房地产法律制度.doc

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1、第_次课摘 要授 课 题 目 （章、节） 7 房地产法律制度（1）教学内容及重点难点：教学内容：介绍城市房地产管理法、房地产开发用地的使用方式以及房地产企业的开发资质重点难点：城市房地产管理法内 容复习：招投标相关规定7.1概述一、城市房地产管理法的概念城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地管理关系、房地产开发管理关系、房地产交易管理关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。城市，是指一个相对永久性的、高度组织起来的、人口集中的地方。城市是人类发展到一定阶段的产物，是人类由原始时代进入文明时代的

2、一个重要标志。关于城市这一概念的法律表述见于1989年12月26日第七届全国人大常委会第十一次会议通过的中华人民共和国城市规划法第3条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里所说的镇，是指建制镇。所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般又称作不动产，因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。作为我国的一个新兴

3、行业，房地产业已经成为第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。二、城市房地产管理法的基本原则根据城市房地产管理法总则的相关规定，可以归纳出本法的三项原则，这三项原则的精神贯穿于本法的各章节之中，是从事房地产开发用地出让、划拨以及房地产开发、交易和管理均应遵循的基本原则。（一）国有土地有偿、有限期使用原则。这一原则包含了以下三方面的含义：1国有土地有偿使用。房地产开发用地的土地使用权，一般通过土地使用权出让途径获得，即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金；2国有土地有限期使用。实行国

4、有土地使用制度改革后，改变了无限期使用国有土地的做法，国家出让给土地使用者的土地使用权是有一定年限的；3在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的土地使用权划拨方式供应土地使用权。城市房地产管理法规定了可以适用土地使用权划拨的四种情形：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。（二）经济、社会和环境效益相统一的原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入产出的比例，为

5、投资者带来可观的经济效益。社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以及产生的积极效果。环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效益不仅包括自然环境，还包括社会环境。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。（三）维护房地产权利人合法权益的原则。在我国，房地产权利人是指依法对房地产享有某种权利的公民和法人。为了保障房地产权利人的合法权益，城市房地产管理法作了一系列重要的规定：一是规定房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在

6、出让合同约定的使用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿；土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；三是依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产；依法取得的房屋所有权连通该房屋占范围内的土地使用权均可设定抵押权；四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应当具备的条件；五是规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度等。三、我国房地产法的立法概况1988年的宪法修正案确立了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的制度。在此基础上，国家修改了土地管理法，颁布了城市规划法，国务院相继颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

7、暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法等一系列与房地产相关的条例、规定。各省、市、自治区根据这些立法精神，也相继先后颁布了一系列地方性房地产法规、规章，加强对房地产业的法律调整，促使房地产业如火如荼的发展起来。为了进一步完善我国社会主义市场经济法律体系，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展， 1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次会议通过了中华人民共和国城市房地产管理法，并于1995年1月1日起施行。这是我国城市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理的规范化，奠定了法制基础。城市房地产管理法第2条明确指出了该法的适用范

8、围是：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。四、房地产管理部门城市房地产管理法第6条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全国房地产工作。”国务院建设行政主管部门指的是建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留建设部，把它作为综合管理全国建设事业的政府部门。它的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。国务院土地管理部门指的是1998年3月国务院机构改革中设立的国土资源部，该部由原地质矿产部、国家土

9、地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建，其主要职能是：主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用。城市房地产管理法第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”目前，我国的地方各级房产管理、土地管理部门的设置及职责各不相同。有的城市设国土房管局，有的城市设规划国土局，有的城市设规划国土房管局，因此，城市房地产管理法将县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及职权划分交由省级人民政府确定。7.2房地产开发用地一、土地使用权出让（一）土地使用权出让的概念及特点土地使用权出让，是指国家将国

10、有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有以下的法律特征：第一，土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家。根据城市房地产管理法第14条第2 款的规定，土地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权。土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。城市房地产管理法没有对受让方的范围作出限制。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

11、暂行条例第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”、由此规定可见，受让方一般不受限制，除非法律另有规定。第二，土地使用权出让双方的基本权利与义务。城市房地产管理法第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第16条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约

12、定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”第三，土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。土地使用权出让的客体是国有土地使用权，而不是国有土地使用权。根据宪法第10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式；国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外，规定出让土地使用权的期限，是土地使用权出让的重要内

