资产评估计算题及参考答案.pdf

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1、资产评估计算题及参考答案第 43 题：评估设备购建于1997 年 11 月，账面原值为100 万元，其中设备购置价80 万元，基础及安装费用18 万元，运杂费 2 万元。2000 年 11 月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000 年该类设备的购置价比1997 年上涨了 50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3 万元。（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60%，尚可使用 5 年。（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000 元。（4）该企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率为33%。要求：（1）根据上述资料，分别计

2、算机器设备的重置成本和各项贬值指标。（2）计算被估设备的评估值。【参考解析】：（1）重置成本=80 150%+18130%+3=146.4万元（3 分）（2）实 体 性 贬 值 率=（3 60%）（3 60%+5）100%=26.47%（3 分）或=1-5（360%+5）100%=26.47%或实体性贬值额=146.4 26.47%=38.75万元（3）功能性贬值=0.1 12（1-33%）3.7908=3.05万元或功能性贬值=0.1 12（1-33%）1-（1+10%-5）10%=3.05万元（3 分）（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3 分）或=146.4（

3、1-26.47%）-3.05=104.6万元第 44 题：某土地面积为1000 平方米，每平方米征地费100 元、开发费 150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。【参考解析】：计算取得费利息100（1+6%）2-1=12.36 计算开发费利息150（1+6%）-1=9 计算开发商利润（100+150）10%=25 土 地 单 价 求 取（100+150+12.36+9+25）（1+12%）=331.9232 求取土地总价331.92321000=331923元第 1 题.被评估生

4、产线年设计能力为2 万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4 万吨，或每吨降价 100 元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整持续了三年，折观率10，规模指数X 为 0.6。估测经济性贬值率和贬值额。解：(1)经济，经济贬值率 1 一(1400020000)0.6X10019(2)经济性贬值额100X20000X(1 33)(P A，10，3)=1340000X2.4869=3332446 第 2 题某房屋建筑面积为1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为 970元平方米，但该房屋装修较好，调整增加1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5%，其他

5、情况同于标准房屋。经观场评定，该房屋为 7 成新。评估该房屋价格。解：该房屋价值970X(1+1十2+l.5%)X1200XO.7=970X1.045X1200X0.7=851466 第 40 题、被评估设备是于2004 年 1 月 1 日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币 1500 万元，境外运输及保险费占离岸价的 1.5，设备进口时的关税税率为17，增值税率为17，银行手续费为到岸价的1，国内运杂费为人民币20 万元，安装及配套费用共计人民币 100 万元，进口时美元与人民币的汇率为18.2，评估基准日为 2008年 1 月

6、1 日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4 年中价格上升了5，境外运输及保险费仍为离岸价的 1.5，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10，增值税率仍为17，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4 年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用 2004 年 1 月 1 日的定基物价指数为108，2008年 1月 1 目的定基物价指数为116，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20 万元，今后该设备若保持100 的利用率，则尚可使用12 年。评估基准日美元对人民币的汇率为17

7、，企业所在行业的正常投资回报率为 10，企业所得税率为25。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元 为单位，保留两位小数)第 41 题、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50 年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500 元平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；(2)土地开发费为80 元平方米，土地开发期 2 年，开发费均匀投入；(3)税费主要为耕地占用税，按 5 元平方米计征，

8、其他税费不计；(4)二年期贷款利息为10；(5)利润率为20；(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25。要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。(1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)第 42 题、某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400 万单位和 100 万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为 2000 万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7 年；近 3

9、 年来，物价每年环比上涨10；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7 年预计每年将减少纯收益约为30 万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。要求：若折现率取10，请计算该企业转让该技术的最低收费额。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 40 题、被评估设备购置于2005 年 4 月，账面原值 100 万元，2008 年 4 月对该设备进行技术改造，改造费用为 20 万元，2009年 4 月对该设备进行评估，得到以下数据：(1)2005年至 2009年该类数控机床的价格指数分别为105、110、112、109、10

10、6；(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支 1000元；(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10，规模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25；(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60，预计该设备尚可使用 1O 年。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 41 题、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50 年，面积为 12000平方米。评估基准日为2008年 lO 月 1 日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1 所示：评估人员经市

11、场调查获得以下资料：(1)评估人员判断分析认为：A 为招标出让，价格约低于正常价格4；B 为协议出让；价格约低于正常价格10；C 为拍卖，价格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近 1 年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C 与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为 100 100；交易实例 A、B 采用直接比较法进行打分，如表 2 所示：(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A：100 97 B：100 102 C：100 103(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加 5 分。(6)折现率取 1

