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1、 银海现代城营销方案 目录：一 前言二 推广计划走进“银海”（现代城）三 项目形象定位四 推广思路实景营销，情景营销五 营销策略和方法一、前言高层推广概念为“完美生活银海之家”，“平民的消费-贵族的生活”据此制定本推广计划。二、推广主题走进银海（现代城）1.定义“银海”取其本意为银色的大海，浩瀚无际是它的本色。银海既代表了夕阳下的抚河如银屑撒在水中的光彩熠熠，更代表了抚州独一无二地理位置的将会创造的美丽传奇。置身于“银海”的人，必能深得山水吉人天相的居住精髓，意寓着财富如“银海”一般源源不断。现代化的设施，细致入微的管理，让您的生活美丽、安然、闲逸、悠远、宁静、知足、和谐。走进“银海”（现代城
2、）将带给您更多的惊喜：（1）银海现代城是一个环境优美，独一无二的小区，小区内建筑优美，野趣横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、风格、时点、材质、园林、规划构思之美），有让人如在诗中览如在画中游的感觉；（2）银海现代城邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求宁静与和谐的地方；（3）银海现代城为你提供超值的硬件设施，为你的出行和生活提供最大限度的便捷，居住在四季风情，伴您实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等）。2. 银海现代城住宅定位如下：（1）轻盈抚河，山水人家（选址与定位）“山为
3、库，水为财”，水是天地的眼睛，银海现代城选址为风景秀丽的抚州河畔，深得中国依山傍水的传统居住精髓，是抚州难得的几块风水宝地之一。（2）生机勃勃，风情万种（环境）生命在于回归，银海现代城注重小区内外园林景区的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为抚河增添一道美丽的风景线；（3）缤纷色彩，享受生活（设施）社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，银海现代城充分尊重客户的需要，在小区设置各类配
4、套设施，包括医院、尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；（4）安静和谐，亲近你我（生活模式）生命是一首诗，银海现代城提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到健身径跑跑步，或者去抚河边散散心；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；（5）邻里和睦，亲近一家（情感）银海现代城把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上不可缺少的朋友。（6）群星汇聚，高贵气息（文化品味）银海现代城提倡的是高品质、高品味，巧妙的将
5、中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。（7）简约格调，彰显尊贵（建筑设计）银海现代城应该是简约的，所以四季春城的筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，四季春城以您为尊，素雅端庄的外观用色，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。（8）诗中有画，画中有诗（景观）银海现代城景观应该是立体的，第一层山水景观，第二层小区主轴景观，第三层组团景观，第四层庭前屋后景，处处有景，方方有胜。（9） 称心服务，安心保障（人性化的服务）银海现代城拥有一流的保安系统，小区内部各重要地点设有摄像头，每个小时都有换班保安进行
