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1、第六章投资性房地产一、单选题（每小题只有一个正确答案，请从每小题的备选答案中选出一个你认为正确的答案，用鼠标点击相应选项）1.2019年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。2019年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与甲公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给甲公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2019年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则2019年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为（
2、）万元。A.570B.510C.450D.602.甲公司2019年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2019年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。假定不考虑所得税等其他相关因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的
3、表述中，正确的是（）。A.出租办公楼应于2019年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2019年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值3.2019年3月，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房的账面原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改
4、扩建工程完工，共发生支出150万元（均符合资本化条件），即日按照租赁合同出租给丙企业。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。该项投资性房地产改扩建后的入账价值为（）万元。A.2150B.1550C.1400D.20004.2019年6月3日，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为6000万元，至2019年6月30日已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。6月30日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。至12月31
5、日，共发生改扩建支出1200万元（均符合资本化条件），厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出1000万元。关于2019年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。A.投资性房地产列报的金额为6000万元B.投资性房地产列报的金额为6600万元C.在建工程列报的金额为5400万元D.在建工程列报的金额为6600万元5.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2019年9月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2019年该办公楼应计提的折旧额为（）
6、万元。A.0B.50C.200D.1006.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2019年1月1日起，甲公司将一栋厂房出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2019年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元，未计提减值准备。2019年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2019年利润总额的影响金额为（）万元。A.250B.350C.450D.6507.甲公司为房地产
7、开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计量。该公司于2019年7月1日将一项账面余额50000万元（未计提存货跌价准备）、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为49000万元。2019年12月31日其公允价值为57000万元，甲公司确认了该项公允价值变动，2018年7月租赁期满时甲公司以58000万元的价格将其出售，不考虑其他因素，甲公司该项业务影响2018年营业利润的金额是（）万元。A.1000B.9000C.8000D.150008.甲房地产公司于2018年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房
8、的成本为5000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为5300万元。2018年12月31日，该幢商品房的公允价值为5250万元。假定所得税税率为25%，则甲房地产公司2018年影响综合收益总额的金额为（）万元。A.35B.350C.262.5D.2509.乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，乙公司拥有一项自用房产原值为4000万元，预计使用年限20年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，该房产在2019年12月达到可使用状态。2019年12月31日，该项房产停止自用开始用于出租，同日该房产公允价值为3800万元，2019年12月31日该房产公允价值为3850万元，2019年12月31日
9、该房产公允价值为3900万元，2018年2月1日乙公司以4000万元将该房产出售。不考虑其他因素，则乙公司的下列会计处理中不正确的是（）。A.2019年12月31日为转换日，投资性房地产的入账价值为3400万元B.转换日投资性房地产的入账价值大于自用房产账面价值的差额计入其他综合收益400万元C.2019年12月31日确认该房产当年公允价值变动收益50万元D.2018年2月1日因出售该房产应确认的损益为500万元10.2019年5月10日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为6800
10、万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（）万元。A.0B.100C.200D.300二、多选题（每小题均有多个正确答案，请从每小题的备选答案中选出你认为正确的答案，用鼠标点击相应选项。每小题所有答案选择正确的得分，不答、错答、漏答均不得分）1.关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有（）。A.单独计价入账作为固定资产核算的土地，不应当计提折旧B.作为无形资产核算的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地
11、使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧C.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量D.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算2.某企业的下列各项资产中，属于投资性房地产的有（）。A.出租给B公司的土地使用权B.持有并准备增值后转让以赚取收益的土地使用权C.企业经营租赁租入的一个厂房又转租给C公司D.企业生产经营用的土地使用权3.某企业投资性房地产采用公允价值模式计量。2019年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款
12、支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2019年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）。A.2019年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元B.2019年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元C.2019年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元D.2019年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元4.2019年1月10日甲公司在债务重组时取得一项处于建设中的房产，公允价值为3800万元，甲公司又发生建造和装修支出2000万元，应资本化的借款利息200万元，该房产于2019年6月20日达到可使
