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1、练习题7（一）单项选择1开发项目总投资包括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资2（ ）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资3（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资4（ ）是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资5（ ）是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。A投资回收B投资效益
2、C投资收益D投资回报6（ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率7已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（ ）万元。 年份012345现金流入200200200200200现金流出800净现金流量-800200200200200200单位：万元A41.8B200C166.1D-2008开发项目全部投资的内部收益率表明了（ ）。A项目投资所能支付的最高贷款利率B将未来收益或收入转换成现值的收益率C投资者每年所获得的或期望获得的收益率D项目年净收益与
3、项目投资的资本价值之比9一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为100万元，其中购房者自有现金70万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为10万元，则该项投资的税前现金回报率是（ ）。A14%B10%C33%D15%10流动比率越（ ），说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A低B高C不变D无法判断11某开发项目的成本利润率为60%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率（ ）。A等于20%B大于等于20%C小于20%D小于等于20%（二）多项选择1一般将产品生产经营活动中的成本分为（ ）。A生产成本B销售费用C经营费用D机
4、会成本2经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括（ ）。A销售收入B出租收入C自营收入D它营收入3下列关于企业利润的公式中，正确的是（ ）。A经营利润=经营收入-经营成本-其间费用+自营收入B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C税前利润=经营利润+营业外收支净额D期间费用=管理费用+销售费用4目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。A经营税金及附加B企业所得税C土地占用税D城镇土地使用税和房产税5地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（ ）进行衡量。A资产负债率B成本利润率C投资收益率D开发利润6地产开发投资项目经济评价的目的，是考
5、察项目的（ ）。A盈利能力B抵抗风险能力C清偿能力D经营能力7下属于房地产开发投资静态指标的是（ ）。A成本利润率B财务内部收益率C财务净现值D投资利润率8房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是（ ）。A借款偿还期B偿债备付率C流动比率D利息备付率9关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。A动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标。B在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的。C对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份。D动态投资
6、回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间。10货膨胀会影响投资者对未来投资收益的预测和收益率的选择.以下关于通货膨胀影响的评述正确的是（ ）。A在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会提高。B预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。C通货膨胀和房地产增值是一回事。D通货膨胀会导致折现率的提高。11地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。A财务内部收益率B财务净现值C动态投资回收期D租售期（三）判断题1资分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。（ ）2前我国房地产开发企业纳税的主要税种中，经营税金及附加包括营业
7、税、城市建设维护税和教育费附加，又称为“”两税一费。（ ）3地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ）4内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。（ ）5房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。（ ）（四）计算题1知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期？ 年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-12
8、00300300350400400600单位：万元2已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润率总额为800万元、年平均税后利润为600万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？3通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计5000万元，资产合计8000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和2500万元，存货为1500万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。4某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收入情况如表所示。设基准贴现率i0=10%，项目经济
9、寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价？项目投资费用及收入情况统计（单位：万元）年份甲方案投资收入成本净收入12500-250022800-2800316003501250416003501250516003501250616003501250716003501250816003501250916003501250年份乙方案投资收入成本净收入12000-200021600-1600312985407584129854075851298540758612985407587129854075881298540758912985407585设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6
10、万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前与税后投资收益率？ 6某开发项目规划建设用地面积为3000平方米，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年；地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为每平方米2000元，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为每平方米5000元，项目可销售面积的比例为90%，向开发商的成本利润率是多少？7某投资者计划以600万元购入一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第四年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况下如下表所示，试画出该项目的净现金流量图，并分析该投资项目的可行性。（设现金收支均发生在年初）物业经营期内现金收入与支出表（单位：万元）年份4567891011毛租金收入150150150150150150150150经营 成本3030303030303030转售 收入1200转售 成本120装修 成本60100