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1、批量住宅精装修讲义批量住宅精装修讲义（下）（下）-主讲主讲:李晓明李晓明2011.3.1第三讲：土建界面移交第三讲：土建界面移交一、土建质量对精装修施工的影响土建质量对精装修施工的影响2一、土建质量对精装修施工的影响土建质量对精装修施工的影响龙湖土建移交质量问题综合统计分析表龙湖土建移交质量问题综合统计分析表3二、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、土建监理、精装修监理的力量。土建监理、精装修监理的力量。三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加
2、工，木地板单位应就场地平整提出要求，始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理人员必须参加移交。人员必须参加移交。四、冷热水对接长时间试验（四、冷热水对接长时间试验（堵头、通水堵头、通水），电气管线逐条测），电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态；使其长时间处于持压状态；五、
3、五、土建移交精装修采取的步骤土建移交精装修采取的步骤 4六、龙湖前后项目界面划分变化一览表六、龙湖前后项目界面划分变化一览表排水管安排水管安装装卫生间回卫生间回填及找平填及找平木地板水木地板水泥基层泥基层入户花园入户花园阳台外墙阳台外墙涂料涂料飘窗栏杆飘窗栏杆安装安装阳台防水阳台防水玻璃外面玻璃外面空调机位空调机位清洁清洁紫都城紫都城精装总包精装总包精装总包精装总包精装总包精装总包精装总包精装总包土建总包土建总包土建总包土建总包先做先做土建局部土建局部土建总包土建总包蓝湖时光蓝湖时光土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包精装总包精装总包土建总包土建总包土建总包土建总包后做后做土建局部
4、土建局部土建总包土建总包西城天街西城天街土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包无无土建总包土建总包后做后做 土建局土建局部部土建总包土建总包郦江郦江土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包土建总包精装总包精装总包土建总包土建总包土建总包土建总包后做后做生活阳台生活阳台精装全部精装全部土建总包土建总包睿城睿城土建总包土建总包土建总包土建总包无无精装总包精装总包无无土建总包土建总包后做后做生活阳台生活阳台精装全部精装全部土建总包土建总包协信协信精装总包精装总包精装总包精装总包无无精装总包精装总包无无土建总包土建总包先做先做无无土建总包土建总包 项目名称项目名称 PVC管及
5、底盒管及底盒5七、组织与管理：七、组织与管理：1、与土建工程师共同排定土建移交计划、与土建工程师共同排定土建移交计划八、精装修监理单位提前介入八、精装修监理单位提前介入九、提前介入土建样板检查九、提前介入土建样板检查十、尽早确定木门和橱柜分包商十、尽早确定木门和橱柜分包商6小结：小结：v对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主；精装修的合理工期，按时交付给小业主；v提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题；内部曝露问题；v土建移交
6、时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调；程师要把握好尺度，加强协调；v精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。7第四讲：质量管控第四讲：质量管控8一、交房时小业主关注的质量敏感点一、交房时小业主关注的质量敏感点第一大关注点：第一大关注点：水水第二大关注点：第二大关注点：位置尺寸位置尺寸第三大关注点：第三大关注点：石材石材第四大关注点：第四大关注点：木地板木地板第
7、五大关注点：第五大关注点：瓷砖瓷砖第六大关注点：第六大关注点：防盗门防盗门第七大关注点：第七大关注点：玻璃门窗玻璃门窗第八大关注点：第八大关注点：木门木门第九大关注点：第九大关注点：墙纸墙纸第十大关注点：第十大关注点：乳胶漆乳胶漆第十一大关注点：第十一大关注点：电电第十二大关注点：第十二大关注点：马桶马桶第十三大关注点：第十三大关注点：橱柜橱柜第十三大关注点：第十三大关注点：清洁清洁9总结一句话总结一句话 除各项使用功能正常外，小业主最关注的是除各项使用功能正常外，小业主最关注的是感观质量（包括清洁）细节上的瑕疵、缺陷，也感观质量（包括清洁）细节上的瑕疵、缺陷，也就是说是标准规范中的一般项目，