6、巡逻，随叫随到的安全报警系统方便业主。微笑的服务让您生活 的更轻松，24小时的咨询服务为业主提供订票、接人搬运等服务，让业主住的安心，住的开心（这些有增值意义的服务这可以突出像酒店那样但又不至于成本过高）。3、银海现代城生活定位诉求1） “银海现代城”社区是高起点的优越住宅小区；2） “银海现代城”住宅讲究高尚品质的和无与伦比的精心设计；3） “银海现代城”是我们用心打造的属于抚州人的生活新社区；4） “银海现代城”满足购房者五大需求： a)生活情调需求 b)高质量的居住需求；c) 交际与发展的（对多功能的会所）需求；d)孩子教育的需求；e)四季春城特有文化艺术氛围之需求；5）诉求目标a) “
7、银海现代城”属于抚州人的b) “银海现代城”倡导优质住宅的新革命c) “银海现代城”是高品质生活的代言词 d) “银海现代城”满足更多元的生活居住需求e) “银海现代城”是为社会精英人士度身订造的f) “银海现代城”是不可多得的，限量供应三、项目形象定位：1、形象主题：爱家人士生活、休闲乐园2、物业主题：银海生活 富贵人生3、物业概念：精品公寓楼四、推广思路海量宣传，人尽知“银海” 宣传目的：通过各种媒体，全方位宣传“银海现代城”，为其销售打下坚实基础。内容：拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作（售楼书、海报、平面图、及各种图表）、看板（售楼处）、指示牌制作和 “银海浪漫人生”征文（第
8、一期报纸宣传）、节日庆典（第二期报纸宣传）、风水、促销活动、开盘庆典等（第三期报纸宣传）、应对WTO企业总裁论坛和游园活动（第四期的报纸宣传）、第五期报纸宣传（配合促销）达到预期的宣传目的。媒体传播（一）、报纸 、报刊（目前，报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体）。第一期目的：结合开盘庆典、“书写浪漫人生，畅想银海家园”征文活动的举行，分别从生态环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势，可以用假象自己居住在“银海现代城”的形势引导客户认同银海优质生活、休闲、娱乐的全新概念；营造一种诗情画意桃花源头式的空间理念；提升银海文化品味；激发顾客的购买欲，同时，首肯银海开发
9、商品牌形象。推广主题：银海现代城整体品牌形象的推广造势广告口号：书写美好未来，幸福银海人生版面：1/2版面内容：a）口号b）登出银海现代城全景示意图c）登出楼盘的地理位置图d）简单介绍银海现代城独特的规划设计、现代的物业管理配套情况、优美的环境、良好的生态气息、和睦的人文氛围。e）公布本次征文活动获奖奖励、作者； 具体内容：选择日期一大篇幅形式在报纸上刊登“书写浪漫人生，畅想银海家园”征文活动的举行，设一等奖一名、二等奖两名、三等奖三名，优秀奖十名，和参与奖若干。一等奖可获现金800元和5000元购房优惠（房价确定后，在此房价的基础上再减去5000元，限当年使用）；二等奖可获现金500元现金和
10、3000元的购房优惠；三等奖可获现金200元和1000元的购房优惠；优秀奖可获现金50元，参与奖获得精美笔记本一本以示鼓励。在社会上广泛征集文章，要深入到学校、政府、机关和百姓，让全市人民的眼前一亮，通过极大的诱惑，使消费者关注“银海现代城”（用第一人称表现手法，书写自身的真实生活经历、成功事业和对未来美好生活的畅想 。可以使文章的内容具体到：“假设你居住在这里，可能发生的美好事情。”让更多的人亲身到银海现代城参观），已达到宣传的目的。 公布获奖者名单及获奖单位。对获奖情况进行报道。本次活动将聘请著名教授、电台编辑、教育界人士共同进行评选，以示公平。 或者开展银海现代城杯市住宅业发展摄影大赛。
