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1、第二章 收益还原法基本公式基本公式表达式、变量含义表达式、变量含义估价程序与方法估价程序与方法各估价步骤及各估价步骤及各种参数确定方法各种参数确定方法 方法应用应用方面及应用方面及估价实例估价实例概概 述述定义、原理、特点、定义、原理、特点、适用范围适用范围一、概念一、概念 是将待估土地未来每年的预期客观是将待估土地未来每年的预期客观纯收益纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日折算到估价期日现值现值的一种估价方法。的一种估价方法。 第一节 收益还原法概述二、理论依据：二、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益对于投资者来说，将资金用于
2、购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：有： 房地产的价格房地产的价格 例如：某人有例如：某人有40万元资金以万元资金以2的年利率存入银行每的年利率存入银行每年可得到年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与与40万元的资金等价，即值万元的资金等价，即值40万元。万元。房地产的净收益房地产的净收益报酬率报酬率 将估价时点视为现在，那么现在购买将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一
3、定期限收益的房地产，预示着在一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。笔资金就是该宗房地产的价格。现值现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。 当前按一定利率当前按一定利率i存入一笔现金，到存入一笔现金，到n年后将年后将达到一定金额，存入这笔资金就是达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一年后这一金额的现值。金额的现值。现值
4、计算公式：现值计算公式：niFP)1 (1利息与利率利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：利息，这一过程可表示为： F n P In式中式中 F n 本利和；本利和； P本金；本金； In利息；利息；利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息、单利计息n个计息周期后的
5、本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i x n )2、复利计息、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即息，即“利息再生利息利息再生利息”，俗称，俗称“利滚利利滚利”。n个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i) n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投
6、资会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息分析中，一般采用复利计息。 1 1）以收益为途径求取价格，所求的价格）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；称为收益价格；2 2）评估结果的准确度取决于土地纯收益）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。及还原率的准确程度。适用于有收益或有潜在收益（收益性）适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场等。特点适用范围第二节 收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-
7、土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率 公式前提： 纯收益每年不变且为a； r每年不变且大于零； 土地使用年期无限。rap n例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5。试计算该宗土地的收益价格。n解 p=a/r=8/8.5%=94.12(万元) n2、有限年期：nn使用土地的年限或有土地收益的年限（使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从从估价时点算起至未来的年期）估价时点算起至未来的年期）nrrap)1(11例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为开发建设的，当时获得的土地
8、使用年限为5050年，至今已使用了年，至今已使用了6 6年；该宗房地产正常年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益情况下每年可获得纯收益8 8万元；该宗房地万元；该宗房地产的还原率为产的还原率为8.58.5。试计算该宗房地产的。试计算该宗房地产的收益价格。收益价格。 nV=8/8.5%V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)1-1/(1+8.5%)50-650-6 91.5291.52( (万万元元) )二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1 1、土地使用年期无限、土地使用年期无限: :ai-第第i i年的纯收益年的纯收益 ；t-t-纯收益有变化的年
