《【精品】中信湾上六座营销执行（可编辑）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【精品】中信湾上六座营销执行（可编辑）.ppt（95页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中信湾上六座营销执行市场分析市场分析竞争分析竞争分析项目分析项目分析目标分解目标分解执行策略执行策略销售执行方案销售执行方案报告思路3目标回顾2010年国际湾寓完成100%销售率目标分析:下半年完成181套住宅12套商业销售户型户型面积面积总套数总套数百分比百分比已售已售剩余套数剩余套数单房单房3544平方米9942.1%2574一房两厅一房两厅5256平方米146.0%59两房两厅两房两厅5068平方米7029.8%1654一房两厅复式一房两厅复式（可改两房）（可改两房）5556平方米4519.1%738两房三厅复式两房三厅复式约89平方米73.0%16汇总汇总12205.04平方米2351
2、00%54（包括10层成交的三套）181商铺商铺A A栋栋商铺：92.45112.2住宅：123 1554433.3%40%0044商铺商铺B B栋栋商铺：8892住宅：123 1586650%60%0066商铺商铺CC栋栋商铺：29.28216.7%02p5.75.7推出首批单位，截止推出首批单位，截止7 7月月1 1日，销售了日，销售了5454套，销售率达套，销售率达23%23%，剩余，剩余181181套。套。市场分析市场分析竞争分析竞争分析项目分析项目分析目标分解目标分解执行策略执行策略销售执行方案销售执行方案报告思路政策环境变化 政策分析小结：风险与机遇并存。p新政后，成交量大幅度下跌
3、，客户观望严重。新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重。p“认房又认贷认房又认贷”政策将严厉执行，提高了购房门槛及成本，影响政策将严厉执行，提高了购房门槛及成本，影响的范围相当大，观望气氛愈加浓烈。的范围相当大，观望气氛愈加浓烈。p限制异地购房将减少投资性需求，进一步带动自住客的观望情绪。限制异地购房将减少投资性需求，进一步带动自住客的观望情绪。p特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息，给宝安房特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息，给宝安房地产市场带来机会。地产市场带来机会。p前海中心规划落地，更多资金、政策、人口向此聚拢，带给购房前海中心规划落地，更多资金、政策、人口向此聚
4、拢，带给购房者对片区未来的良好预期，规划利好对宝安片区乃至本项目有一定者对片区未来的良好预期，规划利好对宝安片区乃至本项目有一定的辐射。的辐射。风险机遇VS详情见附件详情见附件市场变化：新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重，部分楼盘采取打折优新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重，部分楼盘采取打折优惠促进销售，少量开发商开始降低对价格的预期或降价。惠促进销售，少量开发商开始降低对价格的预期或降价。与与0707年相比，市场的博弈将使政策的调控期延长，本轮宏观调控持年相比，市场的博弈将使政策的调控期延长，本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远。续的时间可能会更久、对市场
5、的影响可能会更大、更深远。10市场分析小结：市场进入长期的调控期，市场逐渐下行，并存在降价的风险详情见附件详情见附件招商项目招商项目,总建约总建约9.89.8万万,中等户型中等户型合正项目合正项目,总建约总建约22.322.3万万,90/70,90/70限制，限制，1010月入市月入市6161区区,总建约总建约6.86.8万万恒丰恒丰,总建约总建约13.513.5万万,中小中小户型，均价户型，均价1850018500元元/平平米米保利保利,总建约总建约2121万万3 33 36 69 96 69 93 36 69 912121010年年1111年年1212年年9 9121212120909年年
6、槟西槟西,总建约总建约3.33.3万万榕江地块榕江地块1.1.总建总建6.46.4万，中大户型万，中大户型闽泰闽泰.总建总建8.38.3万万龙光地产龙光地产.总建总建8 8万万华侨城地产华侨城地产.总建总建8.468.46万万润恒润恒.总建总建2626万万产权纠纷地块产权纠纷地块.总建总建47.2847.28万万万骏经贸大厦万骏经贸大厦3.23.2万万国际西岸商务大厦，国际西岸商务大厦，总建总建9.99.9万，国土局万，国土局网站显示售完网站显示售完泰华泰华N7N7项目项目,总建总建4040万万天健时尚空间，总建天健时尚空间，总建5 5万，受万，受90/7090/70限制，限制，5 5月月8
