英德市房地产市场调研报告课件.ppt

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009英德市房地产市场调研报告英德市房地产市场调研报告 本本PPTPPT课件仅供学习交流使用课件仅供学习交流使用 请学习完毕自行删除请学习完毕自行删除 本本PPTPPT课件仅供学习交流使用课件仅供学习交流使用 请学习完毕自行删除请学习完毕自行删除 本本PPTPPT课件仅供学习交流使用课件仅供学习交流使用 请学习完毕自行删除请学习完毕自行删除报告框架报告框架英德市经济环境分析英德市经济环境分析英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析本案审视本案审视1 12 23 3工程开展建议工程开展建议4 4英德

2、市经济环境分析英德市经济环境分析1 1p城市概况城市概况p宏观经济开展宏观经济开展p产业构造产业构造p城市规划城市规划Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析 /城市概况城市概况英德市是广东省国土面积最大的县级行政区英德市是广东省国土面积最大的县级行政区 英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州 138公里，到广州白云机场 89公里；北距韶关 90公里，全市总面积5671平方公里，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境

3、分析 /城市概况城市概况近年来城市化开展不断加速，近年来城市化开展不断加速，2021 2021 年城市人口超过年城市人口超过4040万人万人地区人口数（人）比重（%）地区人口数（人）比重（%）2000年2010年2000年2010年英城16958413.9118石灰铺328033.373.48沙口355534.333.77石牯塘309123.143.28望埠514255.55.46下太95600.931.01横石水276192.912.93波罗84011.190.89桥头306943.133.26横石塘226422.452.4青塘327143.273.47大洞88181.390.94白沙284

4、192.793.02连江口309913.373.29大站380634.714.04黎溪325173.083.45西牛385194.834.09水边116311.541.23九龙4106354.36英红281193.262.98含光583896.686.2东华906849.069.62大湾549016.615.83黄花282823.563合合 计计942,303人（不包括外来人口）2021年英德市24个镇/区总人口为94.2万人，其中城市人口19.96万人，且近两年随着城市化进程加快，城市人口增长迅速，涨幅均在1418%之间。2021 年英德城市人口规划将超40万，未来5年将有超20万的人口进入

5、英德城区。数据来源：英德市统计公报数据来源：英德市统计公报Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析/宏观经济开展宏观经济开展经济高速开展，成为清远市首个财政收入突破经济高速开展，成为清远市首个财政收入突破1111亿元的市亿元的市 2009 2010 210.67亿元亿元168.54亿元亿元25%英德市全年生产总值英德市全年生产总值 2009 2010 21090元元17230元元22.4%英德市人均生产总值英德市人均生产总值2021年全市实现生产总值210.67亿元，同比增长25%；实现人均生产总值21090元，增长22.4%；实现地方财政一般预算收入11.8亿元，增长

6、41.07%，成为清远市首个突破11亿元大关的县(市、区)，总量在全省山区县(市)中排名第一；数据来源：英德市统计公报数据来源：英德市统计公报4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎缩萎缩停滞停滞稳定速度稳定速度高速高速GDPGDP增速与房地产发展速度的关系增速与房地产发展速度的关系Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析/产业构造产业构造英德市大力推进工业园建立，形成产业集群英德市大力推进工业园建立，形成产业集群 英德市按照“工业园区化、园区产业化、产业集聚化的要求大力推进工业园建立，以清远华侨工业园、英红工业园、浙商展业基地、青塘-白沙陶瓷工业园等为重点，着力

7、引进装备制造、电子信息、电器、精细化工、陶瓷等业内知名企业，逐步形成规模优势突出、产业特色鲜明的产业集群。2021年新签约工程126宗，合同投资金额271.5亿元，其中投资额超亿元的工程40个，产业构造向深加工型及精细化工方向开展。Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析/产业构造产业构造顺德产业园顺德产业园GDPGDP奉献达奉献达200200亿，提供亿，提供2020万个工作岗位，为英德带万个工作岗位，为英德带来大量产业人口来大量产业人口顺德(英德)产业园总投资300亿元，规划总面积约36平方公里，启动区面积1200亩，主要为顺德制造企业效劳，其中包括家电、机械装备、电

