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1、房地产交易概述房地产交易概述第一节第一节房地产交易概念房地产交易概念一、房地产交易定义一、房地产交易定义房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交易仅指房地产转让。易仅指房地产转让。在城市房地产管理法中，房地产交易包括房地产转让、房地在城市房地产管理法中，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。产抵押和房屋租赁。房地产转让、抵押和房屋租赁房地产转让、抵押和房屋租赁 房房地地产产转转让让，是是指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、赠赠与与或或者者其其他他合合法法方方式将其房地产转移给他人的行为。式将其房地产转移
2、给他人的行为。房房地地产产抵抵押押，是是指指抵抵押押人人以以其其合合法法的的房房地地产产以以不不转转移移占占有有的的方方式式向向抵抵押押权权人人提提供供债债务务履履行行担担保保的的行行为为。债债务务人人不不履履行行债债务务时时，抵抵押押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房房屋屋租租赁赁，是是指指房房屋屋所所有有权权人人作作为为出出租租人人将将其其房房屋屋出出租租给给承承租租人人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。二、房地产交易特征二、房地产交易特征 （一）房地产交易主体为平等的
3、民事主体（一）房地产交易主体为平等的民事主体（二）房地产交易内容由交易双方约定（二）房地产交易内容由交易双方约定（三）房地产交易的客体是房地产（三）房地产交易的客体是房地产 （四）房地产交易的法律事实是要式法律行为（四）房地产交易的法律事实是要式法律行为不能进行房地产交易的情况不能进行房地产交易的情况1 1我我国国宪宪法法禁禁止止任任何何组组织织或或者者个个人人买买卖卖或或者者以以其其他他形形式式非非法法转转让让土地，所以房地产交易土地，所以房地产交易不包括土地所有权不包括土地所有权流通。流通。2 2城城市市规规划划区区内内的的集集体体所所有有的的土土地地，经经依依法法征征收收转转为为国国有有
4、土土地地后后，该该幅幅土土地地的的使使用用权权方方可可有有偿偿出出让让。集集体体所所有有土土地地的的使使用用权权，不不得得直直接接进进入入房房地地产产市市场场，集集体体土土地地不不得得用用于于开开发发房房地地产产，所所以以房房地地产产交交易也易也不包括集体土地使用权的流通不包括集体土地使用权的流通。第二节第二节房地产交易一般要求房地产交易一般要求一、房地产交易合同的成立一、房地产交易合同的成立 房地产交易合同成立的一般要件房地产交易合同成立的一般要件 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容具
5、体确定，并表明经受要约人承合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。表示。承诺生效时合同成立。房地产交易合同成立的特殊要件房地产交易合同成立的特殊要件 房房地地产产交交易易合合同同应应当当采采用用书书面面形形式式，故故书书面面形形式式为为房房地地产产交交易合同成立的特殊要件。易合同成立的特殊要件。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。时合同成立。房地产交
6、易合同成立的行为承诺房地产交易合同成立的行为承诺 法法律律、行行政政法法规规规规定定或或者者当当事事人人约约定定采采用用书书面面形形式式订订立立合合同同，当当事事人人未未采采用用书书面面形形式式但但一一方方已已经经履履行行主主要要义义务务，对对方方接接受受的的，该该合合同同成成立立。采采取取合合同同书书形形式式订订立立合合同同，在在签签字字或或者者盖盖章章之之前前，当当事事人人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。缔约过失责任缔约过失责任 假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与签订房地假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒
7、与签订房地产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。承担损害赔偿责任。当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。二、房地产交易合同的有效二、房地产交易合同的有效房地产交易合同有效的基本要件房地产交易合同有效的基本要件 1 1房