7、8日开盘。均价日开盘。均价1900019000元元/平米平米幸福海岸幸福海岸1111栋栋,120-150,120-150平米平米N11,N11,总建约总建约1212万万,受受90/9090/90限制限制正中置业正中置业.总建总建12.412.4万万花样年花郡，总建花样年花郡，总建1313万，万，90/7090/70限制，限制，6 6月月1616日二期开盘，日二期开盘，1800018000元元/平米平米鸿荣源商业鸿荣源商业.总建总建32.832.8万万深航地块深航地块.总建总建1010万万榕江地块榕江地块2.2.总建总建8.58.5万万第五大道二期，总建第五大道二期，总建1212万，万，1401
8、40以上大户型以上大户型玉湖玉湖,总建约总建约9.39.3万万,90/90,90/90限制，限制，1010月入市月入市松茂西乡松茂西乡,总建约总建约13.513.5万万中粮中粮7878区项目区项目,总建总建24.524.5万万,中小户型中小户型3232区上合村项目区上合村项目,总建总建2121万万,中大等居家户型中大等居家户型2222区旧改项目区旧改项目,总建总建6666万万,中等居家户型中等居家户型2626区旧改项目区旧改项目,总建总建40.640.6万万,中等居家户型中等居家户型腾凯项目腾凯项目,总建总建2.22.2万万,中小户型中小户型5 5区区,总建总建2626万万2525区区,总建总
9、建1515万万住宅项目住宅项目商业项目商业项目德业基项目德业基项目,总建约总建约2.32.3万万,计容计容1.61.6万，万，30-8030-80平一至两房平一至两房p20102010年三季度玉湖湾和合正项目将入市，宝安市场竞争日趋激烈年三季度玉湖湾和合正项目将入市，宝安市场竞争日趋激烈竞争格局：本项目本项目财富港财富港时尚空间时尚空间花郡花郡合正合正玉湖玉湖德业基德业基建面（平米）834208342010220318770.3513233.6722400012000023143.95容积率3.03.05.322.704.205.02.42.14地段西乡西乡西乡中心区中心区西乡西乡西乡产品35
10、-6835-68平米平米1 1、2 2房；房；33-8933-89平米复式平米复式38-43平米1房60-80平米复式35-79平米1房、2房；70-91平米复式28-58平米公寓、1房、2房70-141平米为主，90/70限制70-130 2-4房，少量公寓户型，90/90无拼合30-80平米1、2房入市时间20102010年年5 5月月2010年1月2010年5月2010年6月2010年下半年2010年10月2010年下半年品牌中信中信恒丰天健花样年合正玉湖德业基竞争格局：各项目的同质化竞争严重。p20102010年宝安小户型的集中推售期在上半年的年宝安小户型的集中推售期在上半年的5 56
11、 6月份和下半年的月份和下半年的1010月前后。月前后。p各项目产品类型、区位、客户差别不大，同质化竞争严重。各项目产品类型、区位、客户差别不大，同质化竞争严重。p西乡片区下半年供应近西乡片区下半年供应近6060万平米，区域竞争严重。万平米，区域竞争严重。p随着新盘的供应，片区逐渐成为市场热点。随着新盘的供应，片区逐渐成为市场热点。竞争项目 恒丰财富港项目所在位置：深圳市宝安区宝源路与海城路交汇处 建筑面积：102203.00平米容积率：5.32主力户型：主力户型：40-4340-43平米一房，平米一房，60-8060-80平米复式平米复式开盘时间：开盘时间：2010-1-232010-1-2
12、3，推出，推出948948套套销售价格：销售价格：18000180002000020000元元/平米（含平米（含10001000元元/平米平米装修）装修）销售状况：销售状况：5 56 6月份，上门量相对较少，现场无营月份，上门量相对较少，现场无营销活动，每周上门客户较少，成交量基本在销活动，每周上门客户较少，成交量基本在1 1套左右，套左右，目前成交目前成交652652套，销售率套，销售率68.8%68.8%59-63平米1房1厅复式改两房p宝安首创入伙前宝安首创入伙前“0”0”月供，复式一套变两套引导投资客户新需求；开盘后成月供，复式一套变两套引导投资客户新需求；开盘后成交量较少，每周成交为