8、子信息等优势产业以及未来重点开展的新兴产业。到2021年根本完成产业园建立，目标实现工业总产值超过800亿元，GDP到达200亿元，根本建成一个宜商宜居的产业新城，可以提供约20 万个工作岗位。顺德产业园顺德产业园市政府市政府Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析 /城市规划城市规划英德定位英德定位“一江两岸山水中城市，打造宜居水城一江两岸山水中城市，打造宜居水城 根据“一江两岸山水中城市的开展定位，该市大力实施市区东连、南改、西接和北拓，着力打造休闲、生态、宜居的水城英德，力争到2021 年市区人口达40万以上、建成区面积超过40平方公里 。Part 1 Part

9、1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析 /城市规划城市规划未来十年将围绕中心城区向西和向北开展城市未来十年将围绕中心城区向西和向北开展城市CLDCLD和和CBDCBDCBDCBDCLDCLD根据城市规划，英州大道以西，金山大道以北将是英德未来十年城市开展的新区域。中心城区中心城区Part 1 Part 1 英德市经济环境分析英德市经济环境分析 /小结小结英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析2 2p房地产开展情况房地产开展情况p区域房地产市场分析区域房地产市场分析p后续供给情况后续供给情况Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/房地产开展情况房地产开展情况英德市固

10、定资产投资情况良好，房地产投资额稳步提高英德市固定资产投资情况良好，房地产投资额稳步提高07年至今，英德市的固定资产投资总额不断增长，保持较好的增长率。其中，房地产投资的比例约占35%，2021年的金额约为66亿元。Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/房地产开展情况房地产开展情况英德英德1111年楼盘均价突破年楼盘均价突破35003500元元/方，但成交量受政策影响大幅下滑方，但成交量受政策影响大幅下滑英德市场得利于政策利好，08年后开场快速开展，商品房成交连续三年量价齐升，年均销售量约24万方；2021年城区优质楼盘均价已突破3500元/,但成交量出现大幅下跌，

11、持币观望态度明显。碧峰华府碧峰华府山水龙城山水龙城盛世豪园盛世豪园英德英德 碧桂园碧桂园英德英德 新天地新天地城市广场城市广场维多利广场维多利广场盛华豪苑盛华豪苑把戏年华把戏年华鸿达花园鸿达花园湖景花园湖景花园星湖花园星湖花园翡翠银湾翡翠银湾英德英德 新政府新政府富域城富域城星河国际星河国际龙山庄龙山庄金丰名苑金丰名苑 麒麟豪庭麒麟豪庭城市豪庭城市豪庭 凤凰城凤凰城仁兴工程仁兴工程在售待售Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析英德市场呈井喷式开展，开发工程达英德市场呈井喷式开展，开发工程达2121个个目前英德市正在开发的工程多达2

12、1个，包括12个在售工程和9个待售工程，其中比较有影响的有碧峰华府、山水龙城、盛世豪园、鸿达花园、英德新天地、盛华豪苑、富域城、星河国际等。碧峰华府碧峰华府山水龙城山水龙城盛世豪园盛世豪园英德英德 碧桂园碧桂园英德英德 新天地新天地城市广场城市广场维多利广场维多利广场盛华豪苑盛华豪苑把戏年华把戏年华鸿达花园鸿达花园湖景花园湖景花园星湖花园星湖花园翡翠银湾翡翠银湾富域城富域城星河国际星河国际龙山庄龙山庄金丰名苑金丰名苑 麒麟豪庭麒麟豪庭城市豪庭城市豪庭 凤凰城凤凰城仁兴工程仁兴工程Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析工程集中在城央

13、板块和城西板块，板块的价格差异不大工程集中在城央板块和城西板块，板块的价格差异不大城北板块城北板块城北板块城北板块价格：价格：3600-39003600-3900元元/方方代表楼盘：星河国际代表楼盘：星河国际城央板块城央板块价格：价格：3600-40003600-4000元元/方方代表楼盘：维多利广场、代表楼盘：维多利广场、龙山庄、凤凰城龙山庄、凤凰城城西板块城西板块价格：价格：3600-42003600-4200元元/方方代表楼盘：碧桂园、翡翠银湾、新天地代表楼盘：碧桂园、翡翠银湾、新天地Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析序