9、限纯收益有变化的年限 a a - -不变的年纯收益不变的年纯收益此公式的前提是：此公式的前提是：纯收益在未来的前纯收益在未来的前t t年年( (含第含第t t年年) )有变化，有变化，在在t t年年以后无变化为以后无变化为a a；还原率大于零；收益年限为无限年。还原率大于零；收益年限为无限年。ttiiirrarap)1()1(1例：某宗土地，通过预测得到其未来例：某宗土地，通过预测得到其未来5 5年的年的纯收益分别为纯收益分别为2020万元、万元、2222万元、万元、2525万元、万元、2828万元、万元、3030万元，以后，每年的纯收益将万元，以后，每年的纯收益将稳定在稳定在3535万元左右
10、，该类土地的还原率为万元左右，该类土地的还原率为10%10%。该宗地的价格为：。该宗地的价格为：=310.2（万元）55432%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%)101 (20n2、土地使用年期有限土地使用年期有限n此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：n纯收益在未来的纯收益在未来的前前t t年年( (含第含第t t年年) )有变化，在有变化，在t t年以年以后无变化为后无变化为a a；n还原率大于还原率大于零；零；n收益年限为有限年收益年限为有限年n n 。tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (1n三、未来若干
11、年后土地价格已知计算公式未来若干年后土地价格已知计算公式nt-未来土地价格已知的年限nPt未来第t年的土地价格tttiiirprap)1 ()1 (1四、纯收益按一定数额递增的公式四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期无限年期公式前提：公式前提：纯收益按一定数额纯收益按一定数额b b递增；递增； r r每年不变且大于零；每年不变且大于零； 土地使用年期为无限年土地使用年期为无限年 2、有限年期、有限年期2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112n例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9
12、%。该宗房地产的收益价格为：2rbraP2%92%916五、纯收益按一定数额递减的公式五、纯收益按一定数额递减的公式1 1、无限年期、无限年期2、有限年期、有限年期2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112六、纯收益按一定比率递增或递减的公式六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1 1、无限年期、无限年期：公式假设前提：公式假设前提：纯收益按一定比率纯收益按一定比率s s递增或递减；递增或递减； r r每年不变每年不变; ;土地使用年期为无限年。土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号递增时取减号，递减时取加号srap2 2、有限年期、有限年期公式假设前提：公式假设前提：纯
13、收益按一定比率纯收益按一定比率s s递增或递减；递增或递减； r r每年不变；每年不变；土地使用年期为有限年期土地使用年期为有限年期nrssraP111n例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。)(12.219%91%211%2%91611148万元nrssraP七、纯收益、还原率有变化的计算公式)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP是收益还原法公式的一般形式，是收益还原法公式的一般形式，前面六类公
14、式都是它的特例。前面六类公式都是它的特例。第三节第三节 收益还原法估价程序与方法收益还原法估价程序与方法n一、估价程序：一、估价程序：n1 1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。按客观、持续及稳定等原则确定。n2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。计算加总一般正常合理的必要年支出。n3 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费
15、、房屋收益等，即为纯收益。和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。n4 4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。要因素，要慎重选择。n5 5、选择公式求算地价、选择公式求算地价二、总收益的测算实际收益与客观收益实际收益与客观收益：实际收益实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；估的依据；客观收益客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它后所能得到的一般正常收益，它可以直接用可以直接用于评估于评估。总收益产生的
16、形式：总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金收入：土地租金、房地出租的租金租金、押押金或保证金的利息金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。得的收益均应计入总收益之中。三、总费用的测算方法n1、土地出租中总费用、土地出租中总费用：包括土地税、管理
17、费和维护费。n2、房地出租中总费用、房地出租中总费用：n管理费：以年租金的2%5%计；依管理面积平均计算。n维修费:可按建筑物重置价的1.5%2%计算。n保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。n税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定耐用年限残值率房屋重置价年折旧费1房屋折旧费房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限土地出让年限土地出让年限房屋可使用年限房屋重置价年折旧费3.3.企业经营费用企业经营费用：根据企业生产经营的方式不同，一般可分
