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1、立足企业发展战略，着眼客户生命周期把握“银发时代”脉搏，聚焦“活跃殷实长者”养老度假地产专题研究August,2010战略思考2跻身行业综合实力前三名打造一流品牌，确立行业领跑者地位企业愿景途径1：扩大客户群体规模途径2：已有客户多次购买市场份额转变1：一次性客户终身客户（全生命周期）转变2：单一刚性需求多元需求客户需求刚性需求产品产品类型改善性需求产品养老地产旅游地产3依据生命周期、支付力、购房动因分析，客户大致可以细分为以下11大类：价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述主流客户社会新锐青年之家业主年龄是否父母老人同住25-44青年或青年伴侣青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客户
2、望子成龙小太阳孩子年龄是否父母老人同住0-11小孩+业主后小太阳12-17小孩+业主三代孩子老人+业主+0-17孩子中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24孩子主流客户健康养老老人1代老人家庭的直系代数空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入、资源远高其他家庭可分收藏、投资、商务、终极改善等务实之家务实之家家庭年收入收入、资源远低其他家庭关注客户的全生命周期人口红利时代现阶段关注银发时代未来必须关注全生命周期的关注行业领跑者帕尔迪Pulte美国第一大房地产开发商旗下包括三大品牌帕尔迪Pulte-传统社区，关注首次购房和二次置业者德尔韦布
3、DelWebb-针对55岁以上老人，在20个州进行住宅销售，拥有太阳城社区迪沃斯塔DiVosta-和丰田汽车的雷克萨斯和万豪的丽嘉酒店（Ritz-carlton）同类-只在佛罗里达经营，主要针对升级置业者和活跃老人后两者是通过兼并和收购得来，体现横向整合策略4传统领域拓展延伸领域值得做？为谁做？什么样的产品？怎么做？5研究主体框架市场分析发掘市场盈利空间客户分析锁定目标细分客户模式选择探寻适宜的可选模式战略思考和实践规划摸索可行的行动方案1.“老年人”的定义及分段标准自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；按照中国现行规
4、定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁60岁的人称为“准老人”；人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄老人,80岁以上称为高龄老人。基本概念72.老龄化社会的定义联合国教科文组织规定：一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例达到或超过10%时或者65岁以上的人口占总人口的比例达到或超过7%时这个国家或地区便称为老龄化社会。基本概念83.人口老龄化和人口红利的定义人口老龄化是指一个国家、一个地区和一个部门的老年人在其总人口中所占比例的增加。可见，人口老龄化这种说法是一种相对意义上的
5、现象，重点是一个区域内老年人占总人口的比例。老龄化既表示人口年龄结构发展的一个过程，也表示这个过程发展的结果；人口红利是与人口老龄化相对的一个概念。一国人口生育率的迅速下降在造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之为“人口红利”。中国正在释放“人口红利”，但“人口红利”效应正逐步衰减。基本概念9市场分析需求分析供给分析政策环境未来趋势中国从1999年开始进入老龄化社会，当时中国60岁以上和65岁以上人口占总人口比分别为10.07%和7.01%
6、；截止2009年，全国除青海、宁夏、新疆、西藏外，均已进入老龄化社会；2009年底，我国60岁及以上人口已达1.67亿人，占总人口12.5%；65岁及以上人口为1.1亿人，占总人口8.3%。目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。1.需求分析：老年人口规模巨大2050年1.3亿10.24%2009年2000年1.67亿12.54.4亿32.7%11重重庆庆上海上海北京北京大大连连成都成都青青岛岛天津天津杭州杭州广州广州深圳深圳0501001502002503003504004505000%5%10%15%20%25%454.2454.2300.6 218.0218.01