13、交量较少，每周成交为-套。宝安客户为主，少量南山客户。套。宝安客户为主，少量南山客户。户型创新，高赠送率户型创新，高赠送率“0”“0”月供，投资风险低月供，投资风险低五星级酒店式服务管理五星级酒店式服务管理西乡唯一综合体西乡唯一综合体项项目目价价值值点点在售项目在售项目宝安本土开发商，客户追捧度高宝安本土开发商，客户追捧度高项目所在位置：宝安中心区兴华路与兴华西路交汇处占地面积：18770.35平米 建筑面积：50680平米容积率：2.70主力户型：主力户型：35-7935-79平米平米1 1房、房、2 2房；房；70-9170-91平米复式平米复式开盘时间：开盘时间：2010-5-82010
14、-5-8，推出，推出568568套套销售价格：销售价格：18000180002300023000元元/平米，不含装修平米，不含装修销售状况：开盘推出全部单位，开盘当天销售率不足销售状况：开盘推出全部单位，开盘当天销售率不足20%20%，开盘之后，开盘之后5 56 6月份，上门量逐渐下降，每周销月份，上门量逐渐下降，每周销售售2 23 3套左右，目前销售套左右，目前销售154154套，销售率约套，销售率约27%27%，预，预计即将推出特价单位计即将推出特价单位双地铁口物业，现楼发售双地铁口物业，现楼发售地理位置优越，稀缺小户型地理位置优越，稀缺小户型宝安中心区核心商务圈宝安中心区核心商务圈项项目
15、目价价值值点点p宝安中心区稀缺商务公寓，地理位置优越，投资办公追捧度高；开盘后每周销宝安中心区稀缺商务公寓，地理位置优越，投资办公追捧度高；开盘后每周销售售2-32-3套，预计有特价单位的推出。宝安套，预计有特价单位的推出。宝安50%50%、南山、南山30%30%，其他区域，其他区域20%20%。在售项目在售项目竞争项目 天健时尚空间项目所在位置：宝安大道与玉律路交汇处，宝安体育馆旁占地面积：26870.80平米 建筑面积：132336.67平米容积率：4.20主力户型：主力户型：30-7430-74平米公寓、平米公寓、1 1房、房、2 2房房2 2期开盘时间：期开盘时间：20010-6-16
16、20010-6-16开盘价格：整体均价开盘价格：整体均价1730017300元元/平米（含平米（含10001000元元/平米装修）平米装修）销售状况：开盘销售约销售状况：开盘销售约130130套，主要集中在套，主要集中在A/CA/C座，一房座，一房一厅走量最大，开盘以后继续可以申请开盘优惠折扣，每一厅走量最大，开盘以后继续可以申请开盘优惠折扣，每周上门量较大，大部分为签约客户。周上门量较大，大部分为签约客户。双地铁口物业双地铁口物业周边配套资源丰富周边配套资源丰富精装纯小户型社区精装纯小户型社区项项目目价价值值点点“四明空间四明空间”，明厅、明房、明厨、明卫，明厅、明房、明厨、明卫在售项目在售
17、项目竞争项目 花样年花郡2期面积小，总价低面积小，总价低p宝安中心区唯一精装纯小户型社区，地段价值明显。蓄客时间宝安中心区唯一精装纯小户型社区，地段价值明显。蓄客时间3 3周，短时间内周，短时间内大量释放信息，利用抽奖为噱头对客户进行储备及验资，客户以宝安中心区及南大量释放信息，利用抽奖为噱头对客户进行储备及验资，客户以宝安中心区及南山科技园首次置业自住客为主。目前成交山科技园首次置业自住客为主。目前成交312312套，销售率为套，销售率为28.3%28.3%玉玉湖湖宝源路宝源路海城路海城路新湖路新湖路西乡大道西乡大道银田路银田路兴业路兴业路项目所在位置：宝安西乡碧海中心区西北部银田路与兴业路
18、的交汇处 占地面积：38546平米 建筑面积：120000平米容积率：2.4主力户型：主力户型：70-130 两-四房，少量公寓户型入市时间：入市时间：20102010年年1010月月目前情况：施工到目前情况：施工到6 6层层p看一线海景、高尔夫景观，有小部份公寓。看一线海景、高尔夫景观，有小部份公寓。户型户型面积面积()板楼87130品字楼80小板楼7274公寓40待售项目待售项目竞争项目 玉湖湾N N西乡大道西乡大道宝安大道宝安大道宝源路宝源路新湖路新湖路规划中海规划中海滨大道、滨大道、沿江高速沿江高速银田路银田路合正项目农民房、厂房农民房、厂房农民房、厂房农民房、厂房p地铁上盖物业地铁上
19、盖物业项目所在位置：西乡大道与新湖路交汇处地铁1号线西乡站上盖占地面积：45000平米 建筑面积：224000平米容积率：5.0主力户型：主力户型：70-130 两-四房，少量公寓户型入市时间：入市时间：20102010年年1010月月目前情况：施工到目前情况：施工到8 8层层面积面积()套数比套数比公寓32%7017%85 21%89 11%125 12%145 6%待售项目待售项目竞争项目 合正项目宝源路宝源路海城路海城路新湖路新湖路西乡大道西乡大道德德业业基基商铺绿化1 1号楼号楼2 2号楼号楼3 3号楼号楼4 4号楼号楼银田路银田路p4 4栋栋1818层小高层，高层看海景及高尔夫景观，
