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1、第七章第七章 房地产产权房地产产权 2021/9/181第一节第一节 产权理论产权理论一、产权一、产权2021/9/182 我国我国民法通则民法通则中将财产权分为三类：财产所中将财产权分为三类：财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。（一）民法中的产权定义（一）民法中的产权定义2021/9/183（二）普通法中的产权定义（二）普通法中的产权定义 牛津法律大辞典牛津法律大辞典：最好不要把财产权视为：最好不要把财产权视为单一的权利，而应当把它视作若干独立的集单一的权利，而应当把它视作若干独立的集合体，其中的一些甚至其中的很多独立权利合体
2、，其中的一些甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。可以在不丧失所有权的情况下予以让与。2021/9/184n产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。种用途进行选择的权利。n产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。及尚未列举的一些权利。（三）产权经济学中的产权定义（三）产权经济学中的产权定义2021/9/185产权由对财产进行利
3、用、收益、转让的权利或权力组成。产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。则。产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并
4、为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。2021/9/186（一）完全（整）产权概念（一）完全（整）产权概念 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。自由的转让权。二、产权与经济效率二、产权与经济效率2021/9/187 交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双
5、方谈判、签订合同、履行合同等方面的费买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。用。（二）交易费用（成本）概念（二）交易费用（成本）概念2021/9/188 美国法学教授罗纳德美国法学教授罗纳德科斯在论文科斯在论文联邦通讯委员会联邦通讯委员会（19591959）中提出）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关大化的结果与法律判决无关”。后来他又在。后来他又在社会成本问题社会成本问题（19601960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：
6、在完全竞零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。易费用为零，私人成本就等于社会成本。（三）科斯定理（三）科斯定理2021/9/189三、产权的演变三、产权的演变 2021/9/1810 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的个人本位的立法在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的个人本位的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物所
7、有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的的“所有所有”，而不是对物的，而不是对物的“利用利用”。所有权在立法中处于。所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在：绝对的、中心的地位，主要表现在：n所有权中心主义所有权中心主义n一物一权原则一物一权原则n绝对所有权原则绝对所有权原则n所有权的弹性力与归一力所有权的弹性力与归一力（一）罗马法的绝对所有权（一）罗马法的绝对所有权2021/9/1811 地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联系的概念：保有权和地产权。系的概念：保有权和地产权。u保有权可以分为自由保有权和非
8、自由保有权保有权可以分为自由保有权和非自由保有权u地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的发展，发展，estateestate一词获得了财产权的意义，它体现了一个人一词获得了财产权的意义，它体现了一个人在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动产中的所有权利益的性质。产中的所有权利益的性质。（二）英美法的地产权（二）英美法的地产权2021/9/1812日耳曼法日耳曼法中对于所有权
9、的界定有其鲜明的特征：中对于所有权的界定有其鲜明的特征：n各种利用权为独立的物权各种利用权为独立的物权n所有权的双重性所有权的双重性n团体所有时权利的分离团体所有时权利的分离n所有权的可分割性所有权的可分割性（三）（三）日耳曼法日耳曼法的所有权的所有权2021/9/1813 日耳曼法日耳曼法中所有权的相对性和分割性是后来产生中所有权的相对性和分割性是后来产生权利束的条件。根据权利束理论，绝对所有权可以分割成权利束的条件。根据权利束理论，绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每