8、也可以说是大就是说是标准规范中的一般项目，也可以说是大多数不是很懂装修的普通业主更多关注的是他能多数不是很懂装修的普通业主更多关注的是他能看出的容易看到的和容易引起他注意的地方；精看出的容易看到的和容易引起他注意的地方；精装房的这一客观要求对我们过去只注重安全和功装房的这一客观要求对我们过去只注重安全和功能的粗放式的工程管理是一大挑战。能的粗放式的工程管理是一大挑战。10 二、施工过程质量管控的主要关注点二、施工过程质量管控的主要关注点三、流水段划分、施工流程、施工令三、流水段划分、施工流程、施工令四、确立四、确立精装总包管理办法精装总包管理办法及及三方管三方管理协议理协议11墙体含水率控制墙
9、体含水率控制含水率测量数据含水率测量数据12五、装修工程质量管理五、装修工程质量管理“九步走九步走”1质量标准质量标准2施工方案施工方案3材料报验材料报验4监理交底监理交底5班组交底班组交底6样板点评样板点评7深化方案深化方案8停止点报验停止点报验9界面移交界面移交关键是怎么走？如何走？关键是怎么走？如何走？13 第一步：质量标准的确立第一步：质量标准的确立 第二步：审批施工方案第二步：审批施工方案 第三步：材料报验第三步：材料报验14 第四步：监理交底第四步：监理交底第五步、班组交底第五步、班组交底 第六步：样板点评第六步：样板点评 第七步：深化方案第七步：深化方案 第八步、停止点报验第八步
10、、停止点报验 第九步：界面移交第九步：界面移交15第五讲：进度管控第五讲：进度管控16一、甲方流程设计一、甲方流程设计17二、参建各方各阶段的主要工作内容二、参建各方各阶段的主要工作内容阶段阶段施工方主要工作施工方主要工作建设方、监理方建设方、监理方主要工作主要工作准备阶段准备阶段技术准备和土建移交：读图审图现场比对，与设计沟技术准备和土建移交：读图审图现场比对，与设计沟通，排除设计问题；编制施工组织设计和甲供材计划；通，排除设计问题；编制施工组织设计和甲供材计划；管理人员到岗、组织队伍、培训管理人员和工人；土管理人员到岗、组织队伍、培训管理人员和工人；土建检查移交，与土建沟通水电、运输、场地
11、；材料采建检查移交，与土建沟通水电、运输、场地；材料采购；办公设置购；办公设置解决设计问题，监督精装对土建的检查，督解决设计问题，监督精装对土建的检查，督促土建整改移交，召开项目启动会实施管理促土建整改移交，召开项目启动会实施管理交底，报审监理细则和实施监理交底，审核交底，报审监理细则和实施监理交底，审核批准各项计划和施工方案，监理参与监督施批准各项计划和施工方案，监理参与监督施工技术交底，甲供材准备工技术交底，甲供材准备以精装总包以精装总包为主的基础为主的基础装修施工阶装修施工阶段段剔打、封堵、修正、水电汽、找平、防水、镶贴、吊剔打、封堵、修正、水电汽、找平、防水、镶贴、吊顶、腻子、底漆、天
12、棚面漆、橱柜框架、门套底框、顶、腻子、底漆、天棚面漆、橱柜框架、门套底框、粗清洁粗清洁对施工质量、进度以及各项管理要求的落实对施工质量、进度以及各项管理要求的落实情况进行过程检查、考核、点评、纠偏、跟情况进行过程检查、考核、点评、纠偏、跟踪督促过程整改、验收甲供材按计划到位，踪督促过程整改、验收甲供材按计划到位，分包进场准备、物业介入分包进场准备、物业介入以分包安装以分包安装为主的施工为主的施工阶段阶段门套线及门扇、橱柜面板、设备洁具、五金配件、墙门套线及门扇、橱柜面板、设备洁具、五金配件、墙纸基膜、墙面面漆、木地板地面精清洁、木地板、墙纸基膜、墙面面漆、木地板地面精清洁、木地板、墙纸、精清洁
13、、石材镜面、勾缝打胶；精装总包履行对纸、精清洁、石材镜面、勾缝打胶；精装总包履行对分包的管理职责分包的管理职责督促分包服从精装总包管理，对施工质量、督促分包服从精装总包管理，对施工质量、进度以及各项管理要求的落实情况进行过程进度以及各项管理要求的落实情况进行过程检查、考核、点评、纠偏、跟踪督促过程整检查、考核、点评、纠偏、跟踪督促过程整改、验收、物业介入改、验收、物业介入集中整改消集中整改消缺、验收、缺、验收、移交阶段移交阶段拉网拉网(地毯地毯)、复式集中检查整改消缺，工地开放，应、复式集中检查整改消缺，工地开放，应急维修、组织针对性整改、分户全数自检、竣工验收、急维修、组织针对性整改、分户全
14、数自检、竣工验收、移交物业、交房应急维修施工，保修移交物业、交房应急维修施工，保修监督施工方自检、参与集中检查、跟踪消项，监督施工方自检、参与集中检查、跟踪消项，组织工地开放，检查竣工资料、组织竣工验组织工地开放，检查竣工资料、组织竣工验收，组织交房和应急维修，重点难点客户的收，组织交房和应急维修，重点难点客户的应对、监督交房后整改和保修服务应对、监督交房后整改和保修服务18无需移交的施工阶段（精装总包基础施工阶段）无需移交的施工阶段（精装总包基础施工阶段）p首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以100天的工期作为考天的工期作为考量，一般宜在量，一
