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1、1龙湖知与行龙湖知与行之精装修项目分析之精装修项目分析 主讲人：李晓明主讲人：李晓明 2011年年3月月 南京南京2批量住宅精装修讲义批量住宅精装修讲义（上）（上）-主讲主讲:李晓明李晓明2011.3.13目录目录l第一讲：概述第一讲：概述l第二讲：研发设计第二讲：研发设计l第三讲：土建移交第三讲：土建移交l第四讲：质量管控第四讲：质量管控l第五讲：进度管控第五讲：进度管控l第六讲：成品保护第六讲：成品保护l第七讲：安全文明第七讲：安全文明l第八讲：工地开放第八讲：工地开放l第九讲：集中交房第九讲：集中交房l精装架空层4第一讲：概述第一讲：概述5二、与精装房相关的背景及渊源二、与精装房相关的背
2、景及渊源90年代初年代初简装（毛坯）房统一天下简装（毛坯）房统一天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水品不高。人工水品不高。1997年年1998年年1999年年家庭居室装饰装修管理试行办法家庭居室装饰装修管理试行办法关于在部分城市开展家庭居室装饰装关于在部分城市开展家
3、庭居室装饰装修管理试点工作的意见修管理试点工作的意见关于推进住宅产业现代化提高住宅质关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见量的若干意见菜单式装修崭露头角菜单式装修崭露头角1997年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅已菜单式选择为主。装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅已菜单式选择为主。2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年在在15个新建小区内试点
4、推行个新建小区内试点推行“菜单式全菜单式全装修装修”关于在本市开展新建住宅菜单式全装关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知修试点工作的通知建筑装修工程质量验收规范建筑装修工程质量验收规范上海市住宅产业现代化发展上海市住宅产业现代化发展“十五十五”计划纲要计划纲要住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法商品房住宅装修一次到位实施细则商品房住宅装修一次到位实施细则开发商在销售商品房时设置样板房的，开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致及装修与样板房是否一致买房送装修成为市场热点买房送装修成为市场
5、热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。在开发企业对装修
6、方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修买房送装修”的的概念，并受到众多开发企业的模仿。概念，并受到众多开发企业的模仿。62005年年2006年年2007年年住宅性能评定技术标准住宅性能评定技术标准出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2007年上海全装修房预计将达到年上海全装修房
7、预计将达到170万套万套装修、毛坯住宅评分市场装修、毛坯住宅评分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量迅速上升。迅速上升。未来未来目前目前以近年来装修住宅增加幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯以近年来装修住宅增加幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。房被淘汰趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。精装时代精装时代-未来城
