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1、 房地产调控政策评析房地产调控政策评析房地产乱象：1、买房就像买大白菜！2、日涨幅5000元/平方米！2010年年9月：月：北京、上海、深圳、广州，每平方米北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过房屋单价超过2万人民币。万人民币。房价居高不下，房价居高不下，有钱人以房居奇有钱人以房居奇，百姓望房兴叹百姓望房兴叹！中国房地产经过近二十年的发展，取得了举中国房地产经过近二十年的发展，取得了举世瞩目的成就，住房条件大大改善，城市建设日世瞩目的成就，住房条件大大改善，城市建设日新月异。但近几年中国的房地产就像一匹脱缰的新月异。但近几年中国的房地产就像一匹脱缰的野马，大有一种视死如归的精神，不到悬崖
2、势不野马，大有一种视死如归的精神，不到悬崖势不回头的气概。房价过高，已远远超过百姓的承受回头的气概。房价过高，已远远超过百姓的承受能力。房价增速过快，已脱离了中国经济的正常能力。房价增速过快，已脱离了中国经济的正常基本面。中央采取了一系列的调控措施！基本面。中央采取了一系列的调控措施！强制性的回收强制性的回收无偿的分配无偿的分配计划经济计划经济人口增涨人口增涨有限的投入有限的投入解放初期至改革开放初期解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度并近乎无偿使用的福利性住房制度”1978 理论突破
3、理论突破 城镇住房制度改革房改 城市土地使用制度改革 无偿使用 有偿使用 1987年年12月月 1日，日，深圳深圳首开首开 国有土地公开拍国有土地公开拍卖先河卖先河，新中国，新中国第一块第一块有偿出让有偿出让国有土地国有土地被深房被深房集团竞拍成功。集团竞拍成功。1987年第一次提出年第一次提出建立房地产市场建立房地产市场房改：房改：1994年年7月月18日国务院下发了日国务院下发了关于深化城关于深化城镇住房制度改革的决定镇住房制度改革的决定，开始进行房改。房改，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为住房建设由国家、单位建设改为房地产开发房地
4、产开发商建设商建设。2.由国家、单位维修管理改为由国家、单位维修管理改为房地产物业公司房地产物业公司服务服务。3.停止分房为停止分房为住房补贴住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的性质的经济适用住房经济适用住房供应体系和以高收入家庭为供应体系和以高收入家庭为对象的对象的商品房商品房供应体系。供应体系。5.建立住房公积金制度。建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。建立规范化的房地产交易市场。2003年年8月月12日国务院下发了日国务院下发了国务院
5、关于促国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），号文），要求坚持要求坚持住房市场化的基本方向住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。第一次明确房地产是支柱产业。经济适用房经济适用房由由“住房供应主体住房供应主体”“具有保障性质的政策性商品住房具有保障性质的政策性商品住房”。房地产市场化进入快车道：房地产市场化进入快车道：06年九部门制定年九部门制定关于调整住房供应结构关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见稳定住房价格的意见（国六条）：（国六条）：(一一)切实切实调整住房供应结构调整住房供应结构；自；自2006年年6月月1日日起，凡新审批、
6、新开工的商品住房建设，起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑套型建筑面积面积90平方米以下平方米以下住房面积所占比重，必须达到开住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的发建设总面积的70以上以上。(二二)进一步进一步发挥税收、信贷、土地政策发挥税收、信贷、土地政策的调节作的调节作用；用；2007年年国务院关于解决城市国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见低收入家庭住房困难若干意见（24号文）号文）住房问题是重要的民生问题住房问题是重要的民生问题。1.合理确定合理确定廉租住房廉租住房标准：标准：新建廉租住房新建廉租住房套型面积控制在套型面积控制在50平方米平方米以内以内，以配建为主
7、。以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，众生活水平，套型面积控制在套型面积控制在60平方米平方米左右。左右。2007.7徐滇庆与牛刀的打赌徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆徐滇庆:如果明年如果明年7月月11日深圳房价比现在低一日深圳房价比现在低一分钱，我一定在分钱，我一定在南方都市报南方都市报上用整版篇幅向上用整版篇幅向深圳市民道歉深圳市民道歉。2008.7月：月：“我向深圳人民道歉。在我向深圳人民道歉。在2007年年7月我月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人说过，如