14、序号号项目名称项目名称地理位地理位置置占地占地面积面积/平方平方总建面总建面积积/平平方方户型户型均价（元均价（元/平方米）平方米）诚意金诚意金情况情况可认筹数可认筹数量量收筹情况收筹情况收筹优惠收筹优惠开盘日开盘日现状现状1 1臻景豪庭臻景豪庭富强东路时代广场东1.2万8.2万二、三、四房24、27层（86-162平方米）2梯5户45003万诚意金480户60%9.29开售该项目9月29日内部开售，诚意金客户享受96折优惠，散客享受99折优惠。起步价4150元，均价4500元起，开盘已经销60%左右。国庆期间来访客户大约在10台左右2 2维多利广维多利广场场和平中路东、富强东路南2万11万商

15、业面积约6.5万平方米，其余为276套住宅和公寓公寓约4000，住宅约3700 住宅已售90%住宅已经开盘，商业未开盘3 3金丰名苑金丰名苑峰光路68号35003.2万三、四房、复式4000三万160户已开售已开售8.28开盘国庆期间按揭可获额外98折，一次性额外99折，前30名签约客户可参加抽奖活动，包括家电及小车赠送4 4盛世豪园盛世豪园和平路与教育路交汇处1.6万10万二、三、四房、复式（98-142平方米）3800一万384户已开售已开售8月开盘现时主要推售两房三房单位，均价3800元/，老带新优惠可减免2500元5 5翡翠银湾翡翠银湾峰光西路仙水湖畔1.5万7.8万三、四房、复式（1

16、20-150平方米）3500-3800正在销售198户已售90%98*97折已开盘项目处于尾货阶段，并没有做任何宣传推广代表性楼盘情况代表性楼盘情况Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析6 6锦龙花园锦龙花园浈阳西路马口入口处1.2万5.2万三房 111平方米2800-3200不收诚意金340户已售30%无折扣二期5.1日开盘1.国庆期间额外99折优惠 2.数套精选特价一口价单位 3.国庆期间成交业主赠送一年管理费优惠7 7碧峰华府碧峰华府光明路与仙水路交汇处10万43万二、三、四房未定5000元约300多户额外98折预 计 11

17、月 5日开盘目前处于认筹阶段8 8富域城富域城和平北路与金子山一号路交汇处4.07万20万二、三房15栋，1栋写字楼，首推1-6栋（90-135平方米）13.15.25.28层未出价未收1198户25%预计11月开盘富域城预计下个月开盘，以“日进百金”为噱头来吸引客户，具体开盘时间未定。9 9滨江尚品滨江尚品滨江路30万12栋14-17层电梯高层；首推两栋103-140平方米的三、四房网上预计开盘价为370011.5首个认筹日，诚意登记超100个认筹期登记可享95折优惠，2千抵两万，前200名更再享2万元购房优惠1010城市花园城市花园仙水中路7.7万32.8万3.4房120-160未定未定未

18、定未定未定2012年1月透过短信告知项目10.1开放售楼部代表性楼盘情况代表性楼盘情况Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析代表性楼盘总结代表性楼盘总结工程规模以中小型为主，本地开发商居多；工程规模以中小型为主，本地开发商居多；供给产品包含住宅和公寓，中大面积的三房和四房货量最大；供给产品包含住宅和公寓，中大面积的三房和四房货量最大；目前的销售价格区间根本为目前的销售价格区间根本为3700-42003700-4200元元/方，各盘的销售情况差异方，各盘的销售情况差异较大，新盘的收筹情况不算理想；较大，新盘的收筹情况不算理想；折扣方

