宝坻地块可行性研究报告.ppt

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1、宝坻地块可行性报告2013.6.13第一页，编辑于星期五：六点 三分。地地 块块 简简 介介1、地块区位2、地块现状3、地块周边环境4、地块条件综述第二页，编辑于星期五：六点 三分。1.1.地块区位地块区位宝坻新城宝坻新城规划面积55平方公里人口规模40-45万宝坻区政治、经济、文化中心地块位于宝坻新城最南端、紧邻潮白河第三页，编辑于星期五：六点 三分。1.1.地块区位地块区位地块位于宝坻区潮阳大道以南、潮白河以北，宝坻发展的核心区位地块位置潮阳大道潮白河区人民法院体育馆宝坻九中（规划）第四页，编辑于星期五：六点 三分。2.2.地块现状地块现状1233452451地块紧邻朝阳大道交通十分便利，

2、南侧临潮白河景观资源，毗邻宝坻行政机构地块现状：临时绿化、树林、鱼塘第五页，编辑于星期五：六点 三分。3.3.地块周边环境地块周边环境潮白河河景资源区域规划为宝坻未来文化中心在建中为宝坻体育馆（宝坻九中为规划中）潮阳大道为宝坻区主干道路，与南关大街、开元路、津围公路等相连，交通便利新都汇商圈宝坻行政中心宝坻文化中心潮白河河滨绿地地块位置第六页，编辑于星期五：六点 三分。4.4.地块条件综述地块条件综述u地块所在区域属宝坻未来发展核心区位，紧邻行政中心，区位优势明显，南侧临潮白河，景观资源十分丰富，为项目档次提升起到良好的支撑作用。u当前地块周边配套尚不完善，虽享未来规划利好，但尚需时间进行培养

3、。u地块现状有树木、鱼塘及潮白河河堤影响，对项目规划建设造成一定制约。u地块面积较大，具备开发大型高档项目的先决条件，但同时也增加了资金需求量及开发难度。第七页，编辑于星期五：六点 三分。城城 市市 规规 划划1、宝坻区位简介2、经济发展水平3、区域规划4、交通体系第八页，编辑于星期五：六点 三分。1.1.宝坻区位简介宝坻区位简介宝坻区位于北京、天津、唐山宝坻区位于北京、天津、唐山宝坻区位于北京、天津、唐山宝坻区位于北京、天津、唐山三大城市的中心腹地，具有得三大城市的中心腹地，具有得三大城市的中心腹地，具有得三大城市的中心腹地，具有得天独厚的地理优势。天独厚的地理优势。天独厚的地理优势。天独厚

4、的地理优势。东及东南与河北省玉田县、天津宁河相邻；南及西南与宁河、武清接壤；西及西北与河北省香河、三河相连；北及东北与天津市蓟县、河北省玉田县隔河相望。第九页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区位简介宝坻区位简介70KM60KM60KM50KM北京廊坊天津唐山区位优势：区位优势：距北京距北京（4040分钟）分钟）天津天津（4040分钟）分钟）唐山唐山（5050分钟）分钟）三大城市的三大城市的中心腹地中心腹地（5 5个小时车程可辐射华个小时车程可辐射华北、东北、西北、中原北、东北、西北、中原等区域）等区域）第十页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区人口及经济水平宝坻区人口及经济水平宝坻区宝坻区占地面

5、积1532平方公里，下辖3个街道，21个镇城市规划为“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”一河即“潮白河”双城即“宝坻新城、京津新城”2012年常住人口83万人2012年地区GDP242亿元年均增长19.5%人均GDP 43612元排名全市第11全社会固定资产投资240亿元年均增长32.2%，11111111第十一页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区域规划宝坻区域规划宝坻城区重点发展商贸物流业、现代制造业，规划至2020年宝坻新城人口规模为30万人。-天津市城市总体规划(2005年-2020年)京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，规划至2020年新城人口规模为20万人。随着宝坻

6、区域规划及宝坻新城、京津新城的建设，宝坻城镇化及外来人口得到有随着宝坻区域规划及宝坻新城、京津新城的建设，宝坻城镇化及外来人口得到有效增加，对区域房地产市场起到一定支撑。效增加，对区域房地产市场起到一定支撑。第十二页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区域规划宝坻区域规划四个示范工业园四个示范工业园天津宝坻低碳工业区。天津宝坻节能环保工业区。天津宝坻塑料制品工业区。天津宝坻马家店工业区。地块位置宝坻重点打造四个示范工业园区七个特色工业园区，解决就业同时，有利于外来技术人才引进。七个特色工业园即八门城、林亭口、新安镇、大钟庄、新开口、大口屯、方家庄工业区，重点发展食品、新型建材、服装、文体、机电、地

