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1、- 1 -上海某地产上海某地产某地块新建项目某地块新建项目可行性研究报告可行性研究报告2022年年4月月20日日- 2 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价综合评价6结论与建议7- 3 -上海某地产上海某地产1.1.项目概况项目概况 XXXXXX于于20092009年年1212月月1212日揭牌成立日揭牌成立，占地面积占地面积398398亩，是国内第一家亩，是国内第一家以以 发展为主题的园区发展为主题的园区项目总论项目总论项目概况项目概况项目名称xxx地块新建项目建设地点xxx路101号建筑规模地上建筑面积xxxx平米
2、，地下建筑面xxxx平米业主名称xxxx有限公司业主地址xxxxx设计单位机械院建筑设计有限公项目投资xxxx元资金来源xxxx- 4 -上海某地产上海某地产2. 2. 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标项目总论项目总论序号名 称单位数量1总用地面积M242总建筑面积M2110地上：72地下：31413建筑基地总面积M21484道路广场面积M21495绿地面积M21406容积率 17建筑密度33.18绿地率32.09 汽车停车数量 辆 793 地上:90地下：70310自行车停车数量辆800辆（全部地下停车）- 5 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场项目背景与市场2
3、项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价6结论与建议7- 6 -上海某地产上海某地产1. 1. 项目背景项目背景项目背景与市场研究项目背景与市场研究 目前全部为商业用地，其前身是总体概述发展思路项目目标 引进先进的体现现代人文环境建设、生态环境涵养 建设成集聚性强、辐射面广、国际化程度高的以绿色健康为主题的专业化、集约化、综合性生产服务功能区目标定位打造绿色减排服务产业，向新型服务业转型调整产业结构扩大社会就业改善生活环境形成地方经济新的增长点- 7 -上海某地产上海某地产2.2.宏观环境分析宏观环境分析宏观政策宏观政策分析分析区域规划区域规划定位定位宝山产业宝山产业发展发展123201
4、3年8月底，国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区，上海自贸区的获批，带来了相关概念股和周边地价房价的持续快速上涨。本项目所处xx镇是承接市中心城区辐射的主要窗口之一，位于规划中的xx中心城xx部分依据宝山区现代服务业规划布局，淞南区域重点发展商业商务、科技研发和总部经济等现代服务业。项目背景与市场研究项目背景与市场研究- 8 -上海某地产上海某地产3.3.销售型写字楼市场分析销售型写字楼市场分析市场分析市场分析n截至2013年9月30日，上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米- 9 -上海某地产上
5、海某地产上海销售写字楼月度供求分析上海销售写字楼月度供求分析市场分析市场分析n2013年9月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米- 10 -上海某地产上海某地产4.4.租赁型写字楼租赁型写字楼淞南淞南/高境（项目所在区块），租赁均价为高境（项目所在区块），租赁均价为1.97元元/天，天， 销售均价为销售均价为19594元元/市场分析市场分析名称名称地址地址装修装修租金均租金均价价销售均销售均价价物业物业费费车位租金车位租金逸兴商业广场逸仙路3438号不租24783复景国际科技中心三门路561号毛坯2-2.
