收益还原法学习.pptx

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1、收益还原法基本要求：掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法。熟悉：收益还原法的适用范围。第1页/共73页第一节第一节 收益还原法概述收益还原法概述定义：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。原理：预期收益原理土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。第2页/共73页第一节第一节 收益还原法概述收益还原法概述具有严格的理论基础：地

2、租理论、生产要素分配理论；（土地、劳动力、资本）以收益为途径求取价格，所求的价格称为 收益价格；评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。特点适用范围第3页/共73页第二节第二节 收益还原法的基本公式收益还原法的基本公式要求掌握各公式的内涵（假设前提）、表达式、各变量含义一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率 公式假设前提：纯收益每年不变且为a；r每年

3、不变且大于零；土地使用年期无限。第4页/共73页例题2：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类土地的还原率为85。试计算该宗土地的收益价格。解 p=a/r=8/8.5%=9412(万元)第5页/共73页2、有限年期：n使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）第6页/共73页此公式除了可以用于直接计算价格外，还有许多其他作用，例如：用于不同使用年限或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；用于比较不同年限价格的高低；用于市场法中因年限不同进行的价格调整。第7页/共73页(1)直接用于计算价格 例题3 3：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开

4、发建设的，当时获得的土地使用年限为5050年，至今已使用了6 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8 8万元；该宗房地产的还原率为8 85 5。试计算该宗房地产的收益价格。V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)50-650-6 919152(52(万元)第8页/共73页(2)用于不同年限价格之间的换算 Kn=1-1/(1+Y)nK70-70年时的K值，K-无限年时的K值，Pn-收益年限为n年的价格，P-收益年限为无限年的价格。不同年限价格之间的换算方法如下：若已知P，求P70,P50如下：P70=PK70 P50=PK50 上述公式一般化

5、为：Pn PN KnKN第9页/共73页例4 4：已知某宗收益性地产4040年收益权利的价格为25002500元/平方米，还原率为10%10%，试求该宗地产3030年收益权利的价格。P P3030 P P4040 K K3030K K4040 25001-1/25001-1/（1+10%)1+10%)3030/1-1/1-1/（1+10%)1+10%)4040 2410.16(2410.16(元/平方米)第10页/共73页不同年限价格的换算隐含着下列前提：（1）对应的还原率相等且不等于零（2）对应的纯收益相同或可转化为相同（如单位面积的纯收益相同）；（3）如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产

6、除了年限（收益年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均应相同或可修正为相同。第11页/共73页(3)(3)用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。例5 5：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为5050年，单价20002000元，乙房地产的收益年限为3030年，单价l800l800元。假设还原率均为6 6，试比较该两宗房地产价格的高低。第12页/共73页解要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格

7、。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产P P=P=P5050/K/K50 50=2114.81=2114.81元/平方米 乙房地产P P=P=P3030/K/K30 30=2179.47=2179.47元/平方米 名义上:乙低于甲实际上：乙高于甲第13页/共73页(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整 在市场法中，比较实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同，因此需要对比较实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同年限下的价格。第14页/共73页例6 6：某宗5050年出让土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：12001200元m m2 2，在评估基准地价时设定的

8、土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为1010。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。解 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为5050年的基准地价。V V5050 V VKK50501189.781189.78（元/平方米）第15页/共73页纯收益每年不变的公式还有一些其他作用，如可以用来说明在不同还原率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，还原率越高，接近无限年的价格越快。第16页/共73页还原率（%）

9、接近与无限年的年限25203350426061808130912020602550第17页/共73页收益还原法基本公式二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1 1、土地使用年期无限:ai-第i i年的纯收益 ；t-t-纯收益有变化的年限 a-a-不变的年纯收益此公式的假设前提是：纯收益在未来的前t t年(含第t t年)有变化，在t t年以后无变化为a a；还原率大于零；收益年限为无限年。第18页/共73页2、土地使用年期有限此公式的假设前提是：纯收益在未来的前t t年(含第t t年)有变化，在t t年以后无变化为A A；还原率大于零；收益年限为有限年n n。第19页/共73页例7 7：某宗房

10、地产，通过预测得到其未来5 5年的纯收益分别为2020万元、2222万元、2525万元、2828万元、3030万元，从第六年到未来无穷远，每年的纯收益将稳定在3535万元左右，该类房地产的还原率为10%10%。该房地产的收益价格为：=310.2（万元）第20页/共73页第21页/共73页三、未来若干年后土地价格已知的条件下的计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt未来第t年的土地价格第22页/共73页四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期公式假设前提：纯收益按一定数额b b递增；r r每年不变且大于零；土地使用年期为无限年 2、有限年期第23页/共73页五、纯收益按一定数额递减的公式1 1、

