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1、养老地产研究报告地平线地产顾问目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议养老地产可行性分析1人口老龄化分析未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测n 从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；n 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显n 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需
2、求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；n 老年人口系数：l 据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。l 老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；老人财富分析老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑n 随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中
3、。n当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成长期财富积累l 老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多子女赡养l 子女为老人尽孝道l 随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高离退休养老金社会福利保障l 未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元l 60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）家庭结构分析4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求n 中国“养儿防老”、
4、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四、二、一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加；n 同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的；4-2-1家庭结构n 长时间的孤独生活状态是的老年人在生理和心力上产生问题，多愁善感，日常生活收到影响；老年人不堪人寿空巢估计之苦，需要群体活动空间平台n 老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住n 中间代承受工作与生活双
5、重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显养老政策扶持目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持n 1996年8月，全国人大通过中华人民共和国老年人权益保障法，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年n 国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服
6、务业意见的通知 n 中共中央、国务院中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定n 十七大报告n 全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？关于全面推进居家养老服务工作的意见n 国务院关于加快养老服务业发展的若干意见(以下称“意见”)初稿正在征求意见中n 国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书n 全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文关于全面推进居家养 老服务工作的意见n 修订通过的老年人权益保障法之后，即将出台的意见在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。养老政策扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大n 预计2015年，我国将基
7、本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；n 因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景；依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%十二五规划养老服务格局目前养老服务格局1463 万人168万人1295万人地产开发商进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持:l 目前国内开发商借养老之名，方便与政