8、地产交易主体具有完全民事行为能力房地产交易主体具有完全民事行为能力 参参与与房房地地产产交交易易的的公公民民和和法法人人，应应具具有有相相应应的的民民事事行行为为能能力力。作作为为房房地地产产交交易易主主体体的的公公民民，必必须须是是完完全全民民事事行行为为能能力力人人，限限制制民民事事行行为为能能力力人人或或无无民民事事行行为为能能力力人人不不能能直直接接参参与与房房地地产产交交易易（限限制制民民事行为能力人签订的合同，经其法定代理人追认后，该合同有效）。事行为能力人签订的合同，经其法定代理人追认后，该合同有效）。2 2房地产交易主体的意思表示真实房地产交易主体的意思表示真实房房地地产产交交
9、易易合合同同主主体体之之间间的的意意思思表表示示不不仅仅要要一一致致，而而且且要要真真实实。房房地地产产交交易易主主体体的的外外部部表表达达与与内内部部意意图图不不一一致致，即即意意思思表表示示不不真真实实，可可能能由由多多种种主主、客客观观原原因因造造成成。意意思思表表示示不不真真实实，可可能能导导致致房房地地产产交易合同无效（或者成为可变更、撤销的合同）。交易合同无效（或者成为可变更、撤销的合同）。3 3合合同同内内容容不不违违反反法法律律、行行政政法法规规的的强强制制性性规规定定，且且不不损损害害社社会会公共利益公共利益有效的房地产交易合同有效的房地产交易合同 凡依法成立的房地产交易合同
10、，不具有法律规定的无效情形的，凡依法成立的房地产交易合同，不具有法律规定的无效情形的，为有效的房地产交易合同。为有效的房地产交易合同。无效的房地产交易合同无效的房地产交易合同 有下列情形之一的，房地产交易合同无效：有下列情形之一的，房地产交易合同无效：（1 1）无民事行为能力人订立的；）无民事行为能力人订立的；（2 2）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（3 3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（4 4）以合法形式掩盖非法目的；）以合法形式掩盖非法目的；（5 5）损害社会公共利益；
11、）损害社会公共利益；（6 6）违反法律、行政法规的强制性规定。）违反法律、行政法规的强制性规定。无效的房地产交易合同自始没有法律约束力。无效的房地产交易合同自始没有法律约束力。效力待定的房地产交易合同效力待定的房地产交易合同 限限制制民民事事行行为为能能力力人人订订立立的的合合同同、不不具具有有代代理理权权限限的的人人订订立立的的合合同以及无处分权的人订立的房地产交易合同等，属于效力待定的合同。同以及无处分权的人订立的房地产交易合同等，属于效力待定的合同。行行为为人人没没有有代代理理权权、超超越越代代理理权权或或者者代代理理权权终终止止后后以以被被代代理理人人名名义义订订立立的的合合同同，未未
12、经经被被代代理理人人追追认认，对对被被代代理理人人不不发发生生效效力力，由由行行为为人承担责任。被代理人追认的，则对被代理人生效。人承担责任。被代理人追认的，则对被代理人生效。无无处处分分权权的的人人处处分分他他人人财财产产，经经权权利利人人追追认认或或者者无无处处分分权权的的人人订订立合同后取得处分权的，该合同有效。立合同后取得处分权的，该合同有效。可变更、撤销的房地产交易合同可变更、撤销的房地产交易合同 因因重重大大误误解解订订立立的的，在在订订立立合合同同时时显显失失公公平平的的房房地地产产交交易易合合同同，第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第三人一方有权请求人民法院或
13、者仲裁机构变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。更或者撤销。三、房地产交易合同的生效三、房地产交易合同的生效有效的房地产交易合同才能生效。有效的房地产交易合同才能生效。有有效效的的房房地地产产交交易易合合同同可可分分为为依依法法成成立立时时立立即即生生效效的的合合同同和和符符合合法定和约定特殊生效条件时生效的合同。法定和约定特殊生效条件时生效的合同。当当事事人人对对合合同同的的效效
14、力力可可以以约约定定附附条条件件。附附生生效效条条件件的的合合同同，自自条条件件成成就就时时生生效效；附附解解除除条条件件的的合合同同，条条件件成成就就时时失失效效。房房地地产产交交易易合合同同当当事事人人对对合合同同的的效效力力可可以以约约定定附附期期限限。附附生生效效期期限限的的合合同同，自自期期限限届至时生效；附终止期限的合同，自期限届满时失效。届至时生效；附终止期限的合同，自期限届满时失效。法法律律、行行政政法法规规规规定定应应当当办办理理批批准准、登登记记等等手手续续生生效效的的，依依照照其其规规定定。房房地地产产抵抵押押合合同同自自登登记记之之日日起起生生效效，故故房房地地产产抵抵