7、01.3101.3196.8196.8119.3119.3169.0169.0108.1108.1103.2103.213.313.316.0%21.6%17.7%17.9%17.3%17.0%16.8%16.1%13.4%5.4%6060岁岁以上人口数量（万）以上人口数量（万）6060以上人口占以上人口占总总人口比人口比按户籍人口统计的老龄化水平资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告12.5%上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高出全国平均水平（2008年底数据）。1.需求分析：老年人口规模巨大12中国处于快速老龄化阶段第一阶段（2001年-202
8、0年）：快速老龄化阶段第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段老年人口年均增长率高达3.2%，是总人口增长速度的5倍。据预测，中国27年完成“老龄化国家”到“老龄国家”历程（65岁以上人口超14%，即为“老龄国家”，法国114年，瑞典82年，美国69年，英国46年）。131.需求分析：老龄化进程速度惊人2010200020002020203010.05%12.78%17.17%23.92%2030年，（60岁+）人口将超3亿141.需求分析：老龄化程度地区发展不平衡中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经
9、济发达地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。上海上海北京北京天津天津江江苏苏浙江浙江重重庆庆辽辽宁宁四川四川山山东东湖南湖南0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%21.6%17.7%16.8%16.8%16.2%16.0%14.9%14.8%14.6%13.9%60+60+老年人口老年人口/总总人口人口 分省（直辖市）老龄化程度比较（2008年底 前10位）2008年底，北京市户籍总人口为1229.9万，其中60岁及以上老年人口为218万，占总人口的
10、17.7%；在60岁及以上老年人口中，60-69岁老年人口为102.1万，占46.8%；70-79岁老年人口为86.5万，占39.7%，即80岁以下老人的比例达到86.5%。1560-69岁46.8%70-79岁39.7%80-89岁岁12.0%90岁岁及以上及以上0.9%1.需求分析：中龄和低龄老人居多由于计划生育、经济社会发展、人们生活观念、居住方式的改变，我国大中城市的纯老户（空巢户）比例迅速上升。截止2009年，我国55%的老年人处于与配偶同住或一个人独居的状态，其中65岁以上的“空巢老人达到2340多万。从老人居住意愿来看，城市老年人愿意与子女同住的比例从2000年的43.7%下降到
11、2006年的36.5%，随着老年人经济实力的增强，独居或者有个相对独立的居住空间意愿将持续增强。16资料来源：全国老龄委2009年中国人口老龄化研究报告一个人独居11%与配偶同住44%与子女同住44%不参与调查1%一个人独居一个人独居与配偶同住与配偶同住与子女同住与子女同住不参与不参与调查调查1.需求分析：空巢老人比例将持续增加 上海、北京、天津、杭州、大连等目标城市空巢老人规模巨大（2008年底），未来预期空巢老人比例将增长。目标城市空巢老人数量 （万）空巢老人占老年人比例备注上海86.428.75%北京38.217.52%天津91.354%杭州97.390%2015年预测数据大连43.64
12、3.04%1.需求分析：空巢老人比例将持续增加1718养老产业市场趋于细分，向产业化方向发展出现老年用品、老年公寓、老年休闲度假、老年护理、老年疗养、老年文化娱乐、老年家政等多种养老服务及配套，以满足老年人的不同需求；民营资本逐步进入，养老产业市场正向产业化方向发展；市场供给尚未形成规模，存在商机。养老居住产业处于发展初期包括养老机构设施、常住养老（老年公寓等）和老年休闲度假等；整体供给市场处于发展初期是个新兴产业，国内始于80年代养老设施多数还是由机构、政府投资，市场化程度较低常住养老住宅在大城市陆续出现休闲度假养老住宅才刚刚出现2.供给分析：养老产业总体供给不足，市场潜力巨大192.供给分