7、毯、家具等产业。就业5万人。第十三页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻交通体系发达，路网便捷：连接北京、天津、唐山、廊坊的京沈高速、津蓟高速、塘承高速、廊唐高速纵横区内，结合宝白路、宝武公路、蓟塘公路、九园公路、梅丰公路、宝芦公路、津围公路、林大路东段等干线公路及唐通公路等省道的相继完善，达成与外界高速连接。宝坻城区交通体系宝坻城区交通体系城区京沈高速塘承高速津蓟高速津蓟铁路京津新城廊唐高速第十四页，编辑于星期五：六点 三分。市市 场场 情情 况况1、宝坻土地市场2、房地产市场发展3、重点竞品分析4、客户资源分析5、市场总结第十五页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻近宝坻近5 5年土地成交走势年土

8、地成交走势2013年（至5月30日）宝坻区住宅用地（纯住宅、住宅+商服）共计57万，占总成交面积比重37%，居住用地成交量超2012年2倍，2013年土地市场成交量将有望达到近5年内新高。总成交建筑面积（万）居住用地成交建筑面积（万）居住用地占比%2008年364 240 66%2009年145 67 46%2010年386 90 23%2011年313 108 34%2012年310 27 9%2013年153 57 37%至2013年5月30日数据土地市场第十六页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻近宝坻近5 5年土地成交走势年土地成交走势宝坻自2010年以来土地供应量持续高位，土地价格呈上涨

9、趋势，随着宝坻拆迁进程的加快，未来宝坻土地供应量仍将保持较高态势。至2013年5月30日数据土地市场第十七页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园建筑面积69015.6容积率1.5楼面地价1002元/保集玫瑰湾建筑面积47451容积率1.2楼面地价2265元/书香园建筑面积19933容积率2楼面地价2081元/温莎郡建筑面积53228容积率1.65楼面地价1822元/玺悦峰建筑面积47451容积率1.2楼面地价1420元/楼面地价1388元/北岸印象建筑面积15636容积率2.5楼面地价1816元/长芦地产（未售）建筑面积76787容积率1.8楼面地价1459元/塞纳世家建筑面积101246

10、容积率1.8楼面地价2370元/中央公园建筑面积14219容积率2.8楼面地价1439元/瑞赛投资（未售）建筑面积17518容积率2.3楼面地价1829元/2013年南城新盘入市量约70万，温莎郡、玺悦峰、塞纳世家、北岸印象均确定年底开盘，部分高端项目将进一步拉升南城价格，也加剧了区域竞争第十八页，编辑于星期五：六点 三分。至2013年5月30日数据竞的单位地块位置宗地编号面积容积率建筑面积楼面单价中航瑞赛置业宝平街道办津宝（挂）2009-014460101.5690151002上海保集(集团)津围公路西侧津宝(挂)2009-027474511.2569412265天津秦城房地产宝平公路东侧、

11、南三路南侧津宝(挂)2009-054199332398662081天津弘钰置业环城南路南侧津宝（挂）2009-070156362.5390921816天津市亿兆房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2009-1281044231.81879611420天津市亿兆房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2009-127539321.8970791388宝坻区京东市场建设钰华街道办事处通唐公路南侧津宝(挂)2010-009210551.3273721534天津市安兴达房地产宝平街道办事处宝平公路东侧津宝(挂)2010-135490042980081102天津市安兴房地产宝平公路东侧、窝头河南侧津宝(挂)2010-136

12、345162690331102天津天兴投资东环路东侧、通唐公路南侧津宝(挂)2010-074号747131.51120701502香河县城镇房地产环城南路南侧津宝(挂)2010-17710124622024922370天津长芦房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2011-094号767871.81382181459天津市金夏龙坻建设阜阳路北侧、津围公路西侧津宝(挂)2011-116号404661.8728401767天津亿景置业津围公路西侧津宝(挂)2011-066号142192.8398151439天津瑞赛投资宝平街道办事处(原广场内南宿舍)津宝(挂)2011-109号175182.34029118

13、29天津中凯兴宝林海路西侧津宝(挂)2012-074、075号408571.8728261387天津市旺城房地产津围公路西侧津宝(挂)2012-127号532281.65878271822周边地块成交价格参考周边地块成交价格参考第十九页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻近宝坻近5 5年供需关系分析年供需关系分析宝坻市场存量为宝坻市场存量为106106万，主要市场存量集中在万，主要市场存量集中在90-12090-120户型，占到整体存户型，占到整体存量量50%50%，未来仍是市场供应的主要面积区间。，未来仍是市场供应的主要面积区间。至2013年5月30日数据时间套数面积（万）截止截止2013.5.