10、枝花的关系。权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。四、权利束四、权利束2021/9/1814 随着社会的进步，土地绝对所有权的概念不断发随着社会的进步，土地绝对所有权的概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化，土地产权概念产展、演进：权利分离，绝对性弱化，土地产权概念产生。主要趋向表现在这样几个方面：生。主要趋向表现在这样几个方面：u由绝对所有权转化为相对所有权由绝对所有权转化为相对所有权u从从“以所有为中心以所有为中心”向向“以利用为中心以利用为中心”转变转变u从从“个人中心个人中心”向向“社会本位社会本位”转变转变u所有权向权利束的发展所有权向权利束的发展u所有权由对物的所有
11、向对价值的权利转变所有权由对物的所有向对价值的权利转变五、所有权概念的发展五、所有权概念的发展2021/9/1815第二节第二节 土地产权土地产权一、土地所有权一、土地所有权2021/9/1816u所有权的完整性。为了适应社会的发展，土地所有权所有权的完整性。为了适应社会的发展，土地所有权的完整性、绝对性越来越形式化。的完整性、绝对性越来越形式化。u所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。制约。u所有权的完整性、显要性构成了所有权的绝对性，所所有权的完整性、显要性构成了所有权的绝对性，所有权又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越有权
12、又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。来越受到挑战。（一）所有权的属性（一）所有权的属性2021/9/1817u占有权能：占有指对物的实际控制。占有权能：占有指对物的实际控制。u使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。u收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。获得经济利益的权利。u处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作
13、出决定。（二）所有权的权能：（二）所有权的权能：“四项权能四项权能”理论理论2021/9/1818 按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型。以把土地所有权分成六种类型。土地所有权土地所有权图71 土地所有权的类型部落和氏族所有部落和氏族所有家族所有家族所有个人所有个人所有集体或合作社所有集体或合作社所有法人所有法人所有国家所有国家所有（三）土地所有权的类型（三）土地所有权的类型2021/9/1819u国家所有土地的来源国家所有土地的来源接收旧政权的国有土地接收旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地没收旧官僚等的
14、土地农村土地改革中划归国家所有的土地农村土地改革中划归国家所有的土地经济发展不同时期征收的土地经济发展不同时期征收的土地u国家土地所有权的性质国家土地所有权的性质该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位（四）我国国家土地所有权（四）我国国家土地所有权2021/9/1820u国家所有土地的主体国家所有土地的主体国家土地所有权主体的形式：按国家或公有土地的所有权国家土地所有权主体的形式：按国家或公有土地的所有权主体的不同，可以将世界各国的土地所有权主体划分成一
15、主体的不同，可以将世界各国的土地所有权主体划分成一元制和多元制。元制和多元制。我国的国家土地所有权：我国的土地所有权制度既不是完我国的国家土地所有权：我国的土地所有权制度既不是完整的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实整的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实际上，我国的国家土地所有权是一个权利多元化的体制，际上，我国的国家土地所有权是一个权利多元化的体制，不同的权利被不同的政府或利益群体拥有。不同的权利被不同的政府或利益群体拥有。2021/9/1821（五）我国集体土地所有权（五）我国集体土地所有权 我国的农村土地所有制问题在过去的我国的农村土地所有制问题在过去的5050年
16、经历了多次变年经历了多次变革，形成了目前的农村集体土地所有权。革，形成了目前的农村集体土地所有权。n集体土地所有权的历史集体土地所有权的历史n农村集体土地所有权人农村集体土地所有权人村农民集体所有村农民集体所有村民小组所有村民小组所有乡镇农村经济组织所有乡镇农村经济组织所有n集体土地和集体土地所有权集体土地和集体土地所有权2021/9/1822二、土地使用权二、土地使用权 2021/9/1823n土地使用权的特征土地使用权的特征土地使用权是一种物权土地使用权是一种物权土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让土地使用
17、权可以在法律规定和合同约定下转让（一）土地使用权的性质和特征（一）土地使用权的性质和特征2021/9/1824n土地使用权的属性土地使用权的属性土地使用权的派生性土地使用权的派生性土地使用权的从属性土地使用权的从属性土地使用权的直接性土地使用权的直接性土地使用权的期限性及可转让性土地使用权的期限性及可转让性2021/9/1825n国有土地使用权的发展国有土地使用权的发展n国有土地使用权的类型国有土地使用权的类型按国有土地使用权取得方式的不同，可以分为：按国有土地使用权取得方式的不同，可以分为：划拨土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权出让土地使用权（二）国有土地使用权（二）国有土地使用权202
