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1、实际汇率与购买力平价金砖四国实际汇率与购买力平价金砖四国多地调整房地产政策紧跟松绑多地调整房地产政策紧跟松绑 专家称趋势或延专家称趋势或延续续 多地调整房地产政策多地调整房地产政策 市场化调控是方向市场化调控是方向 自今年全国两会上公开“双向调控”楼市指导政策后，许多城市开始调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，希望搅活日益沉寂的房地产市场。多个城市紧跟松绑步伐多个城市紧跟松绑步伐南宁市房管局近日发布文件称，根据广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定的有关规定，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民
2、家庭政策，在南宁市购房。就在南宁市发文的当天，就传出消息，天津滨海新区将实施差别化限购，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。天津市相关部门表示，差别化限购政策目前正在积极申报，但还未得到上级批准。如果获批，有望在5月底开始正式实施。楼市微调窗口期将现楼市微调窗口期将现 当前，越来越多的城市房价出现环比下降，土地市场流拍、底价等现象频繁。因此，实施分类调控的呼声越来越高。中国社科院29日发布房地产蓝皮书也指出，预计2014年各城市之间、地区之间市场分化加剧，分城施策、分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化
3、将成为常态。业内人士表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府松绑楼市调控政策的冲动将越来越强烈。而鉴于当前中央对楼市的政策硬杠难以突破，一些地方或从限购范围、户籍政策等方面“突破”，打擦边球逐步松绑。除直接松绑限购政策外，一些城市还通过税费减免、资金补贴、信贷放松等方式，来刺激房地产市场的购买活力。广东日前提出将扩大住房公积金和住房补贴覆盖面，推进住房公积金使用政策调整，完善相关政策。第1页/共20页中国房价降温回调原因分析 一、经济减速。一、经济减速。自2000年以来，中国经济高速增长，中国经济高速增长，在带来房地产投资高增长在带来房地产投资高增长的同时，也推动了城镇化进程，促进
4、了居民收入水平的提高，从而放大了住房需求。当前，中国经中国经济增长已进入济增长已进入“7”时代，经济下行压力时代，经济下行压力很大。很大。一方面影响居民的就业和收入增速进而影响住房需求住房需求，另一方面经济减速背景下压缩过剩产能和结构转型升级过程加快，将导致钢材、水泥、平板玻璃等建材价格下行，从而降低住房建造成本降低住房建造成本。二、流动性变化二、流动性变化 银行不良资产比率上升，银行放贷银行放贷行为更加审慎行为更加审慎；地方政府债务风险加大，地方政府债务规模扩张受到限制债务规模扩张受到限制；金融监管部门为管控金融机构的流动性风险和产品违约风险，将继续采取有力监管措施规范同业业务、信托业务，通
5、过通过“影子银行影子银行”渠道融资的规模也会下降渠道融资的规模也会下降；外汇占款增加放缓，将使基础货币的投将使基础货币的投放规模下降放规模下降；存款利率市场化加速推进，利率市场化加速推进，会推动市场利率水平走高会推动市场利率水平走高。所有这些，会导致流动性趋紧。三、供求关系变化三、供求关系变化 政府的限购政策限购政策对遏制房地产投资需求发挥了积极作用。而自住房供应增加自住房供应增加以及共有产权住房的即将推出，则显著增加了住房供给显著增加了住房供给。五、需求和价格透支五、需求和价格透支 近几年特别是2013年年初以来的房价暴涨房价暴涨以及开发商及其利益代言人对高房价不遗余力的鼓吹遗余力的鼓吹，强
6、化了一些公众“买涨不买落”的购房心理，导致了大量购房需求的提前和短期集导致了大量购房需求的提前和短期集中实现。中实现。这严重透支了楼市的需求扩张和价格上涨空间。目前，我国一线我国一线城市的房价收入比已经超过城市的房价收入比已经超过40倍成为倍成为世界最高水平。世界最高水平。四、制度建设推进四、制度建设推进 国土资源部最近公布了不不动动产产统统一一登登记记的制度，为房产税出台提供基础条件，可以倒逼房产多的业主抓抓紧紧抛抛售售手手中中房产，增加二手房供应。房产，增加二手房供应。六、公众预期变化六、公众预期变化 公众对房价的预期，受制于经济增长速度、政府调控政策、楼市供求关系等多种因素。近近几几年年
