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1、第五章第五章要素市场规制法要素市场规制法第一节第一节房地产市场的法律规制房地产市场的法律规制一、概括一、概括1、住房状况、住房状况人均建筑面积人均建筑面积10平方米以下的，近平方米以下的，近1000万户，占城镇家庭总户数万户，占城镇家庭总户数的的5.5%享受住房保障的，低于城镇家庭总户数的享受住房保障的，低于城镇家庭总户数的1%2007年，廉租房建设的投入低于政府当年财政支出的年，廉租房建设的投入低于政府当年财政支出的0.3%2、立法概况、立法概况城市规划法（城市规划法（1989年制定）及其实施条例年制定）及其实施条例建筑法（建筑法（1997年制定）年制定）土地管理法（土地管理法（2004年修
2、）年修）城市房地产管理法（城市房地产管理法（2007年修）年修）物业管理条例（物业管理条例（2007年修）年修）基本住房保障法（征求意见稿）基本住房保障法（征求意见稿）二、房地产的特征和管理体制二、房地产的特征和管理体制（一）房地产的特征（一）房地产的特征稀缺性稀缺性固定性固定性耐用性耐用性（二）房地产管理体制（二）房地产管理体制建设行政主管部门、土地行政主管部门、城市规划管理部门建设行政主管部门、土地行政主管部门、城市规划管理部门三、房地产开发市场的法律规制三、房地产开发市场的法律规制（一）房地产开发的概念（一）房地产开发的概念是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设是指在
3、依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。的行为。（二）房地产开发的基本原则（二）房地产开发的基本原则1依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。产开发的原则。2房地产开发必须严格执行城市规划原则。房地产开发必须严格执行城市规划原则。3房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设原则。设原则。4正确处理近期建设和远景发展关系的原则。正确处理近期建设和远景发展关系的原则。（三）房地产开发企业（三）房地产开发企业1、分级、分级划分为一、
4、二、三、四个资质等级划分为一、二、三、四个资质等级2、承担建设项目的限制、承担建设项目的限制一级，不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目一级，不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目二级资质及二级资质以下，可以承担建筑面积二级资质及二级资质以下，可以承担建筑面积25万平方米以下的开万平方米以下的开发建设项目。发建设项目。3、成立的条件、成立的条件有自己的名称和组织机构；有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有符合国务院规定的注册资本；一级，不低于5000万元；二级，不低于2000万元；三级，不低于800万元；四级，不低于100万元 有足够
5、的专业技术人员；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。法律、行政法规规定的其他条件。四、土地管理土地管理（一）土地的产权（一）土地的产权1、土地的所有权、土地的所有权（1）二元制）二元制国家国家农民集体农民集体（2）国家所有的土地范围）国家所有的土地范围城市市区的土地城市市区的土地农村和城市郊区被国家依法没收、征收的土地农村和城市郊区被国家依法没收、征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
6、体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体前一后，因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体前一后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（3）农民集体所有的土地范围）农民集体所有的土地范围农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外宅基地宅基地和自留地、自留山和自留地、自留山（4）农民集体所有土地的经营管理主体）农民集体所有土地的经营管理主体村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；有两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体