8、市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）7三、龙湖精装房的评价指标三、龙湖精装房的评价指标l房产公司寻求的是什么？房产公司寻求的是什么？-小业主的忠诚度小业主的忠诚度l客户的忠诚度来源于什么？客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度小业主的满意度l客户的满意度主要体现在哪方面呢？客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在若干项目实践证明主要体现在工程质量工程质量，也就是也就是产品的品质产品的品质，而不是主要体现在个
9、，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面性化、菜单式、营销服务和其它方面l因此，判断管理工作好坏和工程质量的因此，判断管理工作好坏和工程质量的 主要标准就是主要标准就是：小业主是否满意小业主是否满意l那么，如何考核和量化客户的满意度呢？那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小小业业主主的的满满意意度度集中交集中交房日的交房日的交房率房率N%集中交集中交房日的房日的户均报户均报事量事量N条条集中交集中交房日后房日后4个月个月内的户内的户均报均报事量事量N条条8项目案例计划指标与达成率对照表项目案例计划指标与达成率对照表项目项目名称名称集中日交房率集中日交房率（N%）集中日户均报事量集中
10、日户均报事量（N条）条）集中日后集中日后4个月内个月内户均报事量（户均报事量（N条条)计划计划实现实现计划计划实现实现计划计划实现实现紫都城紫都城975.4蓝湖时蓝湖时光光983西城天西城天街街952.6观山水观山水926郦江郦江98.20.4大学城大学城99.70.2首次开发首次开发计划指标计划指标90-953-5一月内接房率一月内接房率80-85%9 四、精装商品房合同问题四、精装商品房合同问题五、政府验收问题五、政府验收问题 六、精装房的四化管理六、精装房的四化管理10 精正装饰监理精正装饰监理11 精正装饰监理精正装饰监理12 13 14 15 16 17 18 19 20七、过程管控
11、的特性和主要思路七、过程管控的特性和主要思路l批量住宅精装修过程管控的最大难点批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术不是技术问题，而是管理问题。问题，而是管理问题。管理小贴士讨论管理小贴士讨论-我亲历的遗憾工我亲历的遗憾工程案例程案例211、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化具有相当差异化并并与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点与星级酒店装修差异化比较
12、与星级酒店装修差异化比较项目项目星级星级酒店酒店批量成批量成品住宅品住宅比较后对批量住宅比较后对批量住宅精装修的结论精装修的结论产权所有产权所有少量投资商少量投资商（公）（公）成百上千个小成百上千个小业主（私）业主（私）质量期望值远远高于酒店质量期望值远远高于酒店使用状况使用状况来往过客来往过客家庭成员常住家庭成员常住成千上万只眼睛验收和家成千上万只眼睛验收和家庭成员日常使用的考验庭成员日常使用的考验功能需求功能需求起居休息起居休息样样齐备样样齐备出现缺陷瑕疵点位数量增出现缺陷瑕疵点位数量增加的机会加的机会质量细节质量细节更关注整体更关注整体效果效果非常在意非常在意精细化管理要求更高精细化管理
13、要求更高群体投诉群体投诉不会发生不会发生极易发生极易发生导致各方压力倍增导致各方压力倍增22与普通家居装修差异化比较与普通家居装修差异化比较项目项目家居装修家居装修批量成批量成品住宅品住宅比较后对批量住宅比较后对批量住宅精装修的结论精装修的结论实体数量实体数量1套套大量大量作业面倍增作业面倍增分包管理分包管理业主负责业主负责精装总包管理精装总包管理管理难度很大管理难度很大业主参与业主参与全过程参与全过程参与基本不参与基本不参与增加交房难度增加交房难度清水房质量清水房质量业主负责业主负责精装总包检查接收精装总包检查接收工作量大、问题多工作量大、问题多交叉施工交叉施工基本没有基本没有家常便饭家常便