15、般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，预留天左右完成绝大部分泥水施工，预留10天左右收尾而天左右收尾而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，给分包提供清爽的移交计划且要保证质量，否则返工引起无穷后患，给分包提供清爽的移交计划必定落空。泥水工程的进度和质量对于工程具有重大意义。必定落空。泥水工程的进度和质量对于工程具有重大意义。p从目前看来，此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材从目前看来，此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。料供应不及时的情形。p其次，腻子要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上其次，腻子要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律
16、，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始腻子作业。由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始腻子作业。19需要移交的施工阶段（分包进场施工阶段）需要移交的施工阶段（分包进场施工阶段）p首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩一遍，橱柜的框体安首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩一遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。交区分管理责任。p这个阶段的组织工作相对
17、比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。制钥匙的发放、场地的移交。p这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方方面面进能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方方面面进行上锁移交控制。行上锁移交控制。20集中整改阶段集中整改阶段p检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员要通过检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员要通过走动式管理不断地发现问题，
18、及时安排整改。走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。p工程进展到工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，要尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到施工方，使其工作处要尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到施工方，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要决心很大，组织要有序、于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。检查落实要彻底。21三、影响进度的关键因素三、影
19、响进度的关键因素土建场地移交土建场地移交甲供材及甲分包甲供材及甲分包通水通电时间通水通电时间劳动力数量劳动力数量 资金支付资金支付22垂直运输的制约垂直运输的制约水泥砂约水泥砂约3趟趟 油漆等约油漆等约1趟趟 门约门约2趟趟 砖约砖约2趟趟 柜子约柜子约1趟趟 卫生洁具约卫生洁具约1趟趟 木地板约木地板约1趟约趟约1趟趟 11 假定三部电梯每日假定三部电梯每日12小时负责运输，每次小时负责运输，每次10分钟。分钟。则物资运输时间：运输时间则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5天天23 四、劳动力估算四、劳动力估算 五、进度控制计划五、进度控制计划 六、注意的管理问题六