20、主力户型与本项目相似。层小高层，高层看海景及高尔夫景观，主力户型与本项目相似。项目所在位置：宝源路与西乡大道交汇处西南占地面积：7841.69平米 建筑面积：23143.95 平米商业面积：2400平米容积率：2.14总户数：180户主力户型：30-80平米一房、两房停车位：125个入市时间：入市时间：20112011年前半年年前半年目前情况：施工速度放缓目前情况：施工速度放缓待售项目待售项目竞争项目 德业基项目面积：面积：3838平米平米概况：正南北朝向，北向有园林景观概况：正南北朝向，北向有园林景观优势：朝向较好，户型方正，社区成熟优势：朝向较好，户型方正，社区成熟劣势：实用率较低，面积偏
21、大劣势：实用率较低，面积偏大总价区间：调整前总价区间：调整前45.845.862.462.4万（实收）万（实收）调整后调整后48.148.163.763.7万（实收）万（实收）面积：面积：3535平米平米概况：可利用空间大概况：可利用空间大优势：面积小，赠送面积大优势：面积小，赠送面积大劣势：朝向一般劣势：朝向一般总价区间：总价区间：8080万左右万左右花样年花郡（一房一厅）花样年花郡（一房一厅）天健时尚空间天健时尚空间国际湾寓国际湾寓本项目单房通风采光优于竞争对手，赠送率弱于竞争对手本项目单房通风采光优于竞争对手，赠送率弱于竞争对手分户型点对点分析：单房分户型点对点分析：单房面积：面积：38
22、3843.243.2平米平米概况：西南和东北向，看花园概况：西南和东北向，看花园优势：面积小，总价低，看花园优势：面积小，总价低，看花园劣势：大部分处于拐角，采光通风差劣势：大部分处于拐角，采光通风差总价区间：总价区间：66.7 66.784.684.6万（折后）万（折后）面积：面积：5656平米（复式）平米（复式）概况：正南北向，复式结构概况：正南北向，复式结构优势：复式设计，可改两房，朝向较好优势：复式设计，可改两房，朝向较好劣势：面积偏大劣势：面积偏大总价区间：调整前总价区间：调整前76.576.591.791.7万（实收）万（实收）调整后调整后83.883.893.293.2万（实收）
23、万（实收）面积：面积：59596363平米平米概况：一房两厅（复式）概况：一房两厅（复式）优势：赠送面积大优势：赠送面积大劣势：户型狭长，空间舒适度低劣势：户型狭长，空间舒适度低总价区间：总价区间：110110120120万左右万左右天健时尚空间天健时尚空间国际湾寓国际湾寓本项目一房（复式）通风采光优于对手，属本项目稀缺户型，优势明显本项目一房（复式）通风采光优于对手，属本项目稀缺户型，优势明显分户型点对点分析：一房（复式）分户型点对点分析：一房（复式）面积：面积：46465757平米平米概况：东北和西南朝向，部分临宝安大道概况：东北和西南朝向，部分临宝安大道优势：赠送面积大，总面积小优势：赠
24、送面积大，总面积小劣势：存量均为高楼层和临宝安大道劣势：存量均为高楼层和临宝安大道总价区间：总价区间：81.6 81.6115.5115.5万（折后）万（折后）面积：面积：65656868平米平米概况：东南朝向，一房改两房概况：东南朝向，一房改两房优势：两面采光，通透设计优势：两面采光，通透设计劣势：赠送面积少，实用率较低劣势：赠送面积少，实用率较低总价区间：调整前总价区间：调整前95.3-108.595.3-108.5万（实收）万（实收）调整后调整后89.9-100.289.9-100.2万（实收）万（实收）面积：面积：5959平米平米概况：一房改两房，带超大露台概况：一房改两房，带超大露台
25、优势：赠送面积大，户型方正优势：赠送面积大，户型方正劣势：总价偏高劣势：总价偏高总价区间：总价区间：120 120万左右万左右花样年花郡花样年花郡天健时尚空间天健时尚空间国际湾寓国际湾寓分户型点对点分析：两房两厅分户型点对点分析：两房两厅本项目两房通风采光优于竞争对手，赠送面积和实用率弱于竞争对手本项目两房通风采光优于竞争对手，赠送面积和实用率弱于竞争对手下半年区域内的竞争加大，存在产品、客户、价格的同质化威胁，但也由于下半年区域内的竞争加大，存在产品、客户、价格的同质化威胁，但也由于项目的集中入市，带热片区的关注度；项目的集中入市，带热片区的关注度；本项目在赠送率、体量、产品创新等方面与竞争