13、用状态，考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经作出书面决议将该房产30%留作办公自用，另外70%与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2019年7月1日，年租金180万元。该项房产预计使用20年，预计净残值为0，甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。甲公司以下确认计量正确的有（）。A.应分别确认用于出租房产和自用房产的账面价值B.2019年6月20日固定资产初始计量为1800万元C.2019年6月20日投资性房地产初始计量为4200万元D.2019年7月1日固定资产初始计量为6000万元5.下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有
14、（）。A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照企业会计准则第4号固定资产或企业会计准则第6号无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目C.投资性房地产的价值得以恢复的，应该将其计提的减值进行转回D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试6.甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2019年2月1日，甲公司认为其房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，满足了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2019年2月1日，该投资性
15、房地产的原价为3000万元，已计提折旧400万元，已计提减值200万，公允价值为2700万元。甲公司按照净利润的10%计提盈余公积。2019年12月31日该投资性房地产的公允价值为2900万元，假定除上述投资性房地产外，甲公司无其他的投资性房地产。关于投资性房地产后续计量模式的变更，下列说法不正确的有（）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式C.非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政策变更D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式7.下列关于以公允价值模式计量的投资性
16、房地产的说法中，不正确的有（）。A.以公允价值模式计量的投资性房地产，期末需要根据公允价值情况，将公允价值变动计入其他综合收益。B.以公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或摊销C.以公允价值模式计量的投资性房地产，在不满足公允价值计量条件时，可以将其转换为成本模式计量D.将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当作为会计政策变更处理8.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有（）。A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明
17、确表明其对外出租的日期C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期9.下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（）。A.成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的账面价值作为转换后的入账价值B.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值C.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值D.自用房地产转换为公
18、允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值10.英明企业采用成本模式对投资性房地产核算。2019年11月30日，英明企业将一栋办公楼出租给甲企业。办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，甲企业每月支付英明企业租金8万元。2019年12月31日，办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。对于英明企业2019年上述事项，说法正确的有（）。A.英明企业每月计提折旧的金额为7.5万元B.英明企业计提减值准备的金额为300万元C
19、.英明企业确认其他业务收入的金额为8万元D.该投资性房地产影响英明企业2019年营业利润的金额为-299.5万元三、计算分析题（凡要求计算的项目，除特别说明外，均须列出计算过程；计算结果出现小数的，均保留到小数点后两位小数，答案中金额用万元表示）1.大海公司2019年12月31日将其一栋自用建筑物出租给甲公司并采用成本模式进行后续计量。该建筑物成本为3000万元，原预计使用年限为10年，大海公司对该建筑物采用双倍余额递减法计提折旧，净残值为0，至出租时已经使用了2年，未计提减值准备，出租后该建筑物折旧方式未发生变化。2018年年末该建筑物发生减值迹象，经测试可收回金额为1200万元，大海公司预
20、计尚可使用年限为5年，净残值为0，采用年限平均法计提折旧。2019年12月31日，租赁期满后，大海公司收回该项建筑物后直接对外出售，收到价款1320万元并收存银行。要求：不考虑其他因素，根据上述资料，编制大海公司上述业务的相关会计分录。（答案中金额单位用万元表示）2.甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2019年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年
21、限平均法计提折旧，预计净残值为零，已使用10年，出租后，折旧方法、使用寿命、预计净残值均未发生变化。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。（2）2019年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2019年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。（3）2018年1月1日，甲公司决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。（4）2018年4月20日，甲公司与丙公司签订经营租赁合同，约定自2018年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。（5）2018年6
22、月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。（6）2018年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。（7）假定不考虑所得税等其他因素，甲公司按净利润的10计提盈余公积。要求：（1）编制2019年1月1日甲公司出租写字楼的有关会计分录。（2）编制2019年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。（3）编制2018年1月1日该投资性房地产的会计分录。（4）编制2018年6月30日该投资性
23、房地产的有关会计分录。（5）编制2018年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。答案与解析一、单选题（每小题只有一个正确答案，请从每小题的备选答案中选出一个你认为正确的答案，用鼠标点击相应选项）1.【答案】A【解析】2019年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值=900/2+120=570（万元）。2.【答案】B【解析】2019年该办公楼应计提的折旧金额=4000/206/12=100（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/202.5=3500（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入
24、账价值，选项C错误；应确认的其他综合收益=3900-3500=400（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。3.【答案】B【解析】2019年12月10日该投资性房地产的入账价值=（2000-600）+150=1550（万元）。4.【答案】B【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。2019年12月31日，该投资性房地产在资产负债表中列报的金额=（6000-600）+1200=6600（万元）。5.【答案】B【解析】2019年该办公楼应计提的折旧额=（5