14、302013.5.3086458645106106 70-90 70-9021912191181890-12090-120332333233333120-144120-144116211621515宝坻区商品住宅存量宝坻区商品住宅存量第二十页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区近宝坻区近5 5年供需关系年供需关系纵观近纵观近5 5年宝坻市场供需关系稳定，稍呈供大于求的态势，年均成交约年宝坻市场供需关系稳定，稍呈供大于求的态势，年均成交约6060万；万；20132013年累计存量为年累计存量为106106万，随着万，随着20102010年部分大盘的集中入市，伴随潜在供应的年部分大盘的集中入市，伴随

15、潜在供应的增加，竞争也将有所加剧。增加，竞争也将有所加剧。至2013年5月30日数据第二十一页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区近宝坻区近5 5年成交分析年成交分析依照依照宝坻宝坻5 5年成交走势，年成交走势，区域市场呈量跌价升的态势，区域市场呈量跌价升的态势，20132013年年成交均价成交均价为为66006600元元/，随着近两年南城部分高端住宅的入市，短期价格有望进一步拉升。随着近两年南城部分高端住宅的入市，短期价格有望进一步拉升。至2013年5月30日数据第二十二页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区近宝坻区近5 5年成交分析年成交分析20132013年截止年截止5 5月底，宝坻区商品住

16、宅成交面积月底，宝坻区商品住宅成交面积2424万，成交均价万，成交均价66046604元元/，由，由于当前区域重点板块多为尾盘销售，伴随年底新盘入市有望拉升区域成于当前区域重点板块多为尾盘销售，伴随年底新盘入市有望拉升区域成交量。交量。套数面积（万）金额（万元）均价（元/）2008年287324 114691 46882009年797974 356063 48342010年801277 446423 57632011年778975 473088 62912012年567055 377624 69202013年231424 158518 6604宝坻区商品住宅成交情况至2013年5月30日数据第

17、二十三页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区成交面积比例宝坻区成交面积比例市场主力成交户型为市场主力成交户型为90-12090-120与与70-9070-90，分别占年成交面积的，分别占年成交面积的44%44%和和29%29%；其次；其次为为120-144120-144户型，占成交面积的户型，占成交面积的15%15%，婚房及首改需求明显，总体成交价，婚房及首改需求明显，总体成交价格在格在6500-70006500-7000元元/。房地产市场至2013年5月30日数据第二十四页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区存量产品分析宝坻区存量产品分析 由图表可以看出，当前市场存量与成交面积区间比较，由图表可

18、以看出，当前市场存量与成交面积区间比较，144144以上户型存以上户型存量比例明显大于成交量，未来大户型竞争将愈加激烈。量比例明显大于成交量，未来大户型竞争将愈加激烈。房地产市场第二十五页，编辑于星期五：六点 三分。宝坻区存量产品分析宝坻区存量产品分析由图表可以直观看出，由图表可以直观看出，180180以上面积户型存量远大于成交量。消化周期超过以上面积户型存量远大于成交量。消化周期超过9 9年，未来大户型竞争压力较大。年，未来大户型竞争压力较大。房地产市场面积（）存量（）70-90平米159，607184，21390-120平米243，648325，618120-144平米85，151153，

19、096144-180平米22，24288，094180-250平米16，614127，333250-50022，811 168，01370以下平米3，59717，5692012-2013成交面积段2013年存量面积段第二十六页，编辑于星期五：六点 三分。原筑中央公园翰墨园宝集玫瑰湾馨逸家园龙熙帝景塞纳世家书香园桃园印象领秀新天地京东领秀城中航瑞祥家园宝境栖园和远领居御景华城南部新城版块圣缇湾远大城老城区版块学府版块物流版块版块竞品分布图版块竞品分布图房地产市场第二十七页，编辑于星期五：六点 三分。版块竞品市场存量版块竞品市场存量区域项目名称存量套数存量面积南城版块保集玫瑰湾12519236馨逸