7、经济组有两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。组织经营、管理。（5）所有权证）所有权证农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发所有权证农民集体所有土地，由县级人民政府登记造册，核发所有权证宅基地的用途：宅基地的用途：用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等禽兽舍、柴草堆放等宅基地与宅基地附属物的权属和权限：宅
8、基地与宅基地附属物的权属和权限：农户享有宅基地使用权，不得买卖、出租和非法转让农户享有宅基地使用权，不得买卖、出租和非法转让农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利房屋流转与限制：房屋流转与限制：房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准渭河流经甘肃、陕西等省，是黄河的主要支流，但它是一条河道渭河流经甘肃、陕西等省，是黄河的
9、主要支流，但它是一条河道不固定的河流，几年倒向南边，几年倒向北边，经常冲刷侵害着不固定的河流，几年倒向南边，几年倒向北边，经常冲刷侵害着耕地，沿河地带流传的耕地，沿河地带流传的“三十年河东，三十年河西三十年河东，三十年河西”的说法。在的说法。在陕西省渭河流域有两座村庄，渭河沿着弯曲的河道在两村之间流陕西省渭河流域有两座村庄，渭河沿着弯曲的河道在两村之间流过，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫刘村。在上个世过，位于渭河北岸的叫王村，位于渭河南岸的叫刘村。在上个世纪纪90年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蚀了王村年代初渭河的一次改道中，渭河河道向北偏移，侵蚀了王村数十亩耕地。同时，数
10、十亩耕地。同时，由于河道的北移，在渭河南岸刘村一侧原由于河道的北移，在渭河南岸刘村一侧原来的河道上新形成了一块面积略小被侵蚀耕地的滩涂。河道北移来的河道上新形成了一块面积略小被侵蚀耕地的滩涂。河道北移后，王村村民渡过渭河对新增加的滩涂进行了开发和耕种，刘村后，王村村民渡过渭河对新增加的滩涂进行了开发和耕种，刘村村民也对这片滩涂进行开发改造，两村村民由此发生纠纷。两村村民也对这片滩涂进行开发改造，两村村民由此发生纠纷。两村均主张对这片土地享有所有权。均主张对这片土地享有所有权。思考：本案中的新增滩涂的所有权归谁？思考：本案中的新增滩涂的所有权归谁？1995年确定土地所有权和使用权的若干规定规定：
11、年确定土地所有权和使用权的若干规定规定：依据依据1950年年中华人民共和国土地改革法中华人民共和国土地改革法及有关规定，凡当时没及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，屑于国家所有。屑于国家所有。（6）农村集体土地所有权的限制）农村集体土地所有权的限制不能直接用于房地产开发不能直接用于房地产开发不能出让、转让、出租用于非农业建设不能出让、转让、出租用于非农业建设不能擅自改变土地用途不能擅自改变土地用途农用地：包括
12、耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等农用地：包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 2、国有土地使用权、国有土地使用权（1）取得方式）取得方式有偿取得：出让、租赁、国有土地使用权作价出资或入股有偿取得：出让、租赁、国有土地使用权作价出资或入股无偿取得：划拨无偿取得：划拨（2）出让）出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为使用者向国家支付土地使用权出让金的行为A.取得方式取得方式拍卖、招标、挂牌或者双方协议的方式拍卖、招标、挂牌或者双方协议的方式工业、商业、旅游、娱
13、乐和商品住宅等经营性用地以及同一土工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式式B.使用期限使用期限居住用地居住用地70年年工业用地工业用地50年年教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年C.使用权续期使用权续期应最迟于届满前应最迟于届满前1年申请续期年申请续期审批原则：一般予以批准，除为了公共利益需要收回审批原则：一般予以批准，除为了公共利益需要收回准予续
14、期的，应当重新签订土地使用权出让合同，支付土地使准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金用权出让金未申请续期或未获批准的，无偿收回。未申请续期或未获批准的，无偿收回。思考：住宅用地使用期满如何处理？思考：住宅用地使用期满如何处理？D.权利内容权利内容包括：占有、使用、收益、处分包括：占有、使用、收益、处分可转让、出租、抵押、合作经营、赠与、置换可转让、出租、抵押、合作经营、赠与、置换E.权利的限制权利的限制不能擅自改变用途不能擅自改变用途不能闲置不能闲置1年未动工的，交年未动工的，交20%闲置费闲置费2年未动工的，无偿收回，注销土地使用证年未动工的，无偿收回，注销土地使
