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1、物业管理实务主讲人：刘团辉物业服务企业的组织机构新课导入：1、物业服务公司有哪些组织机构，分别负责什么工作？一、物业服务企业内部机构设置（一）物业服务企业内部机构设置 1机构设置应遵循的原则为了把企业的各种生产要素更充分地、更高效地结合起来，实现企业的总目标，在组织机构设置时，应遵循以下几个主要原则。（1）目标原则公司有自己的经营管理目标，组织机构设置时必须以公司的总体目标为依据。组织机构的设置应该根据公司的目标而定，要因事设岗，因岗设人，绝不能因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营管理的高效运作。（2）分工协作原则分工是现代化大生产的需要，协作则是现代化大生产的要求。分工能提高劳动生产率
2、，而协作则可以发挥整体的效能。（3）权责对应原则权力是完成任务的必要条件。由于整个公司的权力和责任是对等的，因此，在进行专业分工时，委以责任必须同时委以自主完成任务所必需的权力，委以重任者，必须授予重权，不负责任者应削其权利。（4）统一领导、分级管理原则物业服务公司的大政方针，重大决策应该集中在高层领导中，而日常经营管理权力应逐级授权。（5）统一指挥原则 任何一个人同时接受两个以上领导人的命令，必然会造成混乱和无所适从，因此，任何一个下级只能接受一个上级的直接领导（6）有效管理幅度原则 一个人的时间、精力和经验都是有限的，能够有效地领导下级的人数也是有限的，因此，管理中幅度不应过大。有效的管理
3、幅度必须考虑到职务的性质、内容、管理人员的能力以及组织机构的健全程度等因素。2机构设置的程序机构设置得合适与否，直接关系到今后的经营管理效果。为了把机构设计好，必须按照一定的程序来做。（1）部门划分以目标为基础的划分实际上是以服务为中心的划分。以活动为基础的划分（2）职责权限的界定 职责权限的界定要遵循以下三个原则。职责与权力对等原则。明确性原则，各部门的职责范围，权力大小及其界限都应该予以明确。制度化原则，明确权限责任之后，应该形成制度，并以文件形式规定下来。最好人手一册，以便每个员工遵照执行。（3）关系协调 每个部门界定职责权限之后，要协调各部门之间的关系。因为各部门的活动并不是彼此孤立的
4、，再者，公司的整体活动需要各部门来协同努力。在协调各种关系时，必须建立命令与信息的传递系统，使命令与信息在公司内部顺畅通达，及时传递（4）组织管理文件的建设组织管理文件的建设包括：编制组织结构（包括组织结构图）、名称、业务范围、职责权限、部门划分及组织运行等一系列活动相应的规定、规章和制度，是公司职员进行各项活动的依据。该项程序在实际工作中往往被倒置了，即公司已开始运作起来一段时间后才来做，这实际是十分错误的。（5）岗位设定（6）人员配备根据人员编制及职位要求配备人员。二、物业服务企业组织机构的类型（一）直线式直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业服务公司一般都是小型的专业
5、化物业服务公司，以作业性工作为主，这些公司下设专门的作业组，由经理直接指挥。直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。(二)直线职能制直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。（三）事业部制。事业部制是在总公司下面按产品、地区。业务范围划分事业部或分公司。事业部或分公司自主经营，独
6、立核算。其特点是：决策权并不完全集中于公司最高管理层，而是分权给事业部，有利于它们统一管理，独立核算；公司最高管理层摆脱了日常事务，集中精力进行重大决策的研究；公司的适应性强；适于规模大。产品种类多、经营范围广、分地区经营、技术上和生产上可以相互独立进行的企业；管理层次多，管理费用高，各事业部协调比较困难，易产生各自为政，本位主义的倾向。（四）矩阵管理制矩阵管理制形态由纵横两套管理系统组成。一是纵向职能系统，另一套是横向目标系统。横向目标系统一般按产品工程项目组成专案规划部，设专案规划领导入，全面负责专案的综合工作。各专案规划部的成员是各职能部的有关人员。纵向系统按销售、生产、技术等专门领域设
7、职能部，在各专案规划部中发挥职能作用。其特点是：工作人员属于两个领导部门，其从属具有多重性。矩阵结构是固定的，但各专案规划的项目是多变的，项目完成，有关人员撤回，另上新的项目，再聚集与该项目有关人员。具有较大的适应性，灵活性。这种形态适应于生产经营复杂多变的企业。三、物业服务企业各部门得工作职责（一）公司总部各部门之间的职责1、总经理室决策机构，重大问题的决策，布置和协调各部门的关系2、办公室公司内部日常行政事务，包括，接待、文秘、档案、后勤，有时候还负责人事3、财务部在总经理领导下的日常工作，管理费的收缴、财会帐册 报表4、工程部房屋设施设备的维修养护5、经营部公司规章制度制定和修改，负责市场开拓，新项目的洽谈（二）管理处的职责四、物业服务企业的权利与义务（一）物业服务企业的权利1、制定物业管理制度2、收取物业管理费和实施物业管理服务3、制止违反物业管理制度的行为4、有权要求业主委员会协助管理5、选聘专营公司承担专项管理业务6、有权接受供水、供电、供气等有关单位委托收取相关费用7、有权实行多种经营8、法律规定的其他权利（二）物业服务企业的义务1、按照物业管理服务合同提供相应得服务并依法经营2、接受业主委员会和业主及使用人的监督3、重大管理措施应提交业主委员会批准4、接受房地产主管部门和有关行政主管部门的监督管理5、法律法规规定的其他义务