11、无限年期2、有限年期第24页/共73页六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1 1、无限年期：公式假设前提：纯收益按一定比率s s递增或递减；r r每年不变,递增时rs rs；递减时r+s0;r+s0;土地使用年期为无限年。递增时取减号，递减时取加号第25页/共73页2 2、有限年期公式假设前提：纯收益按一定比率s s递增或递减；r r每年不变,递增时rs,r+s 0rs,r+s 0；土地使用年期为有限年期递增时取减号，递减时取加号 第26页/共73页例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；

12、该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。第27页/共73页七、纯收益、还原率有变化的计算公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。第28页/共73页例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：=424.7=424.7（万元）（万元）第29页/共73页若总收益与总费用递增或递减的比率不等，总收益A比率为s1，总费用C比率为s2,则有：递增取“-”；递减取“+”。第30页/共73页第31页/共73页例：预计某宗

13、房地产未来每年的总收益不变为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。第32页/共73页第三节 收益还原法估价程序与方法一、估价程序：1 1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。3 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4 4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。5 5、选择公式求算地价第

14、33页/共73页二、总收益的测算实际收益与客观收益：实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。有形收益与无形收益：有形收益是可以用货币形式表现的收益；无形收益则难以用货币形式表现。第34页/共73页总收益的测算总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。另外，还应充

15、分考虑收益的损失。第35页/共73页三、总费用的测算方法1、土地租赁中总费用：包括土地税、管理费和维护费。2、房地出租中总费用：管理费：以年租金的2%5%计；依管理面积平均计算。维修费:可按建筑物重置价的1.5%2%计算。保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定第36页/共73页房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限土地出让年限总费用的测算方法第37页/共73页总费用的测算方法企业经营费用：通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费

16、用以及其他应扣除的费用。根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。第38页/共73页两种计算方法：根据企业的财务报表进行分析调整计算：根据财务报表中的损益表及有关财务资料，详细分析企业生产经营和管理的全过程,扣除不正常的神产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用.根据企业生产经营或服务项目计算:

17、根据企业生产的各种产品的平均成本计算总成本,了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况.第39页/共73页四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算土地纯收益年租金总收入年总费用其中：年总费用土地税十管理费十维护费2 2、房地出租中的土地纯收益计算房地纯收益房地出租年总收益房地出租年总费用 总费用管理费十维修费十保险费十税金十折旧费十其它土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房屋纯收益房屋现值建筑物还原率 其中：房屋现值房屋重置价房屋成新度 或：房屋现值房屋重置价房屋总折旧 房屋总折旧房屋年折旧已使用年限第40页/共73页土地纯收益的计算3 3、企业经营中的土地纯收益计算 企业经营纯收益年

18、经营总收入年经营总费用 土地纯收益企业经营纯收益非土地资产纯收益4 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算 采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。第41页/共73页五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2、还原率的种类：土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率。关系：r=(Lr1+Br2)/(L+B)3、确定方法：纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值各种投资及其风险、收益率排序插入法：第42页/共73页六、土地价

19、格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。第43页/共73页第四节 收益还原法应用v利用收益还原法评估土地价格利用土地直接收益评估地价利用房地收益评估地价（土地残余法）v利用收益还原法评估建筑物价格 利用房地收益评估建筑物价格（建筑物残余法）利用收益还原法评估不动产价格利用收益还原法评估承租土地使用权价格第44页/共73页一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的

20、纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：aB(r2+d)Lr1L=aB(r2+d)/r1=a1/r1式中：L土地价格；B建筑物的价格a建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；r1土地还原率；r2建筑物还原率；d建筑物折旧率；a1土地的纯收益第45页/共73页例题1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价

21、值为1300元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税金及附加为销售收入的8.5，经营利润为年经营收入的10，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元平方米，房屋还原率为8，土地还原率为6，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。第46页/共73页解：1年经营收入6000万元2年须扣除总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=60006=360万元(3)商品销售税金及附加=600085510万(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7

22、月1日至2040年6月30日共39年，房屋重置价1500150002250万元年折旧额22503957.69万元(5)经营利润600010600万元年总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.69万元第47页/共73页3 房 地 产 年 纯 收 益 6000 5527.69472.3l万元4房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率(225057.694)8161.54万元5土地年纯收益472.3l161.54310.77万元6求该地块于2005年7月1日价值剩余收益年限35年土地使用权价格a/rd11/（1+rd）n310.77/6%11/（1+6%）354505.62万元土地单价9011

23、元平方米第48页/共73页例题2、(1998年试题)某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价的3，年保险费为重置价的03。目前该建筑物重置价为1500元平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5和6。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。第49页/共73页基本思路：1、根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；2、通过房屋