7、房房价价在政府调控措施频出的情况下疯疯涨涨，已让让公公众众普普遍遍感感到到无无法法接接受受，而今年年初以来楼市交易量大幅下滑，使得一些欲购房者认为房价已经见顶，从而加剧了观望心态。第2页/共20页 对房地产政策松绑的个人观点 房地产行业高增长周期结束、房价下房地产行业高增长周期结束、房价下行给宏观经济增长和宏观金融运行带来的负面影行给宏观经济增长和宏观金融运行带来的负面影响，比如银行业受损，财政收入锐减、中国经济响，比如银行业受损，财政收入锐减、中国经济衰退等。但同时，房地产政策的盲目松绑，随意衰退等。但同时，房地产政策的盲目松绑，随意放松限购、限贷政策，可能导致一些城市房价上放松限购、限贷政
8、策，可能导致一些城市房价上涨过快，出现泡沫。因此应因地制宜，杜绝涨过快，出现泡沫。因此应因地制宜，杜绝“一一刀切刀切”式的行政调控手段。同时又要未雨绸缪，式的行政调控手段。同时又要未雨绸缪，对于房价的变化做出及时的政策调整，以缓冲对对于房价的变化做出及时的政策调整，以缓冲对中国经济，企业发展以及城镇居民生活的影响。中国经济，企业发展以及城镇居民生活的影响。第3页/共20页文献：人民币实际汇率与购买力平价胡援成(1953一),男,江西修水人,经济学博士,江西财经大学首席教授,博士生导师,主要从事汇率、货币银行及公司财务理论研究。2003年 当代财经第4页/共20页研究背景随着我国加人WTO,人民
9、币汇率政策及其走势自然成为人们关注的焦点之一。近几年,我国学者就这方面的问题进行了许多有益的理论探讨,对人民币是否高估评价不一。俞乔(1997)分析了人民币实际汇率,认为1993年后人民币实际汇率已经被高估,人民币对美元实际汇率升值24%(1998年),贸易加权的实际汇率指数上升了45%。（研究内容方面）张晓朴(2000)就我国1979一1999年人民币的名义汇率、中国消费物价指数和美国消费物价指数的相互关系进行了研究。他对我国实际汇率做了ADF和PhilliPs-Peorrn两种方法的单位根检验。研究显示,两种检验均不能拒绝实际汇率序列存在单位根的假定。这说明实际汇率不是一个平稳序列,从而表
10、明购买力平价不适用于人民币汇率。（研究方法方面）第5页/共20页人民币实际汇率的实证分析近期的购买力平价实证研究常采用两种方式:一种是检验实际汇率序列的一种是检验实际汇率序列的平稳性。平稳性。如果实际汇率时间序列数据表现出非平稳性,则不支持购买力平价;反之,如果其表现出平稳性,则可认为实际汇率在长期内能回复到均值,亦即能回复到汇率的长期均衡值或购买力平价。另一种方式是检验构成实际另一种方式是检验构成实际汇率的变量序列的协整关系。汇率的变量序列的协整关系。如检验名义汇率、本国物价指数和外国物价指数序列之间是否存在协整关系。当上述三者存在协整关系,则一般表明实际汇率是平稳的;反之,若三者不存在协整
11、关系,则说明购买力平价不成立。第6页/共20页实证分析方法pp为了便于分析,根据中国统计年鉴一2001和美国劳工局统计(Bt,reauofLaborStatisties)等统计资料,本文选择我国1981一2000年度名义汇率、零售物价指数和城镇居民消费物价指数(1983年为基期)以及美国同期消费物价指数,分别测算了我国实际汇率1和实际汇率2。pp运用扩充迪基一富勒(ADF)方法以及恩格尔一葛兰杰(EG)方法进行单位根检验和EG协整检验。第7页/共20页实证研究结果通过模型检验后，发现我国实际汇率不是平稳时间序列；检验结果与张晓朴(2000)所做的协整检验结果不相致，这里面可能有方法上和数据上的
12、差异。但总的说来，对人民币实际汇率的估计是一致的，即人民币实际汇率不是一个平稳序列。所以，这意味着无法通过人民币实际汇率来印证购买力平价的成立，也很难由人民币实际汇率的变动来预测其未来的走势。第8页/共20页人民币实际汇率的进一步分析由于我国可比较的劳动生产率变动数据缺乏,因而很难直接用两国劳动生产率变动数据来进行比较。现根据国际货币基金组织有关人均真实GDP增长的资料以及美国和中国的人口数据资料，试将剔除人口变动后的人均GDP来替代劳动生产率变动，考虑中美两国真实CDP的相对变动以及人口的相对变动，可有修正的实际汇率公式S=E1x（P1*/P1)x(F1/F1*)x(p1*/p1)代人相应数