8、府争取低廉价、优惠政策、成 为获取土地新方式；传统房企的新盈利增长点:l 国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正式该转型的切合点；险资进军养老地产有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链n 保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出:n 险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入 保险金现有投资渠道单一：只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布保险资金投资不动产暂行办法为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：医疗、养老、护理保险；养老社区等养老地
9、产不成功因素具体原因是前期投入资金过大，资金回笼慢，盈利周期较长。前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。因此充裕的资金链对养老地产发展起至关重要的作用；中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素，成熟的
10、社区配套才能长期经营；养老社区的服务机构合肥老龄化至今合肥老年人口系数为15%，养老产业的发展势在必行合肥老龄化人口统计：年份60岁以上人口（万人）占全市人口比例2010年71.6514.48%2011年10514.9%2012年115.9816.32%预计2015年141.217.65%n 据了解，1999年，合肥市就进入老龄化社会，而且从统计数据可以看出，合肥市老龄人口在逐年增加，我市老龄化形势严峻，且养老服务相关政策建设相对滞后，总体水平很低，养老地产尚未真正起步，因此养老地产在合肥则是绝对的蓝海领域。合肥养老地产政策：n 2011年合肥市政府工作报告中明确提出了“开展居家养老服务社会化
11、试点，建设18个街道养老服务中心、140个社区养老服务站”。n 针对养老服务机构，政策也给予了不同程度的支持：新建床位50-300张的养老福利机构，每张床位给予2000元一次性开办补助；自建居家养老服务中心（站）的，免收城市基础设施配套费。养老模式分析依托驱动因素不同，将现有养老住宅分为一下几种立体化养老：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善现有养老住宅居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售方式，仅提供普通的养老服务异地购房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房、旅游、养老；康疗养老：受用地性质限制长期持有经营，嫁接专业医疗和康复机构；农家休闲养
12、老：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权总结1234我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富与421家庭结构产生，促使社会养老居住观念变化老人更注重精神层次追求；传统的养老已经不能满足老年人的生理与精神方面要求；政府开始高度重视养老问题，持续出台政策将为养老地产提供前所未有的扶持；并多家险企和开发商抓住养老地产发展机会，结合自身特点开始试水养老地产，并开始全国战略化布局；目前，合肥的老龄化问题突出，早已经达到快速老龄化阶段，且合肥的养老市场空白稀缺，预示养老地产将在合肥迎来空前的发展机遇；立体化模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，以租售方式经营养老社区，资金回笼周期短，适
13、合现状的养老开发模式养老地产案例研究2北京 新华家园养老住区1项目概况开 发 商新华家园尚谷（北京）置业公司投 资 商新华人寿保险股份有限公司占地面积26.4万建筑面积27.2万容 积 率1.03绿 化 率50%开工时间2012年6月竣工时间2014年6月产权年限40年总 户 数2000户p项目于2012年6月开工建设，预计2014年底投入试运营，2015年正式投入使用。p项目总建筑面积27.2万方，其中养老居住区20.24万方，包含公共配套6.96万方。自身配套商 业超市，餐厅医 疗市三级甲等及专科医院，护理中心文化娱乐电影放映室，棋牌室，图书室，培训室（书画，茶艺，工艺，花艺等培训）生活休
14、闲俱乐部，养生会所，KTV，练歌房等其 他农耕庄园运营模式户型面积（）保证金管理费（元/年）一室两厅85240万元一人：3万两人：5.4万两室两厅120306万元三室两厅180406万元入住条件：具有完全民事责任能力和民事行为能力的自然人，男性年龄60周岁及以上，女性年龄55周岁及以上，生活能够完全自理，无传染性疾病、无精神疾病及精神疾病史等收费标准保证金退还规则租住1-5年（含五年）租住5-10年（含10年）租住10年以上扣除保证金的10%其余部分返还扣除保证金的5%其余部分返还原额返还p如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决上海 亲和源2项目概况秀 沿 路申 江 路亲和源以老年