15、押押登登记记为为房房地地产产抵押合同生效的特殊要件。抵押合同生效的特殊要件。四、房地产交易的物权变动四、房地产交易的物权变动 按按照照我我国国城城市市房房地地产产管管理理法法的的规规定定，房房地地产产转转让让、抵抵押押，当当事事人人应应当当依依照照法法律律的的规规定定办办理理权权属属登登记记。根根据据城城市市房房屋屋权权属属登登记记管管理理办办法法关关于于“房房屋屋权权属属证证书书是是权权利利人人依依法法拥拥有有房房屋屋所所有有权权并并对对房房屋屋行行使使占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分权权利利的的唯唯一一合合法法凭凭证证”等等规规定定，房房地地产产转转让让和和房房地地产产抵抵押押的的
16、物物权权变变动动效效力力自自房房地地产产权权属属登登记记之之时时开开始，即房地产交易的物权变动，以房地产权属登记为要件。始，即房地产交易的物权变动，以房地产权属登记为要件。房屋承租人的权利不属于物权，故房屋租赁不存在物权变动问题。房屋承租人的权利不属于物权，故房屋租赁不存在物权变动问题。小结：房地产交易的法律流程小结：房地产交易的法律流程成立时立即生效成立时立即生效有效有效登记（物权变动）登记（物权变动）符合特殊条件时生效符合特殊条件时生效成立成立效力待定效力待定合同的订立合同的订立无效无效不成立不成立 房地产转让制度房地产转让制度第一节第一节 房地产转让概念房地产转让概念一、房地产转让定义一
17、、房地产转让定义 房房地地产产转转让让是是指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、赠赠与与或或者者其其他他合合法法方方式式将其房地产转移给他人的行为。将其房地产转移给他人的行为。二、房地产转让的法律特征二、房地产转让的法律特征（一）房地产转让人必须是房地产权利人（一）房地产转让人必须是房地产权利人 房房地地产产转转让让法法律律关关系系的的双双方方主主体体，一一方方为为转转让让人人，另另一一方方为为受受转转让让人人。转转让让人人即即房房地地产产的的卖卖方方、赠赠与与方方等等，受转让人是房地产的买方、受赠方等。受转让人是房地产的买方、受赠方等。（二）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利（二
18、）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利1 1国有土地使用权。国有土地使用权。2 2国有土地上的房屋所有权。国有土地上的房屋所有权。（三）房地产转让的方式包括买卖、赠与和其他合法方（三）房地产转让的方式包括买卖、赠与和其他合法方式式1 1房地产买卖。房地产买卖。2 2房地产赠与。房地产赠与。房地产转让的其他合法方式包括：房地产转让的其他合法方式包括：1 1以以房房地地产产作作价价入入股股，与与他他人人成成立立企企业业法法人人，房房地地产产权权属属发发生生变变更的；更的；2 2一一方方提提供供土土地地使使用用权权，另另一一方方或或者者多多方方提提供供资资金金，合合资资、合合作作开发开发经营房地产
19、，而使房地产权属发生变更的；经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3 3因企业被因企业被收购、兼并或合并收购、兼并或合并，房地产权属随之发生转移的；，房地产权属随之发生转移的；4 4以房地产以房地产抵债抵债的；的；5 5法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。（四）房地产转让属于要式民事法律行为（四）房地产转让属于要式民事法律行为房房地地产产转转让让的的双双方方主主体体，应应当当签签订订书书面面房房地地产产转转让让合合同同（房房地地产产买买卖卖合合同同、房房地地产产赠赠与与合合同同、房房地地产产互互换换合合同同等等）。房房地地产产转转让让合合同是房地产交易中最重要的合同。同是房地产
20、交易中最重要的合同。第二节第二节 房地产转让条件房地产转让条件一、房地产转让的禁止条件一、房地产转让的禁止条件 （一一）以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，不不符符合合本本法法第第三十八条规定的条件的三十八条规定的条件的 城市房地产管理法第三十八条规定了以出让方式取得土地使城市房地产管理法第三十八条规定了以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当符合的两项条件：一是按照出让合同约定已用权的房地产转让应当符合的两项条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发
21、，属于房屋建设工程的，完成开发投资出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房者其他建设用地条件，转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的以其他形式限制房地产权利的 （三）依法收回土地使用权的（三）依法收回土地使用权的以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的