13、据,可得剔除物价变动因素和劳动生产率变动因素的实际汇率S=8.2771x(2.09/438)x(481.67/156.05)x(124./131.2)=11.5405测算结果显示出，我国人民币对美元的购买力平价偏离程度相当大。也就是说，有相当大的偏差部分无法通过正常的解释来加以说明，而只能认为是一种为的靠供求因素决定的偏离，是非正常的偏离。这种结果表明，人民币不是高估了，而是大大低估了。第9页/共20页人民币大大低估而不是高估的原因：uu其一其一其一其一,可能是由于贸易条件的偏差或者说恶化所致可能是由于贸易条件的偏差或者说恶化所致可能是由于贸易条件的偏差或者说恶化所致可能是由于贸易条件的偏差或
14、者说恶化所致,但影响程度并但影响程度并但影响程度并但影响程度并不大。不大。不大。不大。由于缺乏我国贸易条件的确切数据由于缺乏我国贸易条件的确切数据,根据中国对外经济贸根据中国对外经济贸易年鉴一易年鉴一20002000的有关资料显示的有关资料显示,1975,1975一一19981998年间年间,世界初级产品世界初级产品出口价格指数与工业制成品出口价格指数相差不大。以出口价格指数与工业制成品出口价格指数相差不大。以19901990年为年为100100计算计算,初级产品初级产品19%19%年、年、19971997年和年和19981998年分别为年分别为109109、105105和和86,86,而工业
15、制成品则相应为而工业制成品则相应为106106、9898和和9595。再者。再者,我国出口构成中我国出口构成中,初级初级产品出口由产品出口由19901990年占出口总额的年占出口总额的25.6%25.6%下降到下降到19991999年的年的10.2%;10.2%;相反相反,工业制成品的相应比重则由工业制成品的相应比重则由19901990年的年的7.44%7.44%上升到上升到19991999年的年的898%898%。所以借此推论所以借此推论,我国的贸易条件并未显著恶化。我国的贸易条件并未显著恶化。uu其二其二其二其二,可能是由于我国严格的外汇管制所为。可能是由于我国严格的外汇管制所为。可能是由
16、于我国严格的外汇管制所为。可能是由于我国严格的外汇管制所为。我国从我国从19941994年开始实年开始实行强制性的银行结售汇制度。自行强制性的银行结售汇制度。自19931993年汇率并轨以来年汇率并轨以来,由于实施积由于实施积极的对外开放政策极的对外开放政策,我国贸易长期顺差和引进外资的大量流人我国贸易长期顺差和引进外资的大量流人,使使得外汇市场供求长期处于供大于求的状况。为保持人民币汇率的得外汇市场供求长期处于供大于求的状况。为保持人民币汇率的基本稳定基本稳定,人民银行被迫采取被动性调节人民银行被迫采取被动性调节,不断购进外汇不断购进外汇,使得外汇使得外汇储备急剧增加储备急剧增加,由由199
17、31993年底的年底的211.99211.99亿美元增加到亿美元增加到20()220()2年年2 2月底的月底的22352235亿美元亿美元,平均每天纯购进平均每天纯购进0.6790.679亿美元。可见由于人为的强制亿美元。可见由于人为的强制性措施性措施,使得本来有可能上升的汇率被迫维持在使得本来有可能上升的汇率被迫维持在827827元元/1/1美元的水美元的水平。平。第10页/共20页结论我们发现,单位根检验和协整检验的结果均显示我国实际汇率为非平稳时间序列。实证分析表明,借助人民币实际汇率的变动无法印证购买力平价的存在,无论是短期还是长期购买力平价。但根据国内外众多研究成果显示,长期购买力
18、平价是存在的。人民币实际汇率的变动之所以表现为非平稳的随机过程,或许是数据不够准确,或许是研究的时间段不够长,或者是还有一些深层次的未知因素没有考虑进去,如外汇管理体制的原因等。在剔除了物价变动以及劳动生产率变动因素之后,实际汇率的偏差更为严重,这种状况仍有待于进一步的探讨。依据长期购买力平价理论来判定人民币实际汇率,有一点可以肯定,那就是人民币汇率低估了,而且很可能是严重低估了。第11页/共20页BRACHNINDRUS20000.96 3.31 13.45 7.30 20011.02 3.30 13.57 8.32 20021.11 3.27 13.86 9.27 20031.24 3.2
19、9 14.11 9.87 20041.31 3.42 14.52 11.55 20051.36 3.45 14.67 12.74 20061.40 3.47 15.15 12.61 20071.44 3.64 15.60 13.98 20081.53 3.85 16.63 14.34 20091.63 3.80 17.50 14.03 20101.74 4.00 18.85 15.83 20111.83 4.23 20.06 17.35 20121.89 4.23 21.13 18.49 金砖四国购买力平价汇率金砖四国购买力平价汇率第12页/共20页BRACHNINDRUS20001.83 8