15、用证F.转让转让方式：方式：互换、出售、赠与互换、出售、赠与限制条件：限制条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证
16、书。(3)划拨划拨指土地使用者经县级以上政府批准，在交纳补偿、安置等费用指土地使用者经县级以上政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所有偿取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地后所有偿取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权的行为使用权的行为A.特征特征对象：是国有土地对象：是国有土地是一种行政行为是一种行政行为没有期限限制没有期限限制两种形式：有偿两种形式：有偿无偿无偿B.适用范围适用范围国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础
17、设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。C.流转的限制流转的限制转让的途径转让的途径第一种：原使用人办理出让手续，再转让给受让人第一种：原使用人办理出让手续，再转让给受让人第二种：经审批将划拨土地转让给受让人，由受让人办理出让手续第二种：经审批将划拨土地转让给受让人，由受让人办理出让手续第三种：经审批，转让后不办理出让手续，由转让人将土地收益上第三种：经审批，转让后不办理出让手续，由转让人将土地收益上缴国家缴国家出租的限制出租的限制房屋出租时，租金所含的土地收益上缴国家房屋出租时，租金所含的土地收益上缴国家抵押的限制抵押的限制建筑物设抵押权的，当实现抵押权时，土地
18、使用权出让金应当从拍建筑物设抵押权的，当实现抵押权时，土地使用权出让金应当从拍卖价款中优先支付卖价款中优先支付强制执行强制执行法院为强制执行而拍卖当事人所有的建筑物，土地使用权出让金应法院为强制执行而拍卖当事人所有的建筑物，土地使用权出让金应当从拍卖价款中优先支付当从拍卖价款中优先支付（4）收回的适用范围）收回的适用范围为公共利益需要使用土地的；为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申
19、请续期未获批准的；续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；非法、越权、违规、违反程序批地的。非法、越权、违规、违反程序批地的。依照第依照第1项、第项、第2项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。应当给予适当补偿。3、集体土地使用权、集体土地使用权承包方式：承包方式：家庭联产承包家庭联产承包四荒四荒(荒山、荒沟、荒丘、荒滩荒山、荒沟、荒丘、荒滩)招标、拍卖、公开协商
20、招标、拍卖、公开协商折股分配给集体经济组织成员后，股份合作经营折股分配给集体经济组织成员后，股份合作经营（1）农用地使用权）农用地使用权农村土地承包经营权农村土地承包经营权发包与收回发包与收回发包：承包方限于本集体经济组织的农户发包：承包方限于本集体经济组织的农户收回：承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的交回。也可以收回：承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的交回。也可以自愿交回。自愿交回。期限：期限：30年年家庭承包土地的调整家庭承包土地的调整调整方案必须经村民委员会会议调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或村民代表通过，并经以上成员或村民代表通过，并经乡镇政府和县级农业行政主管
21、部门批准乡镇政府和县级农业行政主管部门批准广州市黄村在广州市黄村在1993年就开始探索实行了经济股份合作制，将年就开始探索实行了经济股份合作制，将本村用于发展生产的固定资产本村用于发展生产的固定资产(包括土地包括土地)和生产资金全部折股成和生产资金全部折股成立了黄村经济合作联合社。本村年满立了黄村经济合作联合社。本村年满16周岁以上，有正式农业常周岁以上，有正式农业常在户口的村民按农龄取得股权成为股东，农龄从年满在户口的村民按农龄取得股权成为股东，农龄从年满16周岁起计周岁起计一股，以后每满一年计算一股。首届股东代表大会通过了黄村经一股，以后每满一年计算一股。首届股东代表大会通过了黄村经济股份