22、的，如如出出让让年年限限届届满满而而未未续续期期，根根据据社社会会公公共共利利益益的的需需要要而而提提前前收收回回，以以及及因因逾逾期期开开发发而而被被无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权的的，土土地地使使用用者者即即丧丧失失土土地地使使用用权权。原原土土地地使使用用者者不不再再是是该项房地产的权利主体，也就无权转让该项房地产了。该项房地产的权利主体，也就无权转让该项房地产了。以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，如如因因依依照照土土地地管管理理法法第第十十九九条条的的规规定定收收回回用用地地单单位位的的土土地地使使用用权权，则则原原土土地地使使用用者者不不得得转转让让该该项房
23、地产。项房地产。（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的共共有有房房地地产产指指两两上上以以上上的的权权利利主主体体共共同同享享有有房房屋屋所所有有权权和和土土地地使使用权。共有房地产分为按份共有和共同共有两种形式。用权。共有房地产分为按份共有和共同共有两种形式。按按份份共共有有财财产产的的每每个个共共有有人人有有权权要要求求将将自自己己的的份份额额分分出出或或者者转转让让。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。共共有有房房地地产产，未未经经其其他他共共有有人人书书面面同同意意的的，不不得得转
24、转让让房房地地产产。这这就就要要求求，在在按按份份共共有有或或者者共共同同共共有有房房地地产产的的情情况况下下，如如部部分分共共有有人人要要转转让让房房地地产产，必必须须征征得得其其他他共共有有人人的的书书面面同同意意。这这样样规规定定，一一是是保保护护其其他他按按份份共共有有人人的的优优先先购购买买权权，二二是是保保护护其其他他共共同同共共有有人人对对共共有房地产的共同权利。有房地产的共同权利。（五）权属有争议的（五）权属有争议的权权属属有有争争议议的的房房地地产产不不得得转转让让。这这里里的的权权属属争争议议，应应当当指指各各种种内内容容的的房房地地产产权权属属争争议议，但但其其争争议议核
25、核心心是是房房地地产产产产权权的的争争议议。只只有有在在房房地地产产权权属属清清楚楚的的情情况况下下，房房地地产产权权利利人人才才可可转转让让房房地地产产。也也只只有有这样，才可有效地避免房地产转让中的权利瑕疵现象。这样，才可有效地避免房地产转让中的权利瑕疵现象。（六）未依法登记领取权属证书的（六）未依法登记领取权属证书的有有关关房房地地产产权权属属的的证证书书是是房房地地产产权权属属的的法法律律凭凭证证，凡凡未未依依法法取取得得房地产权属证书者，不得转让相应的房地产。房地产权属证书者，不得转让相应的房地产。（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
26、二、房地产转让的必备条件二、房地产转让的必备条件（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件条件1 1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书土地使用权证书2 2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的成开发投资总额的25%25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件地或者其他建设用地条件 3 3转让房地产时房屋已经建成的，还应当持
27、有房屋所有权证书转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备条件条件1 1土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2 2领有国有土地使用证；领有国有土地使用证；3 3具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4 4依依照照规规定定签签订订土土地地使使用用权权出出让让合合同同，向向当当地地市市、县县人人民民政政府府补补交交土土地地使使用用权权出出让让金金或或者者以以转转让让、出出租租、抵抵押押所所获获收收益
28、益抵抵交交土土地地使使用权出让金。用权出让金。可以不办理出让手续的情形可以不办理出让手续的情形1 1经经城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门批批准准，转转让让的的土土地地用用于于建建设设中中华华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；2 2私有住宅转让后仍用于居住的；私有住宅转让后仍用于居住的；3 3按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4 4同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5 5转转让让的的房房地地产产暂