14、饭协调繁杂协调繁杂进度、安全、文明进度、安全、文明施工、成品保护要施工、成品保护要求求较灵活或基本没有较灵活或基本没有很严格很严格增加管理强度增加管理强度23与毛坯房的差异化比较与毛坯房的差异化比较项目项目毛坯房毛坯房批量成批量成品住宅品住宅比较后对批量住宅比较后对批量住宅精装修的结论精装修的结论管控侧重点管控侧重点结构安装安全结构安装安全功能与感官细节功能与感官细节点多面广点多面广业主对质量业主对质量敏感度敏感度装修可掩盖装修可掩盖不很敏感不很敏感非常敏感非常敏感必须整改必须整改管理要求更高管理要求更高实体性质实体性质基础框架基础框架工程末端工程末端不可逆转不可逆转分项工程数量分项工程数量1
15、2个左右个左右48个左右个左右是毛坯房是毛坯房4倍左右倍左右出问题的机率更高出问题的机率更高成品保护难度成品保护难度很小很小非常大非常大倍增管理难度倍增管理难度检查频次和时间检查频次和时间较小较小很大很大倍增管理强度倍增管理强度业主接房检查业主接房检查很简单很简单很仔细很仔细增加交房难度增加交房难度242、“三点一走偏三点一走偏”是批量住宅精装修施工过程中的常态是批量住宅精装修施工过程中的常态3、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务息相关，预防客
16、户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所在到位是各个层面管理者必抓的关键所在25龙湖主要的管理思路龙湖主要的管理思路项目项目问题问题解决问题解决问题 “人人”自上而下，管理团队似乎缺乏足够的自上而下，管理团队似乎缺乏足够的执行执行项目和公司之间沟通协调项目和公司之间沟
17、通协调在每个层次加强培训在每个层次加强培训足够的人力足够的人力将潜规则变成显规则，讲显规则变为默契将潜规则变成显规则，讲显规则变为默契始终为一线创造方便的作业环境始终为一线创造方便的作业环境有效推动的技巧有效推动的技巧似乎难以找到数量众多的合作单位似乎难以找到数量众多的合作单位将合作单位视为供应链的一环将合作单位视为供应链的一环关心合作单位的成长关心合作单位的成长合作单位内部也存在人的问题合作单位内部也存在人的问题关心合作单位内部管理关心合作单位内部管理“机机”手工作业太多，机械作业太少手工作业太多，机械作业太少从设计着手减少对现场施工的依赖从设计着手减少对现场施工的依赖先进的工艺措施先进的工
18、艺措施工厂化生产工厂化生产手工管理困难，需要借助科学工具手工管理困难，需要借助科学工具软件程序，软件系统，协同管理系统软件程序，软件系统，协同管理系统“料料”材料品种太多，管理麻烦材料品种太多，管理麻烦提前控制提前控制科学手段科学手段材料行情不熟，缺少把握材料行情不熟，缺少把握培训培训26“环环”作业面太宽，难以把握作业面太宽，难以把握分而治之，正确设置管理架构分而治之，正确设置管理架构工序移交控制工序移交控制作业队伍太多，难以管理作业队伍太多，难以管理培训，规范化，沟通与协调培训，规范化，沟通与协调设计种类繁多，难以控制设计种类繁多，难以控制控制设计变化控制设计变化提前充分研究图纸，减少设计
19、错误提前充分研究图纸，减少设计错误让一线人员快速地获得设计信息让一线人员快速地获得设计信息“法法”管理思路不够清晰，流程不太明白管理思路不够清晰，流程不太明白专业分工，流水作业，业主预体验专业分工，流水作业，业主预体验划分为工序控制模块和物料控制模块划分为工序控制模块和物料控制模块基于统计的管理方法基于统计的管理方法合作单位之间管理方式不统一合作单位之间管理方式不统一培训，沟通与协调培训，沟通与协调对工艺做法缺乏深入了解对工艺做法缺乏深入了解培训，集中研究培训，集中研究从标准到简单化从标准到简单化27八、龙湖精装修项目管理流程及办法八、龙湖精装修项目管理流程及办法1、材料的备货量、材料的备货量