13、析：养老居住设施分类健康独立需要护理20供给规模不足2008年9月，全国拥有各类养老服务机构约4万个，床位238万张，所能容纳的人数只占老年人口的1.4%，落后于国际社会通行的5%-7%的比例。其中民办养老服务机构4141所，仅占10.6%截止2008年底，全国共有综合性社区服务中心9873个，其中提供住宿的社区服务中心620个；街道社区服务中心10798个。87%11%1%1%民办养老机构服务类型构成以日常生活照料服务为主以护理康复服务为主以临终关怀照护为主其他服务类型以“养”为主以日常生活照料服务为主：87%，以“养”为主以护理康复服务为主：11%，“养”“护”兼顾，侧重于“护”以临终关怀
14、照护为主：1%，提供临终服务（来源：全国老龄工作委员会办公室，2008）2.供给分析：机构养老设施供给不足21设施分布空间不均区域不均：“东丰西瘠”，东北地区东部地区中部地区西部地区城乡不均：76%民办养老设施在城市档次规模以“中小型、低档”为主多为100张床位左右的中小型机构，不利于产生规模效益80%为收费低廉、服务内容简单的低档养老服务机构（3000元/月），中档养老服务机构最受老年人欢迎。0%20%40%60%80%100%低档中档高档豪华型民办养老服务机构档次构成（来源：全国老龄工作委员会办公室，2008）2.供给分析：机构养老设施供给不足养老机构无法满足高端养老需求政府主导的养老服务
15、层次低 高端养老需求的特点老人健康、活跃、上进；支付能力较强；注重专业化、高品质服务；渴望实现自我价值；渴望社会融入和精神愉悦救济型、福利型养老院医院式护理环境 以简单家政服务为主 专业护理服务无法提供 “普惠制”居家养老补助无法吸引高端老人家庭化居住环境必要的服务支持2.供给分析：机构养老设施现有无法满足高端老人需求22真正意义的养老社区凤毛麟角虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上老年住宅的可谓凤毛麟角，全国范围内相关产品不超过10个近年才出现相关产品主要集中在2005年之后才陆续出现成型产品主要出现在一线城市主要出现北京、上海、杭州、海南等一
16、线或者度假型城市总供给规模有限已有相关产品总建筑规模为295万平方米，与约4500万城市老年人口的居住需求相比微不足道232.供给分析：常住养老社区凤毛麟角24全国主要养老社区产品地区 名称区位时间占地面积（万m2）建筑面积（万m2）类型经营模式北京 将府庄园近郊区2009年-2010年3811多层护理型养老公寓多层自理型养老公寓村落居家型养老公寓出售东方太阳城近郊区2003年-2010年23470低层、多层老年公寓（四层以上带电梯）、联排别墅出售澳洲康都城区边缘2004年-2006年62880%CONDO公寓、10%乐龄公寓10%青年公寓出售北京汇晨老年公寓近郊区2007年5430家庭养老用
17、房、公寓养老用房、介助介护养老用房包房式出租北京太阳城近郊区2002年-2009年4230独栋别墅、多层板楼 出售沪杭 亲和源远郊区2010年8.3310多层、小高层电梯住宅楼出租孝贤坊近郊区2005年3526联排别墅、电梯公寓出售杭州绿地蓝庭近郊区2009年-2010年42.770高层公寓（中小户型）出售杭州金色年华城区边缘2008年175.3居家服务式公寓护理式托老公寓出售+出租2.供给分析：常住养老社区凤毛麟角252.供给分析：常住养老社区分类澳洲康都、杭州金色年华亲和源、东方太阳城、北京太阳城孝贤坊、杭州绿地蓝庭三亚清平乐将府庄园、北京汇晨老年公寓、亲和源、金色年华澳洲康都、北京太阳城
18、、孝贤坊、杭州绿地蓝庭三亚清平乐集中于一线城市区位以近郊、远郊为主社区规模以30万平方米居多经营模式以出售为主养老概念诠释方式有两种：社区或机构养老：环境优美、医疗康复配套设施居家养老：住宅设计考虑老年人特殊需求，提供养老服务26汇晨老年公寓澳洲康都亲和源将府庄园三亚清平乐2.供给分析：常住养老社区现有产品特点在供需理论下，供如此不应求的时候，有两种可能：一是价格很高，这些供给产品受追捧；二是供给迅速增加，以抢占这部分超额利润。事实上，现有产品并没有受到狂人追捧，相关产品供给也没有迅速增长。WHY？关键因素：-交通区位-优势资源-人性化设计-专业的服务-经营模式272.供给分析：常住养老社区现