18、1/9/1826n集体土地使用权的属性集体土地使用权的属性用益物权用益物权限制物权限制物权n集体土地使用权的类型集体土地使用权的类型农地使用权农地使用权建设用地使用权建设用地使用权（三）集体土地使用权（三）集体土地使用权2021/9/1827三、他项权利三、他项权利2021/9/1828n它是在他人土地上享有的权利它是在他人土地上享有的权利n它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人n它不受一物一权主义的限制它不受一物一权主义的限制n它对所有权和使用权既依赖又限制它对所有权和使用权既依赖又限制n他项权利可以登记他项权利可以登记（一）他项权利的特点（一）他项
19、权利的特点2021/9/1829 地役权是为了对自己土地利用的需要，而对他人土地役权是为了对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。地加以支配的权利。“他人土地他人土地”是指他人所有和是指他人所有和使用的土地；使用的土地；“支配的权利支配的权利”包括在他人土地上实包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。地役施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。地役权的主体是供役地、需役地所有权人或使用权人；权的主体是供役地、需役地所有权人或使用权人；客体包括供役地和需役地。客体包括供役地和需役地。（二）地役权（二）地役权2021/9/1830 土地抵押权是指在抵押关系中，抵押权人对
20、作为抵押物的土地抵押权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地所有权或土地使用权及附属物所享有的以处分权和优土地所有权或土地使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。土地抵押权是担保物权，是先受偿为中心的一系列权利。土地抵押权是担保物权，是土地权利的一种。土地权利的一种。n土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土地价土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土地价值或使用价值相连。值或使用价值相连。n土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的直接土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的直接利用。利用。（三）土地抵押权（三）土地抵押权2021/9/1831
21、第三节第三节 房屋产权房屋产权一、房屋所有权属性一、房屋所有权属性2021/9/1832 房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。房屋所有权具有以下属性：排除他人干涉的权利。房屋所有权具有以下属性：n所有权是一种最充分的物权所有权是一种最充分的物权n所有权是一种绝对权所有权是一种绝对权n所有权具有排他性所有权具有排他性n房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合（一）房屋
22、所有权性质（一）房屋所有权性质2021/9/18331.1.房屋所有权的取得房屋所有权的取得n原始取得原始取得n继受取得继受取得（二）房屋所有权取得和丧失（二）房屋所有权取得和丧失2021/9/18342.2.房屋所有权的丧失房屋所有权的丧失 通过自然的、法律的和行为的事件，房屋通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的。所有权又是可以被取消的。n房屋所有权客体的消失房屋所有权客体的消失n所有权主体的消失所有权主体的消失n所有权的转让所有权的转让2021/9/1835二、房屋所有权和产权类型二、房屋所有权和产权类型 2021/9/1836 房屋所有权房屋所有权房屋所有权房屋所有
23、权B B B BE E E EC C C CD D D DA A A A全民所有全民所有房屋所有权房屋所有权集体所有房屋集体所有房屋所有权所有权合资和股份制合资和股份制房屋所有权房屋所有权外产所有权外产所有权私有房屋私有房屋所有权所有权图图7 72 2 房屋所有权类型房屋所有权类型(一）房屋所有权分类一）房屋所有权分类2021/9/1837 房屋产权房屋产权标准价产权标准价产权成本价产权成本价产权微利房产权微利房产权市场价房屋产权市场价房屋产权图图7 73 3 房屋产权类型房屋产权类型（二）房屋产权类型（二）房屋产权类型2021/9/1838三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权2021/9
24、/1839u“二元论说二元论说”认为：该权是指区分所有人对建认为：该权是指区分所有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。共有权的结合。（一）建筑物区分所有权的概念（一）建筑物区分所有权的概念2021/9/1840（二）我国的建筑物区分所有权：采用（二）我国的建筑物区分所有权：采用“三元论说三元论说”“三元论说三元论说”认为：该权是指区分所有人对建认为：该权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等