20、家园6910655宝坻区原筑龙熙帝景9313060万锦中央公园29830992老城区版块中航瑞祥花园1019513钰鑫桃源印象2226金厦龙第世家学府版块宝境栖园和远领居物流城版块远大城圣缇湾30340279御景华城至2015年5月30日数据由上表可以直观看出，宝坻城区存量房房地产市场第二十八页，编辑于星期五：六点 三分。版块价格对比版块价格对比区域项目名称成交套数成交面积成交均价南城版块保集玫瑰湾79280666.677701馨逸家园79196302.27462宝坻区原筑877790.846176龙熙帝景374763.46797万锦中央公园141294.657549老城区版块中航瑞祥花园71

21、6712.537053钰鑫桃源印象445835.666618金厦龙第世家2198.046064学府版块宝境栖园43839968.516196和远领居12111766.196057物流城版块远大城626027.584714圣缇湾515351.925822御景华城30630229.595314至2012年1-12月数据房地产市场第二十九页，编辑于星期五：六点 三分。保集玫瑰湾保集玫瑰湾建筑类别建筑类别板楼 多层 高层（联排别墅3层半高层1-2号楼29层和30层）容容 积积 率率1.10装修状况装修状况毛坯开开 发发 商商 天津保集投资有限公司物业地址物业地址 宝坻南关大街窝头河南侧（技术监督局南1

22、00米）主力户型：90-130，成交均价 7800元/洋房洋房成交均价成交均价 85008500元元/竞品分析南城板块第三十页，编辑于星期五：六点 三分。保集玫瑰湾保集玫瑰湾项目概况项目名称项目名称保集玫瑰湾项目地址项目地址宝坻南关大街窝头河南侧开发商开发商天津保集投资有限公司容积率容积率1.2绿化率绿化率40%占地面积占地面积47336建筑面积建筑面积57,000销售中心销售中心宝坻南关大街窝头河南侧售楼热线售楼热线022-59280000/59288888销代公司销代公司/营销策营销策划划自销 策划公司策划公司天津保集投资有限公司均价均价别墅11000-12000，洋房8500-9000，

23、高层7500-8000优惠方式优惠方式一次性付款2个点优惠。物业公司、物业费物业公司、物业费车位情况车位情况256项目介绍项目介绍保集玫瑰湾项目位于宝坻主要道路：南关大街的南部，处于宝坻区发展战略南移的版块，项目未来会成为宝坻新城的核心区域，政府的相关机构也会逐步搬迁到这个区域办公。保集玫瑰湾的北侧就是城区知名的窝头河，河中心岛位于小区的正北，环境优雅，绿树掩映，是休闲漫步的绝好场所。保集玫瑰湾距津蓟高速五公里，距市区只有半小时的车程、40分钟可达天津滨海机场、距首都机场有90分钟车程（京宝高速连接五环桥至机场高速）、距天津滨海新区90分钟车程。竞品分析第三十一页，编辑于星期五：六点 三分。保

24、集玫瑰湾保集玫瑰湾主力户型竞品分析联排别墅联排别墅高层高层小高层小高层洋房洋房面积区间250-34090-15090-9589-130产品特点3层半4-6联排15层、17层、30层到顶，2梯4户12，15层2梯4户6层2梯4户开盘时间一期一期二期二期销售状态售罄在售在售在售第三十二页，编辑于星期五：六点 三分。保集玫瑰湾保集玫瑰湾主力户型两室两厅一卫-80-90 三室两厅一卫-90-100竞品分析第三十三页，编辑于星期五：六点 三分。保集玫瑰湾保集玫瑰湾保集玫瑰湾项目自2012年下半年价格一路上涨，成交量居于宝坻区首位，月成交6500以上，月均成交在50-60套之间。竞品分析第三十四页，编辑于

25、星期五：六点 三分。保集玫瑰湾保集玫瑰湾保集玫瑰湾项目成交主力面积区间为90-120户型，占到整体成交的61%，7000-9000元/销售单价为主力成交的价格区间，占到整体成交的78%竞品分析第三十五页，编辑于星期五：六点 三分。万锦万锦中央花园中央花园万锦中央花园建筑类别建筑类别板楼 高层 容容 积积 率率0.70 装修状况装修状况毛坯 绿绿 化化 率率90%开开 发发 商商天津亿景置业有限公司 占地面积占地面积:183333平方米建筑面积建筑面积:128000平方米 主推主推107107、108108平米三居平米三居成交均价成交均价 80008000元元/对外宣传价格对外宣传价格90009