19、有产品评析匹配细分目标人群供需不平衡内因现有养老社区产品不少存在各种硬伤案例1：上海亲和源区位上海市南汇区康桥镇，属于远郊区。用地属于区政府的公建配套用地，只有50年的大产权，业主实际无法获得产权证。销售经营情况共设838套居室，已签约120套，入住60套，入住和出售率均较低。经营模式：会员卡分为A、B、C、D四种，前两种分别为永久年限和终身年限。A类：每套房源一次性缴费63万元，入住后每年根据大、中、小套不同房源缴纳管理费2万元、3万元、6万元B类：根据不同套型一次性缴费35、50和79万元，入住后每年缴费2万元C类和D类：短期试住模式，平均每月缴费7000元左右。点评优点1：日本设计师设计
20、，环境优良、设计人性化硬伤1：没有独立产权，无法获得中端收入老人的认同硬伤2：收费标准较高，特别是一次性缴费金额高，老人存在顾忌硬伤3：区位过于偏远，高收入老人兴趣不浓28亲和源区位北京市昌平区北七家镇八仙庄，属于近郊区销售经营情况入住率不高经营模式：出租自理型：4000-5000元/左右半自理：单人间7600元/间/月，双人间5000元/人/月，营养餐费约600元/月点评收费水平高，设施配套中端，高端老人看不上，中低端老人承担不起设计不人性化，例如门槛高、厨房门窄，无法适应做轮椅老人的行动需求29案例2：北京汇晨老年公寓汇晨老年公寓在中国养老度假型产品供给较少，档次较低养老度假型产品出现于度
21、假型城市，如海南三亚清平乐，位于城市远郊区，建筑面积15万平米，以8-10层公寓为主，以80-90平米的两居和30-70平米的一居为主。经营形式为出售。小区以构建“老有所养、老有所学、老有所医、老有所为、老有所乐、老有所聚”的新型养老社区为目标每栋楼的底层为高4.2米的架空，四周结构设计可以灵活开启与封闭。配有有保健、健身、图书展览、书画室、乒乓球、桌球、舞蹈教室、茶室、棋牌室、老年大学多媒体教学室、社区餐厅、医疗中心等。小区以人车分流无障碍的设计理念，每栋单元门设有无障碍坡道与踏步，每户的住宅客厅内装置的美国Honeywell新风系统。每户客厅、卧室、浴室均设有紧急安全救助按钮。30三亚清平
22、乐2.供给分析：度假养老案例：清平乐31国务院中国老龄事业发展“十一五”规划增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善老年人服务的功能；老年服务的发展要走社会化、产业化的道路。国务院关于加快发展养老服务业的意见（国办发20066号）发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。上海2007年提出“9073”养老模式上海在2010年底将基本建成“9073”养老模式，即90的老人在社会
23、服务协助下通过家庭照顾养老，7的老人通过购买社区照顾服务养老，3的老人入住养老服务机构集中养老。3.政策环境：政府重点投资低端市场32财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见社会办福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标
24、准应当适当降低。今年明确计划首次编制养老服务体系“十二五”规划3.政策环境：高端市场政策扶持力度和手段待明确供需不平衡外因：政策支持力度和手段不明细，项目争取优惠和贷款难度大主流开发商陆续开始关注，着手相关研究，态度谨慎万科：把发展“健康养老地产”写入2009年度报告里，万科已经研究健康养老地产物业有3至5年的时间，2009年，万科公开表示欲发展养老住宅和养老物业，并可能在青岛进行项目试点。保利地产：在年报中表示“适度拓展养老地产等概念地产业务，增加新的盈利增长点”，目前尚未有具体的方案和项目推出。保险资金不光是专业地产公司，其他各路资金都已经按捺不住，纷纷杀入养老地产行业，其中动作最大的是保
25、险资金。泰康人寿、中国平安、中国人寿、合众人寿、中国人保等保险公司均对养老院、养老社区、养老事业投资表示出极大的兴趣。由于真正的养老项目属于第三产业，其土地性质决定了项目不能像普通房地产项目一样获得银行等机构的开发贷款支持。养老项目投资的融资渠道，目前尚未成熟。对于纯养老项目具有较高的自有资金要求及长周期的回报特点，相对更适合保险资金参与。泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，目前已签订协议购置北京昌平小汤山温泉乡2000亩地，打算2013-2014年完工。出于追求回报率，在投资建设养老房产时，无一例外地将目光更多的投于高端养老项目上。334.未来趋势：主流地产开发商开始关注，存在潜在供给市场分
