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1、天津天津银河国际购物中心银河国际购物中心租金调研分析报告租金调研分析报告天津乐城置业有限公司天津乐城置业有限公司 20112011年年3 3月月范围界定：天津中心城区时间界定：2010年底小白楼小白楼CBD南京路商业街南京路商业街东马路东马路商圈商圈滨江道商滨江道商圈圈和平路商圈和平路商圈天津零售商业分布情况天津零售商业分布情况天津零售商业市场分析天津零售商业市场分析20112011年年-2015-2015年，天津大中型商业物业新增供应量约为年，天津大中型商业物业新增供应量约为300300万平方米（中心城区）万平方米（中心城区）20122012年年-2015-2015年，商业建筑面积超过年，商
2、业建筑面积超过1010万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新增供应量大幅上扬。增供应量大幅上扬。天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低。新增存量商业物业存量及新增供应量商业物业存量及新增供应量范围界定：天津中心城区 体量界定：GFA 10,000以上时间界定：2010年底天津零售商业市场分析天津零售商业市场分析未来预估天津零售商业市场分析天津零售商业市
3、场分析百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点形式，形式，扣率在扣率在15-30%15-30%之间之间。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，整租租金整租租金为为1.1-2.51.1-2.5元起租元起租,1-3,1-3年进行租金调整，每次增幅为年进行租金调整，每次增幅为3%3%百货百货百货百货大型超市大型超市大型超市大型超市超市超市主要包括华润万家、津工超市、物
4、美等，租金为主要包括华润万家、津工超市、物美等，租金为元元/天天/平米平米超市超市便利店便利店在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较少。日本少。日本7-117-11已在天津开设多家便利店。已在天津开设多家便利店。便利店便利店天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静海都有折扣店的规划。海都有折扣店的
5、规划。折扣店折扣店折扣店折扣店家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。20102010年某家居卖场起租租金为年某家居卖场起租租金为1.71.7元元/天天/平米平米。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。专业
6、卖场专业卖场专业卖场专业卖场购物中心购物中心天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业态，未来态，未来3-53-5年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存。购物中心购物中心大型超市主要分布在大型居住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用大型超市主要分布在大型居住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用整租的经营模式，租金普遍较低，为整租的经营
7、模式，租金普遍较低，为1.2-21.2-2元元/天天/平米平米，各品牌之间租金差异不大。，各品牌之间租金差异不大。区域区域租金租金（人民（人民币/天天/平方米）平方米）价格价格（人民（人民币/平方米）平方米）一一类商圈商圈南京路、和平路、南京路、和平路、滨江道和小白楼区域等江道和小白楼区域等10-5010-5030,000-100,00030,000-100,000二二类商圈商圈东马路、友路、友谊路、奥运版路、奥运版块、海河沿、海河沿线等等5-205-2020,000-50,000 20,000-50,000 商圈租金概述商圈租金概述300300平米以内，首层临街店铺租金水平平米以内，首层临街