29、暂时时难难以以确确定定土土地地使使用用权权出出让让用用途途、年年限限和和其其他条件的；他条件的；6 6根据城市规划土地使用权不宜出让的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；7 7县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。让方式的其他情形。第三节第三节 房地产转让合同房地产转让合同一、房地产转让合同分类一、房地产转让合同分类 房房地地产产转转让让合合同同，是是指指房房地地产产转转让让人人与与受受让让人人就就转转移移房房地地产产而而成成立立的的书书面面协协议议。主主要要包包括括：房房地地产产买买卖卖合合同同 、房房地地产
30、产赠赠与与合合同同、房地产产权互换合同。房地产产权互换合同。房地产买卖合同房地产买卖合同房房地地产产买买卖卖合合同同，是是指指房房地地产产买买方方与与卖卖方方就就转转移移房房屋屋所所有有权权、土土地地使使用用权权和和支支付付房房地地产产价价款款等等房房地地产产买买卖卖事事宜宜所所达达成成的的书书面面协协议议。房地产买卖合同具有以下法律特征：房地产买卖合同具有以下法律特征：（1 1）房地产买卖合同是转移房屋所有权和土地使用权合同）房地产买卖合同是转移房屋所有权和土地使用权合同房地产买卖合同由此不同于房屋租赁合同。房地产买卖合同由此不同于房屋租赁合同。（2 2）房地产买卖合同是等价有偿的双务合同）
31、房地产买卖合同是等价有偿的双务合同房地产买卖合同由此不同于房地产赠与合同。房地产买卖合同由此不同于房地产赠与合同。（3 3）房地产买卖合同的标的物是不动产和特定物）房地产买卖合同的标的物是不动产和特定物（4 4）房地产买卖合同是要式合同）房地产买卖合同是要式合同房地产买卖合同必须是书面合同，而不能是口头合同。房地产买卖合同必须是书面合同，而不能是口头合同。房地产赠与合同房地产赠与合同房房地地产产赠赠与与合合同同，是是指指房房地地产产赠赠与与人人自自愿愿将将自自己己拥拥有有的的房房屋屋所所有有权和土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。权和土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受
32、赠与的协议。房房地地产产赠赠与与合合同同具具有有以以下下法法律律特特征征：（1 1）房房地地产产赠赠与与合合同同是是无无偿偿合同；（合同；（2 2）房地产赠与合同是要式合同。）房地产赠与合同是要式合同。房地产赠与合同包括以下主要条款：房地产赠与合同包括以下主要条款：（1 1）赠与双方当事人，即赠与人和受赠人；）赠与双方当事人，即赠与人和受赠人；（2 2）赠与房地产基本情况；）赠与房地产基本情况；（3 3）赠与人的意思表示；）赠与人的意思表示；（4 4）受赠人的意思表示；）受赠人的意思表示；（5 5）交付时间；）交付时间；（6 6）赠与人所附义务；）赠与人所附义务；（7 7）其他约定的条款。）其
33、他约定的条款。房地产产权互换合同房地产产权互换合同房房地地产产产产权权互互换换合合同同，是是指指不不同同产产权权人人交交换换房房屋屋所所有有权权和和国国有有土土地使用权的合同。地使用权的合同。房地产产权互换合同具有以下法律特征：房地产产权互换合同具有以下法律特征：（1 1）房房地地产产产产权权互互换换合合同同是是关关于于房房屋屋所所有有权权和和国国有有土土地地使使用用权权转转移的合同移的合同（2 2）房地产产权互换合同是等价有偿的双务合同）房地产产权互换合同是等价有偿的双务合同（3 3）房地产产权互换合同是要式合同）房地产产权互换合同是要式合同房房地地产产产产权权互互换换合合同同包包括括以以下
34、下主主要要条条款款：（1 1）产产权权互互换换当当事事人人；（2 2）互互换换标标的的物物基基本本情情况况；（3 3）双双方方互互换换房房地地产产产产权权的的意意思思表表示示；（4 4）双双方方关关于于差差价价补补偿偿的的约约定定；（5 5）双双方方换换房房地地产产产产权权的的交交付付时时间；（间；（6 6）违约责任；（）违约责任；（7 7）纠纷的解决；（）纠纷的解决；（8 8）其他约定的条款。）其他约定的条款。二、商品房买卖合同示范文本二、商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本（商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171GF-2000-0171）主要内容包括：主要内容包括：1 1
35、合同双方当事人；合同双方当事人；2 2项目建设依据；项目建设依据；3 3商品房销售依据；商品房销售依据；4 4买受人所购商品房基本情况；买受人所购商品房基本情况；5 5计价方式与价款；计价方式与价款；6 6面积确认及面积差异处理；面积确认及面积差异处理；7 7付款方式及期限；付款方式及期限；8 8买受人逾期付款的违约责任；买受人逾期付款的违约责任；9 9交付期限；交付期限；1010出卖人逾期交房的违约责任；出卖人逾期交房的违约责任；1111规划、设计变更的约定；规划、设计变更的约定；1212交接；交接；1313出卖人的产权保证；出卖人的产权保证；1414出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任；