6、5只租不卖10地上车位300元每月 尚中心殷高西路628号、高跃路176号简装修1.0-2.04.94000每年，地下车位华滋奔腾大厦逸仙路2816号公共部分精装修1.8只租不卖19每157平米写字楼配置1个车位，每月地上250、地下200高景国际大厦殷高西路101号简装修1.915000-170009.81919半岛创意园淞兴西路258号毛坯218000上海国际工业设计中心逸仙路3000号长逸路1号2-2.2- 11 -上海某地产上海某地产淞宝淞宝/ /张庙（项目紧邻区块张庙（项目紧邻区块）租赁均价为）租赁均价为2.04元元/天，天， 销售均价为销售均价为29223元元/市场分析市场分析名称
7、名称地址地址装修装修租金租金均价均价销售均价销售均价物业费物业费车位租金车位租金宝 山 万 达 广场上海市宝山区一二八纪念路878弄毛坯2.523000-250001号2号甲级写字楼 12，3、4、5号乙级写字楼，4.5地下1200个，800元/月宝莲城双城路803弄精装修1.720286 5安 信 商 业 广场牡丹江路1228号精装修1.917481 15星 月 国 际 商务广场淞宝路155号毛坯2.3420000 6.9500个，1000元/月宝 莲 府 邸 商务楼牡丹江路1288号毛坯1.6932778 8瑞 华 宝 都 写字楼牡丹江路186弄1号简装修2.47000-10500博 济
8、上 海 智汇园宝山区呼兰路911弄11号毛坯1.90 9（ 绿 地 风 尚天地广场 共康路5号，共和新路5000弄毛坯2.3221000 3北 斗 星 商 务大厦长临路913号1.6112990 7.8- 12 -上海某地产上海某地产北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）北杨浦、北闸北、北虹口（项目相邻市区区块）租赁均价为租赁均价为2.75元元/天，天， 销售均价为销售均价为25048元元/市场分析市场分析名称名称地址地址装修装修租金均价租金均价销售均价销售均价万达商业广场淞沪路77号毛坯3.1925985五角丰达杨浦区五角场政益路8号简装修2.7623130绿地汇创国际广场国定东路291
9、号毛坯2.9623557金岛大厦四平路2500号2.5120296海上海LOFT大连路970号、飞虹路600号毛坯3.0925667祥腾国际广场盘古路388弄1号毛坯321587海棠总部国际大厦江场西路299号公共部分精装修2.7915000-19000和源中环企业广场共和新路2991号简装修2.8229908东方环球企业中心永和路200号毛坯2.5223995金赢108创意广场平型关路108弄毛坯2.628724空间188东江湾路188号毛坯2.9528000骏丰国际财富广场大连路1619号毛坯3.2330532凯德龙之梦虹口广场写字楼西江湾路388号4.2427243- 13 -上海某地产
10、上海某地产5.5.入住企业区域分析入住企业区域分析市场分析市场分析入住企业区域分析n各区域租赁型写字楼办公客户大部分为上海本地企业，其次为江浙地区企业n境外办公客户所占比例较小，淞南因宝钢产业及发展带动吸引了部分外资企业入驻n上海本地客户是购置办公物业的主要来源，其次主要来自江苏地区企业- 14 -上海某地产上海某地产6.6.入住企业类型分析入住企业类型分析市场分析市场分析入住企业类型分析n北杨浦、北虹口、北闸北及宝山张庙办公楼入驻企业的行业类型比较分散n淞宝因创意LOFT写字楼产业导向，入驻企业以广告/传媒等创意类企业为主，其次为贸易、咨询/服务类n 淞南区域内租赁写字楼入驻企业多为IT/信
11、息以及教育/咨询行业，此外还包括贸易等n淞南镇销售型办公楼入驻企业多为钢铁、贸易等行业，而租赁型也除贸易业企业为主导外涵盖其他服务业行业- 15 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价综合评价6结论与建议7- 16 -上海某地产上海某地产1.1.项目地块特性与价值分析项目地块特性与价值分析项目开发方案项目开发方案项目地块特性与价值项目地块特性与价值地理位置地理位置交通条件交通条件可发展空间可发展空间 位于距市中心约17公里 与中心城区闸北、虹口、杨浦三区北部相邻，位于规划中的上海中心城宝山部分 有逸仙路高架可以连接中