19、面比较保守，让利空间较少。折扣方面比较保守，让利空间较少。占地面积10万建筑面积43万 容积率4.3绿化率40%总户数约2100开发商祥云地产项目地址英德市光明路与仙水路交汇处销售热线0763-2282222 项目简况项目规划24栋17-26层的高层；分三期开发，目前一期售罄，二期将于年底开盘。产品：92两房；113-130三房；138-145四房；200以上复式单位。均价：二期预期价格38004000元/毛坯优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；本地品牌企业，口碑较好；小区规划有 会所、幼儿园、商业街，配套较集全；私家山顶公园；设有入户花园，赠送面积较大劣势：容积率高达4.3，影响居

20、住舒适度；户型以中大面积段为主，购房者压力较大。广告主题：城就非凡l祥云祥云碧峰华府碧峰华府Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析准备入市工程情况准备入市工程情况占地面积2.2万建筑面积万 容积率绿化率40%总户数920开发商英德嘉和房地产开发有限公司项目地址清远英德市光明西路销售热线0763-2277688项目简况项目规划6栋多层和6栋高层；分三期开发，目前一期售罄（多层），二期将于年底开盘。产品：124三房；141四房；156五房；均价：二期预期37003900元/毛坯优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；靠月桂湖及莲

21、花山公园，景观资源丰 富；户型双阳台设计，采光通透性较好。劣势：容积率较高；户型产品单一，且以大面积段为主，购房者压力较大。Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析l嘉和嘉和山水龙城山水龙城准备入市工程情况准备入市工程情况占地面积3万建筑面积9万 容积率3.0绿化率40%总户数600车位约200开发商宏鸿盛世房地产开发有限公司项目地址清远市英德市光明路西（高塘路口）销售热线0763-2289188项目简况项目规划12栋17层洋房；分三期开发，目前一、二期售罄，三期将于年底开盘。产品：101-121三房；146-170四房；均价：三期

22、预期36003800元/毛坯优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；两梯四户设计，皇家英伦古典建筑风格劣势：产品单一；生活配套缺乏，包装推广不到位。l盛世豪园盛世豪园Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析准备入市工程情况准备入市工程情况占地面积约10万建筑面积42万 容积率4.2绿化率35%总户数2000车位约800开发商英德市佳馨华庭房地产开发有限公司项目地址英德市英洲大道北销售热线0763-2228883 2280999项目简况项目规划30栋高层；分三期开发，一期将于年底开盘。产品：86两房；105-125三房；均价：二

23、期预期36003800元/毛坯优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；属CLD核心位置，物业升值潜力较大；品牌物业管理。劣势：容积率较高，建筑密度大，影响居住舒适度；产品比较单一。广告主题：鸿儒博学 达通天下l鸿运花园鸿运花园Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析准备入市工程情况准备入市工程情况占地面积22万建筑面积50万 容积率2.5绿化率40%总户数 开发商 项目地址清远英德市英州大道销售热线 项目简况小区内部分为12个街区组团，各组团围合式设计，集约型的建筑布局规划，项目整体规划集中在5-11层商住楼和少量16-24层

24、高层住宅；产品：134-156三房 ；151-159四房均价：二期预期38004000元/毛坯优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；交通便利，配套完善，大型城市综合 体，物业类型包括住宅、商业、写字楼、中央公园、酒店及会所配套；劣势：一期多层及小高层纯中大户，产品选择性断链。广告主题：让城市生活更精彩l英德英德新天地新天地Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析准备入市工程情况准备入市工程情况占地面积1.6万建筑面积10万 容积率5.14绿化率30%总户数900车位约300开发商英德市盛华里房地产开发有限公司项目地址和平北路

25、与教育路交汇处销售热线0763-2225323项目简况项目规划6栋12-30层的高层；分三期开发，目前一期售罄，二期将于年底开盘。产品：98-125三房；142四房；均价：二期预期37003900元/毛坯优势：工程位于和平北路，传统商业街，周边配套成熟，交通便利。劣势：容积率较高，影响居住舒适度；小区内园林规划有限，绿化率较低，物业管理不够成熟。广告主题：都市中心 新生活 心感受l盛华豪苑盛华豪苑Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析准备入市工程情况准备入市工程情况Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/

