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1、房子验收注意事项：一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。 二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。 三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。四、交合理费用（物
2、业管理费应有市物价局批文等收房注意事项是什么？1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可
3、用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉
4、扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
5、最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？ 越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？当然不是，南昌市建筑工程技术监督管理站给出了答案，南昌交房是有其标准的。第一：是房产开发商必须已经取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制要求的，我国的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了
6、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得建筑工程竣工表。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得建筑工程竣工备案表作为交房条件，开发商交房时都应提供。第二：是我们常说的两书-质量保证书和使用说明书，这是建设部2001年6月1日开始实施的商品房销售管理办法中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主任给出了建议：核对合同首先在接到入住通知后，应判断
7、开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题：1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房；3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要
8、求开发商承诺在一定的期限内进行维修；4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明暂不清楚或无法认定，并由双方在注明处签字或盖章。要注意房屋的保修期根据房屋建筑工程质量保修办法第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；3、供热
9、与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。-我们是跃层的野猪。今天，我们如期收房。首先按程序走完前两步，到第三步时，小姐把两书交给我们，让我们在准住单上签字。我们担心这里的签字是对房屋的接受认可，于是提出应该先验房然后再决定是否签字，遭到拒绝。于是我们来到物业，就露台问题进行询问，对方拿出一分露台协议，上面列出了种种不能干这干那的规定。我们提出露台是开发商赠送的，而且在销售和合同中
10、从未提出将作为消防通道用途。对方让我们再去与开发商协商解决。由此，我们进一步证实了自己的猜想：一旦前面签了准住单，就意味着默认接受了房子，如果出现小问题，物业可以解决，一旦出现结构问题或其它重大问题，物业会将我们推给开发商，使我们处于不利地位，因此千万不能在准住单上轻易签字。最后我们拒绝在准住单上签字，并且填写了客户反馈意见，对收房程序和露台问题提出质疑。因此，这里给要去收房的野猪提出几点建议：1、千万不能轻易在准住单上签字（收房程序的第三步）。一旦签字，意味着默认接受了房子，对以后的维权造成影响。2、建议先到物业处对将要签署的协议和房屋存在的问题进行咨询，看物业是否认为是开发商的责任。3、建
11、议大家团结起来定在一天收房，免得人单力薄。今天我们对此深有体会。而且我们发现有一些野猪糊里糊涂地就签字了，还有一些野猪立场不很坚定，让小姐模棱两可的话就蒙了过去。先用铁丝在所有的墙面上划来划去，听声音，这是检查墙面是否有空鼓，如果有的话就要让开发商处理，否则刷墙时会出现问题，好象是空鼓的地方会脱落，结果检查出来有四处，可惜没带粉笔，只有用铁丝划个圈标明了，本来顶上也应该照此处理的，但铁丝太短了，老爸说我们只有自求多福了。：（其实空鼓的声音硬金属划过时一听就能听出来，用手敲敲有明显的空洞的声音。然后老爸带领我们用塑料袋接上水在所有的下水处测试下水通不通，流水畅不畅，发现了有几处地漏未装水封，有几
12、处水封未清理干净，有几处地漏被水泥封死了，打不开，这些都由我一一作了笔记。观察了所有的窗户，基本上还行，发现客卫的窗户没有防风勾，其他还有一些小问题，最后的验房表上我们一共记了十几条希望开发商整改的意见，交给物管公司。新房的钥匙一共给了我们9把，六把房门的，三把单元门的，然后交了三百块水电费，三个月的物管费120元（我们很便宜，物管费四毛钱一个平方）。这下子就等着开始装修大业啦。一看质量 二查两书一表 三签房屋验收单有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些什么？如何减少与开发商之间的纠纷？现将验房时应注意的情况刊出，以飨读者。办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能
13、让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和
14、能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要“两书一表”向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约维修。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是竣工验收备
15、案表。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收房屋验收单在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要
16、了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。-一在验房入住前查看房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表：管线分布图-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有 差异。-查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台
17、等部位有无开裂现象；第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；大家应关注：A开发商是否按合同履行承诺集中供暖、分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔C开发商承诺供水系统用PPR冷热供水管材第三，检查水、电、煤气天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；各种表的实际度数墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。测量一下楼宇的层高第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。-向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题按约要求维修。竣
18、工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。二1.1。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？1.2。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？1.3。面积增加的依据和明细（套内和公摊）1.4。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异）1.5。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。3、契税只能在过户时交纳4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维
19、修基金专 用发票。北京市契税管理规定第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市 财政局确定的其他凭证的当天。第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书有线光缆初装费笔者注：此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。有线电视收视费，用户有权利选择有线电视开通使用时间。三第十条物业管理合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任
20、；（七）其他。第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权 人、使用人的监督。物管合同怎样签订根据城市新建住宅小区管理办法和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：（1）双方当事人的姓名或名称、住所合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。（2）管理项目即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。（3）管理内
21、容即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设 施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。（4）管理费用即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季 节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。（5）双方的权利和义务（6）合同期限。即该合同的起止日期。（7）违约责任。
22、双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。（8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积 的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面
23、积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务 的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地
24、下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量 报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。在验房入住前还应查看房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收备案表。住宅质量保证书是开发商针对房
25、屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指 数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在质量保证书和使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前 在交楼入住当中出现问题比较多的主要是竣工验收备案表。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有 关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦 出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房
26、的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察 看各个分项有没有都备案。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年 二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表。-奥园D主 2003-09-27 14:29:28 发表于谈房论市-北京奥林匹克花园业主论坛之猪眼看家当您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如果发现问题，应尽快将所有问题-列出，通知房地产商限期整改。通常，房屋验收要注意以下几项：房屋是否有质检站核发的房屋质量合格证明；竣工的工程一般须做到五通一平；高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格；房屋应按图纸文件要求达到设备齐全、手续完备。这些是房屋合格的基本标准。验房后如果未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一口寸相片各一张；如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。