8、店铺租金水平和平路和平路 15-30南京路南京路 15-40滨江道滨江道 25-50小白楼小白楼 10-20南市南市 10-20友谊路友谊路 3-10水上公园水上公园 3-10一一类商圈商圈经过多年的多年的发展已非常成熟，固定展已非常成熟，固定客流量比客流量比较大，租大，租户经营比比较稳定，并定，并维持持着着较高的租金水平高的租金水平二二类商圈由于商圈由于业态及品牌的聚集度不及品牌的聚集度不够，客，客流量流量维持在持在较低的水平，各低的水平，各业态商商户的的进驻意愿均不意愿均不强烈，故租金烈，故租金维持在持在较低的水平，低的水平，且增且增长缓慢慢项目目位置位置商商业面面积（平方米（平方米)扣点
9、扣点定位定位百盛和平路/和平区42,00015-30%中端津乐汇南京路/和平区20,00018-28%中端国际商场南京路/和平区38,00015-28%中端 乐宾南京路/和平区89,0007-30%中端伊势丹南京路/和平区32,00020-30%中高端 海信广场小白楼/和平区58,0006-28%高端朗香街小白楼/和平区13,60010-15元/天/平方米中端欧乐时尚广场滨江道/和平区44,00014-26元/天/平方米中低端一类商圈主要零售物业租金水平一类商圈主要零售物业租金水平一般百一般百货收取租金方式收取租金方式为纯扣点，无固定底租，因此扣点相扣点，无固定底租，因此扣点相对较高高乐宾、海
10、信广、海信广场内有奢侈品牌和快速内有奢侈品牌和快速时尚品牌，扣点依据品牌的市尚品牌，扣点依据品牌的市场情况制定情况制定项目名称目名称位置位置商商业面面积（平方米（平方米)扣点扣点定位定位新世界广场东马路南开区55,00020-28%中端远东百货东马路南开区69,00018-28%中高端友谊商厦友谊路河西区28,0005-30%高端奥城时代广场宾水西路南开区120,000外铺：5-10元/天/平方米内铺：3.5元/天/平方米中端嘉茂广场海河区域河西区70,0002-12元/天/平方米中端二类商圈主要零售物业租金水平二类商圈主要零售物业租金水平从扣点上看，百从扣点上看，百货的扣点在各商圈内的差异不
11、大，品牌差异的扣点在各商圈内的差异不大，品牌差异较大大固定租金在一、二固定租金在一、二类商圈的差异相商圈的差异相对较大大 银河国际购物中心总商业建筑面积银河国际购物中心总商业建筑面积236,700236,700平米平米 除百货、影院、冰场部分，共有除百货、影院、冰场部分，共有278278个店铺，个店铺，74,09074,090平米的租赁面积平米的租赁面积租金体系定价思路租金体系定价思路超大体量超大体量购物中心购物中心市场分析市场分析崭新的崭新的商业项目商业项目地处地处非成熟非成熟商业区商业区周边区域周边区域大规模大规模城区改造城区改造地铁线路地铁线路2014年年通车通车消费者到此的消费习惯需要
12、时间去培养消费者到此的消费习惯需要时间去培养商户在此开设店铺需要时间去培养商户在此开设店铺需要时间去培养商户在此选址具有一定的经营风险商户在此选址具有一定的经营风险银河国际购物中心银河国际购物中心培养期乐观估计培养期乐观估计3-53-5年年零售商户分析零售商户分析商户类型商户类型租期租期租金租金天津市场情况天津市场情况对对“我们我们”的贡献的贡献奢侈品牌奢侈品牌8-158-15年年通常为纯扣点方式，扣点为通常为纯扣点方式，扣点为5-10%5-10%除按其可接受的商务条款外，除按其可接受的商务条款外，通常还有其他的附加条件，如通常还有其他的附加条件，如装修补贴、承诺营业额等装修补贴、承诺营业额等