26、对手差异化优势不明显，开本项目在赠送率、体量、产品创新等方面与竞争对手差异化优势不明显，开发商品牌和产品的品质是本项目最大的优势。发商品牌和产品的品质是本项目最大的优势。竞争分析小结：渠道推广为主，市场影响力不够：渠道推广为主，市场影响力不够：推广手段主要是短信、网络、派单和现场CALL客等线下推广，网络论坛及短信效果相对好。网络论坛及短信效果相对好。在目前的价格下，单房由于总价优势容易形成热销及带来上门量单房由于总价优势容易形成热销及带来上门量，复式为稀缺户型，是项目的明星单位，而两房由于总价高、实用率低，消化速度慢，需要而两房由于总价高、实用率低，消化速度慢，需要重点突破重点突破。成交客户
27、以宝安和南山客户为主，公寓的成交客户中以投资客为主，关注性价关注性价比比，两房成交客户多为项目周边区域的自用客为主，关注品牌品质关注品牌品质。业主活动及看房团活动达到旺场的效果，但业主的参与积极性还存在挖掘的空间。多重优惠具有明显的促销作用多重优惠具有明显的促销作用。首批推售的经验借鉴详情见附件详情见附件对本项目的启示：p应最大化的消化诚意客户，避免流失；应最大化的消化诚意客户，避免流失；p加大推广力度，主动占位竞争，增强国际湾寓在市场上的曝光率，在市场上形加大推广力度，主动占位竞争，增强国际湾寓在市场上的曝光率，在市场上形成本项目与宝安竞争项目对比，提高项目的关注度，以保证更多上门量。成本项
28、目与宝安竞争项目对比，提高项目的关注度，以保证更多上门量。p推广上应利用特区扩容、前海规划等利好，强调片区价值，地铁西乡站带来的推广上应利用特区扩容、前海规划等利好，强调片区价值，地铁西乡站带来的生活的提速及升值潜力等。生活的提速及升值潜力等。p宝安中心区和南山科技园宝安中心区和南山科技园3030岁以下的企业白领仍为区域内项目的主力客户群，岁以下的企业白领仍为区域内项目的主力客户群，进行有针对性的推广。进行有针对性的推广。市场分析市场分析竞争分析竞争分析项目分析项目分析执行策略执行策略销售执行方案销售执行方案报告思路目标分解目标分解推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略执行策略利用一
29、房及复式产品的竞争优势，形成市场突破，营造持续热销的口碑利用一房及复式产品的竞争优势，形成市场突破，营造持续热销的口碑提高两房单位的性价比，强化与竞争对手差异点，配合灵活谈判优惠作为给销售提高两房单位的性价比，强化与竞争对手差异点，配合灵活谈判优惠作为给销售现场杀客的工具，针对性的两房促销。现场杀客的工具，针对性的两房促销。保持多重优惠措施，给予销售谈判逼定空间。保持多重优惠措施，给予销售谈判逼定空间。分批推售制造稀缺，储客再集中造场挤压客户，最大化销售诚意客户。分批推售制造稀缺，储客再集中造场挤压客户，最大化销售诚意客户。通过现场旺场活动，逼定客户通过现场旺场活动，逼定客户配合节点加强媒体覆
30、盖，线上结合热点时事进行媒体话题炒作，联合其他竞争项配合节点加强媒体覆盖，线上结合热点时事进行媒体话题炒作，联合其他竞争项目炒作片区、地铁西乡站开通利好；目炒作片区、地铁西乡站开通利好；线下以目标客户接受渠道为导向，进行销售信息及项目价值传递。线下以目标客户接受渠道为导向，进行销售信息及项目价值传递。市场分析市场分析竞争分析竞争分析项目分析项目分析执行策略执行策略销售执行方案销售执行方案报告思路目标分解目标分解推售单位原则：推售单位原则：1、以层为单位推出。2、从低往高，价格与首批单位形成对比。样板房的开放与销售配合引导；3、根据销售情况及时加推，保证房源的充足。010102020303040
31、40505060607070808090910101111010102020303040405050606070708080909101011111212A A单元单元B B单元单元执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略推售原则：推售原则：分批推售，不卖散不卖乱，制造市场稀缺感。从低往高，价格与首批单位形成对比。偶数层两房单位与下一周的奇数层的推售进行配搭主推。推售时间安排：推售时间安排：每周一至周五进行蓄客，周末统一加推一层。依次推出10、11、13、14、15、16、17、4、6、12层。操作模式：操作模式：以“为答谢新老客户，中信推出保留单位”为理由推出市场，对外口径
32、一致为“所有单位均已挂网在售，目前主推户型是为答谢新老业主，推出优惠申请活动”以“团购”为说法，推出优惠申请活动。储客方式：储客方式：客户填写“VIP卡申请书”登记验资，并可享受一重优惠大礼包和抽奖。客户选房流程：客户选房流程：周六下午三点开始选房，先到先得。样板房配合引导：样板房配合引导：推偶数层，则开放复式样板房+单房+两房；推售奇数层时，开放两房样板房+单房（若上批次推出房源偶数层复式有存量，则应开放复式样板房）；执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略方案一：每周加推，小步快跑方案一：每周加推，小步快跑每周集中力量消化当周诚意客户，避免客户流失。每周集中力量消化当周诚