18、为经营性根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。类。经营性企业总费用经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用生产性企业总费用包括：生产成本（包括：生产成本（原料费、运输原料费、运输费、人工费等）、产品费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费
19、用和厂商利润等。及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。四、土地纯收益的计算四、土地纯收益的计算1、土地租赁、土地租赁中的土地纯收益计算中的土地纯收益计算土地纯收益年租金总收入年总费用土地纯收益年租金总收入年总费用其中：年总费用土地税其中：年总费用土地税+ +管理费管理费+ +维护费维护费2 2、房地出租、房地出租中的土地纯收益计算中的土地纯收益计算房地纯收益房地出租年总收益房地出租年总费用房地纯收益房地出租年总收益房地出租年总费用 总费用管理费总费用管理费+ +维修费维修费+ +保险费保险费+ +税金税金+ +折旧费折旧费+ +其它其它土地纯收益房地纯收益土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房屋纯
20、收益房屋纯收益房屋现值房屋纯收益房屋现值建筑物还原率建筑物还原率 其中：房屋现值房屋重置价其中：房屋现值房屋重置价房屋成新度房屋成新度 或：或： 房屋现值房屋重置价房屋现值房屋重置价房屋总折旧房屋总折旧 房屋总折旧房屋年折旧房屋总折旧房屋年折旧已使用年限已使用年限3、企业经营中的土地纯收益计算 企业经营年纯收益年经营总收入年经营总费用 土地年纯收益企业经营年纯收益非土地资产年纯收益4、自用土地或待开发土地纯收益的计算 采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。五、土地还原率1 1、定义、定义：是用以将土地纯收益还原成为
21、土地价格的比率。：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2 2、还原率的种类、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。率。 关系：关系： r=( Lr=( Lr r1 1+B+Br r2 2)/( L+ B)/( L+ B)3 3、确定方法确定方法：纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。的均值。安全利率加风险调整值法：安全利率加风险调整值法： 还原利率还原利率= =安全利率安全利率+ +风险调整值风险调整值各种投资及其风险、收益各种投资及其风险、收益率排序插入法率排序插入法
22、六、土地价格的确定 在在土地纯收益土地纯收益确定以后，可以根据土地使用确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。算得到土地的试算收益价格。 若要用收益还原法评估不动产价格，应选用若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。第四节 收益还原法应用一、利用收益还原法评估一、利用收益还原法评估土地价格土地价格二、利用收益还原法评估二、利用收益还原法评估建筑物价格建筑物价格 三、利用收益还原法评估三、利用收益还原法评估不动产价格不动产价格四
23、、利用收益还原法评估四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格承租土地使用权价格一、利用收益还原法评估土地价格土地价格基本思路基本思路： 首先求不动产首先求不动产( (房地产房地产) )的纯收益；再求建筑物的纯的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产收益；然后从不动产( (房地产房地产) )的纯收益中减掉属于建筑的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。即可得到土地的价格。计算公式： a aBrBr2 2LrLr1 1 L= L= （a aBrBr2 2 ） / r/ r1 1= a= a1 1
24、/ r/ r1 1L L土地价格；土地价格； BB建筑物的价格建筑物的价格aa建筑物及其土地共同产生的纯收益建筑物及其土地共同产生的纯收益r r1 1土地还原率；土地还原率； r r2 2建筑物还原率；建筑物还原率； a a1 1土地的纯收益土地的纯收益 某公司于某公司于20002000年年7 7月月1 1日经政府出让取得一块商业日经政府出让取得一块商业用地，土地面积用地，土地面积50005000平方米，土地出让年限为平方米，土地出让年限为20002000年年7 7月月1 1日至日至20402040年年6 6月月3030日，共日，共4040年。该公司在该地块上年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混
25、凝土结构商业楼，总建筑面积为建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为1500015000平方米，于平方米，于20012001年年7 7月月1 1日竣工投入使用，该建筑物当日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为时重置价值为13001300元平方米。现该物业由业主自行元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入经营，经营状况正常，年经营收入60006000万元，年销售万元，年销售成本及经营成本共成本及经营成本共40004000万元，管理费、财务费用为年万元，管理费、财务费用为年经营收入的经营收入的6 6，商品销售税金及附加为销售收入的，商品销售税金及附加为销售收入的8.58.5，经