20、2 2、关于角阀、内丝管件、下水金属件、装饰盖、给水总阀、地漏等安装、关于角阀、内丝管件、下水金属件、装饰盖、给水总阀、地漏等安装配件配件3、土建总包工程范围变动、土建总包工程范围变动4、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装饰公司饰公司28九、需要防范的主要风险九、需要防范的主要风险29第二讲：产品研发与设计第二讲：产品研发与设计30一、一、研发的内容及意义研发的内容及意义精装房精装房最合理最合理的户型的户型出众的出众的效果效果符合客户符合客户需求的部品需求的部品舒适的舒适的使用性能使用性能311、研发是研究如
21、何满足客户需求的过程；、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；、就是成本控制的过程；3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。、是工程质量保证的前提。32二、注意事项二、注意事项1、设计主导各部门紧密配合；、设计主导各部门紧密配合；2、样板测试体验最直观；、样板测试体验最直观；3、没有完美无缺的装修房；、没有完美无缺的装修房；4、成果及时归纳和总结；、成果及时归纳和总结；5、建立经验教训手册、建立经验教训手册-傻瓜式的设计缺陷预防表傻瓜式的设计缺陷预防表6、学习成长和资源整合、学习成长和资源整合33三
22、、研发流程三、研发流程1、传统的流程：、传统的流程：2、常见的问题常见的问题：3、新流程示意图、新流程示意图4、研发的成果、研发的成果34三、客户基础研究的方法三、客户基础研究的方法 四、需求分类是研究的前提四、需求分类是研究的前提35厨房精装修功能设计共性标准（一）厨房精装修功能设计共性标准（一）36厨房精装修功能设计共性标准（二）厨房精装修功能设计共性标准（二）37小户型厨房精装修功能设计标准（三）小户型厨房精装修功能设计标准（三）38卫生间精装修功能设计共性标准（一）卫生间精装修功能设计共性标准（一）39卫生间精装修功能设计共性标准（二）卫生间精装修功能设计共性标准（二）40小户型卫生间
23、精装修功能设计共性标准（三）小户型卫生间精装修功能设计共性标准（三）41玄关精装修功能设计共性标准（一）玄关精装修功能设计共性标准（一）42玄关精装修功能设计共性标准（二）玄关精装修功能设计共性标准（二）43小户型玄关精装修功能设计共性标准（三）小户型玄关精装修功能设计共性标准（三）44五、设计五、设计设计涉及的内容很多，应当编制设计涉及的内容很多，应当编制全装修设计管理全装修设计管理手册手册1、设计管理、设计管理2、精装修设计介入时间、精装修设计介入时间3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合4、出图要求和出图标准、出图要求和出图标准5、精装修设
24、计的主要指导原则、精装修设计的主要指导原则45（一）、户型方案阶段要考虑的内容（一）、户型方案阶段要考虑的内容（二）、设计阶段需要注意的问题（二）、设计阶段需要注意的问题（三）、木制品家具选择工厂制作（三）、木制品家具选择工厂制作设计实施阶段的经验提示设计实施阶段的经验提示46涉水缺陷、含水率问题一览表涉水缺陷、含水率问题一览表序序号号问题问题部位部位问题描述问题描述后果后果现场图片现场图片节点设计节点设计1窗框周边窗框周边外墙外墙雨水、露水和清洗外墙的水进入室内雨水、露水和清洗外墙的水进入室内墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙纸、乳胶漆、木墙纸、乳胶漆、木地板、石材受
25、潮地板、石材受潮施工质量、下雨未施工质量、下雨未关窗、温差变化关窗、温差变化2阳台、露阳台、露台、入户台、入户花园、厨花园、厨卫卫管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方门口石底部和平开门下方窜入室内并沿周门口石底部和平开门下方窜入室内并沿周边墙根机保温层上窜边墙根机保温层上窜室内墙体受潮室内墙体受潮设计、施工、成品设计、施工、成品保护保护3外墙栏杆外墙栏杆与外墙打孔连接部位进水与外墙打孔连接部位进水周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮设计、施工设计、施工4空调机位空调机位飘雨积水飘雨积水周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮设计、施工设计、施工5空调洞空调洞飘雨进水、最