36、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任；1515出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；1616关于产权登记的约定；关于产权登记的约定；1717保修责任；保修责任；1818关于公共部位和设施的约定；关于公共部位和设施的约定；1919纠纷解决方式（仲裁或者诉讼）；纠纷解决方式（仲裁或者诉讼）；2020四四个个附附件件，即即房房屋屋平平面面图图，公公共共部部位位与与公公用用房房屋屋分分摊摊建建筑筑面面积构成说明，装饰、设备标准及合同补充协议。积构成说明，装饰、设备标准及合同补充协议。三、房地产转让中的特殊问题三、房地产转让中的特殊问题出租房买
37、卖问题出租房买卖问题1 1买卖不破租赁。买卖不破租赁。2 2出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。3 3承承租租人人享享有有以以同同等等条条件件优优先先购购买买的的权权利利。-是是为为保保护护承承租租人人的的居居住住利利益益。但但新新的的房房屋屋租租赁赁合合同同解解释释F24F24规规定定了了四四种种不不得得主主张张优优先先购购买买权权的的情形！情形！最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释纷案件具体应用法律若干问题的解释已于2009年6月22日由最
38、高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。关于优先购买权的救济民法通则F118，承租人的优先购买权受侵害的，可请求法院确认无效请求法院确认无效。但是房屋租赁合同解释F21废止了这一规定，这是为了保护第三人利益和维护交易安全，同时给出了
39、救济途径：请求出租人承担损害赔偿责任！第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。抵押房地产买卖问题抵押房地产买卖问题 根根据据担担保保法法的的有有关关规规定定，抵抵押押期期间间，抵抵押押人人转转让让已已办办理理登登记记的的抵抵押押房房地地产产的的，应应当当通通知知抵抵押押权权人人并并告告知知受受让让人人转转让让物物已已经经抵抵押押的的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受
40、让人的，转让行为无效。根据根据物权法物权法第一百九十一条第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人所得的价款向抵押权人提前清偿债务提前清偿债务或者或者提存提存。转让的价款超过债权。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。【抵押权人同意抵押权人同意转让、告知受让人，知道权利瑕疵合同法转让、告知受让人，知道权利瑕疵合同法F150】抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让
41、抵押财产，但受让人让人代为清偿债务消灭抵押权代为清偿债务消灭抵押权的除外。的除外。【并非绝对无效】2009.3-55甲公司向某银行贷款甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？A不论银行是否同意
42、转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权仍然对该房屋享有抵押权B如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户转让，房屋管理部门均应当准予过户C如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，
43、房屋管理部门均应当准予过户门均应当准予过户优先购买权问题优先购买权问题1 1按份共有人的优先购买权按份共有人的优先购买权2 2承租人的优先购买权承租人的优先购买权3 3住户对公有住房的优先购买权住户对公有住房的优先购买权4 4原公房出售单位的优先购买权原公房出售单位的优先购买权5.5.典权人的优先购买权典权人的优先购买权【注意注意】房屋抵押权人无优先购买权房屋抵押权人无优先购买权典当概述人们习惯于将“典”与“当”并提，称为“典当”，最高人民法院的解释文件中常说“典当关系”，若干年北京、上海、广州等城市就出现了“典当行”。其实，“典”和“当”是不同的两种民法制度。所谓“当”，就是“当铺”。红楼梦