8、果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。都理应由我来道歉。”2007年房价高企，国家税务局出台年房价高企，国家税务局出台关关于房地产开发企业土地增值税清算管理有于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关问题的通知，但由于美国的次贷危机，但由于美国的次贷危机-不了了之。不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市年楼市遇冷、政府救市 2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施促进房地产市场健康
9、发展措施（“国三条国三条”）：）：自自2008年年10月月27日起，日起，对居民首次购买普通对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的大为贷款基准利率的0.7倍倍，最低首付款比例调整，最低首付款比例调整为为20%。同时，。同时，下调个人住房公积金贷款利率下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别各档次利率分别下调下调0.27个百分点个百分点。自自11月月1日起日起，首次购买首次购买90平方米及以下普通平方米及以下普通住房的住房的，契税税率暂统一，契税税率暂统一下调到下调到1%。营业税：5.5%计征以前5年年全额全
10、额全免全免2年年差额差额全免全免5年年差额差额全免全免以以上上以以下下以以下下以以下下以以上上以以上上2008年2010年5年，年，免交免交个人所得税个人所得税一般政策一般政策特殊政策特殊政策5年，出售收入减去年，出售收入减去 购买房屋的价购买房屋的价 款后的差额款后的差额 征收征收5年年2年，年，个人不负担个人个人不负担个人 所得税地方收入部分所得税地方收入部分2年，出售收入减去购买房屋年，出售收入减去购买房屋 的价款后的差额的价款后的差额 征收征收个人所得税个人所得税:20计征计征5年，年，免交免交个人所得税个人所得税广东省广东省15条优惠政策条优惠政策买房人买房人：第一次置业，享受：第一
11、次置业，享受七折利率七折利率开发商开发商：土地出让金缴纳期限放宽到：土地出让金缴纳期限放宽到两年两年 压抑了近一年的购买欲望集体压抑了近一年的购买欲望集体爆发！爆发！没有最贵，只有更贵！没有最贵，只有更贵！09年房地产市场火爆年房地产市场火爆09-10年组合调控年组合调控第一拳（第一拳（12月月9日）：日）：营业税征免时限营业税征免时限2年变年变5年年第二拳（第二拳（12月月14日）日）:国务院要求遏制房价过快上涨国务院要求遏制房价过快上涨 第三拳（第三拳（12月月17日）：日）：拿地首付不低于拿地首付不低于50%第四拳（第四拳（10年年1月）：月）：二套房贷首付不得低于二套房贷首付不得低于4
12、0%第五拳（第五拳（1月月12日）日）:存款准备金率上调存款准备金率上调0.5个百分点个百分点 2010“两会两会”期间，期间，北京市副市长陈刚北京市副市长陈刚曾经表示：曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但。但“两会两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王地王”。温总理温总理在在“两会两会”上上“坚决抑制部分城市房价坚决抑制部分城市房价过快上涨过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投用脚投票票”。
13、在在3 3月月1515日这一天，北京总共成交日这一天，北京总共成交6 6块土地。其块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以中，大望京地块和亦庄地块分别以2752927529元元/平方平方米的楼面价格米的楼面价格、52.452.4亿元的土地总价，刷新本市亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的土地成交纪录，成为新的“单价地王单价地王”和和“总价总价地王地王”。但还不到几个小时的工夫，。但还不到几个小时的工夫，“单价地王单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过块的实际楼面价格超过3000030000元元/平方米平方米。总理
14、说了不算，总经理说了算！总理说了不算，总经理说了算！第六拳（2010.4.15）-国务院新四条 一、实行更为严格的一、实行更为严格的差别差别化住房信贷政策化住房信贷政策。二、增加住房二、增加住房有效供给有效供给。三、加快三、加快保障性安居工程保障性安居工程建设建设。四、加强四、加强市场监管市场监管。第七拳：9月29日调控一、一、禁止异地购房禁止异地购房二、首套房贷一刀切二、首套房贷一刀切 比例比例30%三、暂停发放第三套房贷三、暂停发放第三套房贷四、部分城市四、部分城市限购房套数限购房套数五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款六、推进房产税改革试点六、推进