13、提升项目整体档次及提升项目整体档次及商业影响力商业影响力快速时尚快速时尚10-1510-15年年ZARAZARA、H&MH&M等为代表的品牌为纯扣等为代表的品牌为纯扣点方式，扣点为点方式，扣点为5-7%5-7%优衣库等品牌可接受固定租金与扣优衣库等品牌可接受固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为点两者取高的方式，扣点为7-12%7-12%按其可接受的商务条款，此外按其可接受的商务条款，此外要根据其要求提供一定的内部要根据其要求提供一定的内部改造（打楼板）和设备设施改造（打楼板）和设备设施（店铺内部电梯）（店铺内部电梯）品牌效应好，带动人品牌效应好，带动人流，发展稳定后有客流，发展稳定后有客观的营
14、业额抽成观的营业额抽成国际品牌国际品牌5-85-8年年通常为固定租金与扣点两者取高的方通常为固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为式，扣点为8-15%8-15%根据品牌的档次在固定租金上根据品牌的档次在固定租金上给予一定的优惠给予一定的优惠维系购物中心的经营维系购物中心的经营品质的中坚品牌品质的中坚品牌其他零售其他零售3-53-5年年通常为固定租金与扣点两者取高的方通常为固定租金与扣点两者取高的方式，扣点为式，扣点为10-20%10-20%市场情况参差不齐，目前多在市场情况参差不齐，目前多在百货内经营，以纯扣点的方式百货内经营，以纯扣点的方式租赁租赁丰富购物中心的品牌丰富购物中心的品牌组合，满足
15、大众多样组合，满足大众多样性的消费需求，带动性的消费需求，带动一般消费客流的品牌一般消费客流的品牌餐饮商户分析餐饮商户分析商户类型商户类型租期租期租金租金天津市场情况天津市场情况对对“我们我们”的贡献的贡献大型及高端餐饮大型及高端餐饮10-1510-15年年固定租金、两者取高固定租金、两者取高及纯抽成的方式均有及纯抽成的方式均有依餐饮的档次而定，如俏江南在依餐饮的档次而定，如俏江南在天津以纯抽成的方式租赁天津以纯抽成的方式租赁对项目整体档次有提升，对项目整体档次有提升，目的性比较强的餐饮类型目的性比较强的餐饮类型中型特色餐饮中型特色餐饮8-108-10年年固定租金或两者取高固定租金或两者取高多
16、以固定租金的方式，近一年已多以固定租金的方式，近一年已经开始有两者取高的个案，如海经开始有两者取高的个案，如海信广场的星巴克信广场的星巴克对大众消费上吸引客户、对大众消费上吸引客户、目的性强的餐饮类型目的性强的餐饮类型快速及休闲餐饮快速及休闲餐饮5-85-8年年固定租金或两者取高固定租金或两者取高维持客流，满足大众消费维持客流，满足大众消费咖啡饮品及甜品咖啡饮品及甜品3-53-5年年固定租金或两者取高固定租金或两者取高购物中心所必须的，增加购物中心所必须的，增加消费者停留时间消费者停留时间其它商户分析其它商户分析商户类型商户类型租期租期租金租金天津市场情况天津市场情况对对“我们我们”的贡献的贡
17、献电玩电玩10-1510-15年年投资成本高，投资回收投资成本高，投资回收期长，固定租金较低期长，固定租金较低尚无有代表性的高品质经营场所，尚无有代表性的高品质经营场所，租金在租金在2-52-5元元/平米平米/天天能做儿童嘉年华这样在天能做儿童嘉年华这样在天津独一无二的特色店，将津独一无二的特色店，将成为项目一大亮点，带动成为项目一大亮点，带动家庭消费家庭消费大中型电器卖场大中型电器卖场10-1510-15年年固定租金方式，承受租固定租金方式，承受租金水平较低金水平较低卖场面积一般较大，租金在卖场面积一般较大，租金在1.5-1.5-3 3元元/平米平米/天天丰富业态构成丰富业态构成书店及文化相
18、关书店及文化相关3-83-8年年固定租金方式，承受租固定租金方式，承受租金水平依面积而定，总金水平依面积而定，总体水平低于一般零售体水平低于一般零售依面积和所在区域而定，租金在依面积和所在区域而定，租金在2-52-5元元/平米平米/天天丰富业态构成丰富业态构成服务零售服务零售3-53-5年年固定租金方式，承受租固定租金方式，承受租金水平较低金水平较低总体租金水平较低，租金在总体租金水平较低，租金在1-51-5元元/平米平米/天天辅助性的商业配套，属于辅助性的商业配套，属于目的性的消费，是一站式目的性的消费，是一站式购物中心所必须的业态购物中心所必须的业态以固定租金与营业额抽成两者取高为主要租以