33、意客户，避免客户流失。推售原则：推售原则：根据储客情况，合理制定推售房源数量借势进行深度媒体宣传，提高客户关注度。保证销售现场氛围，缓解客户的尾盘心理。操作模式：操作模式：以“为答谢新老客户，中信推出保留单位”为理由推出市场，对外口径一致为“所有单位均已挂网在售，目前主推户型的是为答谢新老业主，推出优惠申请活动”以“团购”为说法，推出优惠申请活动。储客方式：储客方式：客户填写“VIP卡申请书”登记验资，交5000元诚意金可抵10000元房款，并可享受一重优惠大礼包和抽奖。客户选房流程：客户选房流程：加推当天下午三点开始选房，先到先得。推售策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略方
34、案二：集中推广配合阶段性蓄客，根据客户量进行加推。方案二：集中推广配合阶段性蓄客，根据客户量进行加推。推售楼层推售套数推售时间储客时间储客目标加推10-12层55套7月24日三周约100批二批13-16层68套8月21日三周约100批三批4、6、17层55套9月18日三周约100批推售时间安排：推售时间安排：样板房重新开放样板房重新开放目的：目的：以样板房开放为节点，吸引老客户上门进行诚意度摸查。推广项目品牌，提高市场对本项目的关注，形成市场关注热潮，并通过相应的媒体宣传吸引新的诚意客户。时间：时间：推售方案一：7月10日。推售方案二：7月17日，8月14日。具体措施：具体措施：新开样板房设在
35、14楼。A10单位安排装修成交楼标准，进行引导。若采用推售策略一，则在推偶数层，开放复式样板房+单房+两房；推售奇数层时，开放两房板房+单房（若上批次推出房源偶数层复式有存量，则应开放复式样板房）。推售策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略时间：时间：每周六日，在售楼中心举办，吸引客户上门，制造现场气氛。形式：形式：前50批上门客户凭短信领取奖券，在样板房和售楼处加盖章印后方可兑换礼品。注意事项：注意事项：一条短信只可领取一张领取券，工作人员发放券必须先将短信删除，领取礼品必须经过现场工作人员的确认，不可重复领取；每周名额限制在50名之内。新客户：销售代表讲解完沙盘后，向客户发
36、放领取券，客户持券在样板房工作人员处加盖印章后，方可在销售中心活动处领取礼品。老客户：销售代表可根据客户的情况，如果客户已经不需要再看样板房，直接由销售代表代客户领取礼品。奖品：奖品：小瓶食用油、小袋米面（金额控制在10-20元，1000元/周）关键点：关键点：领取券、印章、展板流程表提前制作 上门送礼信息不发送老业主上门有礼活动上门有礼活动推售策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略形式：形式：“湾区丰收季”：所有成交客户，均可参加抽奖活动，完成签约后，周末集中对成交客户进行抽奖活动。奖品：奖品：各种大小家电（奖品：一等奖价值5000元液晶电视机，二等奖价值3000元冰箱，三等
37、奖，价值1000元洗衣机）注意事项：注意事项：参加抽奖成交客户，必须完成签约后才可参加抽奖；推荐朋友购买也可参与抽奖活动（朋友必须签约完成后才可参加抽奖），可抵房款。关键点：关键点：活动公司的选择、流程展板、奖品的落实、现场氛围的营造。成交客户抽奖活动成交客户抽奖活动推售策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略户型方正紧凑，经济实用 南北通透，客厅卧室直接采光个性空间大升级，单房变两房近赏园林景观，与自然清风共呼吸可改为卧室或书房进门走廊带花池，闲暇之余种种花草，赏心悦目，主人房带阳台动静分区，干湿分区，互不干扰经理推荐户型：经理推荐户型：执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策
38、略价格策略价格策略配合推售的卖场包装，重点推介难点户型。配合推售的卖场包装，重点推介难点户型。“经理诚意推介经理诚意推介热销户型推荐热销户型推荐”执行策略：为了营造良好的商业氛围，避免现场出现冷清的场面，建议项目铺位进行概念包装。根据业态针对项目各栋楼街铺进行包装，选择与社区商业定位相吻合的图片，如特色餐饮美食、服饰精品、美容SPA等形象较好的图片。推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略配合推售的卖场包装，营造街区氛围。配合推售的卖场包装，营造街区氛围。执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略价值点一：地段价值价值点一：地段价值深圳大特区化；前海中心区规划，辐射到湾
