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1、前期交付注意事项一、运营公司管理建设阶段的介入程序(一)双方确定工作内容要求；1.运营公司组成工作小组，组成人员为运营公司各专业相关人员、介入项目储备的管理人员及工程人员；2.制定工作计划；3.按计划实施实施过程中重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、运营管理方案和管理合同的确认。4.对涉及运营公司利益的文件应由运营公司确人其中涉及的承诺、设备设施合同中的售后服务等。5.施工阶段的介入内容 ： 施工阶段介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段。6.规划设计阶段包括对总体设计、安保布
2、局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、各种管路铺设合理性、消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。 7.施工建设阶段包括电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。8.竣工验收阶段包括主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向。（二）设计文件1.总说明、规划图、建筑设计说明书、设计图纸（平面图
3、、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。2. 所属区域、设计、工程以及其它等相关部门共同召开项目说明会，专题介绍项目情况并解答疑问。3.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等。4.注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。6.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。7.智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化园区建设。8.便于运营公司组织管理，节约管理成本。9.各种指标牌，园区平面图、警示标志(牌)配备齐全。10.与相似典型项
4、目的比较a) 相似点b) 差异点c) 优势d) 劣势a) 改进建议二.施工建设阶段介入(一) 运营公司在施工建设阶段的介入主要是就施工过程中施工设计、施工方法、施工质量进行监察、监理，并对其中影响园区质量、实用性及维护保养的问题，向相关部门提出意见加以防范，并由相关部门督促承建商纠正、补救，作为经营公司，对于施工单位无直接的经济干预权. (二) 施工建设介入程序与内容1. 成立专项介入小组，一般23人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。相关部门应设定专人与运营公司对接，及时回复建议。2. 实行施工阶段前期介入情况周报制度，专项介入小组按照施工安装
5、进度进行现场跟进，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。3. 运营公司定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。4. 运营公司对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给相关领导，并跟进问题整改落实情况。(三) 运营公司在项目施工阶段介入应注意的要点1. 园区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 2. 所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与
6、之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 3. 了解园区各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物
7、管相关技术操作人员提供正规的培训。 4. 园区所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 5. 为方便以后的运营公司管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应
8、作好识别标记，合理分配。(四) 分项控制细则1. 复层工程复层因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：（1) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。（2) 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设
9、防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。（3) 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。2. 回填土工程回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。3. 楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面
10、开裂的一个主要原因，亦是运营在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。（1) 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。（2) 砼浇注：除施工单位的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于常见质量问题，运营公司参与监理的人员应重点部位的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实
11、，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。4. 砌筑工程建成园区常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。5. 装饰工程（1) 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度
12、、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。（2) 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。（3) 地面：作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。6. 门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。7. 给排水工程（1) 给水工程：设计者通常会在由高位水池通往低位的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议
13、高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。（2) 排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使运营公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PV水管。8. 重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加.三、运营公司对竣工验收阶段介入(一) 运营公司一旦接受运营之后，便要开展运营管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，必然会给运营公司增加负担，所以从某种意义上来讲，运营公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权
14、力，对不符合运营要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，因此对竣工验收阶段必须要严格执行监理工作，为运营公司的正式接管验收奠定良性基础。1. 运营公司组织相关技术人员组成验收小组，协助完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。(二) 验收小组须与相关部门及施工单位制定统一验收标准1. 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。2. 竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常。3. 设备调试、试运转达到设计要求。4. 建筑物周围2米以下的场地清理完毕。5. 技术档案资料齐全(三
15、) 验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：1. 房屋接管验收表2. 室内接管验收遗留问题统计表3. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表4. 机电设备接管验收表5. 机电设备接管验收遗留问题统计表(四) 验收时所需移交的材料在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：1. 竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面科学分析、装修标准、开工竣工日期等；2. 设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3. 工程项目竣工图；4.
16、 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；5. 隐蔽工程验收记录；6. 土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；7. 设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气(煤气、蒸气等)、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；8. 建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9. 工程质量事故的发生和处理记录；10. 图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；11. 关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12. 有关该工程项目的其他重要技术决定和文件