26、后洗外墙罐入飘雨进水、最后洗外墙罐入周边相邻墙体受潮周边相邻墙体受潮施工问题施工问题47序序号号问题问题部位部位问题描述问题描述后果后果现场图片现场图片6厨卫防水厨卫防水楼板、管根、烟道渗漏、相邻墙体返潮楼板、管根、烟道渗漏、相邻墙体返潮很严重很严重施工、保护施工、保护7回填层回填层粘接层粘接层大量积水、关水试验未清除、二次防水破坏、马大量积水、关水试验未清除、二次防水破坏、马桶地漏管口砖缝进入、施工用水倾倒桶地漏管口砖缝进入、施工用水倾倒乱窜、阴水长时间渗入乱窜、阴水长时间渗入墙体或窜过门口石墙体或窜过门口石设计、施工、保设计、施工、保护护8卫生间卫生间门槛石门槛石下方和两端缝隙窜水出来、水
27、汽进入木门套背面下方和两端缝隙窜水出来、水汽进入木门套背面及下断面及下断面地板、门口墙体、木门地板、门口墙体、木门套下部受潮套下部受潮设计、施工、保设计、施工、保护护9管井管井检修口松动漏水检修口松动漏水楼板受潮楼板受潮施工施工10墙根及墙墙根及墙体下部体下部墙体下部墙体下部500左右范围受潮，含水率超标左右范围受潮，含水率超标自然干燥不足（特别是施工和清洁用水抛洒、一自然干燥不足（特别是施工和清洁用水抛洒、一次关水后清除、爆管、未接房的门窗长期关闭、次关水后清除、爆管、未接房的门窗长期关闭、河沙靠墙堆放、室内搅拌泄水等使厨卫门口墙体河沙靠墙堆放、室内搅拌泄水等使厨卫门口墙体含水率严重超标）含
28、水率严重超标）装饰面层出现质量问题装饰面层出现质量问题和基层无法干燥和基层无法干燥施工、清洁用水，施工、清洁用水，河沙靠墙堆放，河沙靠墙堆放，地面湿作业水汽地面湿作业水汽上窜，门洞修补、上窜，门洞修补、漏水事件等漏水事件等11管道和接管道和接头头打爆管、角阀与管口渗漏、阴水长时间渗入墙体，打爆管、角阀与管口渗漏、阴水长时间渗入墙体，甚至达饱和状态甚至达饱和状态进入墙砖后面的粘接层进入墙砖后面的粘接层和管槽中、相邻墙面受和管槽中、相邻墙面受潮，很难干燥处理潮，很难干燥处理设计、施工、保设计、施工、保护护12淋浴房淋浴房向干区渗水向干区渗水客户不满意客户不满意门和下框密封门和下框密封13基层基层墙
29、体抹灰层、腻子层含水率超标墙体抹灰层、腻子层含水率超标面层质量问题面层质量问题赶工、工序安排、赶工、工序安排、整改、爆管整改、爆管48小结：小结：l用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，用客户满意度评价指标能够比较有效地调动各个环节的积极性，具有强力、简单、有效的特点。具有强力、简单、有效的特点。l精装修项目管理是一个系统性很强的工作，需要各个部门更加关精装修项目管理是一个系统性很强的工作，需要各个部门更加关注过程管理的细节并紧密配合，相互支持与强力补位，才能为客注过程管理的细节并紧密配合，相互支持与强力补位，才能为客户提供满意的产品。户提供满意的产品。l客户基础研究是产品定
30、位和设计的前提。客户基础研究是产品定位和设计的前提。l精装修设计与土建设计应当相互衔接、一体化设计精装修设计与土建设计应当相互衔接、一体化设计49l目前，精装修设计不要标新立异，要大众化、通用化、便于批量施工；目前，精装修设计不要标新立异，要大众化、通用化、便于批量施工；材料部品要选择当地成熟的常用的知名品牌、主要满足使用功能需求，材料部品要选择当地成熟的常用的知名品牌、主要满足使用功能需求，在人性化和装饰化方面有一两处花钱不多的亮点就可以了在人性化和装饰化方面有一两处花钱不多的亮点就可以了l在既定成本目标下，研发设计采购等应符合客户需求和技术规范的要在既定成本目标下，研发设计采购等应符合客户需求和技术规范的要求并做到小业主认同度的最大化。求并做到小业主认同度的最大化。l勤于总结，坚持持续改进是品质管理的基本方法。勤于总结，坚持持续改进是品质管理的基本方法。l夯实基础，遇到复杂问题时，努力将其简化为若干夯实基础，遇到复杂问题时，努力将其简化为若干简单问题，各个击简单问题，各个击破。破。50