39、六所在碧海片区。地铁1号线西乡站的开通提速品质生活，目前的价值带来未来的升值空间。价值点二：品牌价值价值点二：品牌价值“大小红树湾”，“中信红树湾原版人马倾情打造”。价值点三：品质价值价值点三：品质价值高品质的产品、用材等。线上推广的主诉求点线上推广的主诉求点媒体选择：媒体选择：南都、晶报投放方式：投放方式：软文硬作的方式、热点时事的报眉、通栏等广告1、联合媒体炒作：大特区概念、宝安规划、地铁1号线延长线西乡站开通；2、近期热点赛事的版面的通栏等。投放建议：投放建议：执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略线上推广线上推广报纸报纸每周加推的推售方式投放日期7971672373
40、08138.279.10投放版面南都半版晶报半版南都半版晶报半版南都报眼晶报报眼南都报眼储客，集中推广的推售方式投放日期797167238682093投放版面南都半版晶报半版南都半版晶报半版南都半版晶报半版价格：价格：南方都市报半版17万，报眼10万；晶报半版6万，报眼4万 价格总计：推售方案一约为价格总计：推售方案一约为7070万，推售方案二为万，推售方案二为6969万万执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略户外广告牌：深南大道进入宝安方向户外广告牌：深南大道进入宝安方向+上海宾馆户外广告短期投放。上海宾馆户外广告短期投放。投放时间：投放时间：7月5日至9月5日，投放二个
41、月左右。投放地点：投放地点：深南大道与宝安大道接驳处，新城检查站正前方一百米。主要截流宝安客户。上海宾馆旁三面翻。将南山往罗湖的方向的一面广告给项目用，树立形象及释放销售信息，建立客户对项目品质与红树湾品牌的联想。价格：价格：198万/年（可谈短期合作）主诉求：主诉求：宝安中心区+地铁物业+中信国际湾寓+销售信息。活动内容：活动内容：深圳的大特区化、宝安的规划、地铁的即将开通活动主题活动主题:“我与城市共发展”，通过深圳这10年的变化，大家描述自己来深圳后的事业、生活的变化。活动时间活动时间:2010.72010.10活动目的：活动目的：通过情感话题的引爆，使国际湾寓成为市场热点，从而带动销售
42、。活动流程表：活动流程表：执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略话题营销：我与城市共发展，话题营销：我与城市共发展，let us“怀旧怀旧”营销立意其他渠道的思考：深圳白领的生活轨迹行：公交车或地铁，无聊会看看移动电视，站台广告消费：信用卡，方便还可以积分娱乐：看看电影、上上网、看看电视、和朋友小聚、逛逛街咨讯来源：朋友推荐、上网查询投放时间：投放时间：7月5日开始投放两个月左右。投放地点：投放地点：世界之窗地铁站灯箱，南头检查站、世界之窗公交站。价格：价格：世界之窗地铁站出口灯箱3.5万/月/块 公交车站：1.5万/个/月 总价：10万左右主诉求：主诉求：片区价值+地铁利
43、好+销售及优惠信息。地铁站台灯箱、公交车站灯箱地铁站台灯箱、公交车站灯箱执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略投放时间：投放时间：7月5日开始投放两个月左右。投放地点：投放地点：地铁。主诉求：主诉求：片区价值+地铁利好+中信的品牌+项目的品质+销售信息移动电视广告移动电视广告热点楼盘推介热点楼盘推介执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略投放时间：投放时间：7月5日开始投放两个月左右。投放地点：投放地点：招商银行信用卡，中信银行，需要与银行进行洽谈主诉求：主诉求：片区价值+地铁利好+中信的品牌+项目的品质+销售信息银行的刷卡短信提醒银行的刷卡短信提醒执行策
44、略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略您尾号您尾号88888888的招行信用卡于的招行信用卡于7 7月月8 8日日1313时时2828分销售人民币分销售人民币168.00168.00元。元。中信国际湾寓，宝安中心区，地铁一号线物业，中信国际湾寓，宝安中心区，地铁一号线物业，38-5038-50平米精装公寓平米精装公寓全新开放，优惠申请中，回复全新开放，优惠申请中，回复x x了解详情了解详情招商银行招商银行与活动结合，客户凭短信上门有礼。与活动结合，客户凭短信上门有礼。发送时间：发送时间：每周星期六。发送量：发送量：15万/周发送对象：发送对象：主要为宝安中心区及南山科技园的白领、