20、.28 44.94 28.13 20012.35 8.28 47.19 29.17 20022.92 8.28 48.61 31.35 20033.08 8.28 46.58 30.69 20042.93 8.28 45.32 28.81 20052.43 8.19 44.10 28.28 20062.18 7.97 45.31 27.19 20071.95 7.61 41.35 25.58 20081.83 6.95 43.51 24.85 20092.00 6.83 48.41 31.74 20101.76 6.77 45.73 30.37 20111.67 6.46 46.67 29.3
21、8 20121.95 6.31 53.44 30.84 金砖四国名义汇率金砖四国名义汇率第13页/共20页BRACHNINDRUS20001.90 2.50 3.34 3.85 20012.30 2.51 3.48 3.51 20022.62 2.53 3.51 3.38 20032.48 2.52 3.30 3.11 20042.24 2.42 3.12 2.49 20051.79 2.38 3.01 2.22 20061.56 2.30 2.99 2.16 20071.35 2.09 2.65 1.83 20081.20 1.81 2.62 1.73 20091.23 1.80 2.77
22、2.26 20101.01 1.69 2.43 1.92 20110.92 1.53 2.33 1.69 20121.03 1.49 2.53 1.67 金砖四国实际汇率金砖四国实际汇率第14页/共20页第15页/共20页偏离度偏离度D=(PPP名义汇率名义汇率)/名义汇率名义汇率100%BRACHNINDRUS2000-47.50%-60.03%-70.08%-74.04%2001-56.46%-60.11%-71.24%-71.49%2002-61.86%-60.49%-71.49%-70.42%2003-59.64%-60.25%-69.70%-67.85%2004-55.35%-58.
23、64%-67.95%-59.91%2005-44.27%-57.93%-66.74%-54.97%2006-35.77%-56.46%-66.57%-53.61%2007-25.99%-52.17%-62.27%-45.33%2008-16.50%-44.63%-61.78%-42.30%2009-18.55%-44.44%-63.84%-55.79%2010-1.00%-40.91%-58.78%-47.86%20119.22%-34.54%-57.01%-40.97%2012-3.15%-32.94%-60.45%-40.05%如果D大于0，表明测算国家的名义汇率相对PPP存在高估，如果D
24、小于0，则存在低估。D越接近0，说明该国名义汇率与购买力平价越接近。第16页/共20页1.四个国家的偏离度D几乎都小于0，说明四个国家的名义汇率相对PPP都存在低估。2.四个国家的偏离度大致呈现出逐步缩小的趋势。3.印度的偏离相对更大，且相对稳定。4.巴西在2011年名义汇率对PPP的偏离度出现了正值。第17页/共20页购买力平价检验购买力平价检验采用扩充迪基采用扩充迪基-富勒（富勒（ADF）方法进）方法进行单位根检验可判别实际汇率是否行单位根检验可判别实际汇率是否为平稳时间序列，从而推断各国货为平稳时间序列，从而推断各国货币汇率是否符合购买力平价。币汇率是否符合购买力平价。巴西巴西如果如果A
25、DF检验值（检验值（t值）大于某显著水平值（一般是值）大于某显著水平值（一般是5%），则不通过检验，即存在单位根（不平稳）。），则不通过检验，即存在单位根（不平稳）。巴西巴西中国中国印度印度俄罗斯俄罗斯第18页/共20页1.贸易壁垒和运输费用在现实中是必然存在的。2.商品篮子中的商品选择，各国消费者对不同商品的偏好，对PPP有很大的影响。3.中国非贸易品的涨价幅度高于贸易品的涨幅；贸易品的劳动生产率增长速度相对高于发达国家，这是人民币具有升值压力的重要因素。4.发达国家和发展中国家非贸易品价格差距较大，但不能进行交易，弱化了购买力平价的解释能力。第19页/共20页感谢您的观看。感谢您的观看。第20页/共20页