15、房产税改革试点第八拳：各地调控细则纷纷出台 南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京南京：限制购买第三套住房。新建商品住：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、房上市必须明码标价、“一套一标一套一标”；申领；申领预售许可证必须申报价格，申报价格个月内预售许可证必须申报价格，申报价格个月内不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。深圳深圳：本地人可购买两套，外地人只能购：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套买一套 上海、杭州、广州看增量，不看存量上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套上海：
16、本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套买一套2011.1.26（新国八条，史上最严厉限购令）（一）（一）进一步落实地方政府责任进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房合理确定本地
17、区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）（二）加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（三）（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管调整完善相关税收政策，加强税收征管。1.调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。年转手交易的，统一按销售收入全额征
18、税。2.加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值进行土地增值税清算和稽查税清算和稽查。3.严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）（四）强化差别化住房信贷政策强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例。二套房首付款比例不低不低于于60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。倍。（
19、五）（五）严格住房用地供应管理严格住房用地供应管理。1.各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的供应总量的70%的要求。的要求。2.大力推广以大力推广以“限房价、竞地价限房价、竞地价”方式供应中低价位普方式供应中低价位普通商品住房用地。通商品住房用地。3.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上行开工建设的，及时收回土地使用权，
20、并处以闲置一年以上罚款。罚款。（六）（六）合理引导住房需求合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。期内，要从严制定和执行住房限购措施。当地户籍居民当地户籍居民家庭家庭限购限购2套套。提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的的非当地户籍居民非当地户籍居民家庭家庭限购限购1套套。无法提供无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，证明的非当地户籍居民家
21、庭，暂停在本行政区域内暂停在本行政区域内向其售房向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。（八）（八）坚持和强化舆论引导坚持和强化舆论引导。对
22、各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。假消息的，要追究有关当事人的责任。需求能被压抑，但不能被消灭！在国家和地方楼市新政的三轮调控下，国内一在国家和地方楼市新政的三轮调控下，国内一线城市商品房价格上涨过快的势头得到了初步遏线城市商品房价格上涨过快的势头得到了初步遏制，但是在一些当前政策没有覆盖到的角落，暗制，但是在一些当前政策没有覆盖到的角落，暗藏已久的藏已久的“乱象乱象”又在悄然滋生。又在悄然滋生
23、。政策尚未明朗政策尚未明朗的小产权房就趁着空隙开始的小产权房就趁着空隙开始“局部升温局部升温”。在房产调控新政出台后小产权房变得异常火爆！在房产调控新政出台后小产权房变得异常火爆！北京市通州区最大的小产权房社区北京市通州区最大的小产权房社区太玉园太玉园。大产权不能买，因小产权不受这个限制。虽然小大产权不能买，因小产权不受这个限制。虽然小产权房有一定的风险。产权房有一定的风险。他拆肯定拆不了。只能限制你买卖。也许将来小他拆肯定拆不了。只能限制你买卖。也许将来小产权能变成大产权就值钱了。既是变不了大产权房，产权能变成大产权就值钱了。既是变不了大产权房，只要不拆，自住也是好的！只要不拆，自住也是好的