45、周边区域业主及上门客户。释放信息：释放信息：片区价值、地铁利好、产品品质、生活配套、销售信息、销售优惠信息、活动信息。持续的短信覆盖持续的短信覆盖执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略发布形式：发布形式：保证每周项目的活动信息等在房信网和搜房网首页呈现。聘请专业网络剑客，持续性的炒作两个月，费用大概为4-5万发布量：发布量：1-2篇/周释放信息：释放信息：片区价值、产品品质、生活配套、销售信息、销售优惠信息、活动信息。关于片区利好及项目的价值点：关于片区利好及项目的价值点：深圳大特区化、宝安的规划、地铁的开通等将本项目与花郡的对比信息发送到花郡的房信网及搜房网的业主论坛中，
46、形成讨论比将本项目与花郡的对比信息发送到花郡的房信网及搜房网的业主论坛中，形成讨论比较较准备结婚了，大家帮我推荐推荐宝安中心区的一些楼盘（花郡、湾上六座天健时尚）到底选哪个？大家比较比较宝安中心还有个国际湾寓在卖，价格比花郡低多了。国际湾寓的新推的房源价格涨了没有？之前买了湾上六座，现在涨了好几十万.推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略执行策略：网络炒作：地铁网络炒作：地铁1号线延长线开通后高品质物业的升值预估号线延长线开通后高品质物业的升值预估投放时间：投放时间：推售方案一：7月6日和8月6日。推售方案二：诚意登记前投放，7月5日，8月2日和8月30日。投放人群：投放人群：针对项
47、目周边小区业主（泰华、富通城、金碧小区等）派发。价格：价格：2元/份，总共2万元(成本及投放的价格）。释放信息：释放信息：片区价值+地铁利好+品牌+销售及优惠信息。介绍的渠道：区域内小区业主介绍的渠道：区域内小区业主DM邀请函邀请函执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略目的：目的：整合银行资源，以邮件的形式进行内部宣传，拓宽客户渠道。时间：时间：7月5日至公开发售之日止。团购客户范围：团购客户范围：银行VIP客户、员工及其亲友。先组织渣打银行团购，再慢慢联系其他银行。团购额外折扣优惠：团购额外折扣优惠：享受公开发售现场的各项折扣。给客户经理第二重优惠，灵活运用。注意事项：注
48、意事项：银行必须有专门的牵头人，给予其100元/套的购物卡奖励。执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略介绍的渠道：合作银行的团购介绍的渠道：合作银行的团购目的：目的：拓宽推广渠道，提升销售现场人气时间：时间：周六日媒体衔接：媒体衔接：房信网，搜房网注意事项：注意事项：与主办单位充分沟通，争取到最佳的看房时间。统一团购优惠口径。销售代表合理分工，争取最大限度留下看房者联系方式。执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略介绍的渠道：媒体组织的看房团介绍的渠道：媒体组织的看房团执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略价格策略价格策略介绍的渠道：业主的调动介绍的渠
49、道：业主的调动一、持续更新业主海报，提高业主关注度一、持续更新业主海报，提高业主关注度p 业主是最大的财富，购买力强，最认可项目价值；p 每两周更新一次海报，吸引业主关注。p小区内的导示牌、灯杆旗、架空层会所的展板广告等。二、业主的活动：二、业主的活动：活动主题：活动主题：7月：暑期亲子季利用暑假，开展亲子活动，吸引老业主及周边业主的参加。8月：浪漫满屋以七夕为噱头，开展情侣及夫妻间浪漫小活动。注意事项：餐饮提供：周六日现场提供水果、饮品等供客户饮食。物业活动：物业公司调动业主，每周举行一次社区活动。(外场)销售代表和保安要提高警惕，维持好现场秩序，防止客户与客户之间起摩擦。活动公司工作人员要
50、充分参与，进最大能力调动现场气氛。运用短信、网络等充分宣传活动信息。尤其是网络文章要写的有煽动力。具体操作模式还需跟活动公司沟通。注意：注意：尽量多组织周末看房团活动。先集中一个月做报纸半版广告，后续每隔一周做一次报眼广告，以保持市场热度。7、8月份投放两个月户外广告。每周一至周五进行蓄客，周末统一加推一层作为一个重要节点。具体工作铺排：方案一 注意：注意：尽量多组织周末看房团活动。报广集中式的在储客期三周内投放。运用短信、网络、户外等渠道，全方位、立体式饱和集中发布，短期内集中吸引客户眼球。两次样板房开放和两次加推为四个重要节点。具体工作铺排：方案二执行策略：推广策略推广策略推售策略推售策略