15、公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老年生活社区开 发 商亲和源股份有限公司投 资 商亲和源股份有限公司占地面积8.33万建筑面积10万容 积 率1.2绿 化 率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总 户 数838户资金回笼周期7年自身配套商 业商业街，室外茶座，度假酒店医 疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其 他农耕庄园运营模
16、式卡种年限户型缴费标准年费缴费标准A卡永久居住转让权（可继承亲人，转卖他人或以原价卖回给亲和源）小套（57平）50万（07年）75万（08年）89万（10年）118万（14年）2.98万(07年)；4.2万（14年）中套（71平）3.98万（07年）；5.98万（14年）大套（119平）6.98万（07年）；7.38万（14年）B卡本人终身居住权（15年内可卖回给亲和源，按每年1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除）小套（57平）33万（07年）45万（14年）4.2万中套（71平）55万（14年）大套（119平）60万（07年）88万（14年）C卡（开盘时期）50年产权小套（57平）2万元/
17、平2万中套（71平）大套（119平）产权房出租年卡1年（亲和源以2万/平的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁）小套（57平）中套（71平）大套（119平）p c卡一共推出66户产权房，从购买起，由购买者（不限年龄）自己经营；购买者若在50年内去世，由继承人继承产权 （继承人必须有担保人陪同）p亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体p会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡会员卡缴费标准p如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决北京 泰康之家燕园3项目概况开 发 商泰康人寿保险股份有限公司投 资 商泰康人寿保险股份有限公司占地面积17万建筑面积30万容 积 率1.7
18、6绿 化 率30%开工时间2012年6月入住时间2015年下半年产权年限住宅70年，商业40年容纳人数3000名p泰康之家养老社区建筑面积30万平方米，为居民提供多样化的居住和生活环境p以医疗护理和康复为立足点，为居民提供全方位的,完善的专业护理服务p以打造活力新生活，让人们拥有健康、快乐、优雅的退休养老生活，持续品质生活为宗旨自身配套商 业商业街、购物中心，温泉酒店，餐厅 医 疗泰康医院、理疗中心，康复医院文化娱乐老年大学，乐团，书画圈，俱乐部，图书馆生活休闲剧院，电影院，茶室其 他农耕庄园，幼儿园运营模式入住标准：年龄要求 女性55周岁、男性60周岁 收费标准：入住需缴纳两种费用：入门费（
19、10万元可作为养老社区消费费用）月服务费（见表）经营模式：A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对 B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。一、入住养老社区购买一份泰康人寿的养老金保险（总额200万以上），可根据其年龄分为1，3，5，10 年期缴费二、购买200万以上的养老保险，获得两份合同：1、养老保险合同 2、入住确认条件书（保证入住资格，终身有效）2015年入住月服务费收费标准独立生活区户型户型面积月消费/餐费3000元（可自选）一居室建筑面积（含公摊）70
20、-90平米1人8000元小一室一厅建筑面积（含公摊）70-90平米1人9000元/2人12000元大一室一厅建筑面积（含公摊）100-120平米1人10000元/2人14000元两室一厅建筑面积（含公摊）150-170平米1人11000元/2人15000元协助生活区独居建筑面积（含公摊）70-90平米13000元专业护理区独居建筑面积（含公摊）70-90平米15000元资金回笼周期总投资：35.5亿元p 保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额)=-6.6万/年/人p 运营盈利金额：8000*12=9.6万元/年/人p 实际获利金额：9.6-6.6=3万元/年/人最长周期：p
21、 资金回笼周期：35.5亿元/（3*3000万元）=39年p 保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额)=-6.6万/年/人p 每年每人运营盈利金额：15000*12=18万元/年/人p 泰康实际获利金额：18-6.6=11.4万元/年/人最短周期：p 泰康资金回笼周期：35.5亿元/（11.4*3000万元）=10年武汉 合众健康谷4项目概况开 发 商合众人寿保险股份有限公司投 资 商合众人寿保险股份有限公司占地面积156.3万建筑面积160万容 积 率1.02绿 化 率65%开工时间2013年底（一期）入住时间2015年（一期）总 户 数3万户p合众健康谷项目 集临床医疗