26、营利润为年经营收入的，经营利润为年经营收入的1010，若，若20052005年年7 7月月1 1日同类型建筑物重置价值为日同类型建筑物重置价值为15001500元平方米，房屋还元平方米，房屋还原率为原率为8 8，土地还原率为，土地还原率为6 6，不考虑递增及物价因，不考虑递增及物价因素，求该地块于素，求该地块于20052005年年7 7月月1 1日价值。日价值。1.1.年总收入年总收入60006000万元万元2.2.年总费用：年总费用： (1)(1)销售成本及经营成本销售成本及经营成本=4000=4000万元万元 (2)(2)管理费、财务费用管理费、财务费用=6000=60006 6=360=
27、360万元万元 (3)(3)商品销售税金及附加商品销售税金及附加=6000=60008.58.5510510万万 (4)(4)房屋年折旧房屋年折旧折旧年限从折旧年限从20012001年年7 7月月1 1日至日至20402040年年6 6月月3030日共日共3939 房屋重置价房屋重置价15001500150001500022502250万元万元 年折旧额年折旧额22502250393957.6957.69万元万元 (5)(5)经营利润经营利润600060001010600600万元万元年总费用年总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.6955
28、27.69万元万元3.3.房地产年纯收益房地产年纯收益600060005527.695527.69472.3l472.3l万元万元4.4.房屋年纯收益房屋年纯收益房屋现值房屋现值房屋还原利率房屋还原利率 (2250(225057.6957.694)4)8 8161.54161.54万元万元5.5.土地年纯收益土地年纯收益472.3l472.3l161.54161.54310.77310.77万元万元6.6.求该地块于求该地块于20052005年年7 7月月1 1日价值日价值剩余收益年限剩余收益年限3535年年 土地使用权价格土地使用权价格a/ra/r 1 11/1/（1+ 1+ r r）n n
29、 310.77/6%310.77/6%111/1/（1+6%1+6%）3535 4505.624505.62万元万元土地单价土地单价90119011元平方米元平方米 某公司于某公司于19941994年年1111月以出让方式取得一面积月以出让方式取得一面积为为500500平方米的地块平方米的地块5050年土地使用权，并于年土地使用权，并于19951995年年1111月建成一建筑面积为月建成一建筑面积为450450平方米的钢筋混凝平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。土建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月已知当地同类建筑物出租租金一般为每月3030元建筑平方米，每年支
30、付的土地税及房产税为元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为2020元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的租金的5 5，年维修费为重置价的，年维修费为重置价的3 3，年保险费，年保险费为重置价的为重置价的0.30.3。目前该建筑物重置价为。目前该建筑物重置价为15001500元平方米，残值率为元平方米，残值率为0 0，土地及房屋还原率分，土地及房屋还原率分别为别为5 5和和6 6。试求该地块在。试求该地块在19981998年年1111月的土地月的土地使用权价格。使用权价格。基本思路：1 1、根据房地客观收益和客观费用，求得、根据房地客观收益和客观费用
31、，求得房地纯房地纯收益收益；2 2、通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还、通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得原率求得房屋纯收益房屋纯收益；3 3、从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到、从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到土土地纯收益地纯收益；4 4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。的土地价格。 (1)(1)总收益总收益 采用客观收益：以采用客观收益：以3030元月计元月计 年总收益：年总收益：303045045012=162000(12=162000(元元) )( (2)2)计算出租总费用计算出租总费用 1 1）年税金：）
32、年税金：2020450=9000(450=9000(元元) ) 2 2）年管理费：）年管理费：1620001620005 5=8100(=8100(元元) ) 3 3）年维修费：）年维修费：150015004504503 3=20250(=20250(元元) ) 4 4）年保险金：）年保险金：150015004504500.30.3=2025(=2025(元元) ) 5 5）年折旧费：）年折旧费：1500150045045049=13775.5(49=13775.5(元元) ) 年总费用：年总费用： 90009000十十8100+202508100+20250十十2025+13775.5=53
33、150.5(2025+13775.5=53150.5(元元) )(3)(3)房地纯收益房地纯收益 总收益总收益- -总费用总费用= =162000-162000-53150.5=108849.553150.5=108849.5(4)(4)计算房屋年纯收益计算房屋年纯收益房屋年纯收益房屋年纯收益= =房屋现值房屋现值房屋还原率房屋还原率=(=(房屋重置价年折旧费房屋重置价年折旧费已使用年限已使用年限) ) 房屋还原率房屋还原率=(1500=(150045045013775.513775.53)3)6 6=38020.4(=38020.4(元元) )(5)(5)计算土地纯收益计算土地纯收益土地纯收