12、心城区 距离轨道交通3号线2公里 紧邻本项目、连接宝山和浦东两区上海长江西路越江隧道即将于2015年通车优势 宏观交通便利、国家对绿色健康的大力支持劣势微观交通较差机会 未来综合性新城以及地下隧道和高速的建设威胁未来周边区域内新开发的部分同类写字楼项目比较多- 17 -上海某地产上海某地产2. 2. 规划设计分析规划设计分析项目开发方案项目开发方案n本项目紧邻中心城区和杨行新城区,该地段市政基础设施完善,交通条件便利,生活配套设施齐全,适于商业办公n根据对区域市场的调研分析,为实现项目的差异化竞争优势,项目物业定位于环境优雅的花园式、绿色健康型独栋商务写字楼物业定位规划设计功能定位n本项目内带
13、小区园林,绿地覆盖率高达32%，共建设16栋楼，其中1-13栋为5层，高度为20.2米；14、15栋为6层，高度为23.95米；10、11栋为10层，高度为41.5米；16栋为1层，高度7.5米n沿街写字楼的一层和二层将定位为19897平方米的园区商业配套其他为标准商务写字楼- 18 -上海某地产上海某地产3. 3. 施工进度与安排施工进度与安排项目开发方案项目开发方案项目施工进度安排表项目施工进度安排表时间第1-4月第5-7月第8-18月桩基和围护地下室土建主体施工建设，内外装修，整体竣工u建设工期：取得施工许可证后正式开工,总工期8000天u桩基和围护施工天u地下室施工天(天出)u主体施工
14、天，室外总体天时间安排时间安排- 19 -上海某地产上海某地产4. 4. 营销方案营销方案租赁营销进度安排租赁营销进度安排项目开发方案项目开发方案 租赁起始时间为项目完全竣工后，即从项目施工算起，第十九个月起始租赁，租赁周期为一年，写字楼租赁总面积为78922.62平米，按季度租赁比例表如下租赁营销进度安排序号季度租赁比例1第一季度10%2第二季度30%3第三季度40%4第四季度20%- 20 -上海某地产上海某地产项目开发方案项目开发方案5. 总投资估算总投资估算序号序号成本项目单价面积总价万元/亩亩万元一一土地成本土地成本12471.50 1 土地原值101.50 101.00 10251
15、.50 2 地上建筑价值2220.00 二二开发前期费用开发前期费用1454.16 包括：工程设计、工程勘察、施工图审查与预算编制、建设单位临时设施、工程设计、监理招标等三三主体建设工程费主体建设工程费面积单价元38575.85 包括：地上、地下土建、安装，精装修，道路、广场、大门，园林、绿化、官网等四四 工程建设其他费用工程建设其他费用990.90 包括 建设单位管理费 和 工程监理费 五五配套费配套费4765.48 六六开发间接费（预备费）开发间接费（预备费）2289.32 七七开发成本开发成本60547.21 八八期间费用期间费用营销费为开发成本的3%1816.42 九九项目总投资项目总
16、投资62363.63 十十现金总投资现金总投资49892.13 - 21 -上海某地产上海某地产5 5 合作条件与方式合作条件与方式甲方绿色健康甲方绿色健康发展有限公司发展有限公司 乙方明天乙方明天科技发展集团有限公司科技发展集团有限公司项目开发方案项目开发方案合作条件合作条件合作方式合作方式n 双方本着互利互惠，优势互补，合作双赢的原则，经友好协商，结成战略合作伙伴，利用甲方作为园区管理公司，与地方政府的良好合作界面，开展业务合作，为双方企业的健康平稳增长，创造良好的发展空间n 甲方负责提供示范园区建设用地（即A3地块）及建设手续n 乙方负责提供所需资金n 甲方负责A3地块整体施工组织及建设
17、实施n 分配比例：甲方拥有本项目的40%的分配权益，乙方拥有60%的分配权益合作合作- 22 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价财务评价4不确定性分析5综合评价综合评价6结论与建议7- 23 -上海某地产上海某地产1. 1. 标准写字楼基础数据与参数选取标准写字楼基础数据与参数选取通过前期调研，通过前期调研，将本项目周边写字将本项目周边写字楼租金按照楼租金按照1010分位法进行分布，具体参见下图分位法进行分布，具体参见下图财务评价财务评价分位值分位值分位区间（元分位区间（元/天）天）代表项目代表项目代表项目租金（元代表项目租金（元/天）天）102.