26、区域房地产市场分析区域房地产市场分析在售工程的开发水平和展示水平参差不齐在售工程的开发水平和展示水平参差不齐较好较好较差较差Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析市场供给的主力户型为市场供给的主力户型为110110方以上的中大面积单位方以上的中大面积单位市场产品供应情况市场产品供应情况户型面积套数比例70以下260.6%71-80651.5%81-902104.8%91-1002285.2%101-1101643.7%111-12050111.4%121-13061714.0%131-14063414.4%141-15050911

27、.5%151-1603828.7%161-1702455.6%171-1803989.0%181以上4289.7%合计4407100.0%从各面积段看，市场主力户型集中在110-160，占60%，170以上户型多为复式单位，约18.7%；而70以下的户型，比例仅占0.6%；Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析120120以上的大面积单位需求最旺，但小户型单位需求开场增加以上的大面积单位需求最旺，但小户型单位需求开场增加从过去两年成交面积分布可知，小户型产品占市场份额最小，市场需求不大，但10年开场小幅上升，刚性需求人群体增加。市

28、场需求最旺的产品集中在120-160平米及160平米的大户型，二者占总成交量七成以上。Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析成交客户主要来自城区，周边镇富裕人群开场入城置业，对广州客成交客户主要来自城区，周边镇富裕人群开场入城置业，对广州客的吸引力偏小的吸引力偏小英德全市共辖23个乡镇和一个街道行政区，近年来周边大站、黄岗、连江口、望埠、云峰、大站等镇区富裕家庭涌入城市置业，加快了英德市城化进程。城区城区Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析区域房地产市场分析主力成交客户来自市区精英阶

29、层，投资客数量较少主力成交客户来自市区精英阶层，投资客数量较少英德城区英德城区外来就业外来就业泛珠三角泛珠三角周边镇区周边镇区候鸟人群候鸟人群【主力客户】【次要客户】【边缘客户】改善居住改善居住刚性需求刚性需求改善居住改善居住刚性需求刚性需求过渡居住过渡居住投资需求投资需求四房以上：四房以上：140180两两/三房：三房：80110三三/四房：四房：120140两两/三房：三房：80110一一/两房：两房：6080一一/两房：两房：6080需求次序需求次序客户区域客户区域需求方式需求方式需求户型需求户型/面积面积企业主企业主/高层管理高层管理公务员公务员/企业员工企业员工乡镇领导乡镇领导/公务

30、员公务员在外工作者在外工作者驻英德工作者驻英德工作者清远清远/广州投资客广州投资客客户群体客户群体英德属于三四级城市，且受区位制约交通较不便，因此主要以市区客户为主,他们来自各企业的主导者或各行业的精英；辅助客户主要以周边镇区乡镇领导、公务员或在外工作者；投资客主要以经清远、广州客户为主，数量非常少。Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/后续供给情况后续供给情况20212021年的供给量高达年的供给量高达46.846.8万方，库存压力和竞争压力剧增万方，库存压力和竞争压力剧增项目名称占地面积（万）建筑面积（万）预期潜在供应（万）11年供应预期（套）备注11年12年1

31、3年碧峰华府10.043.06.56.87.0约600套预期开发周期7年山水龙城2.210.02.83.23.0约250套预期开发周期4年盛世豪园3.09.02.01.5 约160套预期开发2年仁兴项目7.833.023.54.55.0约290套预期开发周期6年新天地22.050.04.04.55.0约260套预期开发周期10年鸿达花园9.342.03.04.55.5约250套预期开发周期8年翡翠银湾1.57.82.4 约120套 富域城 3.0 约250套新项目星河国际 2.0 约160套新项目花样年华 0.7 约50套 臻景豪庭2.98.22.53.02.7约210套新项目盛华豪苑1.61

32、0.03.53.5 约300套预期开发2年星湖花园1.25.02.5 约200套 浈阳东路（项目）3.0 约250套新项目浈阳东路（项目）2.5 约210套新项目和平南路（项目）2.0 约160套新项目广场路（项目）0.95 约80套新项目合计 46.8 约3800套 2021年供给18.6万方，但上半年仅成交7.2万方，库存高达11.4万方，加上未来2年市场供给接近60万方，市场的竞争将非常剧烈。Part 2Part 2英德市房地产市场分析英德市房地产市场分析/小结小结本案审视本案审视3 3p工程区位分析工程区位分析p工程本体分析工程本体分析Part 3Part 3本案审视本案审视/工程区位