13、容。第四，土地使用权出让是要式法律行为。土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。（二）土地使用权出让的年限出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，城市房地产管理法对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。据此，中华人民共和国国有土地使用

14、权出让和转让暂行条例第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。（三）土地使用权的出让方式土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不

15、能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因此，我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。1拍卖出让拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。2招标出让招标出，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者

16、个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。3协议出让协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让

17、土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。协议、招标、拍卖是法定的三种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。（四）土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权

18、利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。城市房地产管理法第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。1出让方的权利义务出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用

19、权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。2受让方应履行的义务受让方应履行的义务主要有以下三项：第一，在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：1出让土地的位置、面积

20、、界线等土地自然状况；2出让金的数额、支付方式和支付期限；3土地使用期限；4建设规划设计条件，也称使用条件；5定金及违约责任。（五）土地使用权的终止和续期1土地使用权终止土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让人丧失土地使用权。城市房地产管理法规定了导致受让人土地使用权终止的四种原因：（1）使用年限届满城市房地产管理法第21条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”（2）根据社会公共利益的需要而提前收回城市房地产管理法第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用

21、年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”（3）因逾期开发而被无偿收回根据城市房地产管理法第25条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（4）土地灭失土地灭失，是指由于自然力量造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。如因地震而使原有土地

22、变成湖泊或河流等。土地灭失，导致土地使用权客体丧失，受让人因此而终止其土地使用权。2土地使用权期满后的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。对于土地使用者的续期申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。二、土地使用权划拨（一）土地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法

23、规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨国有土地使用权是国有土地无偿、有限期使用制度的一种例外和补充。（二）土地使用权划拨的范围根据城市房地产管理法第23条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施用地和公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。 7.3房地产开发（一）房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开

24、发和房屋开发在内的开发经营活动。为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，国务院于1998年7月20日颁布并实施了城市房地产开发经营管理条例。条例第2条明确规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”（二）房地产开发的原则城市房地产管理法第24条对房地产开发的原则、方针作了规定。1房地产开发必须严格执行城市规划城市规划法第29条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”房地产开发是城市开发建设的重要

25、组成部分，必须严格执行城市规划，这也是城市规划得以落实的重要保证。2房地产开发必须坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一房地产开发不仅在房地产业中占据举足轻重的位置，同时也对社会经济发展、城市建设和发展以及社会文化发展带来深刻的影响。因此，房地产开发活动不仅要尽可能提高自身的经济效益以及对国家、社会的经济效益，同时要提高房地产开发对社会文化发展和生态环境的效益，并且要做到经济效益、社会效益和环境效益三者的统一。3房地产开发必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设是房地产开发的重要方针，也是我国房地产开发的有效经验。二、房地产开发的条件1开发主体合

26、法进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照城市房地产管理法规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。2依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发主体必须通过城市房地产管理法规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有国有土地使用证。城市房地产管理法第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”3在规定的期限内动工开发房地产以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地

27、用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。三、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前，我国房地产开发企业主要有三种：房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。房地产开发专营企业（通称专营公司），是以房地产开发经营为主的企业。根据建设部于1993年11月16日颁布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发专

28、营企业按资质条件划分为五个等级。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业，对兼营企业不定资质等级。房地产开发项目公司是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。（二）房地产开发企业设立的条件根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的规定，我国房地产开发企业的设立必须符合以下条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的经营场所；3有符合国务院规定的注册资本；城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。4有足够的专业技术人员；根据城市房地产开

29、发经营管理条例的规定，房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。5法律、行政法规规定的其他条件。目前，这一规定主要是指设立房地产开发有限责任公司或股份有限公司以及设立外商投资的房地产开发企业的，必须具备公司法和外商投资企业法有关的规定。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对于不符合规定条件的，不予登记。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。（三）房地产开发企业设立的程序1申请登记设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。根据1988年企业法人登记管理条例的规定，申请企业法人登记，经企业法人主管机关审核，准予登记注册的，领取企业法人营业执照，取得法人资格。依法需要办理企业法人登记的，未经企业法人登记主管机关核准登记注册，不得从事经营活动。2发给营业执照工商行政管理部门对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件的不予登记，并应当说明理由。3备案房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。备案制度是政府加强对房地产开发的管理措施之一。