26、析小结34人口红利期银发时代市场分析小结供给总量不足不能满足需求规模不管是养老机构，还是养老社区，相对于老年人口和市场规模，现有供给规模均非常有限供给产品品质不高，不能满足高端老人需求养老机构以低端为主，养老社区有限，无法满足高端老人需求已有养老社区产品数量少，供需不均衡存在内外因内因：现有养老社区产品不少存在各种硬伤外因：政策支持力度和手段不明细，项目争取优惠和贷款难度大未来存在一定潜在供给，但也昭示相关产品将是未来热点除了绿地之外，主流房地产开发商关注但尚未真正试水养老社区产品相关产品不同模式将带来长短现金流周期的组合，存在金融运作空间35客户分析客户细分常住养老需求研究度假养老需求研究购
27、房区域选择购房楼盘选择度假养老生活偏好分时度假产品倾向度假养老客户研究主要结论客户分析客户细分常住养老需求研究度假养老需求研究购房区域选择购房楼盘选择度假养老生活偏好分时度假产品倾向度假养老客户研究主要结论1.客户细分三大指标房地产客户以家庭为单位，其购房关键指标有三：1、家庭支付能力2、家庭生命周期3、购买动因，或对房屋价值的不同需求3839依据生命周期、支付力、购房动因分析，客户大致可以细分为以下11大类：价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述主流客户社会新锐青年之家业主年龄是否父母老人同住25-44青年或青年伴侣青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客户望子成龙小太阳孩子年龄是否父
28、母老人同住0-11小孩+业主后小太阳12-17小孩+业主三代孩子老人+业主+0-17孩子中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24孩子主流客户健康养老老人1代老人家庭的直系代数空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入、资源远高其他家庭可分收藏、投资、商务、终极改善等务实之家务实之家家庭年收入收入、资源远低其他家庭三大指标进行客户细分，框出目标客户 用“需要域”反映产品不只是满足一种需求这一事实。对于房产这类特殊商品来说，家庭是基本的消费单位，不同年龄的客户家庭对应不同的家庭生命周期、生活特点。满巢期（关注子女成长）成长、上升社会责任、压力
29、大筑巢期立足、打拼紧张感、快节奏满巢期（关注父母安享且考虑投资养老）稳定、准退休生命价值顶峰空巢期（关注自我养老）闲适/退休后兼职生命价值延续家庭生命周期25-35社会立足45-55自我实现55-65自我颐养65+自我安享35-45事业有成n空巢期n空闲、退休n舒缓、安享1.客户细分需求域4025-35社会立足45-55自我实现55-65自我颐养65+自我安享35-45事业有成生命周期变化价值观偏移、转型消费行为改变成长便捷、效率交通便捷区域的紧凑公寓、核心商业区、配套服务区住宅教育地产需与社会资源紧密联系过程中完成角色平衡、尚处财富积累阶段成就重要转型阶段关注父母的养老问题、为自己的养老打算
30、在社会中完成自我实现、财富积累鼎盛颐养健康、休闲人生中成就自我价值、追求生活品质，处于财富积累后释放享受阶段安逸、宁静、自然回归环境（阳光、空气、水）惬意的生活氛围（社区配套）人性化的产品（无障碍）市场空白、机会点市场充分竞争市场空白、机会点家庭生命周期411.客户细分需求域一种尚未满足的“居住体验”(45-55)人群价值追求由成长阶段（25-45）“便捷、效率”逐渐向颐养阶段（55+）“健康、休闲”偏移在完成自我实现后，更加关注父母的安享问题，同时也为自我养老投资市场供给：目前市场上关注“（45-55）自我实现人群”的产品虽多，但却往往忽视了其父母养老需求和自我养老打算。即使市场上存在类似产
31、品，也往往是碎片式满足、不成体系（环境好的郊区住宅，社区配套不够；便捷的城市住宅，人性化设计不细）。(55+)人群颐养阶段，“健康、休闲”财富积累后释放、享受的过程，对于环境优良、配套完备、人性化的产品需求市场供给：目前市场上关注“（55+）颐养安享人群”的产品凤毛麟角，与关注（45-55）人群的产品结合度不够。421.客户细分需求域发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在五千到一万美元以上，而中国目前人均国内生产总值才超过三千美元，仍属于中等收入国家行列。中国城市老人平均总收入为15244元，从收入构成来看，城市老年人主要的收入为退休金收入，平均为11728元。432.收入分析：老龄化