22、、医学科研、养生、养老四大功能于一体p打造国内领先、国际一流、适度超前的中国最大的健康服务产业示范基地自身配套商 业特色商业街，度假酒店 等医 疗老年医院，养生中心，护理中心，中医院文化娱乐音乐室，书画室，图书室等生活休闲健身房，泳池其 他运营模式p 入驻养老社区时：根据户型大小交费为：35-90万不等押金（可从账户积累金额中扣除，满十年押金方可退回）；保费最少为6万最多20万（可分为1.3.5.10年不等交费保额）p 增值入驻：（增值金额仅限于冲抵入门费和房屋租金，如日后退出合众优年生活社区，增值金额不予返还），在入驻时，享有1.1系的增值金额p 月服务费：700元（1350元/月可租到二室
23、一厅，从入驻起，租金不变，一切通货膨胀危险由合众承担）年龄年金返还意外身故65以下岁6%的保费返利意外险65岁返还所有保费赔付所交保费与现价较大者66-90岁36%的保费返利赔付基本保额年金返还规则注：在投保人身故之前，所有的收益都不能取现，需转入养老社区充当租金与月费p 如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决北京 九华国际养生公馆5项目概况开 发 商北京九华山庄集团股份有限公司投 资 商北京九华山庄集团股份有限公司占地面积56万建筑面积35万容 积 率0.84绿 化 率56%开盘时间2012年2月（一期）交付时间2013年底（一期）产权年限30 年总 户 数3000 户p北京九华
24、国际养生公馆是集团深耕养老产业，面向高端养老市场提供的一种新型健康消费项目p整个项目定位在集团全新规划的基础上，共包含7栋精装修高端养生公馆，共计三千套，分三期推向市场自身配套商 业商场，超市，酒店医 疗医院，国医堂，体检中心文化娱乐老年大学生活休闲温泉，棋牌室，演绎室，舞蹈室等其 他农耕庄园运营模式户型租期租金押金总计75平米朝南30年30万120万150万75平米朝北30年30万100万130万118平米南北通透30年60万240万300万150平米朝北30年60万160万220万p租赁期满10年可退房，保证金可协议返还，并退还剩余租约的租金p优惠政策：每年送两张温泉休闲年卡（限本人不限次
25、数）及一次体检p公馆可提供全勤陪护，每月6500元户型租期租金押金总计38平米内圈户型30年30万30万60万48平米北向户型30年30万40万70万48平米东西户型30年30万50万80万48平米南向户型30年30万60万90万p如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决杭州 万科随园嘉树6项目概况开 发 商杭州林庐房地产开发有限公司投 资 商杭州林庐房地产开发有限公司占地面积6.2万建筑面积6.2万容 积 率1.0绿 化 率35%开工时间2013年4月竣工时间2015年3月产权年限40 年总 户 数575 户p随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，
26、规避 了纯粹养老院式的开发模式p以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及六心级服务，构建项目亮点，成功吸引长三角老年客群自身配套商 业超市医 疗浙大医学院第一附属医院（三甲）文化娱乐老年大学，阅览室，随园书院生活休闲健身房，棋牌室，咖啡吧其 他多功能厅p本项目自身配套较少，主要依托良渚文化村完善的配套运营模式出售租赁土地使用权年限40年（2003-2043）交付时间2014.12（最快）目前购买土地使用权年限29年（2043-2014）可租赁使用时间29年（实际租赁年限是15年 后14年为万科赠送）年龄限制情况购买人：无年龄限制年龄限制情况65周岁以上入住人（1-2人标准）：
27、1人：女方50岁，男方55岁 夫妻双方：至少有1人达到55岁以上租金收取标准（一次性收取）1室：70万（4.7万元/年）2室：80万（5.3万/年）3室：95万（6.3万元/年）销售均价1.6万元/服务费1室：2500元/月户型70、100、1102室：3000元/月服务费75平：2500元/月3室：3200元/月100平：3000元/月备注如果租住未满15年，租金可以退还计算方式：总租金/15年*（15年-已租住年数）110平：3200元/月备注1、在使用权时间内：可对外转让也可继承 2、对外买卖时要经过养老公寓管理公司p如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决总结1234养老地产
28、的土地性质各不相同，早期养老地产土地性质以70年产权为主，可以进行销售；后期养老地产的土地性质以40年产权为主，不可作为住宅产品进行销售；养老地产的户型以一居室、二居室、三居室为主，少有别墅户型，随着养老地产的发展结合实际情况，二代居和联排别墅必不可少；目前国内养老地产的经营模式暂没形成规范化，仍然在摸索阶段；根据养老地产案例研究发现，以亲和源的变相销售及和保险相结合的收益模式可借鉴；养老地产强调养老配套和后期养老服务，对开发商的资源整合能力及资金筹措能力要求较高，整个开发周期较长，资金回笼较慢，需要有长远的眼光；项目自身分析3项目位置分析项目位置袁家山吴圩村庙咀子大鸡兴吴圩东埂巢湖水域p本案