12、0。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)答案第 42 题、A 公司将一项专利技术使用权转让给B 公司，拟采用对利润分成的方法。该专利系 3 年前从外部购入，账面成本 400万元，3 年间生产资料价格累计上升25。该专利法律保护期10 年，已过 4 年，尚可保护6 年。经专业人员测算，该专利成本利润率为 200%，乙企业资产重置成本为5000 万元，成本利润率为 20。通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用年限为5 年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，B 公司实际生产能力为年产某型号产品 100000台，成本费用每台约为

13、200 元，未来 5 年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达300元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台250元，第五年降为每台230 元，折现率确定为10，企业所得税税率为 25。要求：根据上述资料确定该专利技术转让的利润分成率和评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 43 题：某企业需评估，预计该企业未来5 年的预期利润总额分别为 140 万元、150 万元、140 万元、150 万元和 160 万元。评估时市场平均收益率为8，无风险报酬率为3，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值

14、为1.2。该企业适用的所得税税率为25%，生产经营比较平稳。要求：试运用年金资本化法计算该企业的净资产价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 40 题 被评估设备购置于1998 年 4 月，购置价为 200 万元，在不停产的情况下，于 2000 年 4 月对该设备做了一定的技术改造，投资 15 万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4 月进行评估，2008 年 4 月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10 年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的 2，传动齿轮的现行购买价格为5 万元，调换费用(包括因调换而

15、造成的停产损失)约 2 万元。评估人员经调查得知该类设备 1998 年的定基物价指数为106，2000 年的定基物价指数为 108，2008年的定基物价指数为118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 41 题待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50，土地使用年限50 年。2009 年 8 月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共 14 层，12 层为商用房，共2000 平方米，

16、34 层共 12000平方米用于住宅。预计共需 2 年时间完成(到 2011 年 8 月)，第一年投入 60 的总建筑费，第二年投入 40 的总建筑费。总建筑费 1000万元，专业费为总建筑费的6，利润率为20，租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼 4000 元平方米，住宅楼 2000元平方米，折现率10。要求：(1)以评估基准日2009年 8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费

17、)第 42 题某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为 200 万元，适用的成本利润率为400；联营企业其它投资的重置成本为5000万元，适刚的成本利润率为10。该技术已使用 3 年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120 元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为 170 元/件，丙类地区为 160 元/件。目前该产品年销售量为2 万件，其中甲类地区为8000 件，乙类地区为7000 件，丙类地区为5000 件。经分析，该技术的剩余经济寿命为 8 年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12，所得税率为 25)。要求：计算该项技术的利

18、润分成率和评估值。(计算结果以“元”为单位，取整)第 43 题某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5 年的净利润分别为120 万元、130 万元、150 万元、160 万元和 200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为 180 万元、830 万元和 480 万元，该企业负债的评估价值为20 万元。若折现率与资本化率均为10。要求：计算该企业的商誉价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)第 45 题 评估人员对 B 公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：（

19、1）该生产线的年生产能力为1000 吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800 吨；若每吨降价100 元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3 年。要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）第 46 题待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500 万元，竣工于 2000年底，耐用年限60 年。2006年底对该建筑物进行评估。假定 2000 年的

20、价格指数为100%，从 2001 年到 2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80 和 80，其修正系数分别为 0.8、0.1 和 0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006 年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）第 47 题由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给 A 公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%

21、分成。评估人员经测算，未来4 年饮料的销售分别是80 吨、90 吨、95 吨、95 吨，每吨售价 10 万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。要求：请帮助评估人员计算确定（1）专有技术的折现率；（2）专有技术各年的净收益；（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）第 48 题待估企业未来5 年的预期收益额分别为100 万元、105 万元、110 万元、120 万元和 125 万元，假设折现率与资本化率均为 10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为 300 万元。要求：

22、（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）；（2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。第 45 题.B 设备 5 年前购置，账面价值为30 万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40 万元。评估人员从功能上鉴定：B 设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B 设备剩余使用年限为 8 年。（其他费用忽略不计）要求：（1）估算 B 设备的重置成本。（2）估算 B 设备的成新率。（3）估算 B 设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）第 46 题

23、.某砖混结构2 层住宅，总建筑面积500 平方米，占地面积为 400 平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40 年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费 12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800 元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）第 47 题.甲企业拟向B 公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料：（1）甲企业与 B 公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别

24、为700 万箱和 300 万箱。（2）该技术 3 年前从国外引进，账面价格400 万元，预计尚可使用9年。（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80 万元）和增加相关支出（按现值计算为20 万元）。（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。（计算结果以万元为单位，取整）第 48 题.待估企业未来5 年预期税后利润分别为200 万元、250万元、230 万元、220 万元、240 万元，资本化率为10%

