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1、滁州市房地产市场调研报告 耀泰房地产营销策划2013年11月18日房地产市场分析宏观环境研究 板块市场研究市场分析总结宏观环境研究房地产市场环境房地产市场发展现状分析商品房住房市场预测滁州市房地产市场环境人文环境 房地产行业环境经济环境政策环境全椒县名人：吴敬梓 清代小说家 儒林外史。定远县名人传记：1.虞姬墓，现今的虞美人草就是因生长在虞姬墓上而得名。2.李克强（现国务院总理）3.水浒传中的地魁星神行军机：朱武凤阳县民间文化：凤阳花鼓被周总理比做东方芭蕾。人文环境城市总体概况关键词：13398平方公里、近400万人口、城市59万人口、4县2市滁州市，地处安徽省最东部。是“长江三角洲城市经济协
2、调会”成员城市及“南京都市圈”核心层城市。下辖来安、明光、全椒、滁州市区、凤阳、天长6个城市，城市总人口393.8万，其中滁州市区人口约59万人口。由于地域范围大，市区对于滁州市区、凤阳、天长的辐射能力有限。琅琊区：户籍人口19.55万，常住人口31.04万；南谯区：户籍人口32.68万，常住人口25.19万；来安县：户籍人口49万，常住人口43.2万；全椒县：户籍人口47万，常住人口38.39万；滁州市区县：户籍人口96，常住人口77.92万；凤阳县：户籍人口64万，常住人口64.49万；天长市：户籍人口65万，常住人口60.28万；明光市：户籍人口64万，常住人口52.27万琅琊区的人口基
3、数少，吸纳能力强；南谯区及其他几个县城，以人口输出为主。人文环境城市总体规划关键词：未来7年、新增36万人口、1000万方住宅1、人口及城镇化水平预测 争取到2017年，“大滁城”（滁州市 区、全椒、来安、乌衣）建成区面积达到180平方公里，人口达到150万。截止2020年，滁州全市人口达480万人。2、城市规模 2010年城市规划总人口55万人，2020城市规划总人口95万人。3、居住用地规划 大型居住区用地主要分布在滁东、滁南，滁西主要是改造破旧平房区。在琅琊山南麓和清流河沿岸布置少量高档住宅区，在东部、南部地区建设一定数量的经济适用房和廉租房布局。人文环境城东新区规划关键词：工业园区、一
4、心、两轴、四片区规划结构为：“城东工业园区位于总体规划的城东组团内，主要是产业发展为主，配套居住、商业服务和金融等服务，园区企业发展已形成一定的规模，道路、供电等基础设施完备，建设条件比较成熟。”一心、两轴、四片区“一心“：本区南部的商业金融办公中心；“两轴”：以扬子路东西发展轴和东环路南北发展轴；“四片”：两片工业集中区和两片生活居住区。滁州市房地产市场环境20102012年滁州房地产市场商品房成交量明细年滁州房地产市场商品房成交量明细关键词：年均15000套左右150万方套均100v2010年1-12月，市本级商品房成交15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万，同比增
5、长91.14%。v2011年112月，市本级商品房成交12500套，同比下降17%，成交面积为123.7万，与去年基本持平。v2012年1-12月,市本级商品房成交15046套，同比增长16.9%，成交面积为158.4万，同比增长21.9%。商品房（套）商品房（万）户均面积（）2010年15057121.26802011年12500123.71002012年15046158.4100人文环境 房地产行业环境经济环境政策环境滁州市房地产行业环境20102012年滁州房地产市场销售价格明细年滁州房地产市场销售价格明细关键词：成交价受市场政策影响较大，整体呈上升趋势2010年2012年，滁州市区商品
6、房销售均价为4136元/。2010年1-12月，滁州市商品住房销售均价为3869元/，较去年同期增长14%；2011年1-12月,滁州市商品住房销售均价为4338元/平方米，较去年增长12.12%；2012年1-12月,滁州市商品住房销售均价为4202元/，较去年同期下降3.14%。商品住房2010年38692011年43382012年4202近三年均价4136滁州市房地产行业环境20102012年滁州房地产土地成交明细关键词：市区土地9000亩1200万方供货量后续竞争压力加大v2010年，滁州土地出让相对火爆，仅次于芜湖市、合肥市，位列全省第三。v2011年，滁州共有93块国有土地公开拍卖