20、、注意的管理问题2425第六讲：成品保护管控第六讲：成品保护管控26一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义1、是精装修工程管理中最重要的组成部分、是精装修工程管理中最重要的组成部分2、是一项系统性和综合性很强的基础管理工作、是一项系统性和综合性很强的基础管理工作3、是如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节、是如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节4、是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现、是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现27二、对成品保护管理的认知二、对成品保护管理的认知l成品保护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些成品保
21、护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些技术手段；技术手段；l有序组织的基础是计划；有序组织的基础是计划；l计划的内在要求是协调；计划的内在要求是协调；l所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突；所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突；l协调的基本方法是使各工序协调的基本方法是使各工序“在空间上分离、在时间上错开在空间上分离、在时间上错开”；l工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段。工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段。更多的话题更多的话题28三三、管理难点重点、措施及手段管理难点重点、措施及手段 难点难点重点重点意识意识薄弱薄弱乱开乱
22、开楼层楼层吃措吃措施费施费流水流水混乱混乱责任责任不清不清制度制度虚设虚设29第七讲：安全文明管控第七讲：安全文明管控30第八讲：工地开放第八讲：工地开放31一、工地开放的重大意义一、工地开放的重大意义二、工地开放的组织与管理二、工地开放的组织与管理三、工地开放后的集中整改三、工地开放后的集中整改四、如何处理客户个性化需求和自行改造四、如何处理客户个性化需求和自行改造32四、如何处理客户个性化需求和自行改造四、如何处理客户个性化需求和自行改造l施工阶段接受业主个性化变更需求，是人性化的体现，但给工程管理施工阶段接受业主个性化变更需求，是人性化的体现，但给工程管理带来极大困难并会产生一系列连锁问
23、题；目前实践证明，是失败的；带来极大困难并会产生一系列连锁问题；目前实践证明，是失败的；因此未接房前，不能接受任何个性化变更需求。因此未接房前，不能接受任何个性化变更需求。l接房后，由业主自行委托第三方改造，物管监督。接房后，由业主自行委托第三方改造，物管监督。l提供软装设计施工服务。提供软装设计施工服务。33第九讲：集中交房第九讲：集中交房34一、精装房与毛坯房交房的不同之处一、精装房与毛坯房交房的不同之处二、集中交房前期准备工作二、集中交房前期准备工作三、应急维修的重大意义三、应急维修的重大意义35四、对专业验房师的应对措施四、对专业验房师的应对措施五、对重点难点客户的应对与特别关注五、对
24、重点难点客户的应对与特别关注六、交房后整改六、交房后整改七、交业主的装修资料七、交业主的装修资料36小结：小结：l土建移交直接影响精装修的进度与质量，项目管理人员需要较强的协土建移交直接影响精装修的进度与质量，项目管理人员需要较强的协调能力，精装工程师要把握好尺度；调能力，精装工程师要把握好尺度；l质量管控是工程管理的中心工作，抓住功能和客户质量敏感点等几个质量管控是工程管理的中心工作，抓住功能和客户质量敏感点等几个关键问题，防止系统性、普遍性问题发生，发现问题立即关键问题，防止系统性、普遍性问题发生，发现问题立即“拉闸拉闸”，就没有什么大问题；就没有什么大问题；l进度管控中要抓住大节点，控制
25、施工节奏，时刻考核施工方劳动力；进度管控中要抓住大节点，控制施工节奏，时刻考核施工方劳动力；l文明施工与成品保护管控中严格控制施工流水，加强处罚力度；文明施工与成品保护管控中严格控制施工流水，加强处罚力度；l开放和交房中必须发挥应急维修的作用并注意锁定重点难点客户，对开放和交房中必须发挥应急维修的作用并注意锁定重点难点客户，对其整改过程高度关注，防止事态扩大化。其整改过程高度关注，防止事态扩大化。最后总结：最后总结：l精装房开发有助于房地产公司业态差异化，提升外部形象，体现社会精装房开发有助于房地产公司业态差异化，提升外部形象，体现社会责任，促进管理水平的提高，适应未来发展的需要并获得增值和溢价；责任，促进管理水平的提高，适应未来发展的需要并获得增值和溢价；目前各类资源日渐成熟，管理思路已经明晰，标杆企业的路子已经走目前各类资源日渐成熟，管理思路已经明晰，标杆企业的路子已经走出来了，他山之石可以借鉴，经验可以学习，教训可以总结。因此，出来了，他山之石可以借鉴，经验可以学习，教训可以总结。因此，对精装房的开发房产公司应大胆稳步的偿试。对精装房的开发房产公司应大胆稳步的偿试。37END谢谢大家！谢谢大家！38