25、。要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）第 45 题.2006年 12 月，评估人员对A 设备评估时，了解到以下情况：(1)A 设备购建于 1996年 12 月，其账面价值20 万元，2001 年 12 月和 2004 年 12 月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出 5 万和 3 万元。(2)A 设备经鉴定，尚可使用 7 年。经调查，A 设备购建以来，其每年的价格上升率为 10%左右，评估基准日前A 设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A 设备的重置成本；(2)A 设备的加权更新成本；(3)A设备的加权投资年限；(4)A 设备的成新

26、率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)答 案（1）20 2.60=52(万 元)5 1.61=8.05(万 元)3 1.21=3.63(万元)重置成本=52 8.05 3.63=63.68(万元)（2）加权更新成本=52 10 8.05 53.63 2=567.51(万元)（2）加权投资年限=567.5163.68=8.9(年)（4）A 设备的成新率=7(8.9 90%7)=7 15.0=46.67%第 46 题.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50 年，土地还原利率为6%，现收集到 A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交

27、易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1 时增加 9%，从 2005年 2 月份到 2006年 2 月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年 2 月的价格。(计算结果以元为单位，取整)第 47 题.A 企业拟向 B 公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10 元/台；(2)双方协商，商标使用许可期限4 年。商标使用费按新增利润的30%支付 A 企业；(3)根据 B 公司的生产情况，预计前2 年的生产量9 万

28、台/年；后 2 年 10 万台/年；(4)根据相关资料分析，A 企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。答案(1)该商标每年新增利润：第1 年新增利润=9*10=90（万元）第 2年 新 增利润=9*10=90（万 元）；第3年新 增利 润=10*10=100（万元）第 4 年新增利润=10*10=100（万元）第 45 题某生产线系4 年前购置，历史总成本为200 万元。评估人员获取相关资料如下：（1）如重置该生产线，需要设备费 180 万元，材料费10 万元，人工费8 万元，零部件费用5万元，施工管理费3 万元，临时

29、设施费2 万元。（2）该生产线设计寿命 8 年，设计工作强度为每天工作8 小时，连续工作。该生产线评估基准日以前每天工作9 小时，每年有四个月季节性停产。（3）该生产线由于技术落后，与同类设备相比，每年多耗费人工成本4 万元，材料成本2 万元。（4）由于技术落后，其产品较同类产品单价低2 元件，其生产能力为5 万件年。（5）该企业所得税率为25，假设折现率为10。要求：计算该生产线的评估值。答案：（1）重置成本=180+10+8+5+3+2=208（万元）（2）实际已使用年限=4 930 8 830 12=3（年）（3）成新率=8?38 100%=62.5%（4）功能性贬值=（4+2）（1?2

30、5%）（P/A,10%,5）=17.06（万元）（5）经济性贬值=（25）（1?25%）（P/A,10%,5）=28.43（万元）第 40 题、被评估生产线购建于1998 年 12 月，账面价值为 1000万元，2003 年对设备进行技术改造，追加投资 200 万元，2008年 12 月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：(1)从 1998 年到 2008 年，每年该类设备价格上升率为10；(2)该设备的电力耗费每年比其替代设备高1 万元；(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为0.7，所得税率为 25；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用

31、率的90，经技术检测该设备尚可使用5 年，在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求。要求：(1)计算被评估设备的重置成本及各项损耗；(2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)答 案 重 置 成 本=100*(1+10%)+200*(1+10%)”5=2915.8(万元)（2）加 权 投 资 年 限=10*2593,7/2915,8+5*3 22.1/2915.8=9.45(年)（3）实体性贬值率=9.45*90%/（945*90%+5）=62.98%（4）功能性贬值=1*（1-25%）*（p/A10%.5）=2.84(万元)（5）评估值=2915.8*（1-62.98

32、%）-2.84=1076.59（万元）第 41 题、一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999 年 10 月取得土地使用权，年限 50 年。假定空置率为10，月租金为 35 元平方米，月费用(含建筑物折旧费)为 100000元；建筑物寿命60 年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10 年，无残值；房产税为房地产租金收入的12，其他税费为租金收入的6，土地还原利率为9，建筑物的还原利率为10，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500 万元。评估基准日为2009年 10 月。要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入；(2)计算年总费用；