18、50-2.41宝山万达广场2.5092.41-2.32星月国际商务广场2.3282.32-2.23复景国际科技中心2.2572.23-2.14本项目2.18 62.14-2.05上海国际工业设计中心2.1052.05-1.961919半岛创意园2.0041.96-1.87博济上海智汇园1.9031.87-1.78华滋奔腾大厦1.8021.78-1.69宝莲城1.7011.69-1.60北斗星商务大厦1.61- 24 -上海某地产上海某地产2. 2. 商铺基础数据与参数选取商铺基础数据与参数选取本项目包含本项目包含1989719897平米分布于写字楼平米分布于写字楼一、二一、二层的临街配套商业，
19、租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的层的临街配套商业，租金暂估定价可参照与本项目一街之隔的“三湘海尚三湘海尚”商铺租金价格商铺租金价格财务评价财务评价项目名称项目名称1层出租商铺层出租商铺商铺面商铺面积积（平米）平米）出租出租价格价格（元（元/天天）分析分析三湘海尚城(长江南路888号)A405.17三湘商铺1层高度为5.4米，分隔为两层后实际可使用面积为原面积的1.3倍左右B1575.90C3405.50均价5.52n根据以上本项目临街配套商业的租金的暂估定价基数为5.52/1.3=4.25元n另一方面考虑到与人流较多的三湘商铺相比，本项目短期内周边人流较少，因此本项目商业配套首年租金定价暂
20、估为4.25 0.85=3.61元/天- 25 -上海某地产上海某地产3.3.租赁方案项目部盈利能力分析租赁方案项目部盈利能力分析竣工一年后，竣工一年后，静态年投资回报率为静态年投资回报率为9.77%9.77%，动态投资回报率竣工一年后为动态投资回报率竣工一年后为8.38%8.38%，此后逐年递减，此后逐年递减财务评价财务评价商业（平方米）商业（平方米）19897写字楼（平方米）写字楼（平方米）59025.62总投资（万元）总投资（万元）62363总体量（平方米）78922.6首年管理费（万元/年）车位收入（万元/年）首年租赁比首年租赁比0.6年租赁比0.95192465项目盈利能力分析（租赁
21、方案）项目盈利能力分析（租赁方案）租赁租赁年限年限写字楼单价商业单价租房收入（万元）总收入（万元）流转税(17.55%)税后收入净现值静态投资回报率动态投资回报率总收入总净现值12.18 3.61 4391.04 4856.04 852.23 3811.80 3529.45 6.11%5.66%3811.80 3529.45 22.25 3.72 7161.05 7626.05 1338.37 6095.68 5226.06 9.77%8.38%9907.48 8755.51 32.31 3.83 7375.88 7840.88 1376.07 6272.81 4979.56 10.06%7.
22、98%16180.29 13735.07 42.38 3.94 7597.16 8062.16 1414.91 6455.25 4744.80 10.35%7.61%22635.54 18479.87 52.45 4.06 7825.07 8290.07 1454.91 6643.17 4521.23 10.65%7.25%29278.71 23001.10 62.53 4.18 8059.83 8524.83 1496.11 6836.72 4308.29 10.96%6.91%36115.43 27309.39 72.60 4.31 8301.62 8766.62 1538.54 7036
23、.08 4105.48 11.28%6.58%43151.51 31414.87 82.68 4.44 8550.67 9015.67 1582.25 7241.42 3912.31 11.61%6.27%50392.92 35327.19 92.76 4.57 8807.19 9272.19 1627.27 7452.92 3728.32 11.95%5.98%57845.85 39055.50 102.84 4.71 9071.41 9536.41 1673.64 7670.77 3553.05 12.30%5.70%65516.61 42608.55 153.30 5.46 10516.