24、重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；3、将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。第50页/共73页(1)总收益计算采用客观收益：以30元月计年总收益：3045012=162000(元)(2)计算出租总费用年税金：20450=9000(元)年管理费：31620005=8100(元)年维修费：15004503=20250(元)年保险金：150045003=2025(元)年折旧费：150045049=13775.5(元)年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)第51页/共73页(

25、3)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=(房屋重置价年折旧费已使用年限)房屋还原率=(150045013775.53)6=38020.4(元)(4)计算土地纯收益土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000 53150.5 38020.4=70829.1(元)(5)计算1998年11月土地价格土地总价：P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元)第52页/共73页例题3：某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用

26、年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10，A地块面积450，建筑面积为400，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费为重置价的2，年保险费为重置价的0.2。试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格第53页/共73页3.估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。年总收

27、益=3040012=144000元（3）计算出租总费用总费用包括以下几项：年税金=20400=8000元年管理费=30400124%=5760元年维修费=15004002%=12000元年保险费=15004000.2%=1200元房屋年折旧费第54页/共73页年 折 旧 费=房 屋 重 置 价/房 屋 可 使 用 年 限=1500400/49=12245元总费用=+=39205元（4）计算房屋出租年纯收益：房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265元房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=5632656=33795.9(元)(5)计算年土地纯收益：土地年纯收

28、益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795.9=70999.1(元)第55页/共73页(6)确定1999年11月的土地使用权价格土地使用权价格为：第56页/共73页第57页/共73页第58页/共73页第59页/共73页第60页/共73页第61页/共73页1、B2、B3、BC4、B5、ABD6、A第62页/共73页二、利用收益还原法评估房产价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：a-Lr1=Br2 B=a-Lr1/r2

29、=a2/r2式中：B建筑物的收益价格；a建筑物及其基地所产生的纯收益a1建筑物的纯收益；L土地的价格r1土地还原率；r2建筑物还原率；第63页/共73页例题5：某酒店拥有的房地产占地面积为10000，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积率每增加l，地价增长60。该饭店每月的客观纯收益为15万元。已知土地还原率r16，该饭店的建筑还原率取r28。试评估房屋(该饭店)2005年8月的

30、价格。第64页/共73页估价过程：计算房地产年总纯收益：房地年纯收益15万元月12月180万元年计算土地价格：土地总地价10000l000元(1+260）2200（万元)(容积率修正)计算土地年纯收益：土地年纯收益22006/（11/1+6%）50139.58（万元）计算房屋年纯收益：房屋年纯收益房地年总纯收益土地年纯收益180139.5840.42（万元）计算房屋价格：房价=房屋年纯收益/r11/（1+r）50=40.42/8%11/（1+8%）50494.48(万元)第65页/共73页三、利用收益法评估不动产价格例题6(1)估价对象不动产简介不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。

31、占地面积及各层建筑面积如下表：土地面积：8400。建筑物部份：1楼：3800；25楼：2800；合计：15000其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7；不动产租税为5465万元；保险费为048万元；管理费为建筑物造价的2。第66页/共73页第67页/共73页(2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8。(3)估价期日：2005年9月30日(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日(5)估价方法：采用收益还原法等方

32、法估价(6)估价过程：计算总收益：租金总额：82.812993.60(万元)押金运用收益：21.80.07=1.53(万元)空房等损失额：以1个月的租金计，为82.8万元则年总收益合计为：993.6+1.53-82.8=912.33(万元)第68页/共73页计算总费用折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。主体：48000.6515062.40(万元)设备：48000.35110168(万元)小计：230.40万元管理费：按建筑物造价的2计：48000.0296.00(万元)税金：54.65万元保险费：0.48万元总费用合计为：381.53万元计算房地纯收益纯收益总

33、收益一总费用912.33381.53530.8(万元)计算收益价格不动产收益价格不动产纯收益综合还原率1一1/(1+综合还原率)50530.8/8%11/（1+8%）506493.53(万元)(7)估价结果：不动产总收益价格为6493.53万元第69页/共73页四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格1承租土地使用权的概念承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。其中国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。第70页/共73页2利用收益还原法评估承租

34、土地使用权价格的原理利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：P=PR/r11/（1+r）n式中：P承租土地使用权价格；PR赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；r承租土地使用权还原率；n收益年期；由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。第71页/共73页例题7：某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。(1)计算年租金差额(租金盈余)PR10-82万元(2)题目给定承租土地使用权还原率为8(3)计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格2/8%1-1/(1十8)1013.42万元。第72页/共73页感谢您的观看！第73页/共73页