32、超前于现代化，老人主要收入为退休金数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书2006中国城市老年人收入构成数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书2006100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%60-69岁70-79岁80岁以上73.10%81.10%85.40%市市场场收入收入退休金收入退休金收入公共公共转转移收入移收入家庭家庭转转移性收入移性收入其他收入其他收入中国17个城市人均GDP超过五千美元，其中深圳最高，达到2万美元。中国老人的收入有限，但子女供养比例很高，子女是老人重要的消费支付者，目标
33、城市经济水平为养老消费奠定基础。442.收入分析：目标城市经济水平较高，奠定养老消费的基础数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书20063541美元2万美元数据来源：2009中国统计年鉴、2009上海统计年鉴、2009北京统计年鉴、2009杭州统计年鉴据2010胡润财富报告披露：中国千万元以上级别的富豪人数已达到875,000人；北京有151,000名千万富豪，上海有122000名，广东省145,000名，北京、上海、广东三地千万富豪人数占全国总数的近一半，平均年龄为39岁。其中资产超过亿元的富豪数为55000位，北京、上海、广东分布有9400位、7300位、8200位，平均年龄为43岁，
34、且近一半年龄在45岁以上。表明，目标城市高收入家庭的比例较大，对应家庭老人的直接或间接消费力较强。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京北京,17.26%广广东东,16.57%上海上海,13.94%其他其他,52.23%千万以上富豪人数规模统计北京北京广广东东上海上海其他其他2.收入分析：目标城市经济水平较高，奠定养老消费的基础3.生活理念 高收入长者注重生活品质，关注健康安全（45-55）殷实人群生活方式：由于离退休尚有几年时间，尽管工作依然紧张而忙碌，忙里偷闲才是60年代殷实长者生活的真谛。消费观：消费相对具有冲动性，更加注重品牌和产品的质量。退休养老观：工
35、作能体现自我价值，享受工作带来的成就感和别人的尊重。即便是老了也不会完全不管，仍然做一些力所能及的事情。（55+）殷实人群生活方式：经过一辈子辛勤工作，大多已经退休或即将退休，使自己晚年丰富而多彩是日常生活和休闲娱乐活动的主要内容。消费观：消费较理性而非吝啬，并不影响对生活品质的追求。退休养老观：工作是谋生手段，工作了一辈子，也该好好休息了。月收入3000元/月以上的老人中有58.8%关注和追求生活品质、乐于接受新事物，关注健康、安全和家庭和睦，日常爱好普通（主要是看电视、聊天、健身），注重养生；其中北京73.8%，上海71.9%，杭州61.3%，海口37.4%。4685%的老人具有“居家养老
36、”意愿符合我国传统文化，“叶落归根”“孝亲敬老”，看重家的安全感、亲情感和信任感老年人追求生活质量的意识和能力不断增强，对于居家养老服务需求日益增加大部分老年人仍然比较健康，能够在家养老，主要需要居家养老服务。平均寿命超过71岁，部分经济发达城市人均寿命达到80岁，退休之后，有相当长一段时间是比较健康、生活自理程度很高的不同性别、不同年龄组和不同健康状况的老年人对享受居家养老服务的意愿都比较强烈，但随着健康状况恶化，入住养老院意愿有所上升50%选择居家养老的老年需要养老服务，但是现状满足率不足16%。474.养老意愿：居家养老数据来源：中国城市居家养老服务报告75.6%18.2%6.2%居家养
37、老居家养老入住商入住商业业养老机构养老机构其他其他上海老年人养老模式意愿调查结果数据来源：上海财经大学、零点调查公司专项调查 目标城市老人养老模式类似，上海老人在养老模式选择中，75.6%的老人希望居家养老。4.养老意愿：居家养老48一半以上的中高收入老年人希望购买房屋产权养老低收入老年群体消费能力有限，对福利性养老机构需求较高中高收入老年人51%期望的入住方式是希望购买房屋产权，24%打算租赁房屋使用权，16%希望购买产权式酒店，9%打算采取其他形式。一定比例的中高收入老年群体存在对高标准老年社区的需求北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%的中高收入老年群体，认为