24、25 10981.25 1927.21 8862.04 2793.68 14.21%4.48%107373.86 58022.11 203.82 6.33 12191.21 12656.21 2221.16 10243.05 2197.63 16.42%3.52%155745.45 70144.77 254.43 7.34 14132.95 14597.95 2561.94 11844.01 1729.44 18.99%2.77%211668.98 79683.23 305.14 8.51 16383.97 16848.97 2956.99 13699.97 1361.47 21.97%2.1
25、8%276347.24 87191.13 406.90 11.43 22018.68 22483.68 3945.89 18345.80 844.47 29.42%1.35%437767.74 97758.48 509.28 15.36 29591.27 30056.27 5274.87 24589.39 524.28 39.43%0.84%654045.15 104316.25 - 26 -上海某地产上海某地产4.4.租赁方上海公司盈利能力分析租赁方上海公司盈利能力分析竣工一年后，竣工一年后，静态年投资回报率为静态年投资回报率为19.55%19.55%，动态投资回报率竣工一年后为动态投资回报
26、率竣工一年后为16.76%16.76%，此后逐年递减，此后逐年递减财务评价财务评价租赁年限租赁年限税后收入税后收入净现值净现值静态投资回报率静态投资回报率动态投资回报率动态投资回报率总收入总收入总净现值总净现值11524.72 1411.78 12.23%11.32%1524.72 1411.78 22438.27 2090.42 19.55%16.76%3962.99 3502.20 32509.12 1991.82 20.12%15.97%6472.12 5494.03 42582.10 1897.92 20.70%15.22%9054.22 7391.95 52657.27 1808.4
27、9 21.31%14.50%11711.48 9200.44 62734.69 1723.32 21.93%13.82%14446.17 10923.76 72814.43 1642.19 22.57%13.17%17260.60 12565.95 82896.57 1564.93 23.23%12.55%20157.17 14130.87 92981.17 1491.33 23.90%11.96%23138.34 15622.20 103068.31 1421.22 24.60%11.40%26206.64 17043.42 153544.81 1117.47 28.42%8.96%4294
28、9.54 23208.85 204097.22 879.05 32.85%7.05%62298.18 28057.91 254737.61 691.78 37.99%5.55%84667.59 31873.29 305479.99 544.59 43.94%4.37%110538.90 34876.45 407338.32 337.79 58.84%2.71%175107.09 39103.39 509835.76 209.71 78.87%1.68%261618.06 41726.50 - 27 -上海某地产上海某地产3.3.上海公司公允价值变动净收益上海公司公允价值变动净收益财务评价财务评
29、价项目项目单价（元单价（元/平米）平米） 面积（平方米）面积（平方米）市价法估值（万元）市价法估值（万元）写字楼与车位写字楼与车位20390.0031569.0564369.29车位车位 3391.68营业税及附加营业税及附加5.55%3760.73土地土地101亩12471.05土地变性费用土地变性费用（65.740%）亩，每亩增加698.5万18356.58税前利润税前利润 33172.16所得税所得税25%8293.04上海公司公允价值变动净收益上海公司公允价值变动净收益24879.12结论n假定项目建设三年后完成土地变性，土地变为除商品住宅外其他经营性用地后，根据企业会计准则第3号-投
30、资性房地产规定可产生计入资产损益表和利润表的公允价值变动净收益，其价值为24879.12万元- 28 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析不确定性分析5综合评价综合评价6结论与建议7- 29 -上海某地产上海某地产1. 1. 租赁价格敏感性分析租赁价格敏感性分析不确定性分析不确定性分析标准写字楼标准写字楼商铺商铺标准价2.183.61下涨10%2.403.97上降10%1.963.25经济指标经济指标预测租价预测租价90%预测租价预测租价预测租价预测租价110%竣工一年后税后净竣工一年后税后净利利2202.10万元2438.27万元26
