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1、物业成本核算办法1.成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用。2.成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经费教育经费；房屋共用部位共用设施维修及保养费；房屋共用部位共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费：直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等非生产经营活动消耗，如投资活动、筹资活动、非正常损失消耗，如灾害盗窃损失
2、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用，如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。根据权贵发生制原则确定当期的戚本费用，正确核算待摊费用和预提费用，会计期末来经主管税务机关认可的待摊费用及预提费用均应计入当年度损益。根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3.成本核算及科目设置3.1主营业务戚本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本。并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.2.l自营方式管理戚本的核算：采用自营方式进行物
3、业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入主营业务成本一物业管理成本。3.2.2出包方式管理成本的核算：对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化保洁等，一般按照签订的承包合同付款，戚本即为合同的结算款，并按成本类别计入主营业务成本一一物业管理成本。3.3物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施等，物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入主营业务成本一物业经营成本；直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费、材料费、水电费等也计入主营业务成本一物业经营成本。3.4物业大修成本是指物业管理企业
4、承接的房屋共用部位、共用设施设备大修更新改造任务实际发生的工程支出。3.5其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出、企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。附录：成本核算科目及内容表科目级数科目名称核算内咨相关辅助核算一级主营业务成水核算物业管理企业在从事物业管理活动巾，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出，借方登记各项实际1世水的发生都i贷方登记得1页主15业务成本的结转数，J=J末4每当j剧发生的主毡业务成本结转“本年利，间”本账户应当按，.冒经营成本的种t建设置明细账，般包指“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”科目二级物业管
5、理成水物业管理企业利！骨肉身的专业技术为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出物业管理成本核成本对象进行归集分为公共性服务成本、公众代办服务费成本事l将约服务成本一类级公共性服务成本物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生消洁、公共设施的维修保养和I保安、绿化等而发生的各项支出内空包据对公共设施（如l电扮1、水裂、P.ll明、消防、水箱、停车棚等）的维修保养费刷、公共卫生的消洗费用、绿化资朗、保安费朗等公共fg,服务成本一般包括材料费州、“资及福利费和间接费州四级材料费包指企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序缎护等活动巾塾4妾消低的各种
6、材、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、f氏值易章毛品、包装物等。四级人_I费包括直接从事fl串保养、保i古绿化、公共秩序维护的人员正资、社保、按部门核算以及是取的福利费、教育经费、招聘费、培训费、劳务i最近费等。核以上主起到1J下设5级科目。四级间接费则包J舌物业企业所管理单位管理人员的i资、资金、福利费，阁定资产按部门核算折l日及修理费、水电费、取暖费、办公费、旅费、邮电通信费、网络、交通运输费、咨询费、环搅费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊ii!i等.f主以上内容设置5级科目级公众代办他服务4肯物业管理企业接受业主和I伎户委托代收代缴水电费、煤气费、有线成水电视费、电i孟费
7、、房屋自剧部位和自翔设备的修缮等服务而发生的文Iii.级将约服务成本物业管理企业对管箱区内各业主和l租住户的个Jllj铺挺提供特殊服务而发生的支出如l业主家务服务、装修服务、自刷设备维修等e主要成本部分是人_I费和戏剧材料费二级物业经营成水指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房E呈述筑物和1公共设施等物业应付给物业产权人、使川人的租赁承包费二级物业大flj成水4肯物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、Jl!新改造等i程活动而发生的i：程支出一级其他业务成本4肯物业管理企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出包事舌房Jj_巾介代销支出、材料物资销售成本、商业刷房经营成本及无形资产转让成木等