24、！“大 产 权 房”与“小 产 权 房”的 区 别“小产权房小产权房”问题问题全部产权（大产权）全部产权（大产权）：国家发产权证的叫大产国家发产权证的叫大产权权。开发商办理合法的立。开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地项开发手续后，办理土地出让手续并按规定缴纳土出让手续并按规定缴纳土地出让金，由国家发放给地出让金，由国家发放给开发商开发商土地使用证和房屋土地使用证和房屋预售许可证预售许可证，这样的房屋，这样的房屋称为大产权房屋。称为大产权房屋。全部产权（大产权）小产权房小产权房：是指国家不发产权证的。：是指国家不发产权证的。小产权房占用小产权房占用的是集体土地的是集体土地，按照我国现行法律
25、，这类土地只能用，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者采取出让、转让或者采取“以租代征以租代征”的形式用于非农业的形式用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此许可证，因此小产权就是没产权小产权就是没产权。“城中村城中村”问题问题 我国实行我国实行城乡分割的二元体制城乡分割的二元体制，快速城市化的，快速城市化的同时，使得农村被城市包围，由于同时，使得农村被城市包围，由于体制的制约，体制的制约，法制的缺失，又由于政府对民生的
26、漠视法制的缺失，又由于政府对民生的漠视，“城中城中村村”应运而生，农民难以真正融入城市，形成了应运而生，农民难以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村城不像城、村不像村”的的“城中村城中村”。天河城冼村杨箕村 高房价的成因高房价的成因一、土地供应不足一、土地供应不足 房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府地是政府严格管控的严格管控的，房屋却是自由市场可以，房屋却是自由市
27、场可以自由自由买卖买卖。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直接导致房屋供不应求。接导致房屋供不应求。2.捂地惜盘捂地惜盘 一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，多达多达5000万平方万平方米。土地储备量可供米。土地储备量可供开发开发6、7年年。在房价较快上涨的情况下，一些开发商。在房价较快上涨的情况下，一些开发商闲置闲置土地不建设土地不建设、建而不售，捂盘惜售建而不售，捂盘惜售现象严重。分现象严重。分批销售、推迟开盘时间
28、、内部认购、大幅提价等批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。度拉抬房屋价格。3.土地土地“招拍挂招拍挂”市场规范化、透明化！市场规范化、透明化！由于土地市场不规范、不透明，造成开发商争由于土地市场不规范、不透明，造成开发商争先恐后先恐后“抢地抢地”，进而，进而“囤地囤地”。二、二、住房保障体系落后住房保障体系落后 1.1998年年“城镇住房制度改革城镇住房制度改革”第一次提出第一次提出住房保障体系建设，到目前住房保障体系建设，到目前保障性住房有：廉住保障性住房有：廉住房、经济适用房、公租房房
29、、经济适用房、公租房。2.目前目前“保障性保障性”住房数量少。今年计划建住房数量少。今年计划建设设1000万套保障房，未来五年共计划建设万套保障房，未来五年共计划建设3600万套。万套。3.加强管理和监督，严把入口关、交易关，加强管理和监督，严把入口关、交易关，阻断灰色空间阻断灰色空间。三、房地产税制结构不合理三、房地产税制结构不合理 1税费种类繁多，税费种类繁多，税、费、租混杂现象严重税、费、租混杂现象严重。2、重开发和交易环节重开发和交易环节，轻轻“持有持有”环节环节。房。房地产开发环节税费租最重，交易环节税收较重，地产开发环节税费租最重，交易环节税收较重，而而“持有持有”环节几近为零。目
30、前我国房地产税制环节几近为零。目前我国房地产税制政策是政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课课。四、有钱四、有钱“炒房人炒房人”楼市炒楼之风猖獗，房价的飙升使开发商获得楼市炒楼之风猖獗，房价的飙升使开发商获得巨额财富。巨额财富。那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速。加速。其他一些群体则其他一些群体则被挤出住房市场被挤出住房市场，高房价直接，高房价直接造成普通群众买房难。造成普通群众买房难。贫富差距拉大！贫富差距拉大！加大商品加大商品+保障投入保障投入土地制度土地制度+市场机制市场机制住房是公共政策住房是公
31、共政策路径评析：中期中期-平衡平衡供需供需长期长期-完善制度完善制度短期短期-政府管制政府管制扬汤止沸扬汤止沸赢得时间釜底抽薪釜底抽薪城乡一体化总结：目前的中央调控是正确的，必要的！目前的中央调控是正确的，必要的！但这是暂时的！不可持久！探寻、建立长效的但这是暂时的！不可持久！探寻、建立长效的调控机制，应该成为下一步楼市调控工作的重点。调控机制，应该成为下一步楼市调控工作的重点。中国现在房地产的乱象中国现在房地产的乱象归根结底是由于现有的房归根结底是由于现有的房地产制度造成的，只有改变现有的土地和税制制地产制度造成的，只有改变现有的土地和税制制度，才有中国房地产的将来！度，才有中国房地产的将来！演讲完毕，谢谢观看！