33、(3)计算房地合一的房地产的年纯收益；(4)计算建筑物的年纯收益；(5)计算土地的年纯收益；(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)答案（1）年房租收入=52000*（1-10%）*35*12=1965.6(万元)（2）年总费用=10*12+500/10+1965.6*18%=523.808(万元)（3）房地合一年纯收益=1965.6-523.808=1441.729（万元）（4）建筑物的年收益=5500*10%=550（万元）（5）土地的年收益=1441.792-550=891.792（万元）（6）土地还原收益值=891.792*p/A*9%*40=10234,65(

34、万元)第 42 题、某企业拟转让一商标的所有权。使用该商标的商品每年的销售量为100 万台，根据评估人员调查分析，在全国5 大市场上，使用该商标的商品价格比其同类商品价格每台分别高20 元、15 元、18 元、22 元和 15 元不等，该商标的商品在5大市场上的销售量比率分别约为30、10、20、15 和25。这种价格优势预计还可保持5 年。评估时1 年期银行存款利率为4，评估人员确定的该商标的风险收益率为11。企业所得税率为25。要求：根据上述资料评估该商标所有权的价值。(计算结果保留两位小数)答案(1)折现率=4%+11%=15%(2)每年增量收益=(20*30%+15*10%+18*20

35、%+22*15%+15*25%)*100*(1-25%)=1361.25(万元)(3)评估值=1361.25*P/A*15%*5=4563.18(万元)第 43 题、甲企业拟整体转让，需评估。预计企业未来5 年的预期利润总额分别为140 万元、150 万元、140 万元、150 万元和 160 万元。该企业长期负债占投资资本的比重为60，平均长期负债成本为7，在未来 5 年中平均每年长期负债利息额为20 万元，每年流动负债利息额为30 万元。评估时市场平均收益率为 8。无风险报酬率为3，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。甲企业所得税税率为25，生产经营比较平稳。要求：试运用年

36、金资本化法计算甲企业的投资资本价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)答案（1）ks=3%+1.2*(8%-3%)=9%kw=7%*(1-25%)*60%+9%*40%=6.75%（2）K1=(140+20+30)*（1-25%）=142.5(万 元)K2=(150+20+30)*（1-25%）=150（万元）K3=(140+20+30)*(1-25%)=142.5（万元）K4=(150+20+30)*(1-25%)=150（万元）K5=(160+20+30)*（1-25%）=157.5（万元）（3）评估值=(142.5*P/F*6.75%+150*P/F*6.75%*2+142.5*

37、p/f*6.75%*3+150*p/f*6.75%*4+157.5*p/f*6.75%*5)/p/A*6.75%5/6.75%=2194.30(万元)第 45 题某设备购建于2003 年 1 月，账面原值为20 万元；2006 年 1 月追加投资 5 万元，2010 年 1 月进行评估。从 2003年到 2010 年，该类设备每年价格上涨10；该设备由于技术落后，每年生产成本比替代品超支1 万元。该设备过去的资产利用率仅为 70，尚可使用 5 年。企业所得税率25，折现率10。要求：评估该设备的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)答案（1）重置成本：20*1.17+5*1.14=3

38、8.97+7.32=46.29万元（2）加 权 平 均 使 用 年 限：（38.97*7+7.32*4）/46.29*70%=4.57年（3）成新率：5/（5+4.57）*100%=52.25%（4）功能性贬值：1*（1-25%）*（P/A.10%.5）=2.84万元（5）评估值：46.29*52.25%-2.84=21.35万元第 46 题某厂房建筑面积为5000 平方米，占地面积6000 平方米。该厂房所占的土地于2002 年 12 月 1 日通过出让方式取得，价格为每平方米1200 元，土地使用权年限为50 年；建筑物于 2003 年 12 月 1 日建成使用，每平方米的建筑造价为150

39、0元，经济使用年限为60 年。经过调查，2009 年 12 月 1 日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50 年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8；从 2004年至2009 年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2、0.8、-1.2、0.8、1.2 和 0.5，经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80 和 80，其修正系数分别为0.8、0.1 和 0.1，假定建筑物的残值为零。要求：评估该厂房房地产于2009 年 12 月 1 日的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)答案（1）计算土地年限修正系数（1-1/1

40、.0843）/（1-1/1.0850）=0.9844（2）求土地价值0.21*6000*0.9844=1240.34（万元）（3）计算综合价格指数=（1+1.2%）*（1+0.8%）*（1-1.2%）*（1+0.8%）*（1+1.2%）*（1+0.5%）=1.0332（4）求建筑物的重置成本0.15*1.0332*5000=774.9（万元）（5）计算成新率年限法成新率=（60-6）/60*100%=90%打分法成新率=（90*0.8+80*0.1+80*0.1）/100*100%=88%成 新 率=（90%+88%）/2=89%（6）求取建筑物价值774.9*89%=689.66（万元）（7