31、74.44万元静态投资回报率静态投资回报率17.66%19.55%22.07%动态投资回报率动态投资回报率15.14%16.76%17.52%u租金价格波动对上海公司投资回报率影响有限- 30 -上海某地产上海某地产2 2 销售方案执行路径销售方案执行路径不确定性分析不确定性分析每亩土地变更费用为800-101.5 =698.5万元，65.7亩，总计45891.45万元，上海公司承担40% 由国家划拨土地变更为研发总类部用地或除商品住宅外其他经营性用地选取销售价格确定营销周期分析盈利能力土地土地变更变更补缴补缴费用费用执行执行销售销售- 31 -上海某地产上海某地产销售方案盈利能力分析销售方案
32、盈利能力分析不确定性分析不确定性分析序号序号内容内容盈亏平衡点盈亏平衡点盈利分析盈利分析数量盈亏平衡比例 总额 （万元）合作方上海公司一一销售收入15210.348.18%33639.58 101615.53 67743.69 二二税费5.55% 5639.66 3759.77 三三投资成本 77427.00 30828.08 四四税前利润销售收入-销售税金-发展成本 18548.87 33155.83 五五销售利润率税前利润/销售收入 18.25%48.94%六六所得税所得税率25% 4637.22 8288.96 七七税后利润销售收入-销售税金-发展成本-所得税 13911.66 2486
33、6.88 八八成本利润率税后利润/投资成本 17.97%80.66%九九销售净利率税后利润/销售收入 13.69%36.71%十十投资回报率17.97%80.66%结论u项目合作方销售净利率为13.69%；上海公司销售净利率为36.71%u项目项目合作方总投资回报率为17.97%；上海公司总投资回报率为80.66%；u上海上海公司盈亏平衡点为销售体量的48.18%；- 32 -上海某地产上海某地产销售方案销售方案上海公司动态盈利能力分析上海公司动态盈利能力分析(NPV(NPV值）值）不确定性分析不确定性分析结论u销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年u累计净现值（NPV）=1
34、7044.78万元u内部收益率（IRR） =46.95%u动态投资回收期为3.38年项目项目第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年资金流入资金流入0.00 0.00 1524.72 37338.38资金流出资金流出12471.50 0.00 0.00 0.00 净现金流净现金流-12471.50 0.00 1524.72 37338.38 累计现金流累计现金流-12471.50 -12471.50 -10946.78 26391.60 净现值净现值-11619.41 0.00 1210.37 27444.82 累计累计净现值净现值（NPV)NPV)-11619.41 -11619.41 -1
35、0409.04 17035.78 内部收益率内部收益率IRR46.95%- 33 -上海某地产上海某地产销售方案销售方案上海公司动态盈利能力分析上海公司动态盈利能力分析(EVA(EVA值）值）不确定性分析不确定性分析结论u销售投资期为四年，施工期为一年半，租赁一年半，销售期一年u资本成本按每年6%利率计算u投资期结束后EVA总计为18446.89万元项目项目第第1-12月月第第12-24月月第第24-36月月第第36-48月月总计总计投入投入12471.50 0.00 0.00 0.00 收入收入0.00 0.00 1669.54 37338.38 利润利润-12471.50 0.00 166
36、9.54 37338.38 资本成本资本成本748.29 1541.48 2382.26 3273.48 EVA-13219.79 -1541.48 -712.72 34064.89 18446.89 - 34 -上海某地产上海某地产3 3 金融租赁方案金融租赁方案不确定性分析不确定性分析结论u投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为12%时，上海公司年投资回报率为24.00%，需要与租赁公司合作5.3年u投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为9%时，上海公司年投资回报率为18.00%，需要与租赁公司合作3.95年u投资周期为3.5年，当项目部年投资回报率为6%时，上海公司年投资回报率为