26、000元元/竞品分析南城板块第三十六页，编辑于星期五：六点 三分。万锦中央公园万锦中央公园项目概况项目名称项目名称万锦中央公园项目地址项目地址宝坻潮阳大道南侧中央公园开发商开发商天津亿景置业有限公司容积率容积率0.7绿化率绿化率90%占地面积占地面积183333建筑面积建筑面积128000销售中心销售中心宝坻潮阳大道南侧中央公园售楼热线售楼热线销代公司销代公司/营销策营销策划划天津亿景置业有限公司 策划公司策划公司天津亿景置业有限公司均价均价高层8000-8500优惠方式优惠方式一次性付款2个点优惠。物业公司、物业费物业公司、物业费亿景置业有限公司车位情况车位情况343项目介绍项目介绍项目和宝

27、坻中央公园是连成一体的。整个项目总占地275亩，其中210亩被用来打造公园，也是项目主要卖点。竞品分析第三十七页，编辑于星期五：六点 三分。万锦中央公园万锦中央公园主力户型竞品分析纯高层纯高层面积区间80、89两居室；107、108、120三居大户型；产品特点共12栋，17-22层到顶；3梯5户；210亩中央公园；开盘时间2012年12月开盘销售状态全部在售（共1000套）第三十八页，编辑于星期五：六点 三分。万锦中央公园万锦中央公园主力户型竞品分析108三室两厅一卫107三室两厅一卫第三十九页，编辑于星期五：六点 三分。万锦中央公园万锦中央公园主力户型竞品分析80三室两厅一卫89三室两厅一卫

28、第四十页，编辑于星期五：六点 三分。万锦中央公园万锦中央公园2012年12月开盘至今，共成交100套，9380，月均17套，成交均价8200元/。竞品分析第四十一页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥花园中航瑞祥花园竞品分析老城区板块第四十二页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥花园中航瑞祥花园项目名称项目名称中航瑞祥花园项目地址项目地址宝坻区南城路55号开发商开发商天津市中航瑞赛置业有限公司容积率容积率1.5绿化率绿化率40%占地面积占地面积46000平方米 建筑面积建筑面积93000平方米 销售中心销售中心宝坻区南城路55号售楼热线售楼热线销代公司销代公司/营营销策划销策划天津宾利传媒有限

29、公司 策划公司策划公司宾利传媒车位情况车位情况1：1.5优惠方式优惠方式认购优惠1个点，全款2个点项目介绍项目介绍2梯3户，1梯两户小高层、高层产品，主打性价比，属老城区板块，区位价值高。现售业态现售业态目前在售6栋，11-17层到顶小高层，户型主要为94-105，125-143三居室项目卖点项目卖点学区房竞品分析项目概况第四十三页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥花园中航瑞祥花园竞品分析项目处于城区核心位置，售价7200元/，相较于南城板块售价8000元/的中央公园、保集玫瑰湾具备价格优势，目前剩余6栋小高层均处于惜售状态。7200元/第四十四页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥花园中航

30、瑞祥花园竞品分析项目产品以90-120大户型为主，占成交面积的73%，成交均价7000元/；70-90户型占成交面积的16%，成交均价7300元/；第四十五页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居竞品分析学府板块第四十六页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居项目名称项目名称和远领居项目地址项目地址宝坻一中东行400米北城东路路南.开发商开发商天津市和远房地产开发有限公司 容积率容积率1.35绿化率绿化率42%占地面积占地面积103000平方米 建筑面积建筑面积112000平方米 销售中心销售中心宝坻区南三路与南关大街交汇处东行30米售楼热线售楼热线400-813-0000 转 6

31、8495销代公司销代公司/营营销策划销策划天津合富辉煌房地产营销策划有限公司 策划公司策划公司合富辉煌车位情况车位情况1：1比例配有地下室优惠方式优惠方式开盘VIP认购优惠1个点，全款2个点项目介绍项目介绍项目共规划22栋楼，产品形式分为洋房和高层两种。洋房13栋，高层7栋以及2栋商业配套。现售业态现售业态5层到顶洋房，户型包括85、98两居室以及116、134三居室项目卖点项目卖点学区房、电梯洋房竞品分析项目概况第四十七页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居和远领居项目4月开盘以来全年共成交121套，平均月度成交13套，均价为6089元/，10月以来价格有一定程度的下调，促进了成交量