41、）求房地产的价值1240.34+689.66=1930（万元）1、某企业 2000年外购一项无形资产的帐面值500 000 元，2003 年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。根据资料，此项无形资产购置时的物价指数是120%；评估时的物价指数是150%。（5 分）被评估资产重置成本=500000*150%/120%=2、对某厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需5 名操作人员，每名操作人员年工资及福利费为10000元，锅炉的年耗电量为 10 万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需3 个人操作，年耗电量为 6 万千瓦时，电价为2 元/千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为5 年，所得税率为33

42、%，适用的折现率为10%。根据上述资料，计算被评锅炉的功能性贬值是多少？（5 分）（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=3、一台机器设备的重置成本是150 万元，已使用 2 年，其经济寿命 10 年，估计可修复费用为20 万元。用修复费用法计算机器设备的实体性贬值。（5 分）不可修复部分的重置成本=150-20=130万元不可修复费用=130*2/10=26万元实体性贬值额=20+26=46万元实体性贬值率=46/150=4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。建筑费为2 00

43、0元/平方米，专业费为建筑费的10%。该写字楼建成后即出售，预计售价为 4 000 元/平方米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的 6%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为 20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。（10分）设 总 地 价 为X 建 筑 面 积=5000*3=15000平 方 米 售 价=15000*4 000=6000万元建筑费=2 000*4 000=800万元专 业 费=800万 元*10%=80万 元 销 售 费 用=6000万 元*5%=300万元税费=6000万元*6%=360万元地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费利息=（X+8

44、00万元+80 万元）*6%=利润=（X+800万元+80 万元）*20%=总地价=6000万元-800万元-80万元-300万元-360万元-（X+800万元+80 万元）*6%-（X+800万元+80 万元）*20%=5、有一宗地产，目前的纯收益为50 万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地产收益价格。（5 分）（1）等年值 A=（50/(1+5%)+51/(1+5%)2）/1/(1+5%)+1/(1+5%)2=（万元）P=A/5%+1/(5%)2=1409.754（万元）（2）

45、等年值 A=（50/(1+5%)+50*（1+1%）/(1+5%)2）/1/(1+5%)+1/(1+5%)2=50.2438（万 元）P=A/（5%-1%)=1256.095（万元）6、一宗待估土地，面积为800 平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场价值。参照物单价：元/平方米交易情况交易日期区域因素个别因素A 2000 1%1%0 1%B 1800 0 2%1%0 C 1900 2%0 1%0 D 2200-1%1%2%2%参照物 B 的剩余使用年限为20 年,评估物及其他参照物的剩余使用年限均为25 年。（折现率10%）（5 分）解：A 修正后的单价=2000*（100/101

46、）（101/100）（100/100）（100/101）=1980（元/m2）B 修正后的单价=1800*（100/100）（102/100）（100/101）（100/100）(11/(1+10%)25)/(11/(1+10%)20)=1927（元/m2）C 修正后的单价=1900*（100/102）（100/100）（100/101）（100/100）=1844（元/m2）D修正后的单价=2200*（100/99）（101/100）（100/102）（100/102）=2157（元/m2）土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m2）土地评估总价=1977*800=158160

47、0（元）1被评估机组为5 年前购置，账面价值20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8 年，预计每年超额运营成本为1 万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30 80%=24（万 元）（2）该 机 组 的 成 新 率=8(5+8)100%=61.54%（3）该机组的评估值

48、=24 61.54%=14.77（万元）2某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价 5 万元，运输费0.1 万元，安装费0.3 万元，调试费0.1万元，已服役 2 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5 （1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1 （1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3 （1+40%）+0.1 （1+15%）=0.535（万 元）被 评 估 机 床 原 地 续 用 的 重 置 全 价=6

49、+0.2+0.535=6.735（万元）3现有一台与评估资产X 设备生产能力相同的新设备Y，使用Y 设备比 X 设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60 万元。X 设备的尚可使用年限为6 年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求 X 设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X 设备的超额运营成本=36 1-（1+10%）-5/10%=136.47（万元）4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50 万元，53 万元和 55 万元；从第

50、六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前 5 年企业税前净收益的现值为：稳 定 期 企 业 税 前 净 收 益 的 现 值 为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万 元）企 业 税 前 净 收 益 现 值 合 计 为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元）1机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10 万元，其中买价为8 万元，运输费为0.4 万元，安装费用（包括