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1、第6章 投资性房地产2021/9/1816.1 投资性房地产概述6.2 投资性房地产的确认与初始计量6.3 投资性房地产的后续计量6.4 投资性房地产的转换、处置及披露2021/9/182本章重点、难点2021/9/1836.16.1 投资性房地产概述投资性房地产概述 2021/9/184房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。一般而言，一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公、医疗和体育用房等；育、办公、医疗和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、地产
2、是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。一、投资性房地产的概念和范围 2021/9/185一、投资性房地产的概念和范围 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。兼有而持有的房地产。出出租租持持有有待待售售土地使用权土地使用权建筑物建筑物不包括通过出租方式获得再转租出去不包括通过出租方式获得再转租出去不包括闲置土地不包括闲置土地2021/9/186为什么对投资性房地产另眼相待？投资性房地产的特征投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营性
3、活动投资性房地产是一种经营性活动 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3.投资性房地产有两种后续计量模式投资性房地产有两种后续计量模式会计计量模式的改进会计计量模式的改进企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采
4、用公允价值模式进行后续计量。的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。续计量，不得同时采用两种计量模式。2021/9/187不属于投资性房地产的项目 自用房地产，例如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店自用房地产，例如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店作为存货的房地产作为存货的房地产1.1.如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产；存货，不属于投资性房地产；2.2.如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的
5、，应作为如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。投资性房地产。下列项目不属于投资性房地产：下列项目不属于投资性房地产：1.1.准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；准备出租但没出租的，不属于投资性房地产；2.2.转租，比如是租别人的又出租出去；转租，比如是租别人的又出租出去；3.3.认定为闲置的土地使用权；认定为闲置的土地使用权；2021/9/188已经出租的建筑物 企业出租房屋建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服企业出租房屋建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服务的，出租的房地务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服
6、务的，出租的房地产不能确认为投资性房地产。产不能确认为投资性房地产。比如，企业将一栋写字楼整体对外出租，同时企业还提供物业服比如，企业将一栋写字楼整体对外出租，同时企业还提供物业服务。由于物业服务不是合同中的主要内容，所以这种情况下，出务。由于物业服务不是合同中的主要内容，所以这种情况下，出租的写字楼就是投资性房地产。租的写字楼就是投资性房地产。对于房地产开发公司开发的房屋，要根据其不同用途，分别确认对于房地产开发公司开发的房屋，要根据其不同用途，分别确认为不同资产。为不同资产。比如，甲房地产开发公司建造了一栋楼房，一层出租给一家大型比如，甲房地产开发公司建造了一栋楼房，一层出租给一家大型超市
7、，其余为普通住宅。这种情况下，如果一层商铺能够单独计超市，其余为普通住宅。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲公司的投资性房地产，其余要出售的楼量和出售，应当确认为甲公司的投资性房地产，其余要出售的楼层为甲企业的存货。如果其中还有没有卖出的，又对外出租，则层为甲企业的存货。如果其中还有没有卖出的，又对外出租，则作为投资性房地产；如果把没有卖出的作为甲企业自己的办公用作为投资性房地产；如果把没有卖出的作为甲企业自己的办公用房，则应作为甲企业的固定资产。房，则应作为甲企业的固定资产。2021/9/189投资性房地产与固定资产的区别 1、持有目的不同。、持有目的不同。投资性房地产
8、的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。筑物。固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。资性房地产）或经营管理而持有的。2、物质形态范围不同。、物质形态范围不同。投资性房地产仅包括房地产；投资性房地产仅包括房地产；固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机
9、器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。超过一个会计期间的资产。3、核算方法不同。、核算方法不同。投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；固定资产只能采用成本模式核算。固定资产只能采用成本模式核算。2021/9/1810练习题1下列不属于企业投资性房地产的是（下列不属于企业投资性房地产的是（）。）。A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租式出租B.企业开发完成后用于出租的房地产企业
10、开发完成后用于出租的房地产C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.房地产企业拥有并自行经营的饭店房地产企业拥有并自行经营的饭店【正确答案正确答案】D 【答案解析答案解析】房地产企业拥有并自行经营的饭店，做房地产企业拥有并自行经营的饭店，做为经营用房地产为经营用房地产2021/9/1811根据根据企业会计准则企业会计准则投资性房地产投资性房地产，下列项目属，下列项目属于投资性房地产的是（于投资性房地产的是（）。）。A已出租的建筑物已出租的建筑物 B持有并预备增值后转让的土地使用权持有并预备增值后转让的土地使用权 C已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D.