11、参赛者可以自由选择摄影的内容，胶片格式和数码格式任意选择，只要是反映出住宅发展的主题即可。奖品同样要贵重，可参考征文大赛的标准，定期在媒体上刊登参加作品，由市民投票选出。新颖独特的视角，妙趣横生的画面加上丰厚的奖品一定能引起广大市民对本次活动的关注，大大提高参展楼盘的知名度。f）开盘价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容效果：通过第一期的报纸广告、楼盘开盘庆典现场的营造宣传、征文活动的发布全面推出本案开发商的品牌形象，为后期的分步宣传打下视觉、理念基础。第二期目的：借举某个特殊的节日，营造欢庆的氛围，结合具体的促销性活动，抛起“羊群效应”。宣传主题：银海现代城整体品牌形象的推
12、广造势。广告口号：精典居室 银海繁荣版面：1/2版面内容：a）口号b）介绍银海节日庆典活动的具体内容具体内容：为回馈广业主的支持，特举办XX节日期间，买房打8.8折的大型让利活动，把优惠着实落户到每一处喜爱银海的人家。并且限量，如，在郑重承诺银海现代城不会降价的情况下，特设前100位业主享受此特权，机不可失，时不再来。c）附加楼盘的区位图d）介绍银海现代城的规划设计效果：为银海营造现代、超前、高贵的品牌形象，更要营造环境优美、安逸、放松的感觉，房子采光要好，物业服务完善，品牌形象加上简约和不失特点和高贵但不高价，这样同时提升了本案业主的地位，满足业主的虚荣心理。第三期：版面：1/4版面内容：风
13、水测定具体内容： 抚州众多百姓，相信风水之说。“风水学”已引起专家、学者的广泛重视，据称：好的风水地不仅可以让居住人身体健康、事业有成、传宗接代，还可以避邪、避难以保证居住人平安顺利。因此，有效地运用 “风水学”，将为提升销售业绩，起到推波助澜的作用。可以请资深法师到银海看风水，给众人讲解，并与工作人员合作以备宣传之用。效果： 借助资深法师的知名度和权威性，告知业主楼盘由于独特的地理位置和独特的设计以及资深法师认定银海的独到之处，引导业主随着我们的思维去确认本案实际上是一块风水宝地；减少业主的后顾之忧。（二）电视宣传专题片（VCD）目的： 顾客通过VCD影片，全面了解银海的风水状况、生态环境、
14、人文氛围、休闲空间、规划设计等优势。宣传主题：“风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计”进行诉求、宣传、包装。内容：采用实景拍摄和三维制作相结合的手法，从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等方面展示银海得天独厚的卖点。并通过售楼处播放及派发等渠道，使潜在客户增强对本项目的理性和感性认识，提前直观领略本项目的精彩之处，从而刺激购买欲望，最终完成销售行为。 a）资深法师认定银海风水优势的内容 b）一流的生态环境 c）浓郁的人文气息 d）休息空间 e）规划设计效果：通过VCD影片全面了解银海的优势所在，引导、刺激客户，使其产生欲进一步亲临其境的念头，从而达到宣传目的。售楼书、
15、宣传册制作内容：从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等本案的优势方面，多角度、深层次地描绘项目特质。利用传单、知识性小册子（内容有购房知识、菜谱、生活小常识、医疗保养，装修等的小知识）针对家庭主妇和广大女性发送，成本低，并且不易被随便丢弃。看板、指示牌、交通工具 目的：吸引过往乘车人员、行人、顾客的目光，突出银海的优势和品牌形象。内容：运用巨幅广告在工资相对较高的地区进行宣传看板：一块建在售楼处的顶上（正面一块高6米、长20米；采用银海全景图）；另一块立于公园的围墙上与第一块相呼应（高6米、长20米，描绘银海生态环境、人文气息、规划设计、休闲空间等优势）。指示牌：在交通要道位置设
16、置（高4米、长16米）的大型指示牌，让过往的车辆和乘客都能看见，以提高银海的市内外影响力。在每个公共汽车停车车站的宣传栏里都挂上海报，上面是银海的全景和价格的宣传，让等车的乘客能在不经意间留意到银海。交通工具：在市内的公共汽车的车身上印刷广告，把公共汽车变成银海现代城的活的广告。或者租用一些全天在本市内或附近送货的小型货车，让抚州市人整天无论在哪都能看到银海的宣传。效果：广告既要切合实际更要有视觉冲击力，营造出银海的一种现代、超前的品牌的形象。同时也提升、满足了业主的地位和心理。 组织参观会，突出在银海购房的房产潜在的价值-可以升值。 通过媒体，在市内广泛征集来银海购房参观的人，每人手中发一张