29、位于巢湖市庐江县袁家山一带p距合肥市中心约35公里北依巢湖p周边目前为村庄及农田项目总平面周边配套分析p目前无公交线路或直达的城际公交到达本案，交通便利度较差；p随着2014年10月1日环湖大道的全线贯通，有助于本案交通通达性；周边配套分析p 环巢湖未来将规划两带四区，即北岸民俗文化景观带、南岸华丽乡村休闲带和滨湖休闲旅游区、巢湖半岛国际慢城、巢湖综合旅游区、三河百塘乐活天堂。p 承借巢湖得天独厚的优美风景，为本案提供景观资源优势。本案p p 项目需大量的资金投入，周期较长p 获得政府的强力支持p环湖旅游大道即将建成通车，基础设施配套将趋于完善p 周边配套不完善；p 地块现状较差；项目SWOT
30、分析S WoTp 项目体量较大；p 项目紧邻巢湖，坐拥巢湖天然的自然资源优势；本案开发建议4功能建议1本案养老地产七大功能组成功能居住普通住宅+适老化住宅颐养养老公寓医疗老年专业医院教育老年学校+幼儿园养生康体中心休闲娱乐活动中心+图书馆+公园商业超市+便利店普通住宅 为投资者、喜好旅游休闲的青年之家、三代之家提供高品质的产品，满足他们对教育医疗资源、环境资源以及注重享受天伦之乐的要求。适老化住宅养老公寓 为长者提供护理、医疗、环境等人性化服务，关爱老年人晚年幸福生活。老年专业医院引入国内知名心脑血管医院，建设专业老年医院担负着老年人急诊医疗、急性后期康复、临终关怀、慢病管理等任务老年学校开设
31、：养生课、烹饪课、舞蹈课、书法课、绘画课、声乐课、养花插花课、电脑课等，使老人老有所养，老有所学。幼儿园引入幼儿园配套，满足老人带孙儿的需求，老人更安心，家长更放心康体中心基础医疗、健康咨询、养生保健、健康监测、康复训练、日间护理等娱乐活动中心 茶艺聊天、象棋、棋牌、唱歌、舞蹈、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动等图书馆 开设图书馆，使退休老人继续融入社会，为老年人提供了教育休闲的好去处。公园 老年人休闲聊天的净地，吹拉弹唱、诗词歌赋，是老年人分享快乐的平台。超市 作为商业配套，超市为老人购物提供便利，建议为失能老人提供上门送货服务。产品建议2一室两厅 1、大面宽豪华主卧，预留充裕空间，并能达
32、到分床设计的尺度要求，床榻可分可合，兼顾老年人对高质睡眠需求。2、无障碍卫生间，尺度从容舒适，让老年人活动更加安全方便。3、卫生间达到干湿分离标准，老年人可以使用自如。精致养生套型两室两厅 1、独立玄关设计，含入户收纳、玄关两套收纳柜，不仅储物空间更加宽裕，而且更具居家礼仪感。2、双卧分房设计，次卧可以改设客房，方便子女来访时或者陪同保姆居住，也可改设书房或收藏室、多功能室，体现居家个性。舒适养生套型三室两厅 1、独立玄关设计，不仅具备收纳礼仪功能，更具人体工学的尺度标准，满足老年人对品质生活的需求。2、客厅设置大面宽落地窗，容纳更多阳光，即使是冬天，也让老年人享受到暖阳。3、书房布置，不仅兼
33、具储藏、个性化功能，子女来访更能随需应变。4、双南向主卧，满溢暖心阳光，生活更显温馨舒适。豪华养生套型多代居 亲子套型满足三代同堂，互享私密空间多代居 联排别墅套型多代居 叠加别墅套型多代居 一层二层独栋别墅套型细节建议3从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议老年人视觉特征与居住环境障碍视觉特征居住中常见障碍低 视 觉 能 力形象分辨能力降低难以分辨小的物体，如：文字、按键、按钮等色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差的环境弱光下识别物体能力下降在低光下难以分辨物体，夜间视物较为困难对强光敏感对频闪的灯光，直射光、反光较强的地面和墙面易引起不适对光亮突变的适应力减弱视觉明适应和暗适应能
34、力下降，无视觉能力眼盲失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰，绊倒等问题，丧失方向感，在曲折的路线环境中容易迷路。老年人触觉、味觉、嗅觉特征与居住环境障碍触觉、味觉、嗅觉特征居住中常见障碍触觉退化对温度变化的感知能力下降对烫物瞬间感知弱，端送食物和热水时容易烫伤对疼痛的感知能力减弱容易磕碰受伤，且受伤后不能及时察觉，耽误医治味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或者不良食品嗅觉退化对气味的感知能力减弱难以察觉有害气体的味道，如煤气泄漏等从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议老年人听觉特征与居住环境障碍听觉特征居住中常见障碍听不清或者听不见门铃声、报警声音太小时听不见，距离较远或者有
