定为突破口，全面推进住宅产业化 按照建设部对性能认定工作的要求，今年我市住宅性能认定的覆盖率占新建住宅建筑面积的比例应不低于 50,为此，我们把下一步住宅产业也化工作的重点放在以下几方面：1、加大性能认定工作的推广力度,扩大 A 级住宅覆盖率。根据建设部、建设厅要求，通过制定住宅性能认定工作的具体目标和实施措施，整体推进我市的住宅性能认定工作。依靠首批 A 级住宅试点项目的示范带动作用，扩大 A 级住宅覆盖面，力争使我市的 A 级住宅占新建住宅面积的比例不低于
42、50。并进一步完善我市的住宅性能认定评审办法和认定程序,形成科学、公正、公平的住宅性能综合评价体系。2、加强对经济适用房与安置房的性能认定工作，改善中低收入居民的居住水平。发展经济适用住房是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分,经济适用住房的建设对于启动住房消费，培育新的经济增长点，改善中低收入家庭住房条件起发挥着重要作用。但由于多方面地因素，经济适用房和安置房的整体工程质量和综合性能不高，甚至成了劣质商品房的代名词。通过对经济适用房和安置房进行住宅性能认定，可以优化经济适用房和安置房的建设环节，从根本上提高经济适用房和安置房的质量水平，改善我市中低收入家庭的居住条件，促进
43、经济适用房和安置房的健康发展。3、结合商品住宅性能认定，开展 A 级住宅质量保证保险。作为我国住宅性能认定制度的重要组成部分，中国人民保险公司和建设部住宅产业化促进中心联合设计开发的住宅质量保证保险，率先将保证保险制度引入到我国住宅产业领域。保险公司将对通过建设部住宅性能认定的住宅提供期限十年的住宅质量保证保险，购房者在购买住宅的同时可获得保险公司签发的保险凭证。结合我市住宅性能认定，开展 A 级住宅质量保证保险，将有利于保证我市住宅消费者的权益，化解开发商的开发风险。4、发挥住宅性能认定工作的推动作用,优化住宅产业链。我们将通过住宅性能认定,进一步提高我市住宅的规划设计水平，加强对新材料、新
44、技术、新工艺、新设备的推广，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系，实现住宅建设的标准化、工业化和集约化。从而优化住宅产业的每个环节,促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。5、建立住宅部品认证制度，积极培育住宅产业现代化基地。在开展住宅性能认定基础上，我们将通过对住宅部品的标准性、通用性、安全性、耐久性、经济性等性能评估认定，淘汰不符合产业政策和产业化技术要求的落后技术和产品，加快部品体系的建立和完善，促进我市住宅部品向产业化方向发展。同时根据我市经济的发展，积极培育和建立住宅产业部品基地，发挥产业基地研发、集约供应和推广
45、作用，形成一批产业特点鲜明，技术创新水平高，产业关联度强的住宅产业企业群体，加快住宅技术、部品的更新换代的步伐。6、加强宣传和引导，发挥住宅性能认定项目的示范作用。住宅产业化水平的提高需要全社会的共同参与，通过形式多样的宣传工作，引导居民形成良好的居住消费习惯，了解和参与住宅产业化工作。目前，我市已有国家康居示范工程三个，通过性能认定预审的项目七个，这些项目无论在工程质量和功能质量方面均有较高的水平。进一步加强对示范工程和住宅性能认定的宣传，通过以点带面的方式，引导开发企业，进一步提高住宅建设质量水平，整体推进住宅产业化水平的提高。来源：济南市建设委员会 作者：关于完善我国住宅性能认定制度的建
46、议 日本目前实施的住宅性能表示制度源于日本工业化住宅性能认定制度。日本工业化住宅性能认定制度从上个世纪七十年代开始实施，通过二十多年的实施，已经摸索了一些经验和教训。日本在年通过的住宅品质确保促进法，在将性能表示制度的适用范围扩展到所有住宅的时候，对运作的组织机构也进行了调整。我国在年、年制定商品住宅性能认定管理办法（试行）时参考的主要是日本工业化住宅性能认定制度的运作机制。而同期日本也正在制定住宅品质确保促进法，但我国不了解这个情况，更不了解其变化的实质内容。目前，介绍日本新发展，并重新审视和研究我国住宅性能认定制度的组织构架，有助于我国住宅性能认定制度的进一步完善。一、日本工业化住宅性能认
47、定制度 日本推行工业化住宅性能认定制度的目的 日本建设省在上个世纪七十年代开始推行工业化住宅性能认定制度，主要目的是推进和实施住宅生产工业化政策，以提供大量质优价廉的住宅，以满足日本国民的居住生活需要。住宅工业化主要通过企业的竞争予以逐步实现，工业化住宅性能认定制度对各企业开发的商品住宅给予正确评价，可以为消费者提供可资比较的、可靠的信息，保护消费者利益。认定的依据 年，日本建设省以号告示颁布了工业化住宅性能认定规程，以号告示颁布了工业化住宅性能认定技术基准。该规程和技术基准是进行评审和认定的依据。此后，规程和技术基准不断地予以修订，以适应住宅技术的发展。认定的基本内容 工业化住宅性能认定的基
48、本内容可概括为三个方面，即安全性、居住性和耐久性。在工业化住宅性能认定技术基准中，又将安全性、居住性和耐久性细化，如各项防火性能、保温隔热、隔音、采光、节能性能等，每个性能划分为-个等级，每个等级有具体指标，从而使住宅消费者根据各自的需求，具体地加以选择。认定的管理机构 年，日本建设大臣指定日本建筑中心作为工业化住宅性能认定的管理机关。认定的机构组织 由日本建筑中心设立认定委员会、规划委员会和技术审查专业委员会。认定委员会的组成和决策机制：认定委员会包括有关行政机构的官员、有经验的专业人员、消费者代表，由日本建筑中心理事长委任，定员在人以内。认定委员就评审和认定的标准、申请工业化住宅性能认定的
49、安全性、居住性、耐久性综合地陈述意见，日本建筑中心理事长听取认定委员的意见，进行决策。规划委员会的组成和职能：规划委员会由有经验的专业人员、消费者代表、有关行政机构的官员和工业化住宅行业代表组成。其职责根据有关认定计划而相应调整。技术审查专业委员会：由有经验的专业人员和有关行政机构的官员组成。其职责是根据认定的技术标准，对申请认定住宅的性能进行有关安全性、居住性、耐久性的技术审查，也对有关批量性、施工性、供应体制等进行审查。认定结果的公布：日本建筑中心理事长将评定结果向日本建设大臣提交报告，建设大臣批准认定并由建设省公布。出售住宅时应出示认定结果，经认定的住宅，自动成为住宅金融公库的资助对象，
50、认定有效期为三年。二、日本住宅性能评价的组织机构 依据住宅品质确保促进法实施的性能表示制度，从年开始实施。该法律年（日本平成年）月日参议院全会一致表决通过，年月日众议院全会一致表决通过，月日以法律第八十一号颁布，其后在年月日以法律第九十一号进行了修订。这样，日本对工业化住宅的认定制度，扩展到了全部住宅，对一般的不是工业化的新建住宅，也进行性能方面的评定。住宅性能评价机构的性质 住宅性能评价机构必须处在独立的第三者的位置，其资格由国土交通大臣批准。全日本目前有个住宅性能评价机构。最大的评价机构有多人。住宅性能评价机构资格要求 评价员人数要求。评价员人数取决于将要进行的住宅性能评价住宅种类、规模和