22、合作制章程，对折股、股权的确认、股红分配、组织管理济股份合作制章程，对折股、股权的确认、股红分配、组织管理等问题进行了规定，其中第等问题进行了规定，其中第18条规定，股权可以由持股人的直系条规定，股权可以由持股人的直系亲属办理继承，如无直系亲属的，待其寿终后一次性补回按股值亲属办理继承，如无直系亲属的，待其寿终后一次性补回按股值50%的抚恤补助金，股红分配发至其寿终当季截至。的抚恤补助金，股红分配发至其寿终当季截至。村民郑某一生未婚，也未有子女。为了解决赡养问题，其与村民郑某一生未婚，也未有子女。为了解决赡养问题，其与侄子郑某（非本村村民）签订了遗赠抚养协议，约定由郑某负责侄子郑某（非本村村民
23、）签订了遗赠抚养协议，约定由郑某负责照顾他的生活，在他去世后郑某有权继受他在黄村经济合作联合照顾他的生活，在他去世后郑某有权继受他在黄村经济合作联合社的股权和应得未得的分红。社的股权和应得未得的分红。思考：该遗赠扶养协议是否有效？思考：该遗赠扶养协议是否有效？流转流转可以转包、出租、互换、转让、入股或其他方式流转可以转包、出租、互换、转让、入股或其他方式流转转让应经发包方同意转让应经发包方同意流转不能改变土地的农业用途流转不能改变土地的农业用途流转期限不超过承包期的剩余期限流转期限不超过承包期的剩余期限同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权本农
24、村集体经济组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经本农村集体经济组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会议村民委员会议2/3以上成员或者村民代表同意，并报乡镇政府批以上成员或者村民代表同意，并报乡镇政府批准准可以合法继承可以合法继承（2）非农经营用地使用权）非农经营用地使用权办企业办企业A.审批审批由县级以上政府审批由县级以上政府审批占用农用地的，办理农用地转用审批手续占用农用地的，办理农用地转用审批手续B.限制限制不能转让、出租不能转让、出租经农民集体书面同意后，非农经营地使用权可以与厂房一并抵押，经农民集体书面同意后，非农经营地使用权可以与厂房一并抵押，实现抵押权时，须办
25、理征收和出让手续实现抵押权时，须办理征收和出让手续（3）非农公益用地使用权）非农公益用地使用权村公益事业村公益事业审批：审批：县级以上政府审批县级以上政府审批限制：限制：不能转让、出租或抵押不能转让、出租或抵押4、土地变更登记、土地变更登记国有土地使用权的变更，自登记之日起生效国有土地使用权的变更，自登记之日起生效集体土地所有权的变更，自登记之日起生效集体土地所有权的变更，自登记之日起生效集体的土地使用权变更无须登记发生效力，但是互换与转让只有登集体的土地使用权变更无须登记发生效力，但是互换与转让只有登记才能对抗善意第三人记才能对抗善意第三人(二二)土地纠纷处理土地纠纷处理1、土地确权纠纷、土
26、地确权纠纷协商协商强制前置的政府行政处理强制前置的政府行政处理行政诉讼（行政诉讼（30日诉讼时效）日诉讼时效）单位之间争议由县级以上政府处理单位之间争议由县级以上政府处理个人之间、个人与单位之间的争议由乡或县级以上政府处理个人之间、个人与单位之间的争议由乡或县级以上政府处理争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状 某村出嫁女甲嫁给市民乙，但户口没有迁入市区。甲的责任某村出嫁女甲嫁给市民乙，但户口没有迁入市区。甲的责任田被村组收回。乙出车祸死后，甲回户籍所在地居住，多次向村田被村组收回。乙出车祸死后，甲回户籍所在地居住，多次向村委会要求分配责任田，遭到拒绝
27、。理由是：女人已嫁出去，就不委会要求分配责任田，遭到拒绝。理由是：女人已嫁出去，就不是本村村民，按照是本村村民，按照“土政策土政策”，责任田和村组待遇不能享有。甲，责任田和村组待遇不能享有。甲为了建房，与村委会签订了一份建房协议，约定：甲不享有村组为了建房，与村委会签订了一份建房协议，约定：甲不享有村组一切待遇（如不分田、土，不分村组征收补偿费等），房子所有一切待遇（如不分田、土，不分村组征收补偿费等），房子所有权归甲，甲一次性上交村委会土地管理费（建房占地补偿费）权归甲，甲一次性上交村委会土地管理费（建房占地补偿费）2000元。后来甲多次要求乡政府就其与村委会之间的土地使用权元。后来甲多次要
28、求乡政府就其与村委会之间的土地使用权（责任田和宅基地）纠纷进行处理，但乡政府和村委会协商无果（责任田和宅基地）纠纷进行处理，但乡政府和村委会协商无果后一直未作处理。乡政府认为，乡政府不得干预依法属于村民自后一直未作处理。乡政府认为，乡政府不得干预依法属于村民自治范围内的事项，既然甲在协议中明示放弃责任田和村民待遇，治范围内的事项，既然甲在协议中明示放弃责任田和村民待遇，乡政府无权就该土地使用权纠纷进行裁决。乡政府无权就该土地使用权纠纷进行裁决。妇女权益保障法妇女权益保障法第三十二条第三十二条妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者