7、，供应量充足，但是最后的成交结果却“略显不足”经营性用地仅出让成交40块v2012年上半年滁州的土地市场总体来说清清冷冷。中期土地市场稍有抬头趋势。年末土地市场再次遭遇寒流。201020112012成交面积（亩）4658.732940.872017.76成交金额（万元）573000402750159335滁州市房地产行业环境成交量分析：市区1-7月份累计成交9508套，月均1358.3套，若维持目前成交速度，全年成交总量16299套，与2012年基本持平。成交面积中：v以80-100刚需户型为主，占比40.4%；v100-144的户型占比52%，根据市场调 研结果：v以100-110的紧凑型三
8、房为主；2013年上半年成交情况滁州市房地产行业环境后续供货情况关键词：1000万方7年销售周期价格战存量房14000套：目前已备案的存量房，约可供应滁州市一年的成交；后续供货量大：滁州全市区待售（开发）住宅合计约1000万方，按照2012年成交150万方计算，可支持滁州7年销售；品牌房企进驻：恒大地产在滁州同时拍取两块土地，预计在9-10月份左右开盘。按照恒大地产的营销模式，将以高性价比的房源冲击市场，可能会掀起新一轮的价格战；经济环境人文环境 房地产行业环境经济环境政策环境v综合实力v农业v工业建筑业v固定资产投资v国际贸易v对外经济和旅游业v交通邮电v财政金融经济环境经济环境综合实力 2
9、012年，全市完成生产总值970.7亿元，比2007年翻一番，年均增长13.4%；财政收入153.2亿元，是2007年的3.4倍，年均增长27.5%；规模以上工业增加值401.3亿元，是2007年的2.9倍，年均增长22.9%；固定资产投资882.6亿元，是2007年的4.95倍，年均增长37.7%；社会消费品零售总额296.8亿元，是2007年的2.3倍，年均增长18.2%；外贸进出口总额15.3亿美元，是2007年的3.2倍，年均增长26.3%；城镇居民人均可支配收入20426元，年均增长13.4%；农民人均纯收入8091元，年均增长16.2%。2010年和2011年，我市在全省年度目标综
10、合考核中分别排名第4位和第3位，受到省政府的通报嘉奖。2012年，全市生产总值增长13.1%，财政收入增长21.8%，固定资产投资增长27.9%，规模以上工业增加值增长17.9%，社会消费品零售总额增长16.9%，外贸进出口总额增长35.4%，城镇居民人均可支配收入增长14%，农民人均纯收入增长15.3%，增速均高于全省平均水平。经济环境农业 在农业上，五年全社会水利投资146亿元，连续四年争取上级水利投资全省第一，完成4条中小河流治理和36座中型、653座小型水库除险加固。植树造林43.2万亩。粮食生产实现“七连增”。规模养殖比重超过60%。农机总动力达638万千瓦。土地流转面积141万亩，
11、农民专业合作社发展到2666家，五年分别增长4倍和6倍。市级以上农业产业化龙头企业发展到121家，其中省级以上43家。农产品加工产值增加到368亿元，五年增长 2.8倍。2007-2012年，全 市 三 次 产 业 结 构 从 24.641.533.9调 整 到19.952.327.8，二产比重过半。经济环境工业建筑业 着力壮大实体经济，突出工业主导，三次产业加速发展，产业结构明显优化。紧紧抓住招商引资增投入、兴建园区筑平台、争取要素强保障三项关键举措，强力推动实体经济发展。工业上，五年完成投资1585亿元，其中技改投资603亿元。五年来，建设大滁城，力推城镇化，中心城区焕然一新，城乡面貌发生
12、历史性变化。经济环境固定资产投资 2012年，全市固定资产投资继续攀新高，完成投资882.6亿元，同比增长27.9%，高出全省平均增速3.7百分点，居全省第6位。从产业结构看：一产完成投资12.2亿元，增长40.3%；二产完成投资408.3亿元，增长10.6%，其中，工业完成投资408.3亿元，增长20.1%，高出全省平均增速0.9个百分点，居全省第8位；三产完成投资462.0亿元，增长48.0%，其中，房地产开发投资完成229.8亿元，增33.7%,高出全省平均增速13个百分点，居全省第6位。经济环境固定资产投资服务业服务业投资领跑投资领跑地位凸显地位凸显行业分布行业分布集中度较高集中度较高
13、工业投资工业投资结构优化结构优化层次提升层次提升民间投资民间投资驱动强劲驱动强劲城市基础城市基础设施建设设施建设步伐稳健步伐稳健房地产房地产开发投资开发投资持续给力持续给力重大项目重大项目占比增多占比增多七大亮点七大亮点烘托投资成果经济环境国内贸易 2012年，社会消费品零售总额296.8亿元，是2007年的2.3倍，年均增长18.2%。服务业上，一手抓传统服务业提升，一手抓物流、旅游、金融、房地产等现代服务业培育，累计建成连锁农家店3678个，新增限上商贸企业453家。对外经济和旅游 2012年，外贸进出口总额15.3亿美元，是2007年的3.2倍，年均增长26.3%；五年实际利用外资12.