35、阻隔时听不清，如与谈话人距离较远，与电视距离较远对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老年人免疫机能与居住环境障碍免疫机能特征居住中常见障碍对温度、湿度变化敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹，不能适应冷热突变的环境易生病或者患慢性疾病，且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰老年人运动系统与居住环境障碍运动系统特征居住中常见障碍肢体灵活性降低抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费力，易被低矮高差绊倒，如厕、穿鞋等动作困难，肢体伸展困难够取位置较高或较低的物品困难，使用过高的台面和设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重的推拉门窗时较为困难，难于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力
36、量下降上下肢抬举重物时易发生危险，下肢支撑能力降低，在大空间无扶靠时，行走较为困难关节灵活性下降搬动大而重的器具容易扭伤骨骼弹性韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并要有他人照顾腰椎、颈椎易受伤，疼痛使用过软的床或沙发起身困难，腰部、颈部不易扭转，取物够物困难针对老人以上特征，建议无障碍设计细节及智能化系统应用细节建议无障碍设计单元门出入口+公共走廊+楼梯电梯+入户转换+卫浴+厨房餐厅+阳台窗台+其他智能化系统安全系统+空调系统+可视对讲系统+无线定位系统+健康监测系统无障碍设计-单元门出入口 单元门出入口设置交流休息区，并设置通往各功能空间的标识牌，单元出
37、入口要考虑轮椅回转空间，采用自动门或推拉门，设置雨棚，室外台阶设置扶手，设置无障碍坡道。无障碍设计-公共走廊 走廊要设置一定的宽度，在各入户口设置轮椅回转空间，走廊安装扶手，保持连贯，设置交往空间。无障碍设计-楼梯电梯 楼梯要设置一定的宽度，两侧设置连续扶手，设置担架梯，轿厢内设置扶手，候梯厅呼梯按钮高度要合适。无障碍设计-入户转换 门要有一定宽度，便于轮椅和担架进出，入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作，设置更衣、换鞋空间，设置扶手，电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。无障碍设计-卫浴 卫生间采用推拉门，门
38、内外预留轮椅转换空间，设置轮椅专用侧位、洗浴座椅、横向扶手、坐姿洗面台、防滑地砖、无高差地面、暖器架、暖足机。无障碍设计-厨房与餐厅 要考虑到轮椅使用者，设置触碰即自动下拉的置物篮，针对老年人收纳杂物较多的特点，设置270度拐角置物架，针对老人视力弱的特点设置高照明度厨房操作台。无障碍设计-阳台及窗台 阳台进深要大，室内外高差要很小，要考虑窗台及阳台扶栏的高度，保证轮椅者视野。无障碍设计-其他细节 针对老年睡眠较差特点，分床设计，照顾轮椅老人，所有家中的按键位置要便于操作，电话机采用大按键贴心设计。智能化系统-安全系统 一键紧急报警套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物
39、业中心。同时报警装置特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。不活动通知在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。数字监控系统配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。智能化系统-空调系统 中央空调采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。门窗系统采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性新风系统针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题智能化系统-可视对讲
40、系统 采用公寓内短号高清视频通话，与服务中心、医务、邻里中心无距离交流，减少奔波。智能化系统-无线定位系统 有需要的老人走出小区时，客户/物业服务中心均会收到相关信息提示，遭遇紧急情况时可快速求救。智能化系统-健康监测系统 小区内设置健康亭或者根据需要配备健康仪、健康腕表，随时监测血压、血糖、血氧、心电、睡眠等状况，即时记录，防患于未然。开发建议4主流配套先行创意营销中心体验精致样板房体验引进专业养老服务经营管理公司、老年专业医院、幼儿园等硬件配套设施，通过品牌的引进，解除客户疑虑，提升项目价值通过对项目的对外宣传，让意向客户亲临案场感受（设置项目现场和市区等多个接待中心），项目现场建议设置游
41、艇售楼部，体验独特价值。样板房有着居家般的精致温馨的环境，无处不在的宜老细节、无障碍设计、智能化设计、人性化服务，给客户深入其境的体验。结合本项目规模大、周期长以及养老现状等特点，客户对养老地产的体验及对项目的认知应当重视样板房展示 给客户居家般、深入其境的体验，感受无处不在的细节呵护经营模式5模式一：变相销售 可借鉴上海亲和源的模式，采取“变相销售”，即销售会员卡的使用权，且子女可继承，从而快速回笼资金。模式二：和旅行社结合将养老地产和旅行社相结合，提供异地养老模式和候鸟式养老；解决一部分资金压力，同时拓宽养老模式的领域。模式三：和金融行业结合 随着泰康人寿、合众等保险企业纷纷涉足养老地产，将养老和金融相结合势在必行，不仅老有所依、老有所为更加老有所得，入驻养老公寓享受福利分红，同时减轻开发资金压力。感谢聆听！地平线地产顾问