29、征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。子平等的权利。第三十三条第三十三条任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。村民委员会组织法村民委员会组织法第二十条第二十条村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人
30、身权利、民主权利和合法财产抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。权利的内容。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释的解释第一条第二款第一条第二款集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。2、农用地承包经营纠纷、农用地承包经营纠纷协商协商村委会、乡（镇）政府等调解；仲裁（农村土地承包仲裁村委会、乡（镇）政府等调解；仲裁（农村土地承
31、包仲裁委员会）；可直接诉讼委员会）；可直接诉讼（1）农用地承包仲裁委员会的组成）农用地承包仲裁委员会的组成由当地人民政府及其有关部门代表、有关人民团体代表、农村集体由当地人民政府及其有关部门代表、有关人民团体代表、农村集体经济组织代表、农民代表和法律、经济等相关专业人员兼任组成，经济组织代表、农民代表和法律、经济等相关专业人员兼任组成，其中农民代表和法律、经济等相关专业人员不得少于组成人员的其中农民代表和法律、经济等相关专业人员不得少于组成人员的二分之一。二分之一。（2）农用地承包经营纠纷调解和仲裁的受理范围：）农用地承包经营纠纷调解和仲裁的受理范围：承包合同纠纷：因订立、履行、变更、解除和终
32、止农村土地承包合承包合同纠纷：因订立、履行、变更、解除和终止农村土地承包合同发生的纠纷；同发生的纠纷；承包经营权流转纠纷：因农村土地承包经营权转包、出租、互换、承包经营权流转纠纷：因农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转发生的纠纷；转让、入股等流转发生的纠纷；收回、调整承包地纠纷；收回、调整承包地纠纷；确权纠纷：因确认农村土地承包经营权发生的纠纷；确权纠纷：因确认农村土地承包经营权发生的纠纷；侵权纠纷：因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷；侵权纠纷：因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷；思考：征地及征地补偿纠纷是否属于仲裁范围？思考：征地及征地补偿纠纷是否属于仲裁范围？（3）调解生效
33、的条件）调解生效的条件双方当事人签名、盖章或者按指印，经调解人员签名并加盖调解组双方当事人签名、盖章或者按指印，经调解人员签名并加盖调解组织印章后生效织印章后生效（3）仲裁）仲裁可以书面或口头申请可以书面或口头申请仲裁庭对农村土地承包经营纠纷应当进行调解；调解不成的，应当仲裁庭对农村土地承包经营纠纷应当进行调解；调解不成的，应当及时作出裁决。及时作出裁决。生效的条件：调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。生效的条件：调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。仲裁不得向当事人收取费用仲裁不得向当事人收取费用 农用地承包经营纠纷仲裁农用地承包经营纠纷仲裁一般民事仲裁一般民事仲裁与政府的关系与政
34、府的关系受指导和扶持受指导和扶持独立独立是否经协议是否经协议否否是是仲裁后是否可以诉讼仲裁后是否可以诉讼是是（30日诉讼时效）日诉讼时效）否否管辖限制管辖限制土地所在地土地所在地无无3、土地侵权纠纷、土地侵权纠纷协商协商行政调处；可直接提起民事诉讼行政调处；可直接提起民事诉讼（三）建设用地管理（三）建设用地管理建设用地包括：国家建设用地建设用地包括：国家建设用地村非农经营建设用地村非农经营建设用地村非农公益建村非农公益建设用地设用地宅基地建设用地宅基地建设用地1、征地审批、征地审批由国务院批准：由国务院批准：基本农田；基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；基本农田以外的耕地超过三十五公
35、顷的；其他土地超过七十公顷的。其他土地超过七十公顷的。由省、自治区、直辖市人民政府批准：国务院审批以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准：国务院审批以外的土地 2、征地补偿、征地补偿土地补偿费土地补偿费+安置补助费安置补助费+地上附着物补偿费地上附着物补偿费+青苗补偿费青苗补偿费3、临时用地、临时用地限制条件：限制条件：与土地主管部门或村集体经济组织签订临时使用土地合同与土地主管部门或村集体经济组织签订临时使用土地合同不能修建永久性建筑不能修建永久性建筑支付费支付费使用期限不超过使用期限不超过2年年五、房地产开发五、房地产开发1、商品房预售的条件、商品房预售的条件（1）已交付全部土地使用权