37、12.00%，需要与租赁公司合作2.68年。 优点优点设定投设定投资回报率资回报率盈利盈利分析分析合作合作期限期限 可以在短时间内获得较大的投资收益，为后续项目开发做好资金储备 分别假定项目部的年投资回报率为12%、9%和6% 分析项目部盈利能力，推出上海公司盈利能力，确定金融租赁公司支付金额 由金融公司支付金额，结合租赁盈利能力分析，得出与金融租赁公司合作年限- 35 -上海某地产上海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价综合评价6结论与建议7- 36 -上海某地产上海某地产综合评价综合评价1. 1. 集团内部评价集团内部评价集团内部集团内部
38、ABDC 有力推动上海国际绿色健康园各项规划的落实和可持续发展，并为园区实现“国际化、国家级、示范性”的总体开发目标奠定良好基础 积极有效的发挥上海绿色作为中国绿色在上海发展绿色健康产业的桥头堡、排头兵作用 推动中国绿色在上海战略布局的延伸开展 为中国绿色在低碳园区开发建设方面树立丰富经验和优势产业资源结合的又一示范标杆项目。- 37 -上海某地产上海某地产综合评价综合评价2. 2. 政府关系评价政府关系评价强化政府对绿色产业园信心 本项目的建成将优化上海国际绿色产业园区发展环境与服务配套，并推动园区运营步入更加良好的轨道，从而强化政府对于园区发展与兴盛的信心。吸引高层次健康机构与企业 园区环
39、境和服务配套的优化，将为健康绿色产业的发展提供更好的平台和机遇，从而吸引更多高层次健康绿色机构与企业入驻园区，有望让绿色健康产业成为宝山区经济社会发展新的亮点塑造产业结构调整典范 上海市宝山区政府一直致力于实现高能耗、高污染企业的产业转型和区域环境保护、绿色减排，本项目建成后的良好效应，能够有效推动宝山区政府塑造老工业区成功转型与产业结构调整典范的努力- 38 -上海某地产上海某地产综合评价综合评价3. 3. 区域评价区域评价推动宝山和吴淞工业区的产业转型升级为本区域的未来发展创造新的契机和良好环境园区“健康绿色”产业的发展和科技进步，一是能带动区域内新兴绿色经济的活跃和发展，二是能通过健康绿
40、色研发先进成果的推广示范，显著优化本区域的生态环境与能源模式，- 39 -上海某地产上海某地产综合评价综合评价4. 4. 社会评价社会评价 本项目作为以“健康绿色”为主题的低碳园区建设运营项目，有助于上海市及宝山区健康绿色事业的发展与影响的扩大 本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，并会为当地居民创造一定的就业机会和发展空间，同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量- 40 -上海某地产上海某地产综合评价综合评价5. 5. 环境评价环境评价影响范围及因素 本项目对周边的环境影响主要表现在社会环境、生活环境和生态环境三个方面。社会环境，主要影响参数为周边的土地资源、建筑物、人文景观等；生活环
41、境影响参数为指关系到校区及周围居民生活区的环境空气质量、声环境质量等；生态环境中的主要影响参数为水环境质量、固体废弃物与污水排放处理情况等。建设期、运营期空气环境保护措施水环境保护措施声环境保护措施固体废弃物控制措施实施评价项目的建设将完全按照环境空气质量标准(GB3095-1996)、污水综合排放标准(GB8978-1996)、大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)、城市区域环境噪声标准(GB3096-93)等国家相关标准来指导建设工作和日常运营环境保护措施环境保护措施环境保护措施实施评价环境保护措施实施评价项目建设运营对环境的影响项目建设运营对环境的影响- 41 -上海某地产上
42、海某地产目目 录录项目总论1项目背景与市场2项目开发方案3财务评价4不确定性分析5综合评价综合评价6结论建议结论建议7- 42 -上海某地产上海某地产结论结论未解决问题与建议对项目方案的结论性意见对项目效益的结论性意见结论结论主要对比方案说明n本项目建成花园式、绿色健康型独栋商务写字楼是可行的n本项目建设资金全部由合作方提供，没有资金偿付压力n上海公司通过租赁收入可以稳定获得较高的投资收益，具有很强的抗风险能力n经济效益：项目在租赁状态下，年静态投资回报率为19.55%，动态投资回报率为16.76%n社会效益：建立国内第一家以绿色健康产业发展为主题的园区，将对上海市及宝山区健康绿色事业的发展产生重要的影响n环境效益：创造出一个环境优美和高品质的绿色健康商业园区n金融租赁方案适合在暂时不具备销售条件且又急需资金进行后续项目开发的条件下执行，优点是在短时间内可以回收较大的资金，获得短期内较高的投资回报率，有利于进行后续项目的开发，n未解决土地性质变更问题，因此暂不具备执行销售方案的条件，建议在执行租赁方案的同时，随时关注政府土地相关政策、规划的变动，积极与相关部门保持沟通，并在市场条件适当时执行销售方案以更快收回投资与更高收益