38、现有养老环境无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们的需求，希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。4951%24%16%9%中高收入老年人期望的入住方式希望购买房屋产权打算租赁房屋使用权希望购买产权式酒店其他形式来源：零点公司调查4.养老意愿：中高收入老人倾向于自购房产养老505.健康状况：中低龄老人是主体60-69岁46.8%70-79岁39.7%80-89岁岁12.0%90岁岁及以上及以上0.9%2008年底，北京市户籍总人口为1229.9万，其中60岁及以上老年人口为218万，占总人口的17.7%；在60岁及以上老年人口中，60-69岁老年人口为102.1万，占46.8%；70-7
39、9岁老年人口为86.5万，占39.7%，即80岁以下老人的比例达到86.5%。完全自理完全自理部分自理部分自理不能自理不能自理0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%85.2%85.2%9.3%9.3%5.5%5.5%85.4%85.4%9.6%9.6%5.0%5.0%20002000年年20062006年年2000年、2006年城市老年人生活自理率情况及变化中国城市老人中85%以上生活完全自理。从时间维度来看，老年人完全失能的比例变化不大，但人数规模明显增加，从2000年到2006年，完全自理的城市老
40、人由2386万增加到3314万。5.健康状况：生活自理老人超过八成，总规模在持续增加51很好很好较较好好一般一般较较差差很差很差0 01010202030304040505060607 72424474719194 45.05.022.922.952.352.315.615.64.24.220002000年城市年城市20062006年城市年城市2000年、2006年城市老年人健康状况自评及变化 通常，老年人对健康状况的自我评价认为不仅是对当前健康水平、机体功能和能力的判断，而是对未来健康的一个简单、多面化、有效的评价指标；根据调查数据来看，老年人的健康状况预期有所提高，反映自己身体健康状况在一
41、般以上的老人从77%上升到80%，情况一般那的有所上升。5.健康状况：生活自理老人比例预期增长52客户细分小结85%居家养老，倾向于自购房产模式（约1.4亿）53职业类型：（45-55）多为私营业主，行业分布广；55+（1945-1955年出生）多在国企、事业单位工作。生活理念：关注健康、安全；心态年轻，关注和追求生活品质、乐于接受新事物；追求休闲生活方式；多不愿意赋闲在家，爱好社交老年人（2009年1.67亿人，不含准老人）中低龄老人(60-80岁约1.2亿)长者居家殷实活跃细分客户：按需求可分为常住养老、度假养老。两类需求人群可以重合。准老人（45-55和55+两代婴儿潮人群步入或者即将步
42、入老年）有购买实力度假养老常住养老客户分析客户细分常住养老需求研究度假养老需求研究购房区域选择购房楼盘选择度假养老生活偏好分时度假产品倾向度假养老客户研究主要结论老人心理需求及城市调查差异（来自零点数据）常住养老55老人总体需求城市调查结果居住现状近半数自理老人自己住，其中一个老人独住占12%北京、杭州老人自助比例略高，上海两代居、三代居相对较高，海口三代居最高社区服务免费体检、组织日常休闲活动上海社区服务较完善，其次是杭州；海口社区服务较差。期望的老年生活健康第一，其次是快乐与安全兴趣爱好聊天、看电视/听广播、运动健身北京老人养宠物/种花的比较更高，上海老人更关注电视/广播媒体；杭州老人更喜
43、欢逛公园，海口老人运动/健身、读书看报更多常住养老56老人总体需求城市调查结果关注硬件环境周边自然环境、医疗设施、交通上海更关注交通和医疗设施，海口更关注自然环境医疗设施常见病药房和治疗的设备仪器北京：紧急求救按钮等医疗监控系统，抢救设施；海口：常见病治疗设备仪器和身体检查设备仪器的配备；上海:老年病药房的配备软件服务需求首先是医疗服务，其次是卫生条件和社区服务人员的素质等北京更关注服务人员的素质；杭州更关注家庭氛围和心理健康服务；海口更关注卫生条件医疗服务首先是定期体检并建病历档案，针对不同的健康状况提供不同的护理服务，其次是配备专业的护理人员北京更突出24小时跟踪服务；上海：与医保定点单位
44、的衔接，就医时能刷医保卡；杭州：定期体检并肩病例；海口：养老机构对老年常见病的治疗能力老年用品日常生活用品和保健食品北京：身体检查检测仪器、康复器械、健身娱乐器械；上海：保健食品；杭州：更为关注日常生活用品常住养老57老人总体需求城市调查结果养生保健食用营养保健品、注重调理饮食北京：食用保健品、按摩的比较较高；上海：调理饮食、健身房比重较高消费观念实用、购物方便、健康、价格实惠是老年人购物主导观念北京：更关注品牌与品质；上海：更关注购物方便性、是否健康等；杭州老人更关注环保性；海口：更看重实用与价格入住原因能得到生活照料和医护照料，可以与更多的同龄人交流，为子女减轻负担决策与费用承担老人是主要