36、出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房预售许可证明。其他限制条件：其他限制条件：预售合同须登记备案预售合同须登记备案预售所得款项，必须用于
37、有关的工程建设。预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2、房地产抵押、房地产抵押指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。务履行担保的行为。（1）抵押的条件）抵押的条件土地使用权证书、房屋所有权证书土地使用权证书、房屋所有权证书签订书面抵押合同签订书面抵押合同（2）可抵押的房地产范围）可抵押的房地产范围依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的国有土地使用权，可依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的国有土地使用权，可以设定抵押权以设定抵押权;以出让方式取得的国有土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的
38、国有土地使用权，可以设定抵押权;划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是有房产的，房产设定抵押划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是有房产的，房产设定抵押时同时抵押所占的土地使用权时同时抵押所占的土地使用权(3)禁止抵押的房地产范围禁止抵押的房地产范围土地所有权；土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体及其他学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；社会公益性的房产；所有权、使用权不明或有争议的房地产；所有权、使用权不明或有争议的房地产；依法被查封
39、、扣押、监管的房产依法被查封、扣押、监管的房产2004年年xx月，武汉市月，武汉市A医用材料有限公司（以下医用材料有限公司（以下简称为简称为A公司）因生产需要，以其所有的一处房地产设公司）因生产需要，以其所有的一处房地产设定抵押，向定抵押，向B银行贷款银行贷款xx万元：后万元：后A公司在已抵押土公司在已抵押土地使用权的空余土地上又新建了房屋若干。地使用权的空余土地上又新建了房屋若干。2006年，年，A公司为从公司为从C银行获得贷款，欲以上述新建的房屋设定抵银行获得贷款，欲以上述新建的房屋设定抵押，押，C银行对此表示认可：但银行对此表示认可：但B银行对此表示异议，认银行对此表示异议，认为该抵押行
40、为需经过为该抵押行为需经过B银行同意方能生效。银行同意方能生效。思考：思考：A公司对上述新增房屋设定抵押的行为是否有公司对上述新增房屋设定抵押的行为是否有效？效？该抵押行为是否需要征得该抵押行为是否需要征得B银行的同意？银行的同意？新增地上物的处理新增地上物的处理房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产；房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产；因新增房屋与抵押财产无法实际分割时，可以将新增房屋与抵因新增房屋与抵押财产无法实际分割时，可以将新增房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿先受偿3、
41、权属登记管理、权属登记管理初始登记、变更登记要求：取得、变更国有土地使用权，应向土地初始登记、变更登记要求：取得、变更国有土地使用权，应向土地主管部门登记，由同级政府核发土地使用权证书；主管部门登记，由同级政府核发土地使用权证书；取得、变更房屋所有权，应向房产主管部门申请登记，由该部门核取得、变更房屋所有权，应向房产主管部门申请登记，由该部门核发房屋所有权证书发房屋所有权证书抵押登记：土地主管部门抵押登记：土地主管部门六、物业管理制度六、物业管理制度物业管理条例（物业管理条例（2007年修）年修）1、概念：、概念：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按业主通过选聘物业管理企业，由业主
42、和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。的活动。2、物业管理的内容、物业管理的内容常规性公共服务：常规性公共服务：房屋管理、物业公共设施设备管理、公共环境卫房屋管理、物业公共设施设备管理、公共环境卫生管理、绿化管理、保安管理、车辆道路管理等生管理、绿化管理、保安管理、车辆道路管理等针对性专项服务：收洗衣服、接送小孩上学、使用健身场所等针对性专项服务：收洗衣服、接送小孩上学、使用健身场所等3