25、共同事务而产生的成员权的总称。等共同事务而产生的成员权的总称。2021/9/1841第四节第四节 房地产产权类型及其权能房地产产权类型及其权能2021/9/1842一、房地产产权的特征一、房地产产权的特征产权排他性产权排他性产权的可分离性产权的可分离性产权的法定性产权的法定性产权的经济性产权的经济性产权主体的一致性产权主体的一致性2021/9/1843二、房地产产权类型体系二、房地产产权类型体系房地产他项房地产他项权利权利房地产产权房地产产权土地所有权土地所有权土地使用权土地使用权房屋所有权房屋所有权国有土地所有权国有土地所有权集体土地所有权集体土地所有权国有土地使用权国有土地使用权集体土地使
26、用权集体土地使用权出让土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权城镇房屋用地使用权城镇房屋用地使用权城镇房屋所有权城镇房屋所有权直管公房所有权直管公房所有权自管公房所有权自管公房所有权私人房屋所有权私人房屋所有权其他房屋所有权其他房屋所有权乡村房屋所有权乡村房屋所有权抵押权抵押权地役权地役权租赁权租赁权地上权地上权其他他项权利其他他项权利2021/9/18443 3、房地产所有权类型、房地产所有权类型房地产所有权房地产所有权占有占有使用使用收益收益处分处分独独 有有共共 有有房屋共同共有房屋共同共有房屋按份共有房屋按份共有2021/9/18454 4、建筑物区分所有、建筑物区分所有区
27、分所有建筑物区分所有建筑物专有部分专有部分共有部分共有部分专有专用（法定）（主建专有专用（法定）（主建筑、附属建筑）筑、附属建筑）约定共用（设定）（会议约定共用（设定）（会议室、交谊厅）室、交谊厅）共有共用（法定）（门厅、共有共用（法定）（门厅、庭院、电梯间、走廊等）庭院、电梯间、走廊等）约定专用（设定）（地下室、约定专用（设定）（地下室、空地停车场、外墙等）空地停车场、外墙等）2021/9/1846共有（法定、规约共有）共有（法定、规约共有）2021/9/1847建筑物共有建筑面积计算公式建筑物共有建筑面积计算公式建筑物共有建筑面积建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积套建筑物总建筑面积套内建
28、筑面积之和作为独立使用空间销售或出内建筑面积之和作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积租的地下室等建筑面积2021/9/1848多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积共有建筑面积/套内建筑面套内建筑面积之和积之和各套分摊的共有建筑面积各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积各套内建筑面积共有共有建筑面积分摊系数建筑面积分摊系数2021/9/1849多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式：共有建筑面积分区分摊系数共有建筑面
29、积分区分摊系数=共有建筑面积共有建筑面积/各功能各功能区建筑面积之和区建筑面积之和各功能区分摊的共有建筑面积各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积各功能区建筑面积共有建筑面积分区分摊系数共有建筑面积分区分摊系数2021/9/1850房地产其他他项权房地产其他他项权租赁权租赁权抵押权抵押权典权（典物、出典人、典权人）典权（典物、出典人、典权人）地役权（需役权、供役权）地役权（需役权、供役权）地上权地上权相邻权关系相邻权关系2021/9/1851第五节第五节 国外房地产产权国外房地产产权2021/9/1852（一）土地权益（一）土地权益u现实（即时）的土地权益现实（即时）的土地权益 1 1绝
30、对土地权益（完全所有权）绝对土地权益（完全所有权）绝对土地权益（完全所有权）绝对土地权益（完全所有权）2 2终身土地权益（终身所有权）终身土地权益（终身所有权）终身土地权益（终身所有权）终身土地权益（终身所有权）限制性继承土地权益限制性继承土地权益限制性继承土地权益限制性继承土地权益3 34 4有条件的所有权有条件的所有权有条件的所有权有条件的所有权u未来的土地利益未来的土地利益未来的土地利益未来的土地利益1 12 23 3回收权回收权回收权回收权时效占有时效占有时效占有时效占有信托信托信托信托一、美国的房地产产权一、美国的房地产产权2021/9/1853（二）公寓所有制和合作制住房（二）公寓
31、所有制和合作制住房（三）美国对房地产的管理（三）美国对房地产的管理 1 1警察权警察权2 2土地征收（土地征收（takingtaking）3 3规划（规划（zoningzoning）2021/9/1854（一）不动产权益（一）不动产权益 1 1地上权地上权地上权地上权2 2先买权先买权先买权先买权地役权地役权地役权地役权3 34 4永久居住权、永久利用权永久居住权、永久利用权永久居住权、永久利用权永久居住权、永久利用权（二）建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权（三）德国对房地产的管理（三）德国对房地产的管理1 12 2不动产登记不动产登记不动产登记不动产登记征收征收征收征收二、德国的房地产产权二、德国的房地产产权2021/9/1855（一）不动产权益（一）不动产权益 1 1地上权地上权地上权地上权2 2永佃权永佃权永佃权永佃权地役权地役权地役权地役权3 3（二）日本对房地产的管理（二）日本对房地产的管理1 12 2不动产登记不动产登记不动产登记不动产登记征收征收征收征收三、日本的房地产产权三、日本的房地产产权2021/9/1856