45、决策者与费用承担者海口老人的养老费用由子女支付的比重较高区位半数以上倾向于本市近郊，车程距离半小时到一小时之间北京近7成选择近郊；上海半数以上选择市区总结对各项服务的关注：医疗与生活服务最重要；生活服务主要是餐饮与交通；住宅服务主要是室内清洁。对各项公共设施的关注度：护理生活设施最重要；生活设施更关注便利店或老年用品商店；休闲设施主要是聊天室，其次是棋牌室、视听室等；运动设施更看重室外健身设施。对具体居住条件的需求：低层公寓更受青睐；北京希望两居，60-90平米之间，带客厅；杭州、上海希望一居，60平米以下，具备卫生间基本功能。58客户分析客户细分常住养老需求研究度假养老需求研究购房区域选择购
46、房楼盘选择度假养老生活偏好分时度假产品倾向度假养老客户研究主要结论客户分析客户细分常住养老需求研究度假养老需求研究购房区域选择购房楼盘选择度假养老生活偏好分时度假产品倾向度假养老客户研究主要结论本节导读本节包含以下主要内容：1.富有老人人群度假旅游偏好2.外地购房原因和用途3.购房区域选择的影响因素偏好4.购房区域选择的意向和原因5.购买海景房的原因和偏好特别说明：对于每一项数据首先概括总体特征，并根据数据的差异显著性检验，对四个城市存在的显著差异进行说明,以后章节均依此惯例。A1.请问您希望到外地买房用于度假养老，主要是出于什么考虑呢？n近七成被访者认为在外地购房度假养老的主要原因是看重了外
47、地优美的自然环境n超过半数的被访者在外地购房度假时希望享受当时更加舒适的气候，像候鸟一样，度过舒适的冬季和夏季n部分被访者厌恶了城市的喧嚣（41.4%）和拥挤（24.2%），希望享受一个静谧恬美的区域，来养老度假。n同时，也有部分被访者表示在外地买房度假养老是一种提升自身居住水平（26.8%），体现生活品质的象征（22.5%）享受优美的自然环境和舒适的气候是外地买房度假养老的主要原因海景房偏好及原因区域选择意向及原因 区域选择影响因素购房原因及用途原因原因/被访城市被访城市北京北京上海上海太原太原沈阳沈阳享受优美的自然环境69.551.373.373.8享受更舒适的气候，尤其是冬季和夏季56.
48、150.055.050.0城市太喧嚣，到安静的地方去生活32.957.538.336.3养老应该享受比以前更好的居住条件26.827.533.321.3本地居住太久，换个地方有新鲜感28.032.528.316.3城市建筑密度高，太压抑，想到低密度区域生活30.526.36.728.8到外地养老是体现生活品质的象征26.827.521.713.8n太原和沈阳的被访者对于自己环境的渴望度很高，他们超过七成的被访者都认为享受美好的自然环境是在外地买房度假养老的主要原因n北京和上海这种超大型城市中的被访者对于养老度假地点的安静和宽松很看重，他们在大城市中生活相对会比较拥挤和压抑，所以他们去外地购房养
49、老时会较为重视当地环境是否安静舒适 N北京=82 N上海=80 N太原=60 N沈阳=80附图 外地买房度假养老，主要是考虑原因A1.请问您希望到外地买房用于度假养老，主要是出于什么考虑呢？享受优美的自然环境和舒适的气候是外地买房度假养老的主要原因海景房偏好及原因区域选择意向及原因 区域选择影响因素购房原因及用途附图 您和爱人每年可能过去居住多久A2.请问您在外地买房之后，您的爱人、您的父母、子女、亲戚、朋友等每年可能过去居住多久呢 N=302 N=302附图 子女每年可能过去居住多久n总体来说，被访者在外地购房后，每年居住的时间从长到短依次为：自己和爱人子女父母亲戚朋友n自己和爱人居住的时间
50、最长，近七成的居住时间在半年之内；还有22.%的居住时间达到了半年以上n子女的居住时间集中在1-3个月，近半数居住时间为一周至一个月自己和爱人是主要使用者，近7成度假时间在1-6个月，会接待子女中短期居住海景房偏好及原因区域选择意向及原因 区域选择影响因素购房原因及用途n父母和朋友的居住时间很短，超过六成被访者表示父母从不去居住，不过要是去住的话，时间以一至三个月为主n亲戚和朋友的居住时间更短，超过四成表示亲戚和朋友从不去居住，去住的多数为一周之内的短期居住少数会接待父母住（1-3个月）；三成会接待亲友短住 N=302附图 父母每年可能过去居住多久 N=302附图 朋友每年可能过去居住多久 N