25、150-150）/253/12=50（万元）。6.【答案】B【解析】2019年计提折旧=（12000-3000）/（40-10）=300（万元），2019年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12000-3000）-300=8700（万元），因可收回金额为8800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2019年利润总额的影响金额=650（租金收入）-300（折旧额）=350（万元）。7.【答案】A【解析】本题关键词为“投资性房地产会计处理”。梳理做题思路：2019年7月1日，将非投资性房地产转换为公允价值模式的投资性房地产，是应该将转换日的公允价值作为投资性房地产的入
26、账价值，将非投资性房地产的账面价值与公允价值的贷方差额记到其他综合收益中，借方差额记到公允价值变动损益中，账务处理为：借：投资性房地产成本 49000公允价值变动损益1000贷：开发产品500002019年12月31日，公允价值变动相应的账务处理：借：投资性房地产公允价值变动8000贷：公允价值变动损益80002018年7月租赁期满出售的处理：借：银行存款 58000贷：其他业务收入58000借：其他业务成本 57000贷：投资性房地产成本49000公允价值变动8000借：其他业务成本1000贷：公允价值变动损益1000借：公允价值变动损益8000贷：其他业务成本8000该项业务影响2018年
27、营业利润的金额=58000-57000=1000（万元）。8.【答案】C【解析】综合收益总额=其他综合收益（税后数）+净利润，将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额扣除所得税影响之后的金额应计入其他综合收益，2018年12月31日应确认的公允价值变动收益=5250-5300=-50（万元），故甲房地产公司2018年影响综合收益的金额=（300-50+100）（1-25%）=262.5（万元）。9.【答案】A【解析】非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应该按投资性当地产在转换日的公允价值入账，即3800万元，选项A错误；投资性房地产的入账价值大于
28、自用房地产的账面价值，应计入其他综合收益的金额=3800-4000/2017=400(万元)，选项B正确；计入公允价值变动损益的金额=3900-3850=50(万元)，选项C正确；出售房产确认的收益=4000-3900+（3800-4000/2017）=500(万元)，选项D正确。10.【答案】B【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100（万元）。二、多选题（每小题均有多个正确答案，请从每小题的备选答案中选出你认为正确的答案，用鼠标点击相应选项。每小题所有答案选择正确的得分，不答、错答、漏答均不得分）1.【答案】AB【解析】作为投资
29、性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项C错误；房地产开发企业购入用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项D错误。2.【答案】AB【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。以经营方式租入的建筑物企业并没有其所有权，不能将其作为一项投资性房地产，选项C错误；生产经营用的土地使用权属于无形资产，选项D错误。3.【答案】CD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2019年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-（810-660）
30、=30（万元），选项C正确，选项B错误；2019年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。4.【答案】ABC【解析】2019年7月1日，已经签订合同准备对外出租的房产，应划分为投资性房地产核算，留作办公自用的部分划分为固定资产核算，选项D错误。5.【答案】AD【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，通过“其他业务成本”科目核算；选项C，投资性房地产的减值，一经计提持有期间不得转回。6.【答案】CD【解析】非投资性房地产转换为投资性房地产是新的交易事项，由此导致其他资产转换为投资性房地产不是会计政策变更；投资性房地产的后续计量不可以从公允价值模式变更为成
31、本模式；成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。7.【答案】ACD【解析】以公允价值模式计量的投资性房地产，期末需要根据公允价值情况，将公允价值变动计入公允价值变动损益，选项A错误；以公允价值模式计量的投资性房地产，不能转换为成本模式，选项C错误；自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，属于房地产用途的转换，不属于会计政策变更，选项D错误。8.【答案】ACD【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。9.【答案】ACD【解析】企业将自用土地使用
32、权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧（累计摊销）、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。10.【答案】ABCD【解析】（1）每月计提的折旧=18002012=7.5（万元）。借：其他业务成本 7.5贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 7.5（2）确认每月租金：借：银行存款（或其他应收款） 8贷：其他业务收入 8（3）计提减值准备：借：资产减值损失 300（1500-1200）贷：投资性房地产减值准备 300该投资性房地产影响英明企业2019年营业利润的金额=-7.5+8
33、-300=-299.5（万元）。三、计算分析题（凡要求计算的项目，除特别说明外，均须列出计算过程；计算结果出现小数的，均保留到小数点后两位小数，答案中金额用万元表示）1.【答案】转换时该项建筑物的累计计提折旧金额=30002/10+（3000-30002/10）2/10=1080（万元）转换时该项建筑物的账面价值=3000-1080=1920（万元）2019年12月31日：借：投资性房地产3000累计折旧1080贷：固定资产3000投资性房地产累计折旧（摊销）10802018年计提折旧额=19202/10=384（万元）借：其他业务成本 384贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3842018年
34、年末计提减值准备前建筑物的账面价值=1920-384=1536（万元）2018年年末计提减值准备的金额=1536-1200=336（万元）借：资产减值损失 336贷：投资性房地产减值准备 3362019年计提折旧=1200/5=240（万元）2019年年末的账面价值=1200-240=960（万元）借：其他业务成本 240贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 240收回投资性房地产并出售：借：银行存款1320贷：其他业务收入1320借：其他业务成本 960投资性房地产累计折旧（摊销） 1704（1080+384+240）投资性房地产减值准备 336贷：投资性房地产30002.【答案】（1）2019
35、年1月1日：借：投资性房地产写字楼3000累计折旧1000贷：固定资产3000投资性房地产累计折旧1000（2）2019年12月31日：借：银行存款 300贷：其他业务收入 300借：其他业务成本 100贷：投资性房地产累计折旧 100（3000/30）借：其他业务成本40贷：银行存款40借：资产减值损失 300（3000-1000-3000/30）-1600贷：投资性房地产减值准备 300（3）2018年1月1日：借：投资性房地产在建1600投资性房地产累计折旧1100投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产3000借：投资性房地产在建 200贷：银行存款 200（4）2018年6月30日：借：投资性房地产1800贷：投资性房地产在建1800借：投资性房地产成本2500贷：投资性房地产1800盈余公积70（2500-1800）10%利润分配未分配利润630（700-70）（5）2018年12月31日：借：银行存款 250贷：其他业务收入 250（500/2）借：投资性房地产公允价值变动 200贷：公允价值变动损益 200第 25 页