44、里的薛宝钗家里就是开“当铺”的。电视剧大宅门也有“当铺”。现在各地都开设有“当铺”，“典当行”是“当铺”的另一种称呼。“当”就是现行担保法上规定的“质押”。假设我们现在急用一笔钱，又不想向亲戚朋友借，我们就可以把家里暂时不用的财产如首饰，拿到当铺去“当”一笔钱。实际是我们从当铺借款，把自己的财产（如首饰）交给当铺作为担保品（称为“质物”），当铺对该质物（首饰）享有一种担保物权，称为“质权”。我们从当铺取得借款的同时拿到一张“当票”，“当票当票”就是质押借款合同书就是质押借款合同书。在我们与当铺之间的质押借款合同关系中，当铺是出借人和质权人，我们是借款人和出质人。“当票”上约定的期限届满，如果我
45、们的经济情况好转，就可以拿一笔同样数额的钱附上约定的利息，到当铺把首饰“赎”回来。实际是清偿我们欠“当铺”的债务，使当铺在我们的首饰上的质权归于消灭，当铺当然会把首饰退还我们。如果我们的经济情况没有好转，拿不出钱去“赎当”，就成了“死当”，当铺即取得首饰的所有权，我们对首饰的所有权归于消灭，当然我们欠当铺的那笔债务也一笔勾销。等于是以首饰的所有权“抵偿”了我们欠当铺的债务。因为经营当铺是一种特殊营业，当铺对我们的首饰享有的担保物权，叫“营业质权”。“营业质权”是一种特殊的“质权”，要说明其特殊性，须先说明什么是“质权”。按照我国担保法第六十三条的规定：所谓“质权”，是指债务人将自己的动产交给债
46、权人占有，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人以该动产折价或者从拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的权利。用动产如珠宝、首饰等设定的质权，称为“动产质权”，用财产权利如股票、汇票、存款单、国库券等设定的质权，称为“权利质权”。【这里有个“清算”的义务，否则构成“流质条款”而无效】人们习惯于将“典”、“当”并提，而其实“典”和“当”是不同的法律制度。“当”就是“当铺”，是“营业质权”。现在介绍“典”。“典”是“典权”，是中国特有的民法制度。中国传统思想认为，子孙如果出卖祖宗留下的产业（房屋、土地），就是“败家子”、“不肖子孙”，将被众人耻笑。因此非到万不得已，绝不轻易出卖祖产。急需一笔资金而又
47、不愿出卖祖产背负“败家子”的恶名，怎么办？我们的先辈凭借中国人的智慧，发明了一种既能保持财产所有权又能够解决资金困难的两全其美的办法，这就是“典权”制度。按照典权制度，急需资金的人把自己的不动产（房屋、土地）“典”给他人占有、使用、收益，并从该他人收取一笔差不多等于卖价的金额，以解决面临的资金困难。因急需资金而交出不动产的一方，称为出典人；以支付一笔金额为代价占有该不动产的一方，称为典权人；该不动产称为“典物”；该笔差不多等于卖价的金额，称为“典价”。典权人所享有的权利，就是“典权”：因支付典价而对他因支付典价而对他人（出典人）的不动产进行占有、使用、收益的权人（出典人）的不动产进行占有、使用
48、、收益的权利。利。从出典人方面说，首先是取得了一笔差不多等于卖价的金额以解决燃眉之急。其次，因为采取的是“出典”而不是“出卖”，虽然典物的占有、使用、收益归了典权人，但出典人仍旧是所有权人，他仍旧保有典物的所有权，这就使他回避了出卖祖产的“败家子”的恶名。最后，待典期届满时，如果出典人的经济状况好转，他可以返还一笔与典价相同的金额，赎回“典物”；如果出典人的经济状况没有好转，他还可以要求典权人再支付一笔相当于典物时价与典价的差额的金额（找贴），最终,把典物的所有权让与占有人。从典权人方面说，首先是取得了对典物的占有、使用、收益之权。其次，他虽然名义上不是典物的所有权人，却有所有权人之实，他不仅
49、有权对典物占有、使用、收益，于必要时还有权将典物“出租”或者“转典”他人，差别仅仅是不能将典物出卖。最后，典期届满时，如果出典人回赎典物，则典权人还可以取回当年所支付给出典人的“典价”；如果出典人无力回赎，则典权人只需再支付一笔相当于典物时价与典价的差额的金额，即可最终获得典物的所有权。以房地产赠与形式规避法律问题以房地产赠与形式规避法律问题以以房房地地产产赠赠与与形形式式规规避避法法律律，主主要要存存在在于于以以下下两两种种情情形：形：（1 1）以房地产赠与形式掩盖房地产买卖事实；）以房地产赠与形式掩盖房地产买卖事实；（2 2）以以房房地地产产赠赠与与形形式式逃逃避避其其应应履履行行的的义义
50、务务（如如债债务务，抚养、扶养、赡养义务等）。抚养、扶养、赡养义务等）。以以合合法法形形式式掩掩盖盖非非法法目目的的的的民民事事行行为为是是无无效效的的。赠赠与与人人为为了了逃逃避避应应履履行行的的法法定定义义务务，将将自自己己的的财财产产赠赠与与他他人人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。避税方法：假赠与真买卖避税方法：假赠与真买卖目前赠与只交纳房屋评估价格3%的契税及公证费，因此有些买卖双方的当事人为了避税，采用赠与的方式逃避税费。通过赠与的方式进行房屋买卖存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国合同法中规