14、7亿美元，外贸进出口总额稳居全省第五名；新增3A级以上景区7家、四星级以上酒店9家。交通邮电 2012年，城乡基础设施建设得到加强。五年完成交通投资213亿元、电力投资38.5亿元、通信设施投资30亿元；开工建设3条高速公路，完成8条国省道改造；建设“村村通”公路6124公里，居全省第三；凤阳港及滁州、定远两个高铁站投入使用；徐明高速滁州段等3条高速公路和312线天长段等5条省道改扩建工程加快建设。财政金融 2012年，财政收入153.2亿元，是2007年的3.4倍，年均增长27.5%。组建政府投融资平台，统筹运作国有资产，解决基础设施建设筹融资问题，为大建设大发展提供了重要保障。5年内，引进
15、股份制银行5家、风投基金2家，开办小额贷款公司22家、融资担保公司12家、村镇银行6家，5个信用联社成功改组为农商行，德力、金禾成功上市；本外币存款余额超千亿元，贷款余额超700亿元，五年分别增长2.3倍和2.5倍。2012年，社会融资总量超300亿元，其中域内外新增贷款170亿元，市城投公司15亿元债券发行到位，市开发区同创公司8亿元债券获批发行，开展住房公积金贷款试点并放贷4.9亿元，天大集团8.6亿元短期融资券成功注册。滁州市房地产市场环境人文环境 房地产行业环境经济环境政策环境“以以商商招招商商”是滁州市招商引资工作多年来不断坚持的做法，并取得了很好的效果。一方面持续做好入驻企业的服务
16、，增强企业归属感，通过企业家口碑增强投资感召力。另一方面注重与康佳、西门子、盼盼康佳、西门子、盼盼等知名企业的对接联谊，借此了解企业配套需求，掌握企业合作伙伴信息，引导企业合作招商。同时还鼓励园区与企业合作举办产品发布会和行业年会，借助企业经营活动平台开展精准招商推介。比如银鹭等一批食品企业的引入就归功于盼盼企业的推荐，天长朝野电子项目天长朝野电子项目的引入缘于百盛电子的引荐。近年来，滁州市招大引强不断取得突破。2010年-2012年，滁州市新引进亿元以上项目逐年突破200个、300个和500个，总数超过1100个，其中，10-30亿元106个，30亿以上38个。今年1-9月份又收获亿元以上项
17、目360多个，其中30亿以上14个。雀巢、博世西门子、今麦郎、长丰汽车、长电科技、海螺水泥、盼盼食品、银鹭食品、东鹏特饮、养元智汇、拉芳日化、龙源风电等一批知名企业、行业领军企业的相继引入，为滁州市工业长足发展频添动力；随着碧桂园、沃尔玛、中国家电研究院滁州分院、长城影视基地等项目落户，以及中信、兴业等诸多商业银行的入驻，加速了滁州市产业多元化进程。尤其是2012年苏滁现代产业园的开工建设，打造了皖江城市带承接产业转移示范区的合作典范。房地产市场分析宏观环境研究 板块市场研究市场分析总结在售项目概况及分析位置现状周边项目概况位置本案项目概况现状项目概况周边楼盘分布图在售或售罄楼盘待售楼盘本案项
18、目概况主要楼盘信息一览表项目名称项目名称地理位置地理位置开发商开发商天安世纪城天安世纪城会峰路与凤阳路交叉口（中西医结合医院东面）天安房地产开发有限公司君安阳光地中海君安阳光地中海政务区丰乐大道与龙蟠大道交叉口君安房地产开发有限公司南都华府南都华府花园路与西涧路交叉口强联房地产开发有限公司御天下御天下丰乐大道与清流西路交汇处滁州舜骊房地产开发有限公司碧桂园城市花园碧桂园城市花园滁州市南京北汊河新区104国道旁（与浦口高新技术开发区相对）碧桂园集团恒大绿洲恒大绿洲南谯区东坡路与儒林路交叉口 滁州粤通置业有限公司恒大名都恒大名都南谯区中都大道与会峰路交汇处向南200米 恒大置业有限公司清流水韵清流