43、、物业法律关系主体、物业法律关系主体业主业主业主大会业主大会业主委员会业主委员会4、业主、业主（1）物业的所有权人）物业的所有权人业主业主（2）权利）权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业
44、主委员会的工作；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（专项维修资金）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（专项维修资金）的管理和使用；的管理和使用；5、业主大会、业主大会（1）组成）组成全体业主全体业主（2）业主共同决定事项：）业主共同决定事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业
45、主委员会成员；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施6、业主委员会、业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构 职责：召集业主大会职责：召集业主大会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同代表业主与物业服务企业签订物业服务合同监督管理规约的实施监督管理规约的实施报告物业管理的实施情况报告物业管理的实施情况第二节第二节金融市场的法律规制金融市场的法律规制一、金融市场及其法律规制一、金融市场及其
46、法律规制金融市场是资金融通的场所，是各种金融交易活动的总称。金融市场是资金融通的场所，是各种金融交易活动的总称。（一）金融市场（一）金融市场金融即货币资金的融通活动及由此产生的各种经济关系。金融即货币资金的融通活动及由此产生的各种经济关系。金融活动的表现形式金融活动的表现形式：1、直接融资是指资金的最终需求者通过金融市场直接从资金的、直接融资是指资金的最终需求者通过金融市场直接从资金的供给者那里取得所需资金，产生法律上的债权债务关系或投资收供给者那里取得所需资金，产生法律上的债权债务关系或投资收益关系，一般直接在证券市场完成。益关系，一般直接在证券市场完成。2、间接融资是指资金的最终需求者和最
47、终供给者之间存在金、间接融资是指资金的最终需求者和最终供给者之间存在金融中介机构的资金融通，其中金融中介机构主要指银行。融中介机构的资金融通，其中金融中介机构主要指银行。金融市场的划分金融市场的划分（按照期间长短）：（按照期间长短）：1、资本市场是指资金融通期间为一年以上的金融活动所形、资本市场是指资金融通期间为一年以上的金融活动所形成长期金融交易市场，主要满足工商企业的中长期投资需求和政成长期金融交易市场，主要满足工商企业的中长期投资需求和政府弥补财政赤字的资金需要。这一领域包括银行中长期存贷市场府弥补财政赤字的资金需要。这一领域包括银行中长期存贷市场和证券市场；证券市场又可分为债券市场和股
48、票市场。和证券市场；证券市场又可分为债券市场和股票市场。2、资金（货币）市场则是指资金融通期间为一年以下的金、资金（货币）市场则是指资金融通期间为一年以下的金融活动所形成的市场，其功能在于满足交易者的资金流动性要求。融活动所形成的市场，其功能在于满足交易者的资金流动性要求。这一领域包括短期存贷市场、银行同业拆借市场、贴现市场、短这一领域包括短期存贷市场、银行同业拆借市场、贴现市场、短期债券市场以及大额存单等短期融资工具市场。期债券市场以及大额存单等短期融资工具市场。（二）金融市场的法律规制（二）金融市场的法律规制金融法是调整在资金融通活动和金融监管活动中形成的各种社金融法是调整在资金融通活动和
49、金融监管活动中形成的各种社会关系的法律规范的总称。会关系的法律规范的总称。金融法的调整对象：金融法的调整对象：1、金融业务关系，是指各金融机构之间、金融机构与非金、金融业务关系，是指各金融机构之间、金融机构与非金融机构之间以及它们与自然人个人之间形成的金融关系；融机构之间以及它们与自然人个人之间形成的金融关系；2、金融监管关系，是指国家金融主管机关与金融机构、非、金融监管关系，是指国家金融主管机关与金融机构、非金融机构之间在管理过程中形成的金融关系。金融机构之间在管理过程中形成的金融关系。（三）金融体制及其模式（三）金融体制及其模式金融体制，是指一个国家通过立法确认或认可的金融形态所形成的金融
50、体制，是指一个国家通过立法确认或认可的金融形态所形成的体系或系统。它包括一国的金融机构体系、金融市场体系、金融体系或系统。它包括一国的金融机构体系、金融市场体系、金融调控体系和金融监管体系的地位、职责分工、相互关系及其运行调控体系和金融监管体系的地位、职责分工、相互关系及其运行机制。机制。我国目前的金融监管体制：分业经营，分业我国目前的金融监管体制：分业经营，分业思考：金融业经营模式的发展趋势？思考：金融业经营模式的发展趋势？关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的通知关于商业银行从事境内黄金期货交易有关问题的通知（2008年）年）商业银行投资保险公司股权试点管理办法商业银行投资保险公司股权