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1、第八章 房地产开发项目可行性研究1、下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费 D基础设施建设费2、房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用A黄线B紫线C蓝线D红线3、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资本金、预租售收入、借贷资金4、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用5、下
2、列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划D城市土地利用规划7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全投入现金流量表8、对市场在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A建筑安装工程费B公共配套设施建设C土地费用D基础设施建设费9、下列报表中，不属于房
3、地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用11、在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）A出租率 B基准收益率 C成本利润率D财务杠杆比率13、需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
4、算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策14、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。A规划设计方案B投资估算C资源条件D投资权益15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法16、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。A1800 B2040 C2100
5、 D238017、下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表18、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入18、将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表C借款还本付息估算表D投资计划与资金筹措表19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A审计费B利息C外汇、汇兑净损失D融资代理费20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标
6、法D工程量近似匡算法21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于 )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法 22、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是( )。 A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息 23、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。 A.现金流量 B.清偿能力 C.资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况 二、 多选1、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契
7、税E公建配套设施费2、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本3、房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择4、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费5、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。A现金流量表 B损益表 C资金使用计划D资金筹措计划E资金来源与运用表6、房地
8、产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。A国家经济政策B地理环境C国外市场情况D市场需求与供给情况E项目投资估算7、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有( )。 A.资产负债表 B.投资计划与资金筹措表 C.借款还本付息估算表 D.资金来源与运用表 E.损益表 8、投资项目可行性研究的根本目的包括( )。 A.减少或避免投资决策的失误 B.提高项目开发建设的经济效益 C.提高项目开发建设的社会和环境效益 D.为项目决策提供依据 E.为项目后期的经营决策提供依据 9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程最
9、近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法10、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。A总投资估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表E资产负债表11、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象三、判断1 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）2 估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）3 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）4 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产
10、负债表是必须编制的基本报表。（ ）5 损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（ ）6 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）7 用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。( ) 8 借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。 （ ）9 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。( ) 10 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）四、计算1、张某有甲
11、、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为
12、120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）2、王某以12000元/的价格购买了10间建筑面积均为80的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为75%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款15%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，
13、在办证时支付了相当于购房款03%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000 元/的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价55%的销售税金、03%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/（月）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求
14、的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表 （单位：万元）自有资金现金流量表 （单位：万元）年末0123910111415161920现金流入 年毛租金收入 净转售收入 现金流出 购房、办证及装修投入 年还本付息 年运营成本 净现金流量 3、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400
15、万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： （1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（2）若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）2.第一种解法：（1）借款需要量
16、的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570 （2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合 计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率 各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123 456201.现金流租金收入2000250025002500
17、2.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：第二种解法：（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元 各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5) 10=86.10万
18、元第5年利息=(861-430.5) 10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：4、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家
19、庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： (1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)? (2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分) .解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% (1) 求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=.54/70%=39.88万
20、元 (2)求出售原有住房时间 住房市场价值V=A12/R=200012/9.6%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元，则有有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房 5、某房地产开发项目的占地面积为6 000，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目13层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000，可用于经营的部分为4 500，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元间天。前3年的入住率均为70
21、，从第4年开始稳定在85，运营费用为经营收入的42。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。住宅部分总建筑面积为3 000，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5，假设建成后即售完。该方案的总投资为8 000万元，其中60来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8。第一年投资额为总投资的20，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45，其中20为自有资金，25为银行贷款；第三年投资额为总段资的35，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为8，自有资金目标收益率为20。（1）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）现金流量表（单位：万元）年末01234672223现金流入销售收入与经营收入转售净收益现金流出全都投资自有资金销售税费运营费用还本付息全部投资挣现金流量自有资金挣现金流量