19、水韵琅琊区清流路与菱溪路交叉口 滁州市顺福房地产开发有限公司发能国际城发能国际城南谯区政务新区中都大道与龙蟠大道交口(新市政务大楼斜对面)滁州市发能房地产有限公司左岸香颂左岸香颂南谯区政务新区儒林路与龙蟠大道交汇处（新政务大楼向东300米）滁州三巽置业有限公司天安都市花园天安都市花园丰乐大道与全椒北路交叉口天安房地产开发有限公司项目概况周边楼盘概况及分析【天安世纪城】地理位置会峰路与凤阳路交叉口（中西医结合医院东面）开发商天安房地产开发有限公司项目规划10栋高层，20余栋花园洋房，15栋别墅，总共8000户项目占地13万建筑面积27万容积率2.2绿化率40%开盘时间预计11月底12月初价格及优
20、惠4800元/平，最高优惠待定销售状况暂无工程进度一期部分开槽户型一室至三室90-131平米项目配套逸夫小学、八中物业天泰物业项目点评规模型高品质社区，规划以“公园生活理念”的形式出现，高端的生活配套，奢享优越生活；完美的园林景观，传颂自然生活；星级贴心服务，尊享舒心生活；90-131主流户型，阳光生活随处可见。项目概况周边楼盘概况及分析【君安阳光地中海】地理位置政务区丰乐大道与龙蟠大道交叉口开发商天安房地产开发有限公司项目规划40余栋高层，20余栋花园洋房，15栋别墅，总共8000户项目占地9.6万建筑面积18万万容积率1.4绿化率50%开盘时间2012.5.1价格及优惠4500元元/平，最
21、高优惠平，最高优惠43800销售状况7栋售罄，售1600套工程进度一期部分开槽户型一室至三室40-140平米立面园林现代地中海风格项目配套城南最大的商业中心与项目仅一路之隔。一中、会峰小学、滁州中学等名校环伺，新市政中心、凯迪豪生五星级酒店、凯迪世贸中心、市民广场、中央CBD生活体验广场、湿地公园、博物馆、图书馆、体育馆、新区医院等位于5分钟公交车程范围内物业0.88元/月/平方米项目点评不被打扰，赞美自然；高层荣御，阔景豪宅；墅式洋房，臻于极致。项目概况周边楼盘概况及分析【君安阳光地中海】地理位置花园路与西涧路交叉口开发商滁州强联房地产开发有限公司项目规划15栋多层和6栋小高层项目占地100
22、亩建筑面积7万容积率1.4绿化率40%开盘时间2012.5.12价格及优惠待定销售状况7栋售罄，售1600套工程进度15-23#楼外立面已做好。2、3、5、7、8#楼已封顶。(一期部分开槽）户型一室至三室40-140平米立面园林现代地中海风格项目配套名校、商业、政务、休闲、办公、医疗、公园物业多层0.6元/月/平方米，小高层0.8元/月/平方米项目点评地段决定价值，坐拥城南政务核心与经开区周边成熟地段；地处风景秀丽的琅琊山下，赏夕阳西下惬意生活无与伦比，交通路网便利清晰。房地产市场分析宏观环境研究 板块市场研究市场分析总结v目前滁州房产价格低于周边城市芜湖、蚌埠，在全省也处于价值低谷，走高可 能性较大。v根据目前大滁城规划，城东新区主要为工业分布区，区域内商品房竞争弱于城南。v后续供货量大，按照目前去化速度，仅已拍卖土地就可以供滁州7年销售；v品牌房企的进驻，可能会引发新一轮价格战。城东新区价格走高供货量大THANKYOU