32、，该项目位于学府版块内主要为蓝印客户及区域地缘客户。竞品分析第四十八页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居和远领居项目成交主力面积区间为90-120户型，占到整体成交的70%，7000-9000元/销售单价为主力成交的价格区间，占到整体成交的78%竞品分析第四十九页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居主力户型竞品分析第五十页，编辑于星期五：六点 三分。和远领居和远领居主力户型竞品分析第五十一页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园竞品分析学府板块第五十二页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园项目名称项目名称宝境栖园项目地址项目地址宝坻宝坻一中东行300米开发商开发

33、商 天津天思投资发展有限公司 投资商投资商华勘集团 容积率容积率1.35绿化率绿化率40%占地面积占地面积32万开盘时间开盘时间一期2011年6月，二期暂定3月物业管理费物业管理费0.70元/平方米月 高层1.2元/平方销售中心销售中心北城东路127号宝鑫小区南门西行100米 售楼热线售楼热线85260000均价均价6400产权年限产权年限70年项目介绍项目介绍宝境栖园二期已开放展示，预计2012年3月份开盘，涵盖小高层及洋房，面积区间为85134二室和三室；一期均价在6400元/平米，目前已开展二期会员认筹及“老带新”感恩活动，办理会员卡可获多重优惠，预存5万优惠2个点，预存1万，优惠1个点

34、；一次性付款优惠2个点，按揭每平方米减50.周边交通情况及配套周边交通情况及配套四至为：东至规划路，南至规划路，西至林海路，北至北城东路。乘坐592路在宝坻一中站下车即可 交房入住时交房入住时间间2013年5月份项目总体业态、面积项目总体业态、面积洋房21栋、高层，89112项目卖点项目卖点北京开发商、6层花园洋房带电梯、水系景观、转角飘窗观景、低密度住宅全案代理全案代理瑞城机构项目概况竞品分析第五十三页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园主力户型竞品分析第五十四页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园主力户型竞品分析第五十五页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园宝境栖园

35、项目全年共成交438套，平均月度成交40套，均价为6200元/，该项目位于学府版块内主要为蓝印客户及区域地缘客户。竞品分析第五十六页，编辑于星期五：六点 三分。宝境栖园宝境栖园和远领居项目成交主力面积区间为70-90户型，占到整体成交的65%，7000-9000元/销售单价为主力成交的价格区间，占到整体成交的35%竞品分析第五十七页，编辑于星期五：六点 三分。u2013年（截止5月30日）宝坻住宅用地成交量为2012年2倍，占总成交建筑面积的37%。2012-2013年宝坻区主要土地成交集中在老城区及南部新城，南部区域价值有望进一步提升。u存量106万，年均消化61万，供需关系平稳，大户型存量

36、较高，近两年供应量将持续增加，竞争加剧。u目前市场价格为：高层6500-7500元/，主要面积区间为80-120，洋房价格为7500-8500元/，主要面积区间为90-140，别墅为10000-11000元/，主要面积区间为250-350。u首次改善型所占比例最高、婚房及周边城镇购房占较大比例，蓝印购房客户为有效补充，其中学府版块主要面对蓝印客户，城南、老城版块主要面对区域内首改及刚需。市场总结第五十八页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园中航瑞祥家园客户分析中航瑞祥家园，来电来访客户以宝坻为主，占据92%。第五十九页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园中航瑞祥家园客户分析中航瑞祥家园

37、，成交客户中主要以三口之家为主，主要以首次置业需求为主。第六十页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园中航瑞祥家园客户分析客户关注产品以小高层需求为主，需求面积为90-100，占55%；100-130需求占31%。第六十一页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园中航瑞祥家园客户分析客户高层单价承受力为7000-7500元/，占56%；小高层价格承受力7500-8000元/；总价承受力为60-80万元/套。第六十二页，编辑于星期五：六点 三分。中航瑞祥家园中航瑞祥家园客户分析客户置业目的主要为改善型，占整体成交的60%；婚房及子女上学各占20%；主要关心问题为价格、户型面积及区位。第六十三页

38、，编辑于星期五：六点 三分。主力客户群年龄阶段3040岁，占比50%；次主力客户群30岁以下和4050岁两个年龄阶段，占比44%；边缘客户50以上，占比6%。原筑项目成交客户指标原筑项目成交客户指标客户分析第六十四页，编辑于星期五：六点 三分。原筑项目成交客户指标原筑项目成交客户指标主力客户居住区域集中在宝坻城区内，其中南城区占到47%；北城区31%；周边乡镇客户和外地为次主力客户，分别占比14%和8%。客户分析第六十五页，编辑于星期五：六点 三分。由图可以看到，原筑项目二次以上置业人群占到客户群比例3成以上，主要集中在叠拼产品客户上，所以此类产品受新政影响较大，其余64%客户为首次置业。原筑