34、益土地纯收益= =房地纯收益房地纯收益- -房屋纯收益房屋纯收益 =108849.5=108849.538020.4=70829.138020.4=70829.1( (元元) )(6)(6)计算计算19981998年年1111月土地价格月土地价格土地总价：土地总价：P=a/r1-1/P=a/r1-1/（1+r1+r）n n =70829.1/5%=70829.1/5%1-1/1-1/（1+5%1+5%）4646=1266429.0(=1266429.0(元元) )情景分析题 现有一宗占地面积为现有一宗占地面积为1000m1000m2 2的城镇建设用地，使用的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式
35、取得，后于者先以行政划拨方式取得，后于2001.11.12001.11.1通过补办出通过补办出让手续取得该宗土地让手续取得该宗土地5050年期的土地使用权，同时建成一年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积座总建筑面积2500m2500m2 2的办公楼，现全部出租，月租金为的办公楼，现全部出租，月租金为3535万元，月平均费用为万元，月平均费用为2020万元，可收取押金万元，可收取押金7070万元，押万元，押金收益率为金收益率为5%5%。2006.11.12006.11.1进行市场调查情况如下：进行市场调查情况如下：（1 1）在当地，规模档次相同的办公楼月租金为）在当地，规模档次相同的办公楼月
36、租金为3030万元，万元，月平均费用月平均费用1515万元，此外，出租时可收取押金万元，此外，出租时可收取押金6060万元，万元，押金收益率为押金收益率为5%5%。（2 2）该办公楼耐用年限为）该办公楼耐用年限为6060年，建筑重置价为每建筑平年，建筑重置价为每建筑平方米方米40004000元元（3 3）土地还原率为）土地还原率为6%6%，建筑物还原率为，建筑物还原率为8%8%。1.1.本题应采取什么方法来测算土地价格（本题应采取什么方法来测算土地价格（ ）A A市场比较法市场比较法 B B 成本逼近法成本逼近法 C C假设开发法假设开发法 D D收益还原法收益还原法2. 2. 假如要测算该土
37、地假如要测算该土地2006.11.12006.11.1市场价格，土地使用年市场价格，土地使用年限为（）限为（）A 50 A 50 年年 B 55B 55年年 C 45C 45年年 D 60D 60年年3.3.在计算房地产纯收益时，应选用以下哪些数据进行计在计算房地产纯收益时，应选用以下哪些数据进行计算（）算（）A 35A 35万元万元 B 30B 30万元万元 C 15C 15万元万元 D 20D 20万元万元4.4.房地产纯收益是（）房地产纯收益是（）A 363A 363万元万元 B 183B 183万元万元 C 360C 360万元万元 D D 180180万元万元5.5.在计算建筑物年纯
38、收益时，需要选取以下哪些参在计算建筑物年纯收益时，需要选取以下哪些参数（）数（）A A 重置价重置价40004000元元/m/m2 2 B B 建筑面积建筑面积1000 m1000 m2 2C C 剩余使用年限剩余使用年限5050年年 D D 耐用年限耐用年限6060年年6.2006.11.16.2006.11.1土地总价格是（）万元土地总价格是（）万元A 1715.6 B 1749.6 C 1669.2 D 1702.3A 1715.6 B 1749.6 C 1669.2 D 1702.3二、利用收益还原法评估建筑物价格建筑物价格基本思路：基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围
39、内土地首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式： a-Lr1=Br2 B=a-Lr1/r2=a2/ r2式中：式中：B建筑物的收益价格；建筑物的收益价格； a建筑物及其基地所产生的纯收益建筑物及其基地所产生的纯收益a1建筑物的纯收益；建筑物的纯收益； L土地的价格土地的价格r1土地还原率；土地还原率； r2建筑物还原率；
40、建筑物还原率； 某酒店拥有的房地产占地面积为某酒店拥有的房地产占地面积为1000010000，土，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为年期为5050年。该宗地上建有一座饭店，在年。该宗地上建有一座饭店，在20052005年年8 8月月尚可有效使用尚可有效使用5050年，容积率为年，容积率为3 3。据当地市场资料用。据当地市场资料用比较法评估的宗地在比较法评估的宗地在20052005年年8 8月月5050年期土地使用权价年期土地使用权价格为每平方米格为每平方米10001000元元( (容积率为容积率为l l时时) )。据当地资料，。据当
41、地资料，容积率每增加容积率每增加l l，地价增长地价增长6060。该饭店每月的客观。该饭店每月的客观纯收益为纯收益为1515万元。已知土地还原率万元。已知土地还原率r r1 16 6，该饭店该饭店的建筑还原率取的建筑还原率取r r2 28 8。试评估房屋试评估房屋( (该饭店该饭店) ) 20052005年年8 8月的价格。月的价格。估价过程：估价过程：计算房地产年纯收益：计算房地产年纯收益：房地年纯收益房地年纯收益1515万元万元月月1212月月180180万元年万元年计算土地价格：计算土地价格： 土地总地价土地总地价1000010000l000l000元元(1+2(1+26060） 220
42、02200（万元（万元) ) ( (容积率修正容积率修正) )计算土地年纯收益：计算土地年纯收益：土地年纯收益土地年纯收益220022006 6/ /（1 11/1+6%1/1+6%）5050 139.58139.58（万元）（万元）计算房屋年纯收益：计算房屋年纯收益：房屋年纯收益房地年总纯收益土地年纯收益房屋年纯收益房地年总纯收益土地年纯收益 180-139.58180-139.5840.4240.42（万元）（万元）计算房屋价格：计算房屋价格： 房价房价 = = 房屋年纯收益房屋年纯收益/r/r1-11-1/ /（1+r1+r）5050 = = 40.42/8 40.42/8% %1-11