17、带编号的卡纸，由专业的售楼经理给购房看房的业主提供导购和咨询，并且以银海的升值空间作为主题，大幅进行宣传，达到一定的影响力。在参观会结束后，在银海的比较显眼的位置进行摇奖，凡被抽中的卡纸号码所有人，即可当即享受买房8.8折的特大优惠。全民投票选举“我最喜爱的物业”通过全市人民共同参加报纸上问卷的方式选举“我最喜爱的物业”的活动的方式赢得银海在广大业主的信赖，让业主自己选出认为最满意的物业公司做小区服务，这样不仅硬件设施完善，而且物业的服务更让能住进银海的业主安心，大幅度降低业主的心里疑问，降低购房风险。（选举的内容可以是虚的，重要的是活动带来的巨大声势，同时建立起开发商在业主心中诚信的形象，更
18、有利于销售）五全方位营销 营销总体方案：a）政府这个可以为银海赢来大的客户群体，因此作为高档房的主要销售对象；b）知名企业为职工分房可以解决低价位楼盘，因此作为中低档楼盘的主要销售对象；c）海量宣传是为了购房者知道，在银海楼盘，总有一款房是适合他们的。 与市政机关强强联手，打造银海精品官房结合抚州本地的情况，制定营销计划，针对政府，把两者完美结合。视政府作为推销对象，为机关和政府职员买房提供系统的建议。在银海现代城内设置政府的一个办事处，老百姓有问题能够及时反应，体现政府亲民，资源优化整合，一举两得。把银海作为一个政府亲民的典型进行宣传，有利于政府树立形象，这样政府才能给与一定得支持。对于政府
19、来说，亲民有众多好处，对于开发商来说，政府的入住定能使房价上涨，随着房价的升值可以适当给政府一定股份。因此无论对于哪一方都是双赢的。和大公司强强联合活动：与一些知名的有实力的企业联合，为其提供质优价廉的整栋楼盘，或是整栋低价卖给该公司作为其对员工的福利，或是让该公司的所有员工，通过住房公积金就可享受比市价低很多的购房价，通常以团购为更优。在给职工分房的时候，让员工首选银海，并让业主知道银海不仅便宜而且环境和潜在升值空间巨大这一特点。新房试住活动： 口号：“银海经得起考验的家” 特点：为那些购房犹豫的业主提供新房试住活动内容：对一部分房屋实行“新房试住”活动，有效期为一年，选择人群为那些有能力买
20、房的人。业主在缴纳一定得“租金”后，可住进自己的房子，开发商可按照业主意愿提供一定得装修，一年时间让业主对“自己的”房子产生感情，就不愁卖不出去了。一旦业主不满意，可收取现有房价的一年的租赁价格。（与业主商讨协议，以便能有效执行）买房送礼活动（大部分的楼盘销售方式）口号：“买好房，更惊喜，银海为您送大礼”特点：针对不同人群，采用不同方案，可由业主自己选择。内容：a）为在银海买房子的新人，持有效证明，可获得xx地区双飞的旅游机票和游玩费用；b）为买房的老年人提供“夕阳无限好”活动，包括买房凭老年证有优惠，为老年伴侣提供“夕阳无限好”的组团旅游的相关费用和婚纱摄影的费用；c）为那些没时间出去游的业
21、主提供“你住房，我报销煤气费”活动（报销业主半年/一年内的煤气费，但要设定上线），或买房送家具等活动，让消费者知道银海的诚意和信誉高的事实d）此外，购房时不同的房价提供折扣的装修人力费用，为业主推荐物美价廉的装修材料，家庭装修的免费设计。无理由退房、换房活动： 口号：“您不满意，我们建议您放弃”特点：为那些提心吊胆买房子的人提供“无理由退房活动”，减轻其买房的风险压力。内容：a）业主对所所买的房子感到不满意，在没有影响房屋本身的情况下，在三个月内退房，不收任何手续费。b)业主认为购买的房子不满意可以进行换房，c)业主对现有房的尺寸大小不满意想要换更大房子，按原房折价换新房（仅限特定楼盘内）。网络营销活动：通过一些知名网站对银海现代城的介绍以达到网上销售的目的。另外可向一部分有能力购买的用户发送电子邮件，以让其更了解银海。也可通过邀请函或者直接打电话或传真邀请业主。平时对可能成为业主的人发祝福短信和慰问的贺卡以提升开发商和银海的形象。电话营销：用海量的电话营销铺路子，既是做银海的宣传，又是做银海的销售第 17 页