39、项目客户成交分析原筑项目客户成交分析客户分析第六十六页，编辑于星期五：六点 三分。75%的客户关注小高层产品，关注别墅类产品的客户只占25%。这与我项目初期高端形象树立及拔升不足有关。大部分客户只认可我们的中低端产品。原筑项目客户成交分析原筑项目客户成交分析客户分析第六十七页，编辑于星期五：六点 三分。改善需求占原筑项目的绝对比例，达到74%。其他类中以婚房和投资为主要目的。原筑项目客户成交分析原筑项目客户成交分析客户分析第六十八页，编辑于星期五：六点 三分。城区在售项目客户主要为区域内客户，其年龄大多在25-45岁，职业多为公务员和企事业单位员工，部分购买能力较强的私营业主。本地区客户大多倾

40、向于购买80-90的二室和100-120三室。客户大多能承受的高层单价6500-7400元/平方米，洋房产品7800-8500元/平方米的价格水平，总价区间在60-80万。宝坻区从事制衣、皮革加工、家具、养殖等行业的私营企业和小工商工业者比较集中，这部分客户购买力较强，未来可以进行挖掘。客户对停车位的需求并不强烈，现阶段多数在售项目停车位无法实现销售或租赁经营。随着高层产品的增多，客户对于高层的抗性逐渐减弱，但洋房、小高层仍优于高层产品。客户总结客户总结客户分析第六十九页，编辑于星期五：六点 三分。目目 录录1、规划控制条件2、初步规划方案产品规划第七十页，编辑于星期五：六点 三分。初步规划初

41、步规划总建筑面积：377556规划产品为：别墅、洋房、小高层、高层第七十一页，编辑于星期五：六点 三分。初步规划初步规划结合市场现状：保集玫瑰湾：年均消化量8万平米左右；馨逸家园：年均消化量9万平米左右；和远领居：年均消化量7万平米左右综合市场货量消化速度，建议项目分二期进行开发，综合市场货量消化速度，建议项目分二期进行开发，销售周期为销售周期为6-76-7年年第七十二页，编辑于星期五：六点 三分。一期一期二期二期三期三期四期四期五期六期由于东侧紧邻行政中西，且前期规划配套相对完善，因此项目自东向西推售。一期推售少量洋房+小高层产品，通过洋房提升前期项目形象，加以部分小高层快速回款，并通过快销

42、策略制造热销氛围，为二期推售限定基础。二期以洋房配合别墅产品入市，通过一期的热销，再度提升项目形象，通过别墅产品奠定项目高端形象。通过前两期的品牌提升，三、四、五期通过洋房、小高层、高层的灵活推售快消项目货量，实现价格拉升及回款。六期为少量别墅，以成熟项目现房别墅拉升项目价格，实现利润最大化。第七十三页，编辑于星期五：六点 三分。产品建议产品建议户型户型面积区间面积区间按面积分类按面积分类比例比例二房二房80809090经济型经济型70%70%9090100100舒适型舒适型20%20%三房三房100100120120经济型经济型10%10%高层户型高层户型户型户型面积区间面积区间按面积分类按

43、面积分类比例比例二房二房80809090经济型经济型50%50%9090100100舒适型舒适型20%20%三房三房100100120120经济型经济型20%20%120120140140舒适型舒适型10%10%小高层户型小高层户型户型户型面积区间面积区间按面积分类按面积分类比例比例二房二房90-10090-100经济型经济型40%40%100100110110舒适型舒适型20%20%三房三房110110120120经济型经济型20%20%120-140120-140舒适型舒适型1 10%0%四房四房140140160160舒适舒适10%10%洋房户型洋房户型户型户型面积区间面积区间按面积分类

44、按面积分类比例比例四房四房200-250200-250经济型经济型40%40%五房五房300-350300-350舒适型舒适型60%60%别墅户型别墅户型第七十四页，编辑于星期五：六点 三分。客户圈层分析客户圈层分析吸引吸引宝坻城区客户宝坻城区客户吸纳吸纳周边乡镇客户周边乡镇客户河北省等外地客户河北省等外地客户驱动驱动核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户客户定位第七十五页，编辑于星期五：六点 三分。客户定位客户定位核心客户核心客户客客户户圈圈层层10%30%60%重要客户重要客户游离客户游离客户第一圈层：宝坻城区地缘客户城区的公务员、企事业单位人员、私营老板、个体商户等自住型客户置