43、-1/ /（1+8%1+8%）5050 494.48(494.48(万元万元) )三、利用收益还原法评估三、利用收益还原法评估不动产价格不动产价格 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下表：合楼。占地面积及各层建筑面积如下表： 土地面积：土地面积：84008400。建筑物部分：。建筑物部分：1 1楼：楼：38003800；2 25 5楼：楼：28002800；合计：；合计：1500015000 其他条件：建筑物总造价为其他条件：建筑物总造价为48004800万元，其中主体万元，其中主体所占比例为所占比例为6565，设
44、备所占比例为，设备所占比例为3535，建筑物的耐，建筑物的耐用年限主体为用年限主体为5050年，设备平均为年，设备平均为1010年。残值率为年。残值率为0 0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7 7；不动产租税为不动产租税为54.6554.65万元；保险费为万元；保险费为0.480.48万元；管理万元；管理费为建筑物造价的费为建筑物造价的2 2。综合还原率取综合还原率取8 8，土地及地，土地及地上建筑物均为上建筑物均为5050年使用年限年使用年限。估价过程：估价过程：计算总收益：计算总收益：租金总额：租金总额： 82.882.81212993.6
45、0(993.60(万元万元) )押金运用收益：押金运用收益： 21.821.87%=1.537%=1.53( (万元万元) )空房等损失额：以空房等损失额：以1 1个月的租金计，为个月的租金计，为82.882.8万元万元则年总收益合计为：则年总收益合计为：993.6+1.53-82.8=912.33993.6+1.53-82.8=912.33( (万元万元) )计算总费用计算总费用折旧费：折旧费：建筑物的耐用年限主体为建筑物的耐用年限主体为5050年，设备平均年，设备平均为为1010年。残值率为年。残值率为0 0。主体：主体：4800480065%65%1 1505062.40(62.40(万
46、元万元) )设备：设备：4800480035%35%1 11010168(168(万元万元) )小计：小计： 62.40 +168 =230.4062.40 +168 =230.40万元万元管理费：管理费：按建筑物造价的按建筑物造价的2 2计：计：480048002%2%96.00(96.00(万元万元) )税金：税金：54.6554.65万元万元保险费：保险费：0.480.48万元万元总费用合计为：总费用合计为：381.53381.53万元万元计算房地纯收益计算房地纯收益纯收益总收益一总费用纯收益总收益一总费用912.33912.33381.53381.53530.8(530.8(万元万元)
47、 )计算收益价格计算收益价格不动产收益价格不动产收益价格不动产纯收益不动产纯收益综合还原率综合还原率11一一1/(1+1/(1+综合还综合还原率原率) )5050 530.8/8%530.8/8%11/11/（1+8%1+8%）5050 6493.53(6493.53(万元万元) )四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格1.承租土地使用权的概念 是指在是指在国有国有土地租赁中，土地租赁中，国家国家将国有土将国有土地地出租给使用出租给使用者，使用者所取得的土地使用者，使用者所取得的土地使用权。权。 2.利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理 利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额利
48、用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：差额的现值之和。其计算公式为： P=PR/r11/P=PR/r11/（1+r1+r）n n 式中：式中：PP承租土地使用权价格；承租土地使用权价格； PRPR盈余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；盈余租金，即市场租金与实际支付租金的差额； rr承租土地使用权还原率；承租土地使用权还原率； nn收益年期；收益年期； 由于承
49、租土地使用权作为财产比出让土地由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高使用权投资风险大，收益不确定性高 因此在用收益还原法估价时，所选用的还因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高原率一般应比出让土地使用权还原率高1 1个百个百分点分点左右。左右。 某企业于某企业于1010年前以国家出租方式取得某商业用年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是地使用权，目前实际支付的年租金是8 8万元，该租万元，该租约尚有约尚有1010年到期，余期租金不再调整。据调查，目年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为前同类商业用地市场年租金为1010万元，根据测算承万元，根据测算承租土地使用权还原率为租土地使用权还原率为8 8，请计算该企业所拥有，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。的承租土地使用权价格。 (1)(1)计算年租金差额计算年租金差额( (租金盈余租金盈余) ) PR PR10-810-82 2万元万元 (2)(2)题目给定承租土地使用权还原率为题目给定承租土地使用权还原率为8 8 (3)(3)计算承租土地使用权价格计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格承租土地使用权价格2/8%2/8%1-1/(11-1/(1十十8 8) )1010 13.4213.42万元。万元。