33、分析工程区位分析工程处于中心城区核心地段，城市北向开展轴上工程处于中心城区核心地段，城市北向开展轴上 工程北临城市道路富强路，西侧为建立路，东为迎春巷，生活配套成熟，交通便捷。未来英德向北开展中央商务区，工程正处开展轴上，开展前景非常好。万峰广场万峰广场中心城区中心城区未来未来CBDCBD未来未来CBDCBD发发展展轴轴Part 3Part 3本案审视本案审视/工程区位分析工程区位分析周边生活、休闲、商务和交通配套齐全，宜居宜商周边生活、休闲、商务和交通配套齐全，宜居宜商商业街商业街步行街步行街休闲广场休闲广场百货百货购物中心购物中心游艺城游艺城Part 3Part 3本案审视本案审视/工程本

34、体分析工程本体分析本案的规模小，容积率超高，居住的舒适度欠佳本案的规模小，容积率超高，居住的舒适度欠佳工程效果图工程效果图Part 3Part 3本案审视本案审视/工程本体分析工程本体分析地块现状仍为破旧村屋，四至的环境较差，市场形象需要重塑地块现状仍为破旧村屋，四至的环境较差，市场形象需要重塑Part 3Part 3本案审视本案审视/工程总结工程总结工程属性：工程属性：中心城区中心城区 核心商业地段核心商业地段 小规模小规模 高密度高密度 商住项目商住项目工程开展建议工程开展建议4 4Part 4Part 4工程开展建议工程开展建议住宅住宅竞争项目情况竞争项目情况项目占地面积建筑类型主力户型

35、卖点维多利广场1.7万商铺+高层2-4房旧城区核心商圈瑧景豪庭1.2万商业+高层86-160方2-4房旧城区核心商圈，超大型的市政广场英德城市广场2.5万商业+高层商铺、公寓、住宅3-4房新政府地段、配套、园林星湖花园1.2万小高层80-140方，2-4房地段、景观本案0.5万首二层商业+高层旧城区核心商圈选取标准：选取标准：规模接近规模接近区域相近区域相近Part 4Part 4工程开展建议工程开展建议本案竞争工程建筑类型均以高层为主，作为城央核心商圈物本案竞争工程建筑类型均以高层为主，作为城央核心商圈物业，本案可以站在更高的高度规划设计，拔高形象；业，本案可以站在更高的高度规划设计，拔高形

36、象；竞争工程的产品同质化严重，中大面积户型为主，考虑本案竞争工程的产品同质化严重，中大面积户型为主，考虑本案12.912.9的超高容积率，主力产品的面积应该有所下降，产品类型的超高容积率，主力产品的面积应该有所下降，产品类型可以更加丰富，以满足城区不同目标客户的需求；可以更加丰富，以满足城区不同目标客户的需求；竞争工程卖点上的创新比较缺乏，本案除了要展示硬件方面竞争工程卖点上的创新比较缺乏，本案除了要展示硬件方面的优势，同时更要在软件方面塑造亮点吸引客户。的优势，同时更要在软件方面塑造亮点吸引客户。住宅住宅Part 4Part 4工程开展建议工程开展建议工程周边的商业业态比较丰富，涵盖购物中心、生活百货、步行街、工程周边的商业业态比较丰富，涵盖购物中心、生活百货、步行街、商业街等，市场空间较小，因此，建议本案开发的商业不宜太多；商业街等，市场空间较小，因此，建议本案开发的商业不宜太多；从不同楼层商业的经营状况来看，首层临街商业最旺，其次是二层商从不同楼层商业的经营状况来看，首层临街商业最旺，其次是二层商业，三楼以上的商业根本业，三楼以上的商业根本 不成功，因此，建议本案的商业控制在两层不成功，因此，建议本案的商业控制在两层以下。以下。商业商业谢谢！谢谢！