19、固定租金与营业额抽成两者取高为主要租金收取方式金收取方式u对于国际一线品牌及核心品牌，结合市场惯例，对于国际一线品牌及核心品牌，结合市场惯例，可采用纯抽成的形式可采用纯抽成的形式u对于各业态指标性的核心品牌租户可采用纯抽对于各业态指标性的核心品牌租户可采用纯抽成的形式成的形式u对于第一次进驻天津的国际品牌作为吸引策略对于第一次进驻天津的国际品牌作为吸引策略可采用纯抽成的形式可采用纯抽成的形式租金收取方式租金收取方式营业额抽成营业额抽成营业额抽成营业额抽成与保底租金与保底租金两者取高两者取高固定租金固定租金整体租金水平及各楼层基准租金整体租金水平及各楼层基准租金根据对天津商业物业租金市场的分析、
20、对银河国际购物中心的评估，制定以下整体根据对天津商业物业租金市场的分析、对银河国际购物中心的评估，制定以下整体租金及楼层基准租金租金及楼层基准租金楼层楼层第一年租金第一年租金单位：元单位：元/平米平米/天天L114.98L29.54L34.58L43.92L52.85B15.52整体平均租金7.43注：对于已纯抽成方式收取租金的商户，已预估营业额推算固定租金，未来租金实注：对于已纯抽成方式收取租金的商户，已预估营业额推算固定租金，未来租金实际收取数额有一定的不确定性际收取数额有一定的不确定性与人流入口距离越近，租金越高与人流入口距离越近，租金越高与垂直交通距离越近，租金越高与垂直交通距离越近，
21、租金越高与推广平台距离越近，租金越高与推广平台距离越近，租金越高面积越大，租金越低面积越大，租金越低同样进深的同样进深的店铺店铺，展示面宽的店铺租金高于展示面窄的店铺，展示面宽的店铺租金高于展示面窄的店铺形状规则形状规则的店铺租金高于形状不规则的店铺的店铺租金高于形状不规则的店铺双边动线两侧店铺的租金高于单边动线一侧的店铺双边动线两侧店铺的租金高于单边动线一侧的店铺目的性强的主力店周边相关业态店铺，租金略高目的性强的主力店周边相关业态店铺，租金略高根据规划业态的不同租金会有差别，总体水平上零售高于餐根据规划业态的不同租金会有差别，总体水平上零售高于餐饮，餐饮高于娱乐，娱乐高于服务饮，餐饮高于娱
22、乐，娱乐高于服务店铺租金定价依据店铺租金定价依据在楼层基准租金的基础在楼层基准租金的基础上做店铺的评估，同一上做店铺的评估，同一楼层店铺评估依据如下楼层店铺评估依据如下租金增长比例租金增长比例业态业态2012.6-2012.6-2013.52013.52013.6-2013.6-2014.52014.52014.6-2014.6-2015.52015.52015.6-2015.6-2016.52016.52016.6-2016.6-2017.52017.5零售零售-5%5%5%5%15%15%8%8%餐饮餐饮-3%3%3%3%3%3%3%3%娱乐娱乐-10%10%10%10%10%10%10%
23、10%服务服务-5%5%5%5%15%15%8%8%20122012年年5 5月月 20132013年年5 5月月 20142014年年5 5月月 培养期培养期成长期成长期20152015年年5 5月月 20162016年年5 5月月 20172017年年5 5月月 地铁地铁5、6号线通车号线通车20182018年年5 5月月 对不同商户需要吸引政策，国际一二线品牌租户、第一次进对不同商户需要吸引政策，国际一二线品牌租户、第一次进驻天津的品牌租户、对其他商户有带动作用的核心品牌租户、驻天津的品牌租户、对其他商户有带动作用的核心品牌租户、需求面积比较大的主力店商户均有比较大的优惠幅度需求面积比较大的主力店商户均有比较大的优惠幅度租金方案的使用总则租金方案的使用总则关键词关键词内部掌握的底内部掌握的底租租必要的调整必要的调整目标租户导向目标租户导向铺位调整，会带来租金的变更铺位调整，会带来租金的变更 会根据招商进程，做租金的上下调整会根据招商进程，做租金的上下调整 市场竞争条件的变化会带来租金体系的调整市场竞争条件的变化会带来租金体系的调整此租金方案作为发展商、商管公司及第一太平戴维斯三方的内部此租金方案作为发展商、商管公司及第一太平戴维斯三方的内部掌握数据，不会透露给包括其他代理行在内的任何第四方掌握数据，不会透露给包括其他代理行在内的任何第四方谢 谢！