45、业偏好：关注产品性价比追求项目品质与舒适度重视区域环境以及交通便利性第二圈层：城关镇东、北部周边乡镇客户方家庄、高家庄、霍各庄、牛道口、王卜庄、口东镇等政府官员、私营业主、个体商户。置业偏好：注重产品附加值、性价比、区位重视项目的品质及在乡镇间的知名度追求舒适客户分析第三圈层：河北省及其他外阜客户以户籍政策购房为主的河北省、山西、山东等外地客户置业偏好：相对更多的关注价格、总房款、周边学校交房时间、工程进度、蓝印政策满足基本居住需求为核心区域定向区域定向第七十六页，编辑于星期五：六点 三分。区域购房客户的特征细分区域购房客户的特征细分客户身份需求类型核心驱动力城关南区客户个体私营业主全面改善型

46、升值潜力交通、配套公务员、企事业单位员工品质改善型舒适度品质环境老居民、工薪阶层升级改善型性价比交通、配套城关北区客户公务员、企事业单位员工环境改善型舒适度品质工薪阶层、刚起步的白领基础置业型交通生活配套乡镇及外地客户较有实力的私营企业主在城区工作的乡镇公务员、白领升级改善或教育吸引型子女教育城市生活产品品质客户定位客户分析第七十七页，编辑于星期五：六点 三分。目目 录录1、地块当前报价2、各业态售价预计3、地块经济测算4、投资决策建议效益测算第七十八页，编辑于星期五：六点 三分。各业态售价预计各业态售价预计以南城板块竞品项目为主，进行市场比较法价格推导，项目高层产品如当前入市，价格为7700

47、7700元元/高层高层参考项目项目名称保集玫瑰湾万锦中央公园中航瑞祥家园本项目项目权重0.30.450.25销售均价780083007200地理位置100100110100周边配套105100110100交通状况100105100100周边景观9511095100产品品质9010590100企业品牌105110105100新旧程度9510095100修正因素合计690730705700项目修正均价（毛坯）7913.0 7958.9 7148.9 本项目当前时点的价格测算7742.7 7742.7 第七十九页，编辑于星期五：六点 三分。各业态售价预计各业态售价预计以南城板块竞品项目为主，进行市场

48、比较法价格推导，项目洋房产品如当前入市，价格为82008200元元/洋房洋房参考项目项目名称保集玫瑰湾钰馨桃园印象和远领居本项目项目权重0.60.20.2销售均价850072007300地理位置10010595100周边配套105105100100交通状况10010095100周边景观959090100产品品质9010090100企业品牌105100100100新旧程度959595100修正因素合计690695665700项目修正均价（毛坯）8623.2 7251.8 7684.2 本项目当前时点的价格测算8161.1 8161.1 第八十页，编辑于星期五：六点 三分。各业态售价预计各业态售价

49、预计以南城板块竞品项目为主，进行市场比较法价格推导，项目洋房产品如当前入市，价格为1000010000元元/别墅均价备注保集玫瑰湾11000元/4、6、8联排250-3403层半别墅原筑11000元/4、5、6联排220-240；187叠拼第八十一页，编辑于星期五：六点 三分。业态高层小高层洋房别墅商业售价7700元/8000元/8200元/11000元/17000元/各业态售价预计各业态售价预计第八十二页，编辑于星期五：六点 三分。地块经济测算地块经济测算序序号号成本项目成本项目高层高层小高层小高层多层多层别墅别墅商业商业地下车库及地下车库及人防人防土地成本2400元/售价售价7700 77

50、00 8000 8000 8200 8200 11000 11000 17000 17000 6 6万万/个个 单位面积成本6,9407,144 7,2238,663 12,765 3,575 1 1总成本合计294,906 2 2销售收入合计338,5253 3 净利润合计43,64204 4 成本收益率12.89%12.89%第八十三页，编辑于星期五：六点 三分。投资决策建议投资决策建议1.宝坻整体规划为向南发展，地块周边政府行政办公集聚，未来区域价值将持续增加。2.地块区域位置及周边配套具备开发高品质项目的条件，且区域规划对项目开发起到良好的支撑。3.结合当前区域市场及未来竞争分析，土地