11、持有并预备增值后转让的房屋建筑物持有并预备增值后转让的房屋建筑物 E.自用房地产自用房地产【答案答案】：ABC【解析解析】：企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产规定，下列项目属于投资性房地产：（规定，下列项目属于投资性房地产：（1）已出租）已出租的建筑物；（的建筑物；（2）已出租的土地使用权；（）已出租的土地使用权；（3）持有并）持有并预备增值后转让的土地使用权预备增值后转让的土地使用权练习题22021/9/18126.26.2 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量2021/9/1813一、投资性房地产的账户设置投资性房地产投资性房地产 房地产项目房地
12、产项目 成本成本 公允价值变动公允价值变动（公允价值模式）（公允价值模式）公允价值变动损益公允价值变动损益损益类账户损益类账户投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备（成本模式）投资性房地产减值准备（成本模式）2021/9/1814二、投资性房地产的初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能
13、流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。2021/9/1815二、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费
14、和投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。资性房地产。外购外购：入账价值入账价值=买价买价+相关税费相关税费2021/9/18162008年年3月，甲企业计划购入一栋写字楼
15、用于对外出月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。租。3月月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期为期5年。年。4月月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计款共计1200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。成本模式进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼借：投资性房地产写字楼 12 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 1
16、2 000 000【例题9-1】2021/9/1817（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发
17、生的必要支出构成。发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。换为投资性房地产。2021/9/18182008年年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂
18、房。块土地上开始自行建造三栋厂房。2008年年10月，甲企业预计厂房月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。用状态）时开始起租。2008年年11月月1日，三栋厂房同时完工（达日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋万元；三栋厂房的实际造价均为厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售。假设
19、甲企业采用万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。成本计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=600（1 0003 000）=200（万元）（万元）借：投资性房地产厂房借：投资性房地产厂房10 000 000贷：在建工程贷：在建工程10 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权借：投资性房地产已出租土地使用权2 000 000贷：无形资产土地使用权贷：无形资产土地使用权 2 000 000【例题9-2】2021/9/18196.3 投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式
20、对投资性房地产进行后续企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2021/9/1820一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊
21、规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。定进行处理。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他其他业务成本业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”科目。科目。科目设置：投资性房地产科目设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2021/9/1821成本模式进行后续计量确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增
22、值确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增值的，和无形资产一样，期末进行摊销的，和无形资产一样，期末进行摊销 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物：如果是房屋建筑物：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。入其他业务成本。减值时：减值时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备计提减值准备后，不允许转回。计提
23、减值准备后，不允许转回。2021/9/1822【例9-3】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金支付甲企业租金8万元。当年万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为
24、其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计万元，以前未计提减值准备。提减值准备。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）计提折旧：）计提折旧：每月计提的折旧：每月计提的折旧：1 8002012=7.5（万元）（万元）借：其他业务成本借：其他业务成本75 000贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75 000（2）确认租金：）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入80 000（3）计提减值准备：）计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损
25、失3 000 000贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备3 000 0002021/9/1823二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允计量模式，就应
26、当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。价值模式进行后续计量。2021/9/1824公允价值模式进行后续计量前提条件前提条件 1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息类似房地产的市场价格及其他相关信息2021/9/1825（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置：投资性房地产科目设置：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动企业采用公允价值模
27、式进行后续计量的，不对投资性企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记余额的差额，借记“
28、投资性房地产（公允价值变动）投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允价值科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。低于其账面余额的差额做相反的会计分录。2021/9/1826甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年年8月，甲公司与乙月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并
29、开始起租，写字楼的造价为日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万万元。元。207年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。甲企业采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）207年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本借：投资性房地产成本90 000 000贷：开发成本贷：开发成本 90 000 000（2）207年年12月月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值
30、与原账面价值之间的差额计入当期损益：公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 000【例题9-4】2021/9/1827三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的
31、差额，调整期初留存收益。价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量模允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量模式的变更如图下图所示。式的变更如图下图所示。2021/9/1828后续计量模式的变更核算意图的改变而非使用用途的变化核算意图的改变而非使用用途的变化成成本本模模式式公公允允价价值值模模式式2021/9/1829【例题9-5】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。）。A成本模式转为公允
32、价值模式的，应当作为会计估计变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更 B已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式模式转为成本模式 C已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式价值模式 D企业企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更对投资性房地产的计量模式可以随意变更【答案答案】B【解析解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会
33、计政策变更，按更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照照企业会计准则第企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。2021/9/1830【例题9-6】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。进行后续计量。209年年1月月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在
34、地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已元，已计提折旧计提折旧2 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 000元。元。209年年1月月1日，日，该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为95 000 000元。元。假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。计提盈余公积。甲企业的账务处理如下：
35、甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）95 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）2 700 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼90 000 000利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 930 000盈余公积盈余公积 770 0002021/9/1831成本模式改为公允价值模式属于会计政策变更，采用追溯调整法。属于会计政策变更，采用追溯调整法。按成本模式计入的成本费用为按成本模式计入的成本费用为270万元，而如果采用万元，而如果采用公允价值模式，不仅没有公允价值模式，不仅没有270万元的成本费用，而
36、且万元的成本费用，而且还应该有还应该有500万元的收益（公允价值变动损益），加万元的收益（公允价值变动损益），加起来就有起来就有770万元对损益的影响。万元对损益的影响。如果不考虑对所得税的影响，如果不考虑对所得税的影响，770万元就是税后的影响万元就是税后的影响额。如果增加额。如果增加770万元对损益的影响额，还应该按万元对损益的影响额，还应该按10%，即，即77万元补提盈余公积，对未分配利润的影响万元补提盈余公积，对未分配利润的影响就是就是693万元万元.2021/9/1832远洋公司的注册地是北京。远洋公司将一栋商业大楼远洋公司的注册地是北京。远洋公司将一栋商业大楼出租给黄河公司使用，并
37、一直采用成本模式进行计量。出租给黄河公司使用，并一直采用成本模式进行计量。2007年年1月月1日，由于北京的房地产交易市场的成熟，日，由于北京的房地产交易市场的成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，远洋公司决定具备了采用公允价值模式计量的条件，远洋公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该大楼原价量。该大楼原价60000000元，已计提折旧元，已计提折旧30000000元，元，计提减值准备计提减值准备5000000元，当日该大楼的公允价值为元，当日该大楼的公允价值为70000000元。远洋公司按净利润的元。远洋公司按净利润的15
38、计提盈余公积。计提盈余公积。远洋公司由此形成的未分配利润是（远洋公司由此形成的未分配利润是（）万元）万元。A、3825 B、4500 C、675 D、1000 【例题9-7】2021/9/1833参考答案正确答案正确答案:A解析解析:远洋公司所做会计分录是远洋公司所做会计分录是借：投资性房地产某商业大楼（成本）借：投资性房地产某商业大楼（成本）70000000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 30000000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 5000000 贷：投资性房地产某商业大楼贷：投资性房地产某商业大楼 60000000 盈余公积盈余公积 6750000 利润分配未分
39、配利润利润分配未分配利润 382500002021/9/18346.46.4 投资性房地产的转换、处置及披露投资性房地产的转换、处置及披露2021/9/1835一、投资性房地产用途的转换一、投资性房地产用途的转换 房地产用途的转换形式房地产用途的转换形式出出租租自自用用存存货货持持有有待待售售2021/9/1836二、投资性房地产的转换日二、投资性房地产的转换日转换日转换日 （1 1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。提供劳务或
40、者经营管理的日期。（2 2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。的租赁期开始日。（3 3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。转换日为租赁期开始日。（4 4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。的日期。2021/9/1837三、成本模式下的转换只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资只要计算出原来资产的账面价值，
41、将其作为转换后资产的入账价值即可。产的入账价值即可。2021/9/1838对固定资产和无形资产：对固定资产和无形资产：“累累计计折折旧旧”或或“累累计计摊摊销销”科科目目=“投投资资性性房房地地产累计折旧（摊销）产累计折旧（摊销）”科目科目“固固定定资资产产”或或“无无形形资资产产”科科目目=“投投资资性性房房地地产产”科目科目“固固定定资资产产减减值值准准备备”或或“无无形形资资产产减减值值准准备备”科科目目=“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目2021/9/1839【例9-8】207年年8月月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企
42、业生产商品。该项房地产账面价值为用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万万元，其中，原价元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧l 235万元。万元。假设甲企业采用成本计量模式。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产50 000 000累计折旧累计折旧 l2 350 0002021/9/1840甲企业是从事房地产开发业务的企业，甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年年3月月
43、10日，甲企业日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，该写日，该写字楼的账面余额字楼的账面余额45 000万元，未计提存货跌价准备，转换后采用万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。成本模式计量。本例中，租赁期开始日为本例中，租赁期开始日为207年年4月月15日，当日相应由存货转换日，当日相应由存货转换为投资性房地产。为投资性房地产。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼借：投资性房地
44、产写字楼450 000 000贷：开发产品贷：开发产品450 000 000【例题9-9】2021/9/1841四、公允价值模式下的转换要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。资性房地产，两种处理方法不同。（1 1）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益）。益）。（2 2）自用房地产或存
45、货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。与（与（1 1）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。与（与（1 1）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益，借方），益，
46、借方），如果公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其如果公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。2021/9/1842公允价值模式下的转换2021/9/1843上述会计处理的立法意图投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无产的目的就是为了
47、获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。益。自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积暂时计入资本公积其他资本公积；发生损失时，出其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认
48、损失。于谨慎性考虑，确认损失。2021/9/1844关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。）。A在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值 B采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值当日的公允价值作为自用房地产的账面价值 C采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换采用公允价值
49、模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值当日的账面价值作为自用房地产的账面价值 D自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价房地产按照转换当日的账面价值计价 E自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价房地产按照转换当日的公允价值计价 【答案答案】ABE 【解析解析】在成本模式下，应当将房地产转换前的账
50、面价值作为转换后的入账价在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价投资性房地产按照转换当日的